外商投资我国房地产的利与弊
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中国国土资源报 &&
作者：田晓彤
4月16日，由外资企业全球能效管理和自动化专家施耐德电气在厦门发起房地产峰会研讨市场大势，决定在中国进军智能绿色地产，由此引发了业界对外商投资中国房地产的再次关注。
当前，我国房地产市场正在重塑，房地产行业处于周期性的波动阶段。随着一系列政策措施的施行，楼市逐步进入升温阶段，外商也重拾对国内房地产市场的信心。尤其是自去年8月&限外令&松绑后带来利好，外商投资房地产的热情逐渐恢复，各地乃至全国范围内均迎来新一轮&外资潮&：据国家统计局数据显示：月份，房地产开发企业到位资金利用外资金额累计为184.7亿元；8月&限外令&松绑影响下，截止到11月份，房地产实际利用外资金额达258.05亿元，增长近26.35%。就拿广西而言，今年第一季度其外资投入增长幅度可观，实际利用外资1.71亿美元，同比增长6.76%，其中房地产业实际利用外资1.16亿美元，占服务业实际利用外资总额的67.65%。&限外令&的松绑，一方面刺激了部分高端物业的去库存，业内人士预测此举将对北上广深等一线城市带来5%左右的购买需求；另一方面也促使部分产业资本能够&踏实安心&地在中国市场定居，防范外商资本&外逃&。
对于巨量外资重返中国楼市，一定程度上反映出外资企业对房地产投资的热情开始高涨。而从中国房地产的长远发展看，对房地产市场中的&外籍军团&，既要正视其积极作用，同时也应有效预防对国内市场的不利影响。
&限外令&10年间逐步由紧到松
10多年前，随着我国房地产市场开放程度的不断提高，大量外资以多重原因通过多种渠道进入房地产市场，为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差,进一步抬升房价,从2006年开始我国先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的&限外令&政策：
2006年出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,限制外资对&土地的成片开发&及&高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营&；2007年增加了对外资进入&房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司&的限制；2009年底推出&向境外投资方出售国内资产征税&的规定；2010年11月外汇局规定境外人士只能买一套房产&&这一系列&加强版&的&限外令&延续了十几年，但随着中国房地产调控长效机制的推进和建设，以及进一步对外开放、活跃房地产市场的需求，使取消&限外令&成为顺势而为之举。
2014年开始，房地产市场进入市场自发性调整，在房价不再大幅上涨的背景下，对外资涉足国内房地产市场的限制放宽，对于维持房地产市场平稳有积极意义。2015年3月，国家发改委与商务部公布《外商投资产业指导目录（2015年修订）》，放宽了对外商投资房地产业的限制，对此前关于外商投资房地产的全部限制类条款予以删除，从而拉开了我国取消房地产&限外令&的序幕。8月，住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定外国人购房不受在华时间限制且购房套数不受限，同时大幅放宽房地产市场外资准入门槛。
目前从全国看，北京于今年2月取消了&限外令&,此前济南、沈阳等二三线城市也已经取消&限外令&。业界认为，外商投资地区虽然多定位在经济发达、市场开放的长三角、珠三角以及环渤海经济圈的一线城市等，但是随着一线城市房地产逐渐趋于饱和，不排除外资进入目前处于低价位的二三线城市，寻求高端地产项目作为投资扩张的新利润增长点，这也为二三线城市以及中高端物业带来直接的利好。
