河池日报数字报刊
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第03版：经济·消费
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近年来，我市商铺行情悄然升温，要想租一间店面做生意，首先支付的不是房租，而是先给上一任经营者交一笔不菲的转让费。律师提醒——
“门面转让费”有风险签约须谨慎
本报记者 刘兰芬 实习生 蔡凤兰 文/图
商家打出转让门面广告。
&&&&临近年底，许多门面开始打出转手的广告。连日来，记者在河池城区街头看到，有不少门面在纷纷转让，并留下了联系方式，吸引了承租者的关注。经调查得知，这些门面多数要求收取转让费，俨然成了行业“潜规则”，而转让费的价格从2万元至10万多元不等。如此高昂的转让费，令不少承租者望而却步。&&&&门面转租要收转让费&&&&1月27日，在河池城区文化广场附近，市民方女士的甜品店正式开业了。据悉，自去年以来，为找到一个合适的门面开店，方女士几乎寻遍了城区大大小小的转租门面，在此过程中，方女士发现，要想租到门面，不仅要向房东缴纳租金，还需给上一任承租人一笔高额的转让费。&&&&“在文化广场附近的门面，按铺面的大小和地段，租金在2000元至5000元不等，且很多门面转租时，几乎都要交转让费，少则要两三万元，多则要七八万元。”方女士说，比这更贵的门面还有不少，例如白马步行街附近的门面，转让费就高得吓人。“即使是一个路边的报刊亭，转让费也要一两万元”方女士如是说。&&&&记者走访了解到，在金城江不收转让费的门面几乎无处可寻。做烟酒生意的市民张女士，目前有一间门面正准备转租出去。去年初，张女士花了4万多元，从上一位租户手里承租了该门面，租金为5000元，之后，她对门面进行了一番装修，又花去了2万多元。如今，由于经营不善，她打算把门面转让出去，“照例，我也要收下一个租户的转让费，除了收取我花费的4万多元转让费外，还要加上我装修门面花费的2万多元，共计6万多元，不然我就要亏本了！”张女士坦言。&&&&合同到期转让费打水漂&&&&采访中，不少店铺老板表示，近年来，随着我市居民消费能力的提升，商铺行情悄然升温。承包商铺缴纳转让费变得习以为常，租一间店面做生意，首先支付的不是房租，而是先给上一任经营者交一笔不菲的转让费，这样的规则俨然已成为门面转让的“潜规则”。但转让费背后也有不少的风险。&&&&两年前，市民陈先生来到金城江与他人合伙创业，在南桥附近开了一家烧烤店。据陈先生介绍，当时，他租了一个将近80平方米的门面，月租金为1400元，按照惯例，他交给上一个租户4万元的转让费，转租者告诉他，这转让费并不是白出的，以后不做了，还可以转给下一家，从接手的人那里收回开出去的转让费。由于没有经验，他没有意识到，如果租期到了，门面将被房东收回，转让费也就有可能收不回来了。&&&&陈先生说，签订转租合同之后，转租者就带他去见了房东，并将其与房东签订的租房合同换成了陈先生的名字，此时，房东和转租者在现场均没有提及门面租期的事情，他也没注意问。经营了一年半之后，陈先生被告知门面的租期到了，房东要收回门面。陈先生这才恍然大悟，自己被骗了，于是去找房东要求续签合同，但房东坚决不同意，硬是把门面收走了，转让费无法转给下一个承租人，之前开支的4万元转让费白白打了水漂。“别人挖好了坑让我们跳，真是花钱买教训！”现在回想起来，陈先生依然懊悔不已。&&&&缺少法律监管投资要小心&&&&那么，收取转让费到底合不合法？对此，广西锐勇律师事务所蓝律师表示，目前，我国现行的法律法规尚没有明确规定不能收取转让费，所以，收取转让费是业主与承租者的私人约定，属于“你情我愿”。但是收取转让费的前提应当是转让合法。何为合法呢？应当是在征得房东的同意后才可以转让的。根据我国民法和合同法的相关规定，转租需要经过房东同意，否则不得转租，更别提收取转让费了。&&&&蓝律师称，现如今，有的门面转让费是门面月租金的十几倍甚至更高，这阻挡了部分创业者的创业计划，阻碍了商铺门面的自由流通，导致市场活跃度下降，同时，也加大了投资者的商业风险。他建议，政府部门、司法机关，可以对其进行适当的引导和必要的干预，使其有序、健康发展。&&&&蓝律师提醒，在目前转让费暂无专门法律进行规范的情况下，投资者需注意，在寻找投资机会时应当了解清楚出租人（转让人）有无对商铺的合法处分权及可出租期限，还要衡量转让费是否合理，避免因转让费虚高而遭受无谓的损失。同时，转让费也应当在三方合同中明确约定，并索要收款凭证。
