房贷还款方式哪种更好 收入不同贷款大有学问
来源：《理财周刊》
作者：汪 标
　　文/汪 标
　　问：最近，我正在办理房屋贷款手续，听朋友说房贷主要有两种还款方式，等额本息法和等额本金法，他说同样的贷款年限、同样的贷款金额，等额本金法支付的利息比等额本息法少，告诫我一定要用等额本金法。可如果采取等额本金法，首月的还款额较高，我能够贷到的房贷金额就要降低，会让我的购房资金产生缺口。请问，我该怎么办才好呢？
　　等额本息法和等额本金法是最常用的两种房贷还款方式，除此之外，以前也有银行搞过“双周供”(每两周偿还一次房贷)和“气球贷”(前期按长期的等额本息法还贷，几年后一次性偿还剩余款项)。
　　不同的还款方式支付的利息各不相同，那么我们该怎么判定哪种方式更好呢？如果只看利息支出，那么最好的方式是不借款，利息支出为0 ，但在房价越来越高的情况下，能够不贷款买房的人越来越少。既然要贷款，就必然要支付利息，多借自然应该多支付利息。
　　就拿两种主要的房贷还款方式来看，为什么同样的贷款年限、同样的贷款金额，等额本金法支付的利息比等额本息法少呢？我们举个简单的例子来说明一下，假设贷款的本金为120万元，贷款年限为20年，贷款利率为6%。用等额本金法还款，每月偿还的本金为5000元，第一个月支付的利息为%/12=6000元，两者相加为11000元。用等额本息法还款，每月的还款额为8597.17元，其中第一个月的利息与等额本金法相同，也是6000元(都是120万元借一个月产生的利息)。等到第二个月的时候，情况就不一样了，等额本金法还款后，贷款余额降至119.5万元，第二个月支付的利息为5975元；等额本息法还款后，贷款余额119.74万元，高于等额本金法的119.5万元，因此，就必须支付更多的利息。从第二个月开始，等额本金法就因贷款余额较少而支付的利息也少。根据计算，不考虑提前还款的情况，20年时间等额本金法需要支付利息723000元，而等额本息法需要支付利息863321元，比等额本金法多支付约16万元。但这多支付的利息完全是由于多借款造成的，只要后期采取提前还款的方式，完全可以把这些利息省出来。
　　像你这种情况，采取等额本金法就不太合适，由于每月还款额不能超过收入的50%，采用等额本金法，你可以借到的房贷金额将大幅缩水。如果你的收入是17194.34元，刚好可以满足用等额本息法借120万元20年房贷的要求，用等额本金法你只能借93.79万元，贷款缩水20多万元，这对你买房是非常不利的。因此，我建议你采取等额本息法借款，今后钱多了，又希望少支付利息，可以提前还款。
　　但我个人并不太赞成提前偿还房贷，尤其是公积金贷款和首套房贷。因为，这些贷款都属于长期的低息贷款，以后很难再借到，是非常宝贵的资源。如果提前还掉了，今后想再借钱，一是不一定借得到。二是借到的利率也会比较高，如果是民间借贷利率可能要超过10%，银行借款利率也必定会上浮。三是还款期会比较短，房贷最长是30年，而其他贷款最长也只有10年，通常只能借1～5年。
(责任编辑：陈彦娇)
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房贷利息怎么算？还款方式不同算法有区别
发布时间： 9:21:36
来源：转载不详 作者：网友
责任编辑:邱泽畴
&&&&目前，贷款买房主要有三种方式：贷款、个人、个人住房。那么，银行房贷利息怎么算呢?根据根据不同，可分为本息和两种计算方法。&&&&一、房贷利息计算知识百科：&&&&(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：&&&&1.日利率(0/000)=年利率()÷360=月利率(‰)÷30&&&&2.月利率(‰)=年利率()÷12&&&&(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。&&&&1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：&&&&利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。&&&&2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：&&&&计息期为整年(月)的，计息公式为：&&&&①利息=本金×年(月)数×年(月)利率&&&&计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：&&&&②利息=本金×年(月)数×年(月)利率 本金×零头天数×日利率&&&&同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：&&&&③利息=本金×实际天数×日利率&&&&这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的房贷利息计算结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。&&&&(三)复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。&&&&(四)罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。&&&&(五)贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。&&&&(六)计息方法的制定与备案&&&&全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。&&&&二、房贷利息怎么算?&&&&房贷利息计算：等额本息计算公式&&&&计算原则：银行从每月款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。&&&&这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。&&&&点评：采用这种还款方式，每月还相同的数额，对借款人来说，操作相对简单，每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。但是，它也有缺陷，由于本金归还速度相对较慢，占用银行资金时间较长，还款总利息较高。&&&&房贷利息计算：等额本金计算公式&&&&借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。&&&&每月还款额=每月本金 每月本息&&&&每月本金=本金/还款月数&&&&每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率&&&&计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。&&&&点评：这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群(比如有些中年人)。&&&&以上就是关于房贷利息怎么算的相关信息，希望对您有所帮助。房贷利息计算也可以使用房贷，详细点击：2014年房贷计算器。来源：吉屋网络整理怎么算】建筑绿化率怎么算_小区绿化率怎么算、计算公式】2014个人住房贷款利率、条件、流程、管理办法、政策住房】什么叫非住房_非普通住房标准_非普通住房_买房交税计算器_购房交哪些税】二手房买卖交易税费_2014注意事项_卖费用上可以写几个名字】上流程证_什么是房产证_房产证样本_流程时注意事项】二手房交房时间_二手房_二手房交房手续利息怎么算】个人利如何计算_公积金利息怎么算】提前还款的区别_公积金等额本金和等额本息的区别利息怎么算_2014房贷提前还款怎么算最划算_房贷还款方式可以更改吗提前还款条件】划算吗_还款违约金】房贷提前还款违约金_提前还款违约金怎么算还款】划算吗_等额本息提前还款利息怎么算吗】什么时候提前还贷划算_公积金贷款提前还贷划算吗法】等额本息和等额本金的区别_等额本息和等额本金哪个好】楼和的区别_塔楼是什么意思_塔楼好还是板楼好】普通住宅新标准_普通住宅_普通住宅契税_普通住宅小区管理服务等级标准】绿地率怎么算_绿地率和绿化率区别_绿地率计算公式_绿地率计算规则】非普通住宅交易税费_非普通住宅标准_非普通住宅契税】公积金贷款年限规定_公积金贷款年限更改
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房贷利息怎么算
用房贷方式分15年还请，每月还1300左右。但现在突然有了一笔钱可以让我一此还清10万我买了套房子。请问还这10万的利息怎么算的，剩下的8万的利息又怎么算，18万
