房贷计算，求助！！！！按目前的贷款利率，贷款20万20年还清，月供是多少？谢谢！急等！！1, 房贷计算，求助！！！！按目前
房贷计算，求助！！！！按目前的贷款利率，贷款20万20年还清，月供是多少？谢谢！急等！！1
洪三石 房贷计算，求助！！！！按目前的贷款利率，贷款20万20年还清，月供是多少？谢谢！急等！！1
回答如下：
贷款20万元，期限20年，目前利率是7.05%，还款的方式有两种，一是等额本息法，二是等额本金法：
1、等额本息法：月还款额为1556.61 元（每月相同），总利息为 元。
2、等额本金法：每个月的还款额不一样。第一个月还款额为2008.33 元（以后逐月减少，月减少额为4.90 元），最后一个月还款额为838.23元，总利息为 元。
以上两种方法相比较，等额本金法比等额本息法少还31997.96 元。
具体采用哪种还款方式，在银行办理贷款手续时可以选择。
1557元。。如果是二次置业或以上的，需要上浮一点，具体上浮多少需要看银行。
按照目前的基准贷款利率，为以下计算结果：等额本金还款的月还款额为：首月为2008.4，末月为838.2等额本息还款的月还款额为：1556.6不过一般房贷采取的是等额本息的还款方式精打细算:提前还贷详解 同样还5万利息可差12万
　　开篇的话
楼市新政刺激下，各省份房地产业日渐回暖，青岛房屋交易也持续升温。而在房屋交易背后藏着许多账，例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式，大多数人都采取等额本息方式，这也是银行推荐的，殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。另外，二手房交易中各种税费究竟要交多少？不少购房者也不是很清楚。我们将聚焦买卖房屋背后的那些账，给投资者买房提供参考。
在市区购置一套套二户型的刚需房，少则数十万，多则超百万，贷款成为不少市民实现购房梦的重要途径。而对于工薪阶层来说，刚开始希望每月还贷额不要给家庭增添太大负担，此后的重要心愿就是能够提前还贷。经历过一次换房经历的刘先生，再买房果断采取等额本金还款方式，因为他算账发现，贷100万20年还，等额本金还贷比等额本息少还约10万元利息。
换房再买房如何还款更省钱？
等额本息每月本金还的较少
买房，少还贷款是大家都希望的，但又有多少人知道少还贷款的窍门呢？刘先生最近终于明白其中一个窍门，那就是等额本金还贷更适合刚需换房族。
2010年10月，刘先生在父母的赞助下购置人生中第一套住房，想起第一次买房的情况，他至今记忆犹新。刘先生回忆说，他买的第一套房位于市南区，首付30%，贷款100万分20年还，首套房贷利率打8.5折，采取等额本息还款方式，每月还款额为6721.69元。但如果采取等额本金还款方式，他每月还款额为7610.42元。
“当时在售楼处，售楼小姐和银行人士都推荐我采取等额本息还款方式，每月还款数额固定，比等额本金还款压力小。”刘先生和父母算账也发现，等额本息比等额本金每月少1000多元，这也的确减轻不少每月还贷的压力。所以也没想太多，刘先生果断采取了等额本息还款方式。
殊不知，刘先生第一个月还的6721.69元贷款中，4350元为利息，偿还的本金只有2371.69元，随着时间推移，偿付的利息额虽有减少，但减少额度很小。直到提前还贷卖房后，刘先生才明白，采取等额本息还款方式，每月还的银行贷款中，大部分是银行利息，而本金还的较少。
等额本金还贷少还约10万利息
今年3月30日，房贷新政再次出台，房屋只要满两年交易即可免营业税。刘先生预料房价未来会有一阵波动，加上孩子出生后，原来的套二户型房屋已不太适用，刘先生果断将房屋卖出。此时，刘先生算账才发现，提前还贷等额本息真不是很划算。
刘先生共还款4年零6个月，因为他采取的是等额本息还款方式，此时他每月还款额还是6721.69元，但这时还有元本金未偿还。“我一年还房贷8万多块钱，但还了四年半的时间，本金才偿还了15万元，这等额本息不划算啊。”刘先生郁闷地说。他还提醒，作为大多数跟他一样的工薪阶层，购买房子是大事情，所以，在签订合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下，算算账就能省钱，千万不要嫌麻烦。
刘先生还让银行个贷经理给他算了一笔账，如果采取等额本金方式还贷，四年半下来，他本金减少多少呢？“如果我采取等额本金方式还款，我目前每月还7556元左右，但本金只需还77.5万元，比等额本息多还了8万元的本金啊。”
岛城一家银行负责个贷的宋经理向记者透露，刘先生只还款四年半，等额本息和等额本金的差距还不算大，如果到了还款期限一半的时候（还款期限为20年，你已还了10年），这时候，利息已经在前10年还得差不多，但是你的本金还有很大部分没还。“本金是必须要还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义。”宋经理说，如果客户是刚需换房族，就是买这套房子只是为过渡，过几年还想换改善房屋，他建议客户最好采取等额本金还款方式。
值得一提的是，客户若采取等额本金还款方式，比如5年后，因为采取这种方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对等额本息要减少许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息。
“就算不提前还贷，以等额本金方式，还20年，也要少还近10万元的利息。如果首套房贷利率为基准利率，那少还的利息还要更多。”宋经理说，不过他也提到，等额本金的前期还款压力会大一点。
不同方式利息差距有多大？
提前还贷将省十几万利息
都说“无贷一身轻”。贷款买房者最大的心愿，就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。
一家股份制银行个贷负责人黄经理支招说，客户提前还贷，若选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。
2012年9月，市民王蔷（化名）在市北区购买一套住房，当时传言银行首套房贷利率8.5折优惠随时有终止的可能。为了赶上优惠的末班车，王蔷紧急定下一套住房，他买的房子总值98万元，其中贷款68万元。
考虑到每月还款压力，王蔷选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。房贷30年到期后，王蔷共要支付银行本息140万元左右，其中利息高达约72万元。面对数额庞大的利息，提前还贷成为王蔷和妻子奋斗的首要目标。
还贷开始后，王蔷和妻子也曾商量起提前还贷的事情，不过二人讨论过后都感觉没必要。“现在积蓄不是很多，除了应急和理财，如今可以提前还5万元房贷，每个月还贷也就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。”此前，王蔷只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。算完这笔账后，还贷的第二年，王蔷采取提前还贷的行动。
同样还5万利息差近12万
据了解，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。