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关于转让费
产权所有人的，再有一月就到期了，店铺所有人就不能说&我不租给你了，我要收回&吗？这样他还可以要什么转让费吗？
是啊想租一间店面做生意，可转让费高的吓人。我有过此经历：
转让费是这样的，因有些人租了店，中途因有事无法再开了。要把店转让出去，是因为店已经装修了，他们要把这些费用给收回来，也就有了转让费。
但一般情况下，你去续租一要去房东那说明清楚，否则的话不管现租户怎么承诺，都是不能租的，也就是你所说的“店铺所有人会说，我不租给你了，我要收回”。这样你就白白浪费了吓人转让费了。
所以我说了，你要要求他们一起到店铺所有人那，重签合同，是与店铺所有人再签的。为什么呢？一般情况下，与房东所签下的合同，其中都有一条规定是不能转让的，如若转让要经过房东的同意。这样的话如现租户不带你去与房东重签，就说明
房东有可能不允许转让，这时你就得小心了。
另外：你若有去房东那重签合同，一定记得与房东说，我若不做了，也要让我转让，（那怕是口头也行）这样你就不担心以后若不做了，转让费就可收回了。
但愿你能顺利续签，心想事成，开店生意兴隆！
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这生意本是我们两人的，现在就我一人，人手不够，现将一半转出去 适合任何人经营 ，先看明白了，是不需要转让费的
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接拿到酬劳，一点风险都不会有，加我下面的Q以后，你看我说明就知道是做什么的，我这个是只要你有时间做就行 ，提
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  转让费，是指经营者在租赁期内，将店面经营权转租给另一个经营者所收取的费用。转让费一般包含原经营者的装修费，杂费和其他相关成本费。许多创业的人都遇到过类似的烦恼：不管好的差的，许多店铺转让时，原来的经营者都附加了“转让费”一项，少则几千元，多则十几万元，让许多创业者望而却步，甚至还有人以炒卖店铺转让费营生。
  现状：高昂转让费逼退创业者
  “原本想找个门面做点小生意，结果到处都收转让费，而且动辄数万元甚至十几万元，让人望而生畏。”最近在找门面的刘先生谈到转让费时颇感无奈，他的创业因为找不到没有高昂转让费的门面而暂时搁浅。
  和刘先生有同样遭遇的还有创业者钟先生。去年，钟先生花几万元加盟广东一家牛杂小吃餐饮，由于没有经验，谈妥项目后，他才在柳州四处寻找门面。五角星步行街、河东阳光100商业广场、青云、飞鹅路新时代商业港等人流量大的主要商业街都找遍了，几乎没有哪个转让的门面不收转让费，人气越高的商圈转让费越贵。
  钟先生说，这甚至比他投入的加盟费以及预计的装修等其他成本还要高，一度望而却步。“要是盘下这些店，像我做这种小本生意的，光要赚回那些转让费，都要花不少时间。为此，钟也考虑过找个偏僻点的路段或新开发尚未成熟的商业门面，那些地方收的转让费都比较便宜，有的甚至不收，但是要等门面成熟，也至少要经过四五年的培育，才有钱可赚，像他这样做小本生意的，更加耗不起。