外商进入既带来正能量也产生了负效应
外商投资我国房地产业在一定程度上缓解了房地产资金短缺问题，促进了国内房地产市场跨跃式的发展。
国外房地产行业起步早、历时长、经营体系较为成熟。外商的进入，加快了国内房地产业与国际接轨的步伐，为我国房地产行业提供了先进的经营理念、运作模式以及先进的管理经验，在一定程度上促进了国内房地产业的整合、升级，促进了房地产行业管理水平的提升。此外，先进的外资房地产企业带来的丰富多样的房地产专业化服务，会促进我国房地产服务行业提高服务质量，转变更新服务理念和服务方式。
外资进入对缓解房地产领域的融资难题是利好消息，不但为国内房地产带来了大量的资金及先进的融资经验，还拓宽了房地产业的融资渠道，出现了如上市融资、信托融资、债券融资等方式，使房地产业在选择资本来源、确定资本结构上更具有灵活性和独立性，为房地产业注入了新鲜的血液。同时，随着外资的不断流入，从2006年起10年间我国先后颁布了10多个法律法规逐步加强了对外商投资房地产领域的管理，弥补了在外商投资房地产领域的法律空缺，使国内房地产行业逐渐规范。
与此同时，大量外商进入房地产行业也不可避免地存在负面效应，比如会在一定程度上引发房地产泡沫的发生，对房地产业造成一定的冲击。我国房地产业取消&限外令&后，有些外商进入我国房地产市场，以设立中外合资合作企业、外商独资企业或购买股权等方式，进行房地产投机行为，通过资金的快进快出获得利润。短期大量外资的进入会在一定程度上增加房地产业的波动性，吹大房地产泡沫，导致一定时期内国内房价整体性上涨。大量的外资进入无疑会加大房地产领域的竞争力度。一方面，国内房地产企业通过降价、提高服务质量、提供更多优惠措施等方式提高市场占有率；另一方面，由于房产需求数量是稳定、有限的，外商的进入会在一定程度上降低国内房地产企业的市场份额，挤压其利润获取空间。
既要合理引导发展，也要预防投机行为
对外商投资我国房地产应理性看待，既要正视外商的积极作用，同时也应及时发现并有效预防外商投资对国内房地产市场的不利因素，不断规范国内房地产市场，并完善相关财政政策、货币政策，以促进房地产市场的长远发展。
鼓励相互合作，合理引导发展。适当鼓励国内房地产企业在保证其控股权的前提下与外商进行合作，广泛吸收外资，实现融资渠道多样化，改善其资金紧张局面。此外，可通过政策放松、税收减免、金融优惠等措施合理引导外资流向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态，以促进国内房地产各分支领域实现均衡、长足的发展。
建立监测系统，掌握外资流向。从多个方面建立房地产外资的监测系统，加强监管力度。例如：可通过加强汇兑环节的管理，严格监控房地产资金的流入或流出动向，重点监控短期性的资金流入或流出行为，对投机性外资进行严厉处罚并记入&黑名单&；或者通过完善现有房地产登记系统掌握房地产外资的动向，如：建立全国性的电子档案信息联网体系，实行全国各地区、各部门的信息共享。另外，也可通过完善房地产风险指标体系、健全房地产市场预警系统的方式，加强对房地产市场外资流动的监管，并定期发布房地产市场外商投资信息，合理引导其投资行为。
完善地产税收，规避市场风险。完善外商投资房地产的税收政策，通过税收杠杆规避房地产市场风险，减少房地产外资的投机行为。例如：可开展对外商投资房地产的定期或不定期调查，对房屋空置时间较长的房屋征收空置税；也可针对外商投资的房地产面积进行征税，如以个人名义或公司名义购置的住宅、商业店铺或写字楼超过一定面积后实行阶梯性征税方式，对于特大型房地产额外征收较高的房产税。此外，也可针对房地产投资期限进行征税。例如：对未满5年的投资行为提高纳税比例、开征利差税等，以减少其投资利润，并在一定程度上预防房地产投机行为，规避房地产市场风险。
