警告！6大理由告诉你2016楼市泡沫将灭 未来10城市暴跌！（图）
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【2016走势】从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如、、、等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。　　　　笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。　　　　中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临的问题，即使有、降准降息等“救市”政策，也改变不了“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：　　　　理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续　　　　同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增增速将递减，房地产市场将逐步进入时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。　　　　从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续　　　　理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条　　　　今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。　　　　从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。　　　　因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。　　　　理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义　　　　美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。　　　　理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期　　　　今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。　　　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。　　　　从历史经验来看也是如此，年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。　　　　理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险　　　　去年下半年以来，尽管大部分城市取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。　　　　理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力　　　　事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。，“中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”下面小编给大家整理了2016年房价可能暴跌的10大城市！王健林（左）任志强（右）资料图中国的股市实在是扑朔迷离，那么，房价拐点到了吗，逐渐回暖的楼市会否再度点燃投资热情？日前，原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强称，已经过去，9月后房价将进入上升阶段。数字似乎也在支持任志强的判断。相关机构公布的最新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。不过，另一位地产大佬好像就没这么乐观，“中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林说。王健林和任志强交锋：房价拐点到了吗一向不吝于表达观点的任志强对于2015年下半年的市场走势再度发声。在“2015全球房地产金融中国峰会城市巡演(站)”上，任志强表示，2014年这一轮下降的拐点已经出现，换句话说，该轮房地产调整已完成V字形的低谷，后面将是上升阶段。过去在出台后，所有城市政策影响明显，但现在不再是如此，而是有严重的滞后。在一线城市快速反弹的时候，二线城市还在晃悠，三四线城市还在睡觉。因此，在后半年，二、三线城市的房地产市场将受一线城市带动，呈现稳定上涨的态势。任志强称，多少年以前，就谈论过炒股还是买房，当时有人鼓励投股票，但最终投了房子都赚了，投股票的人赔得一塌糊涂。现在股市依旧不行，所以房子可能是最好的选择。在接受媒体采访时，任志强说：“想要房价降的人完全是为了个人利益，2015年的年底房价上涨是确定的。”