提问者采纳
对他们越有利，按合约你是属于违约的你每月固定还1300左右，你重新和银行签订的合同进行计算，反正银行肯定会为难你一下的，你贷款越多时间越长，你必须去和银行协商，这个数应该是可以协商的。和以后协商一下吧，银行是可以算出来的。如果银行允许你一次行还掉10万元，那就要把以前你每月还的1300算一下。因为，看里面还了多少本金。违约会有一定的赔偿金。（当然你自己可以算）18万-已经还掉的本金-这次的10万=你接下来要还的钱这个钱会按，说明你是用的等额本息的还款方式。这个本金。如果目前要一次性还10万
等额本息月供=本金*月利率*(1+月利率）^贷款期数/[(1+月利率）^贷款期数-1]
假如本金=10000
贷款3年的话，贷款期数为36
利率参考上图
因此月供=5(1+0.0045)^36/[(1.]=45*1...51如果帮助到你，望及时采纳满意答案！
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一般合同上有约定,利率按合同约定,需要收取一点手续费,按月还款啊,但是您需要交10万元从上次还息之日起到本次提前还款日这一小段时间的利息.剩下的8万元(已不足8万,之前的利息已经每月还了,不同的银行手续费不同,一般为几百块钱,继续按原约定利率,您可以看合同,按银行要求您这种情况属于部分提前还款,每月还款额会下降,银行不会连续收利息.
还10万元是还本的,银行都会帮你算好的,因为每月有还本金的)
这要看选择的是等额本金还款还是等额本息还款了，如果你想提前还款，并且你是等额本金的话，恭喜你，会少还利息的！但是如果你是等额本息的话，你提前还款里面大部分是利息，这个你贷款的时候银行是不会给你说的！
目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存...
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出门在外也不愁很多购房者都会选择向银行贷款买房，在贷款买房过程中选择何种还款方式是一个大问题。目前房贷还款方式有等额本金还款法和等额本息还款法两种方式。在买房过程中到底是哪一种还款方式更省钱呢？等额本金和等额本息的区别是什么？它们分别有哪些适用人群呢？什么是等额本息还款法?等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。等额本息计算方式每月还本付息金额=[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数] / [(1+月利率)还款月数-1]每月利息= 剩余本金x贷款月利率还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数-1】-贷款额还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数-1】注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。等额本息还款法优缺点优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。等额本息还款法适用人群适用人群：等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。&什么是等额本金还款法?等额本金还款法是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但随时间推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。等额本金贷款计算公式：每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 &已归还本金累计额)&每月利率每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)&月利率每月本金=总本金/还款月数每月利息=(本金-累计已还本金)&月利率还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额注意：在等额本金还款法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。等额本金还款法优势等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。银行利息的计算公式是：利息=资金额&利率&占用时间。由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减(月递减额=月还本金&月利率)。等额本金还款法适用人群等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。&等额本金和等额本息的区别等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本金还款法即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，两种还贷方式在提前还款时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的，二者的差别不是很大。两种还款法比较，从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。&等额本息还款法&就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；&等额本金还款法&(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。利息计算方面等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比&利滚利&还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。两种贷款的每期还款特点虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的&缺点&是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的&缺点&，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。等额本金并不省一般来说，相同贷款年限，等额本金法比等额本息法支付的利息要少。乍看之下，一些人会认为等额本金法比较合算。然而，这其实是一种误解。利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。不论是等额本息法还是等额本金法，利率是相同的。不同的还款方式，其实质无非是贷款本金早还或晚还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息的支出数量。换句话来说，由于提前偿还了部分本金，因而购房者就少借用了一段时间这部分贷款，自然支付的利息就少了，但绝不是银行&吃亏了&、购房者&节约了&。等额本息额度高 操作更方便由于个人住房贷款在申请时有着&借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%&的规定，因此在购房压力较大的当下，对于那些想尽可能提高总贷款额度的购房者来说，初期每月还贷额较高的等额本金方式无疑会大大降低总贷款额度，从而远不及等额本息的方式来得实际可取。在实际操作中，等额本息更利于客户的掌握，方便客户还款。事实上有很多客户在进行比较后，还是愿意选择&等额还款方式&，因为这种方式月还款额固定，便于客户记忆，还款压力均衡，实际与等额本金差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息；等额本金还款法随着本金的递减，自己占用银行的本金时间短，利息也自然减少，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。实质上，两种贷款方式没有优劣之分，只有在需求的不同时，才有不同的选择。因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。对于贷款买房的人来说选择合适的还款方式是非常重要的，无论是等额本金还款方式也好还是等额本息还贷方式，只要秉持省钱就是挣钱的原则，精打细算，才能早日还清房贷。相关文章精彩推荐家居二手房 租房&&