（作者单位：北京博林不动产评估有限公司）
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近两年，我一直在关注着中国经济，特别是房地产的问题。想到自己胸怀理想，读书二十载，凡事力争上游；可而立之年在望，自己在中国却买不起一套房子，上无力孝父母，下不能养妻子，无时无时无刻不在忧虑。在中国有类似困境的青年不在少数，这些都刺激着我不断的学习思考。从去年开始关心宏观经济和金融问题，渐渐地能得出一些想法，写下来希望和大家共享交流。
中国房价正疯狂地处于历史高位，普通家庭需要耗尽祖孙三代积蓄凑首付，再历经三十年偿还贷款，成为实实在在的“房奴”。以自己的后半生做“抵押”换一套房子，我认为是不值的。且向前看三十年，形势大不相同；那向后看三十年，形势难道会和现在一样吗？希望大家理性投资。当前时期“高位买房”的人也许会在不远的将来深深后悔。
根据世界主流标准判断，中国房地产已经出现了严重的泡沫，甚至超过了泡沫最严重时期的美国日本。根据历史规律和经济金融理论分析，本文得出了“中国房地产泡沫一定会破灭”的结论，并分析了泡沫破灭的形式、时间和可能引起的重大危机。另外还讨论了虎视眈眈的国际金融大鳄狙击中国泡沫获取暴利的可能性和方式，希望能为防范提供一点建议。
需要声明的是，本文不是凭着自己的利益或者主观好恶，单纯唱衰中国房地产和中国经济。文中的结论都是经过理性思考的结果，并有合理的推导和数据的支持，还结合了其他国家的历史教训，可以说是客观的。当然，由于才疏学浅，难免水平不足，还希望有识之士指教。
最后，尽管能看到危机越来越近，但我和所有中国人一样，真心地希望我们能依靠冷静的智慧避免危机，保护国民的财富，维持中国经济的健康发展。
一．中国房地产有没有泡沫？
一般认为，如果资产价格（指股票和不动产价格）严重偏离了实体经济而暴涨，那么资产价格就出现了泡沫。现在地球人都知道中国房价高，中国大部分人买不起房。我们要问，现在中国的房价存在泡沫吗？
首先，我们要思考一下中国的高房价的形成原因。
１．心理因素——“房价不会跌”的神话
许多人认为“房价不会跌”主要是基于以下的几种心理：中国经济前几年一直快速发展，国人对经济形势有很乐观的估计，认为经济快速发展将继续；中国人口世界第一，随着经济的发展，城市人口越来越多，对于房子的需求会越来越大，而且，对于婚龄青年来说，这个需求是刚性的（即所谓“丈母娘需求”）；土地越来越少，住房供应会越来越少；从2003年以来，房价持续上涨，后来甚至迎着国家调控上涨，好像“不死鸟”，每次大家觉得房价应该降的时候，房价不但没降，还报复性上涨，令许多人后悔不已。
综合这些因素，几乎所有的人都有一个“房价只会涨不会跌，早买早赚钱”的心理预期，而这个心理预期从某种程度上也支撑了高房价。
现在中国的情况与1980年代日本房地产泡沫时期非常相似。当年日本人在经济飞速发展的时候盲目自信，迷信“地价永远不会下跌”，结果，1989年日本经济泡沫破灭，土地价格暴跌（如图所示）。一直到今天，日本地价连续20年下降。（日本国土交通省近期的数据）
不过，现在中国人的心态和当年的日本人还是有些不同。当时普通日本人是对于经济前景盲目乐观；而普通中国人更多的是无奈，对通货膨胀的恐惧以及“政府一定不会让房价下降”的信心。关于这一点，我们后面会谈到。
２．客观原因
根据许多有识之士的研究，中国高房价的根源是超发的货币，用过多的货币去追逐不足的资产，资产的价格就“膨胀”了。2009年底，中国广义货币供应量(M2)为60.62万亿元，同期的GDP为33.54万亿元。M2/GDP的比值接近两倍，相当于“一元钱的经济，发了两元钱的货币”。同期，美国M2/GDP为0.5，正好相反，但是美国人还觉得国家“印”钱太滥了，抗议不断。