以王蔷为例，其按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，他在去年2月份，提前还贷5万元，采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。“这样算下来，每个月才减少300元，没有多大意思。”王蔷说。
不过，若采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息差距却十分明显。按照王蔷原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省16.8232万元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。
记者采访岛城房贷人士了解到，提前还房贷的方式很多，利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变，减少年限”的方式。（记者 锡复春 摄影报道）
原标题：等额本金还贷少还利息
责任编辑：中石
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2012.6月我办房贷23万，期限是20年月利息多少，怎么还款合适？
办理购房贷款有两种还款方式，一种等额本息还款方式，一种等额本金还款方式，这两种还款方式月供不一样，按照现在的银行贷款利率贷款23万，按揭20年月供及总利息如下：等额本息还款法：贷款总额
1537.02 元
总支付利息
等额本金还款法：贷款总额
1945.42 元每月递减：4.11 元
总支付利息
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回答如下：
房贷23万元，期限20年，目前5年期以上的贷款年利率是6.80%，还款的方式有两种：
1、等额本息法：月还款额为1755.68 元（每月相同），本息总额为 元，其中利息为 元。由于房贷利率每年调整一次，下面提供该贷款一年的还款明细：
月次 月还额款 其中本金 其中利息 剩余本金
1 .35 547.65
2 .91 092.74
3 .49 635.25
4 .08 175.17
5 .69 712.48
6 .31 247.17
7 .95 779.23
8 .60 308.63
9 .27 835.36
10 .95 359.42
与执行利率相关
银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别, 2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。从2012年2月开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。4月上旬，大银行开始执行首套房贷利率优惠。部分银行利率最大优惠可达85折。现行基准利率是日调整并实施的，调整后利率为五年期以上6.80%。
基准利率：月利率为6.80%/12
23万20年(240个月)月还款额:
.80%/12*(1+6.80%/12)^240/[(1+6.80%/12 )^240-1]=1755.68元
利息总额：-363.2元
说明:^240为240次方
优惠利率：月利率为6.80%*...
EXcel计算=PMT(0.,230000,)=1831等额分期付款。利息总额=000=209440，现在银行利率比较高了，但是相对于现在的货币购买力下降来看，分期付款合适
一年还13个月最划算，不过银行不允许好像，你问问吧。
房贷的相关知识
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20年期100万元房贷省3.36万元利息
-- 今日先读 --
&&&&东快讯（记者黄弘妍）今日起，央行下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率，其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率也相应调整。降息之后，市民的存款和房贷均会产生一定影响。&&&&东南快报记者计算获悉，降息后若按照基准利率，市民存款可获得的利息对比降息前再降低250元，而有房贷的市民则能够省下一笔，以期限20年的100万元房贷为例，降息后总利息可省下近3.36万元。&&&&10万元基准利率定存一年利息再降250元&&&&东南快报记者了解到，本次降息将金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%，而此前一年期定存的基准利率为2%。以客户存款10万元为例，原先一年利息为2000元，而此番降息后变成1750元，前后相差250元。&&&&上述为根据基准利率而计算的结果，东南快报记者从福州多家银行了解到，此前不少在榕银行已经将一年期定存利率上浮1.25倍达到2.5%，照此计算，降息前客户若将10万元存入这些银行，实际可获利息则为2500元。业内指出，存款利率市场化基本形成，未来在存款时，市民不妨“货比三家”后进行选择，以获取更高的收益。&&&&此外，此次降息央行也同时放开了一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。在榕一家商业银行人士表示，降息后银行存款利率是否“一浮到顶”要参考多方面因素决定，分行层面都要等待总行的正式通知。&&&&20年期100万元房贷月供或再降139元&&&&除了存款利率，此次金融机构一年期贷款基准利率也下调了0.25个百分点至4.6%，其他各档次贷款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。按照下调0.25个百分点来计算，20年期100万元房贷按照等额本息方式还款的话，相比之前月供将减少约139.82元，全年可减负1677.6元，总利息可节省约3.36万元。&&&&按照原先的贷款基准利率，五年期以上为5.4%，100万元20年等额本息还款，每个月需要还款6822.52元，总利息为63.74万元。以降息0.25个百分点计算，则执行5.15%的贷款利率水平，月供为6682.70元，总利息为60.38万元。两相对比，客户每个月还款额降低139.82元，总利息可节省近3.36万元。&&&&通过贷款方式新购房屋的市民将可以按照新的贷款利率计息，而部分老客户要享受降息“红利”可能还要再等待一段时间。一家商业银行个贷部门相关人士告诉东南快报记者，目前银行贷款利率调整最常用的是次年调整的方式。也就是说，若今年贷款利率有所调整，这些银行正在还房贷的老客户要等待明年1月份开始调整。
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转载 编辑：李强
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解决方案2：是，两千左右，均还
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