“2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨。”万达集团董事长王健林对于房价的走势则并不乐观，“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”看来，究竟中国楼市是供不应求还是供大于求，才是二者对的分歧所在。听谁的呢？一切还得用最新数据说话。对房地产形势的估计，大家观点不一样，不外乎两种看法：悲观的，认为泡沫非常严重，早晚要破灭，破灭会崩盘。乐观的，认为房价还有很大上涨空间。那么，下面就来看看2015房价将暴跌的20个城市。1、北京住宅均价：29418元/平米2、住宅均价：27024元/平米3、住宅均价：25942元/平米4、住宅均价：25538元/平米5、住宅均价：20,755元/平6、住宅均价：20,017元/平7、住宅均价：20753元/平米8、住宅均价：19265元/平米9、南京住宅均价：15925元/平米10、住宅均价：17032元/平米【2016中国房地产走势】从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。　　　　笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。　　　　中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：　　　　理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续　　　　同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。　　　　从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续　　　　理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条　　　　今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。　　　　从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。　　　　因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。　　　　理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义　　　　美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。　　　　理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期　　　　今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。　　　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。　　　　从历史经验来看也是如此，年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。　　　　理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险　　　　去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。　　　　理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力　　　　事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。，“中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”下面小编给大家整理了2016年房价可能暴跌的10大城市！王健林（左）任志强（右）资料图中国的股市实在是扑朔迷离，那么，房价拐点到了吗，逐渐回暖的楼市会否再度点燃投资热情？日前，原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强称，楼市拐点已经过去，9月后房价将进入上升阶段。数字似乎也在支持任志强的判断。相关机构公布的最新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。不过，另一位地产大佬好像就没这么乐观，“中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林说。王健林和任志强交锋：房价拐点到了吗一向不吝于表达观点的任志强对于2015年下半年的市场走势再度发声。在“2015全球房地产金融中国峰会城市巡演(北京站)”上，任志强表示，2014年这一轮下降的拐点已经出现，换句话说，该轮房地产调整已完成V字形的低谷，后面将是上升阶段。过去在房地产政策出台后，所有城市政策影响明显，但现在不再是如此，而是有严重的滞后。在一线城市快速反弹的时候，二线城市还在晃悠，三四线城市还在睡觉。因此，在后半年，二、三线城市的房地产市场将受一线城市带动，呈现稳定上涨的态势。