超发的货币进入房地产是通过三个渠道：(1)
制造业资金：由于人民币对美元持续升值，靠廉价取胜的“中国制造”利润率严重下降，许多工厂越生产越赔钱，亏本倒闭者众。于是，许多企业家将开工厂的钱投到了股市和楼市中；(2)
信贷资金：长期的低利率，使得贷款的成本变小，鼓励了贷款买房，其中有许多是个人和大机构（如国企）的投机性买房；(3)
通胀避险资金：近年来的通货膨胀使许多人担心财富缩水，于是避险资金蜂涌进入楼市买房，希望达到财富保值的目的。这三股资金巨大的力量，创造出“远远高于实际买房需求”的房屋需求，中国的房价被“人为”推高了。这个情况可以从一线城市住房大量空置可以看出，有许多小区晚上漆黑一片，犹如“鬼城”。2010年7月31日的《经济半小时》就报道了这样的情况。
归根到底，中国的高房价之所以成为“不死鸟”，就是因为其物质上依托于超发的货币，心理上依托于“房价不会跌”的神话。
了解中国房地产泡沫的形成原因后，我们再结合数据对比一下各国情况，以判断中国房价是否存在泡沫。
１．房地产市值与GDP的比值
国际上一般用“房地产市值与GDP的比值”来衡量一个国家房地产经济是否偏离实体经济。房地产市值就是所有房屋价格的总和。1989年日本房地产泡沫高峰期，日本房地产市值超过2倍的GDP；2005年美国次贷危机前，房地产泡沫达到高峰，其房地产市值为GDP的172%。2009年中国房地产市值达到93.6万亿元，同期GDP为33.54万亿元。房地产市值已经接近GDP的三倍，“虚三实一”，远远超过了泡沫高峰期的美国和日本。
２．房价收入比
国际上一般用“房价收入比”来衡量民众对房屋可负担的程度。房价收入比是房屋价格的平均值和一个中产家庭的年收入的比值，反映一个中产家庭多少年可以买一套普通的房子。国际上，比较理想的情况是4到6之间。2007年，北京（城市）人均可支配收入为21989元。假设到现在2011年涨到25000元，一个普通小家庭的可支配收入为5万元。保守估计，北京房价每平方米2万，一个100平方米的房子需要200万，那么，不算利息、不考虑收入变化，这个家庭需要40年才能买下一套房子，那时男女主人已黑发变白发，成为六七十岁的老人了。而在日本、美国各自泡沫的高峰期，这个比值分别是14和4.6。相对之下，美国次贷危机前的房价还不算太“离谱”，都爆发了次贷危机。主要原因是金融衍生品的“高杠杆”放大了风险。
由此可见，中国房地产确实是存在泡沫的，而且相对引发巨大危机的日本和美国的泡沫要大得多。
二.　中国泡沫会不会破裂？
中国的高房价是由超发的货币和乐观的预期所支撑起来的。简单来说，货币超发总有极限，乐观预期总有终结，所以，泡沫在某一时间终究会破裂。许多国家的历史已经证明，泡沫化的经济一定必然出现危机。比如1926年的美国佛罗里达房地产泡沫破灭，不久引发股市崩溃和大萧条；1989年的日本房地产泡沫破灭，使日本滑入“失去的二十年”；2007年的美国房地产泡沫破灭，引发次贷危机和金融海啸；还有2009年的迪拜危机等等。
从历史的规律来看，中国的泡沫也不逃脱破灭的命运。下面来分析具体的原因。
首先看中国的货币供应。不同于美元在全世界流通，人民币大部分只在中国境内流通，货币超发除了会导致房价上涨，还会引发可怕的物价上涨。虽然现在中国政府在尽力压制物价，好像“捂盖子”，但是我们还是不断看到各种商品价格只要一找到缺口就大幅上涨。出于控制通胀、维护稳定的考虑，货币不可能无限超发，否则酿成事变，就不止是房价暴跌的问题了。另外，“印钱”还会使银行债务增加（债权人是接受这些钱的普通民众），如果债务危机爆发，必会引起恐慌，房价也撑不住。就算不增加货币供应，只维持其水平不下降，长期来看房价也不可能维持，下面要谈到。
再来看心理方面。中国经济“三驾马车”是消费、出口、投资。假设房价在高位维持（不一定上涨）并不下跌，人们都买房还贷款，内需不振，消费不可能有起色；由于美国、欧洲、日本都有严重的债务危机，都在实行紧缩的财政政策，加之中国产品成本上升、竞争力下降，出口也不会好；只剩下由政府主导进行投资，而政府投资主要是基础设施建设。刚才说过，无限投资是不可能的，这样中国经济的“三匹马”就都死了——消费是病死了（内伤很重），出口是饿死了（没有吃的），投资是累死了（用得过多）。经济一放缓，乐观的情况自然土崩瓦解，支撑房价的心理因素就不复存在了。一旦大家都认为房价要下跌了，集中性的抛售就会出现，房价便会下跌，因为抛售量大，所以价格是暴跌。就像一个美丽的泡泡，瞬间就破灭了。
现在有一种普遍的观点，认为政府出于自己利益的考虑，不会让房价下跌。这主要是基于2008年次贷危机爆发，中国房价也出现下跌时，政府投入四万亿支持基础建设，从而使房价重回上升轨道。这使许多人认为政府用自己的信用为高房价背书。之后两年，房价逆着各种严厉的调控上涨，与这个信心不无关系。刚才我们已经分析了，政府的救市也是有极限的，如果达到极限，就算是有心支撑房价也无能为力。后面，我们更要谈到，房价长期维持在高位会对实体经济产生严重的破坏，并耽误中国产业向高端转型，使其徘徊在世界的低端。
既然房价不可避免要下跌，那么又有三种可能性：自然下跌，回归理性；政府调控，挤掉泡沫；外力狙击，爆破泡沫。这三种结果对宏观经济的危害性依次增加。现在我们分别来分析三种情况：
１．自然下跌：购房者（包括个人、企业、大机构）逐渐意识到房价泡沫的风险，回复理性，退出市场，房价自然下跌。这种房价的自然下跌是市场调节的结果，经济出现软着陆，这是最好的一种情况。
我算了一下，如果房价每年下跌10%，6.6年后房价可以跌到现价的一半；如果每年跌20%，3.1年就可以跌到现价的一半。但现实中房价不可能跌得很平稳，因为一旦大家都形成房价下跌的预期，就会出现集体抛售的情况，暴跌就不可避免。
曾经有一个珍贵的机会放在中国面前，我们没有珍惜。2007年底，受美国次贷危机的影响，中国房价开始向下调整。许多有识之士意识到房价泡沫对经济的危害，建议政府不要干预，听任房价自由下跌，挤压泡沫，回归理性。（连捅破泡沫的力气都可以省掉了。）可是政府推出“四万亿刺激经济计划”，放出天量信贷（进一步超发货币，同时增加了银行的负债），虽然不一定是政府本意，但是却救活了房地产，房价止跌反弹，并在之后的几年里连创新高。当时，中国经济的问题比现在要小得多，至少没有现在这样天文数字的债务；而且外国资本自顾不睱，根本无力狙击中国，我们不去收购他就已经万幸了。
现在，中国泡沫经济的“怪胎”已经成形：泡沫行业（房地产、金融）挤占了制造业的生存空间，实体经济凋零，经济失去活力之本（这也是为什么近两年找工作更难，“拼爹”更严重，国企公务员职位受追捧等等现象的原因）；内需、出口、投资“三驾马车”都已疲弱；各级政府和银行债台高筑。当前形势下，市场已经畸形，不能发挥调节功效了，于是，这种“痛苦最小”的结果也基本不可能发生了。
２．政府调控：中国经济泡沫到了现在这种地步，要想没有痛苦地解决问题几乎是不可能了。相对来说，最好的办法就是“壮士断臂”，趁外资还没做好狙击准备的时候，政府通过有力的措施捅破泡沫，强迫房地产市场回归理性。
虽然“断臂”会很痛，但不这样中国经济不可能继续健康发展。这种情况下，经济硬着陆和软着陆的机率是一半对一半，要看政府的执行能力。
比如年，中国经济出现过热现象（也是房地产和投资泡沫），时任国务院副总理兼央行行长的朱镕基采用“适度从紧”的货币政策，清查银行账目，严办违规贷款，强制收回过量发行的货币（通过提高利率和银行准备金率）。当时，情况很严重，许多银行坏账高达50%，许多企业倒闭，职工下岗。但经过强力整顿，中国经济顺利实现了“软着陆”。年，全国房地产价格跌了一半。这次整顿挤掉了中国经济的泡沫，使其得以“轻身”躲过了1997年的亚洲金融危机，并在危机后领导亚洲，繁荣至今已经十多年了。我一直怀疑，亚洲金融危机本来就是围绕中国做的局。金融大鳄对亚洲的首次攻击于1997年7月2日在泰国打响——香港回归的第二天，时间如此敏感。不过这次中国先“逃”了。