任志强称，多少年以前，就谈论过炒股还是买房，当时有人鼓励投股票，但最终投了房子都赚了，投股票的人赔得一塌糊涂。现在股市依旧不行，所以房子可能是最好的选择。在接受媒体采访时，任志强说：“想要房价降的人完全是为了个人利益，2015年的年底房价上涨是确定的。”“2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨。”万达集团董事长王健林对于房价的走势则并不乐观，“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”看来，究竟中国楼市是供不应求还是供大于求，才是二者对房价走势的分歧所在。听谁的呢？一切还得用最新数据说话。对房地产形势的估计，大家观点不一样，不外乎两种看法：悲观的，认为泡沫非常严重，早晚要破灭，破灭会崩盘。乐观的，认为房价还有很大上涨空间。那么，下面就来看看2015房价将暴跌的20个城市。1、北京住宅均价：29418元/平米2、上海住宅均价：27024元/平米3、深圳住宅均价：25942元/平米4、厦门住宅均价：25538元/平米5、温州住宅均价：20,755元/平6、三亚住宅均价：20,017元/平7、杭州住宅均价：20753元/平米8、广州住宅均价：19265元/平米9、南京住宅均价：15925元/平米10、天津住宅均价：17032元/平米
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。谁来戳穿中国房地产泡沫？我们到底该不该在一线城市买房？
来源：财经综合报道
作者：微信公众号：金融行业网
　　在一线城市纷纷收紧时，部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。目前，即使在部分城市房价上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然巨大，这也使依靠房地产收入的地方财政更加拮据。
　　楼市库存高企累及财政 三四线城市奇招频出
　　针对楼市去库存，各地方政府也纷纷出台“去化”措施。3月28日，针对“零首付”风险的争议，沈阳在近1个月后发布了新版新政，对个人购买住房市区两级给予奖励政策；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房、土地供应减半等22项房产新政。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，经济缺乏动力，财政压力空前。目前房地产市场需求上涨乏力，地方仍寄希望“强心针”来促进楼市好转，这也是沈阳此前政策“去化心切”的主要原因。在沈阳上一次出台的房地产意见中，明确强调房地产业是沈阳全面振兴的重要支柱产业之一，并确定2016年沈阳商品房销售实现同比增长10%的目标。
　　江西省一位财政厅人士在接受《经济参考报》表示，从去年、前年招拍挂都挂不出去了。当地在税收方面出台了一些去库存的优惠政策，包括降低契税和其他交易税，尽管这会影响财政收入十几个亿，但地方还是希望通过这些政策让房地产市场有一些回暖。
　　四川宜宾市为去库存，宣布将全面放开住房补贴政策，至12月31日前，除继续执行购房补贴200元/O的政策外，宜宾还将取消补贴的面积限制。
　　3月29日，四川省住建厅更是印发通知，要求各市（州）认真梳理，履行相关法定手续，保持政策的连续性，用足用好住房公积金大力支持房地产市场“去库存”。
　　中国房地产泡沫是全球最大的
　　三四线城市楼市库存高企还引起经济分析家的另一个担忧，即房地产泡沫问题。
　　在刚结束的博鳌亚洲论坛会议上，高盛投资的哈继铭公开发言认为，“（中国）房地产的情况和汇率很类似，就是在所以其实中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断的推动它，包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以来买房子，目的当然很直接的就是稳增长、稳金融，但是我觉得这些措施可能都是过渡的注重了短期的利益，短期的稳定，它可能是以更长期的不稳定为代价的。”
　　“因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看它是处于除大陆以外它是最高的，它是15.6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗？28倍，上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港是世界上泡沫最大的，我觉得不是，是中国房地产中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港的，远远大于全球的。”
　　著名经济学家马光远认为，哈继铭是用房价收入比来说中国房地产泡沫最高，但实际上，房价收入比不是一个很好的测算房地产泡沫的指标。他表示认同哈继铭说的中国房地产泡沫是全球最大的，但泡沫主要不是在高房价的一二线热点城市，而是在天量库存的三四线。
　　马光远在个人的微信公众号上发表文章指出，第一，从房价绝对值而言，中国很多一线城市和热点城市的房价绝对值已经超过了很多国际大都市。