现在中国的形势和1996年已经不一样了。一是1996年中国还处在福利分房时期，商品房的泡沫和现在不可同日而语；二是那时中国市场化不久，矛盾和利益的纠葛没现在这么多；三是中国当时有一个“不怕死”的强人主政，措施严厉。
现在的中国经济这盘棋已经基本下死了——如果放宽货币政策，继续超发货币，怕引发更多的泡沫和物价上涨；如果收紧货币政策，制造业困难更大，经济增长可能会放缓影响政绩不说，可能还会因为制造业崩溃而出现更大的泡沫。只有使用行政手段，区别对待实体和虚拟经济：对制造业放松，对泡沫行业收紧，也许能救回来。不过，现在各种既得利益集团已经长成“参天大树”，盘根错节，不可憾动了。就一条弄虚作假——比如动用权力把宽松的制造业贷款投向泡沫——就可以废掉这最后的努力。凭我对中国某些腐败官员的了解，这是非常可能的。
外资狙击：也许只剩下这一种可能。这也是最令中国人痛苦和我最不愿意看到的。如果投资者一直沉浸在非理性的乐观之中，政府也没能挤出泡沫，在一个对外资最有利的时机，国际金融大鳄就会动用各种武器，狙击中国经济，席卷暴利而去。改革开放30多年来父辈们用自己的勤劳和祖先的资源一点一点积累起来的财富会被洗劫一空。中国经济也会因为“大量失血”，从高空急速下落，出现“硬着陆”，演变为民族的灾难。情况可能就像1989年的日本受到狙击，经济进入大萧条，至今已经持续20年。多方迹象表明，外资狙击的条件越来越具备，时间也越来越近。具体情况在下节中讨论。
三.　外资的狙击
首先看外资狙击的工具。2010年，一系列杀伤力巨大的金融工具密集地在中国上市，外资狙击中国泡沫的条件初步形成。
１．股指期货：股指期货是以股票指数为标的物的远期合约。2010年4月16日，沪深300股指期货合约正式上市交易。简单来说，股指期货就是一种“赌单”，赌的是未来某个时间的股票指数。赌下跌的是“空头”一方，赌上涨的是“多头”一方。期货通过保证金制度实现“杠杆”——将收益或者损失放大几倍。而且，期货具有影响现货（股票）的作用。所以，金融大鳄可以动用大量资金，集中“做空”，引起中国股市暴跌而获利。
２．融资融券：简单来说，融资就是贷款买股票，期待股票上涨后还钱；融券就是借股票来卖，期待股票下跌后再还，称为“卖空”。在泡沫破灭前，金融大鳄大量“做空”中国股票，下跌之后获利。2010年3月19日，中国首批6家券商推出“融资融券”业务，时间也非常地巧。同期，美国等国家以人民币汇率问题向中国施压，希望中国金融市场获得更多开放。
３．看跌期权：简单来说，看跌期权就是一种“赌单”，如果投资人看跌一种股票，他可以花少量钱买进若干份“赌单”。一旦股票跌穿某一个价格，他就赚了。1989年，金融大鳄就是通过“日经指数”看跌期权将日本股市从高点打下，实现了巨额利润。当时日本人对自己的股市非常有信心，与华尔街开了一个天量资金的“对赌”局，最后日本股市暴跌，财富从日本转移到以华尔街为主的另一方，为年美国十年经济繁荣提供了资金基础。大陆没有专门的期权市场，但是中国银行在1985年、1986年和2002年分别推出了黄金、白银和货币等期权业务。金融大鳄现在没有期权手段打击股市，但是可以通过外汇期权“做空”人民币，待人民币贬值获利。
４．信贷违约掉期(CDS)：简单地说，CDS本身是一种贷款借出人买的保险，如果借款人发生债务贷违，贷款借出人可以通过CDS避免损失。现在CDS已经与贷款分开，变成了一种独立的投机手段。比如前一段时间希腊可能发生债务违约，投资人蜂涌购买与希腊相关的CDS，导致价格暴涨，早先持有CDS的人获得了巨额利润。2010年11月5日，中国版的CDS破茧而出，光大银行是第一批被批准进行CDS交易的成员。如此，泡沫破灭后，资产价格暴跌，中国的债务问题就会露出水面，如果外资先期买入CDS，便在这个时候可以轻松获利。