　　第二，房价高不等于泡沫大。泡沫的破灭一是需求疲弱，二是金融杠杆。在中国的一线城市和热点城市，住房需求在中国完成真正的城镇化之前一直强劲，这是难以逆转的事实。中国大城市的房子，很多情况下和普通老百姓关系不大了，就是有钱人的专利。有钱人的钱目前仍然多于房子，所以我一直坚持认为，中国的一线城市房价没有太大的泡沫。
　　第三，中国房地产最大的泡沫是数量泡沫，而不是价格泡沫。特别是三四线城市的库存将成中国房地产的阿喀琉斯之踵。马光远认为，根据测算，中国已经建成而没有售出的房子，加上在建面积、已经批准建设的面积，差不多在130到150亿平，按照中国每年的销售面积，这些房子足够10年的销售，这是难以承受的数量泡沫。坦率而言，中国未来几年很多城市无需建房子，房子也基本够了。面对天量库存，最好的办法是通过价格来调整，但由于各方利益的博弈，在三四线城市，降价实施起来很难。这就是哈继铭讲的不让降价。如果中国房地产出问题，一定出在三四线，而不是一二线。也就是我一直强调的，房价高的地方不见得是泡沫，房价低的地方不见得没有泡沫。
　　马光远最后总结指出，北京上海的房价尽管很变态，很高，但其实没有太大的危险，而那些房子比人多的三四线城市，才是全球房地产泡沫最大的地方。这些地方的房子究竟怎么办，没有答案。
　　以北京为例，我们到底该不该在一线城市买房
　　作者：范棣，独立经济学者、资深投资专家
　　来源：非主流财经
　　有一个朋友最近在买房的问题上很纠结，打电话问了我几次，到底该不该在北京买房。我说，这个事要看你自己的具体需求和想法，每个人的情况不一样。他说，怎么不一样啊，还不是为了方便在北京住。假如你手头空余二三百万，想买一套2居或者3居，首付30%―50%，你会不会买？我问，你想买哪一个地段。三环到四环之间的就可以，他说。
　　北京三环到四环的平均房价已经破了5万，今年接近6万，估计破6万也是早晚的事情。如果按均价6万计算，买一套80平米的二居室，要480万人民币。值不值？该不该现在买？咱现在就一起来算算账。
　　假定你在北京要住30年。
　　如果不买房，只租房，30年后你的财富咋样？
　　北京3环到4环之间的房子，租一套像样一点的120平米左右的房子，现在大约在1万元人民币左右。北京过去10年房租的年均增长大约在3%左右，按这个比率，30年后租金大致翻一番。
　　你不买房，省下480万元做最保守的，金融机构保底的理财投资回报至少年化7%，一年就是33.6万元，减掉12万元租金，不买房子一年净赚21.6万元。如果你真的这样选择，第二年你的账户上现金余额是501.6万元人民币（480+21.6），你再用这个钱投资理财，第三年开始你账户上的钱变成524万元（501 + 501X7%―12）。依这个复利模式计算下去，到第三十年底的时候，你账户上的存款大约是3600万元，再减掉租金上涨的部分，你的实际存款不会少于3400万元人民币。
　　如果北京30年内房价再涨3倍，3、4环之间的房子均价20万一平米，买80平米一套需要1600万。你买一套80平米的新房子，还可以剩下1800万现金。
　　按照这个算法，显然不买房租房的方式合算。
　　如果房价疯涨，不买房，30年后是亏是赚？
　　但是，这个算法没有考虑通货膨胀的因素，如果考虑到年均两位数的货币发行增长以及由此带来的通货膨胀，北京的房价涨幅可能远远大于10年翻一番，30年翻三番的速度。可怕的实际情况是，中国过去10年里货币发行量年均增长在17%左右，同期北京房价在过去十年里翻了7倍。
　　任志强认为，北京的房价还要涨10年才能停滞。假定这个看法是正确的，那么30年里北京的房价有可能再翻七番，原先3、4环之间的房产均价将达到42万人民币一平米，一套80平米的房子30年后需要3320万人民币。如果那时你要买房子，加上交易佣金和税收等额外费用，实际买房支出应该大于3400万。
　　这样算下来，还是现在买房合算。
　　如果房子均价42万一平，谁能买的起房子？
　　北京过去10年房价涨了7倍，但人均收入只涨了3倍。所以，大部分买房子的是有钱一族，租房子的是工薪一族。大部分有钱人买房子，不是出于居住的需求，而是投资的需求，他们买房子的动机是因为房子还会疯涨，并不是仅仅因为租金收入。
　　如果要让工薪族也能买得起房子，他们的收入至少需要涨10倍以上。也就是说，现在月薪一万的人，30年后月工资需要达到10万以上。一个月薪4000元的蓝领工人，30年后月薪是40000万元人民币。
　　即便是这样，一平米42万的房子也不是普通工薪阶层能够负担。那时他们会在北京的6环之外，寻求购买均价在20万一平米的小房子。当房子涨到42万一平米的时候，只会有更少的人才买得起。但是因为中国人口基数大，再小比例的有钱人也会是一个大的绝对值，而北京是中国的政治、文化和经济中心，出现100万一平米的房子也不奇怪。
　　但话说回来，如果是这样，中国将是一个历史上超级两极分化的国家，这样的社会如果持续发展下去，真的不好说。
　　为什么房价高、租金低？
　　目前北上广深，包括其它一线城市，都是一个模式：房价高、租金低。从经济学上看，房价和租金之间有一定的比率关系，一般用房价租金比来表示。房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，它反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般而言，要满足5%到6%的最低投资回报，房价租金比值应该是在196―232之间。从历史经验上看，如果一个地区的房价的租金比超过300，说明该区域的房价高估，房地产泡沫比较严重，如果这个数值低于200，则说明该区域房地产投资潜力较大。
　　美国洛杉矶地区2015年的平均房价租金比大约是在250左右，而中国上海2015年的平均房价租金超过了700，北京则超过了500，深圳超过了800。为什么中国会出现高房价和低租金并行的现象？因为租金多少是由工薪阶层的收入水平决定的，而房价高低并不由工薪阶层的收入水平决定，而主要由富有阶层的投资愿望决定。目前，中国国内房地产的价格并不主要由普通人群的居住刚性需求驱动，而是主要由有钱阶级的投资和投机偏好驱动。房地产的价格上涨并不主要由普通老百姓收入上涨而引起买房需求带动，而是由有钱阶层对房价上涨持续看好的预期下带动他们的投资和炒房需求。只要这个预期还在，没有被逆转，中国一线城市的房价就仍有可能持续上升。而租金水平将始终处在低迷的状态，除非收入两极分化大幅度减少，普通老百姓的实际收入像货币增长那样保持两位数的高速。随着房产供应量的增加，租金水平有可能出现绝对值上的下降，产生房价走高，而租金走低的社会怪相。
　　为什么？
　　少数人越来越有钱，多数人越来越没钱。
　　房价到底高不高？
　　这要看对谁而言，对潘石屹、任志强等大佬来说，每平米6万不贵，但对一般工薪族来说，每平米3万就已经很高了。除了因人而异之外，衡量一个社会和地区房价高低的基本工具，就是看房价收入比，就是用平均房价和平均收入的比值来比较衡量。
　　香港的房价收入比是全球最高的地区之一，达到15.6倍，纽约差不多10倍左右，伦敦在12倍上下，日本东京只有8倍，而中国的北上广深都大大超过了香港的水平，其中深圳最高，达到了28倍。
　　房价收入比超过多少倍是泡沫？
　　根据国泰君安证券今年的一份研究报告，2015年中国一线城市相对房价（房价收入比）超过了1991年前后的日本东京，略低于1997年时期的香港。众所周知，1991年前后是日本房地产泡沫最大时期，而1997年是香港房价泡沫时期，日本东京和香港都在随后几年出现了房价大幅下跌。
　　显然，相对于收入来说，中国房价普遍存在着较大的泡沫。
　　房价越高，交通越挤
　　上下班时间挤地铁，这是北京的特色之一，而且相比较10年之前，北京上下班时间地铁的拥挤程度有增无减。
　　为什么北京地铁上下班越来越挤？因为工薪族住的地方离市中心越来越远，他们上下班的路程和时间越来越长。听说住在燕郊的打工者很多人早上4、5点钟起床，因为没有地铁，所以必须尽早到公共汽车站排队到城里上班。
　　城里的房价越高，工薪族只能越住离城里越远，城里的交通也必然越来越挤。此外，当普通消费者被高房价赶到郊区去居住生活后，城里的商业形态开始恶化，大众消费者越来越少，消费场所就越来越倾向为少数有钱人服务，渐渐地商业开始精英化，这注定了城里的商业中心开始走向衰败。
　　高房价真正的杀手作用是在于它全面提高了劳动成本，扼杀了市场竞争力。90年代泰国的劳动力成本是中国的5.4倍，而现在我们中国的劳动力成本比泰国的高出将近30%，印尼在90年代其劳动力成本是我们中国的两倍，而现在我们的劳动力成本是印尼的三倍。
　　劳动力成本高，也有积极的一面。劳动力成本高，这说明大家的收入高，大家的收入高，就会消费，国内的消费增长就快，但为什么我们的内需还很贫乏？因为人们收入提高中有相当大的一部分要用于支付高房价――不是支付租金，就是支付买房贷款的利息。
　　高房价使日本经济衰退了30年，高房价使香港最终失去竞争活力，如果北京继续高房价的政策，最终也很难逃脱产业空心化、人口老年化和消费局限化的境地。
　　北京房价好时光还有几年？
　　有几个专业人士判断说，北上广的房地产还有3年好时光，也就是说还能涨三年，之后就掉头向下。我以为，这是比较中肯客观的看法。也有比较激进的，或者说非常积极的看法，如任志强，认为还能涨十年。但也有比较悲观的看法，认为今年就是房价的一个历史大拐点，目前房价是历史最高点。
　　我认为，房价涨跌不是一个孤立的现象，而是经济政策和社会经济结构的一个综合结果。具体说，房价涨跌取决于政府的宏观产业政策、货币政策和人们实际的消费和投资需求。如果政府依然把房地产业当做是国民经济最重要的支柱产业，房地产依然是银行信贷的基础行业，通过房地产投资来拉动GDP增长依然是中国最现实的稳经济增长的办法，那么，在这种客观大环境下，任志强说的也许没错，北京的房价再涨十年也许没商量。反之，要继续维系房地产的泡沫不断变大，看不出有什么客观必然。
　　但未来十年北京房价还能涨7倍吗？这个我不相信。因为很简单，如果北京房价再涨7倍，工薪阶层的工资收入起码需要涨10倍。如果房价涨7倍，收入涨3倍，北京工薪阶层晚上住到河北白天到北京上班，这个模式能够维系吗？除非经济结构根本改变，除非劳动生产效率提高50%以上，不然，工薪阶层的工资水平翻三番将迫使中国基本丧失出口竞争力，掉入所谓的“中等收入陷阱”。
　　总体上看，北京的房价还有一点上涨空间，也许还有几年，二三环之间房产均价每平米10万人民币，这个水平看起来并不遥远，也不是梦想。但是，我以为，那将是未来二十年里的最高点。
(责任编辑：谭玉庆 UFO56)
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