５．评级：在债务危机时，外资还会动用评级机构的力量，正像他们引发和深化欧洲债务危机时所做的，降低债务的信用等级，让大家都不敢再借钱给你，至少增加借贷成本。针对中国的时候，我相信他们会在短期内将中国评级连降三级，制造恐慌。
６．舆论：外资掌握了舆论话语权，除了控制了世界主流媒体，还有一批“经济学家”类的代言人。比如，2010年11月12日，“国际大鳄”高盛银行以邮件形式提醒境外客户（非中国客户），表示中国政策调整可能引发加息预期，建议客户卖出手上中国股票，当日A股暴跌，沪深指数双双创下14个月以来最大单日跌幅。“11.12大跌”可能是外资进攻中国前的“核试验”或者“预演”，应该让国人警醒。
７．收购：如果资产价格暴跌，且人民币大幅贬值的话，外资就会拿着“坚挺的美元”来收购中国的优良资产。现在美国正在逼迫中国进一步放松外资在中国“参股、并购”的条件。2010年4月13日，国务院规定外资3亿美元以下的某些项目，不需要报国务院，由地方政府决定即可。而地方政府对外资的“饥渴”是大家都知道的事实。
2010年密集发生了这么多大事，本身就说明外资狙击的时间越来越进了，正像“九一八事变”前日本关东军频繁地演习一样。
结合各种情况，我个人判断外资狙击的时间可能是在2012后半年到2013中期之间，距现在只有一到两年了。根据时寒冰老师的研究，外资想要把握最大，收益最高，理论上在中国泡沫破灭之前，应该会发生日本债务危机、美国经济全面好转、美元走强。
如果日本发生债务危机，会进一步打击中国对外出口，因为日本是中国第二大贸易伙伴；狙击时需要美国经济已经全面好转，资金从中国撤离时才会回到美国；美元走强是为了打击资产价格和资源品价格，更好地收购中国的优质资产。
还有一点需要说明的，如果把外交狙击看作一场战争，那么这场战争会是没有明显“敌我”阵线的。金融大鳄发起攻击的时候，可能会有许多中国的基金也跟随其后，洗劫国民财富。我们如何监管自己的机构和基金，使他们不充当“伪军”，是值得研究的。
四．泡沫破灭之后
泡沫破灭之后，不管危机轻重，都会出现以下互相纠结的问题。而如果泡沫是由外力突然狙击爆破，后果会更严重。以下试来一一分析：
１．股价：楼市泡沫为什么先分析股市？因为外资直接操纵房价的手段并不多，而有一系列前面已经说明的“大杀器”（股指期货等）打击股市。所以，股市泡沫先于房地产泡沫破灭的可能非常大。1989年，日本泡沫的破灭也是从股市暴跌开始的。
股市暴跌还有一个远期后果：中国的社保基金会出现巨额亏损，使得社会保障体系名存实亡。如果子孙没能力，父母老了后谁来养？
２．房价：股市的暴跌打击了人们对于经济乐观的预期；房地产公司资金链紧绷；外资的房地产投资在高位套现撤出，使房价失去支撑；外资从舆论上造势加深人们对于危机的担忧…..这一系列因素会使房价出现暴跌。更可怕的是，一旦人们对于房价会下跌的预期形成后，大量的投机性购房者会加入抛售行列，促进房价“雪崩式”地下跌。许多人来不及（或者不知道）出逃的人，尤其是耗尽祖孙几代积蓄贷款买房的穷人将成为“套牢的房奴”（百万“负”翁）。
这种房奴不同于2009年的房奴，那时人们普遍认为房价会继续上涨，就算是当房奴，每月收入大部分要还贷款，但他们还享受着房子增值的喜悦；但是房价暴跌之后，贷款还要还那么多，还要还那么久，可是房子已经不值这么多钱了，卖出去损失更大。于是，一种苦难看不到边的情绪会摧毁他们对生活的希望。
对于不同档次的房子，房价下跌的程度也会不一样。市中心的房子因为能享受城市资源跌幅会小一些；最惨的是远离市中心被人为炒起来的楼盘，人们以后会发现买它是一个天大的错误。日本当年曾经在城市郊区开发了许多“度假村”，当年炒得很火，可泡沫破灭后，这里除了长满野草，什么也没有。
３．地价：房价暴跌后，土地价格也会跟着暴跌，地方政府财政所依赖的卖地收人也会大幅减少。地方政府债务违约的可能性就非常大了。
４．银行：房地产的发展主要是依靠银行信贷支持，即房地产商、买房者用房屋作抵押向银行借钱。贷款金额和房屋（或者土地）的价值是成正比的，比如说75%的总价值。房地产商拿到贷款后去进行新一轮的开发；买房者拿到贷款买房（如果首付20%，那就贷款了房价的80%），住进了新房。随着房价的暴跌，房地产商很可能还不起钱了，银行就会出现坏账。天量的坏账会迫使银行采取紧缩或者停止放贷的行动，市场上的资金会更少，加剧危机，并且伤害制造业等实体经济。如果银行陷入危机，金融系统的大规模裁员就非常可能了，就像2008年金融海啸后，美国金融业大裁员，许多从业几十年的老员工都失业回家，更不用谈新就业的大学生了。
５．通货紧缩：市场资金不足会造成通货紧缩，除房价外，物价也会下降。可是不要高兴，因为这会伤害实体经济，造成经济萧条。人们手中没钱，就算物价下降也不会觉得快乐。
６．实体经济：银行的危机会加剧实体经济的危机。我们知道，如果不贷款，要维持一个工厂的运转是不太可能的。大规模的制造需要垫付大量运营资金（原料、工资等等），而收到货款则在生产完成、发货之后，有的还要等到货物销售出去。如果银行不提供贷款，制造业等实体经济就会陷入困境，就可能会出现大量的失业。说实话，日本实体经济的基本情况比中国的情况要好得多，比如汽车、电子都是有国际先进水平的，他们在泡沫破灭后还要把色情业作为“支柱产业”，把Ａ片卖遍全球。中国实体经济远不及日本，泡沫破灭后，我们的支柱产业又会是什么呢？
７．中国债务危机：市场资金短缺会造成政府、公司、个人发生严重的债务危机。而国家作为一个整体也会发生主权债务危机，如希腊、意大利、甚至美国日本的都有这种情况。在泡沫时期，中国政府的债务被泡沫所掩盖。但实际上，光是地方政府已经有超过14万亿元的债务，而且基本上是还不起，也不打算还。这个时期，中国债务危机恶化的谣言就会在国际上制造恐慌，与中国相关的CDS也会暴涨，先期持有的外资就会获得暴利。
８．就业：危机中会有大量失业。而失业的人不可能还得起房屋贷款，想做房奴都不可能了。日本危机后，许多人因破产、失业，生活陷入窘迫，自杀、离婚的数不胜数。
９．汇率：支撑人民币汇率的房地产泡沫、股市泡沫、制造业的贸易顺差消失后，加上中国债务危机出现，会使人民币汇率暴跌。这也会加快外资撤离中国。而通过人民币看跌期权“做空”人民币的金融大鳄也会赚得盆满钵满。
收购：资产价格暴跌、银行出现危机、人民币贬值给外资收购中国优良资产提供了绝好的机会。濒临破产的企业、危机深重的银行、包括土地、矿产，都会成为他人囊中之物。也许等中国人一觉醒来，许多东西已经不属于自己了。
最后，在危机时从中国大量撤出的资金将回流美国，输血美国金融业和实体经济。就像日本泡沫破灭后年美国的网络新经济时代。
五．“房地产泡沫”误国误民
近年来，某些开发商及其代言人竟然大言不惭，鼓吹“没有房地产就没有新中国”。在我看来，应该说“高房价误国误民”。
高房价造成的泡沫挤压实体经济，使我国可能失去产业升级转型的历史机遇，此其一误；高房价耗尽国民财富，一套房消灭一个中产家庭，种下社会不稳的后患，此其二误；疯狂的房地产行业大量消耗了中国的各种资源，造成了相关行业的产能过剩，使经济发展丧失了可持续性，此其三误；房地产泡沫增加了中国经济的系统性风险，可能导致“硬着陆”并引发经济和社会危机，此其四误；泡沫时期盛行的投机严重腐蚀着国民的身心，人人都想不劳而获，损害了社会的实干和创新精神，此其五误。有此五误，我们还不能说“房地产泡沫误国误民吗”？只有消除了房地产的泡沫，国家经济和人民生活才能健康向前。
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