  后来，他咬咬牙，交了2万元转让费，在城中区一个较偏的地方盘下了一个档口。当时他还以为捡到了一个大便宜，谁知经营了一段时间，才发现那个档口由于位置不佳，很少有人光顾，每天从早忙到晚，每天的营业额只有区区二三十元，每天都亏。为了避免越陷越深，他最终忍痛交了一笔违约金，把门面退给了房东，把档口里的所有家当折价甩卖，以亏损几万元的代价，结束了自己的初次创业。“这些高昂的转让费，不知道断送或吓退了多少像我这样本钱不多的创业者。”这是钟先生对自己这一年创业的总结。
  调查：环环相扣的价格圈
  如果不是租赁第一手店铺，第二手之后的店铺租赁大部分都存在“转让费”一项，甚至随着转手的次数越多，转让费越高。记者走访柳州市飞鹅路、五星步行街和河东等几个商圈，发现大部分挂牌转让的门面都需要转让费，而且费用不菲，只有一些偏僻的路段以及新开发的店铺不需要转让费。
  在柳州市飞鹅路一商城里，有好四五个门面外都贴着转让广告。一家十字刺绣店的老板娘告诉记者，即使空转门面，也需要支付3万元的转让费。她说，虽然门面自己是直接从商城那里租来的，当初并没有交什么转让费，但经过多年培育，商城已经比较成熟，人气也越来越旺，不少人争着抢着要进场经营，她自然乐得利用这个机会赚点转让费。
  谷埠街一个饮品档口只有5平方米，但是转让费却要6万元。“这个转让广告还不是我贴上去的，是中介贴上去的。”老板说，一家中介的业务员说保证帮她把门面以6万元的价格转出去。“你可以去靠近鱼峰路的那几个档口问问，他们的转让费更贵呢，都要十多万元。”
  相较飞鹅、河东等商圈，城中区五星商圈的沿街门面转让费也比较高，平均一家店铺的转让价格都在十万元之上，面积大位置好的门面转让费甚至高达几十万元。“这条街上每天有数以万计的人在逛街、购物，人气就是财气，十几万元的转让费绝对物有所值，你不要，总会有人要。”一个门面业主指着步行街上如织的人流说。
  采访中，还有不少人在转让店铺时增加转让费一项是因为自己在承租时也被收取了转让费，因此必须在再转让的时候将当初的转让费要回来，可以说，大家都是相互在转嫁转让费，这转让费不知道从谁开始，似乎也不会结束，一环扣一环地成为一个奇怪的价格圈。甚至有人转嫁转让费的过程中，因为地段价值的改变或其他因素而增加了转让费的金额，当有人发现转让费中有利润可赚之后，这便成为了某些人投机领域。
  分析：转让费背后的“秘密”
  据了解，转让费的形成起初也是市场发展的必然规律。转让费分为几种性质，一种是有经营物资的店铺连同物资一起转让，另一种是空店铺转让，前者似乎有几分道理，但后者就很容易陷入转让费炒作的价格怪圈里。
  对于转让费的合理性，有人支持有人反对。柳州一家连锁企业在经营十多家门店的同时，已经开支转让费几十万元。该企业老板对于转让费比较看得开，他认为这也属于一项投资，今后店铺再出租时，企业之前支付的转让费不仅可以完全收回，或许还能有所盈利。
  “我在门面经营上花了不少心血，投入了不少资金用于装修和运营，形成了一定的人脉资源，通过向下家收取转让费回收这些成本，难道不可以吗？”在五星商圈经营一家服装店的吴老板说。
  谷埠街一个麻辣烫档口的老板则表示，他从上家手上转租下这个档口时，对方收取了他的转让费，这个钱他自然要转嫁到自己的下家头上，因为他不可能自己承担这个费用。另外，一些受访商家则直接表示，收取转让费是行业惯例，既然别人收，他们也就收，只要承租者愿意出，他们没有理由放弃这个赚钱的机会。
  如果创业资金实力雄厚，不管是实际开支还是预先转嫁转让费都没有问题，但对于一些资金实力不充足的创业者来说，这笔费用便会让他们陷入困境。在谷埠街经营一家鱼疗馆的创业者范先生认为，有很多转让费其实都远远超出了原经营者当初投入的装修费等成本，甚至有人专门靠炒铺赚钱，这就很不合理，因为如果把转让门面当成一门生意来炒，转让费会在一次次转让间被层层加码，不但会加重经营者的负担，创业的门坎会越来越高，难度会越来越大，不仅不利于市场主体的繁荣，还可能会被转嫁到消费者头上。
  对此，许多店铺的所有者和市场方，虽然也担心承租方层层转租收取转让费会给自己的管理带来困难，但是他们普遍表示并无有效办法阻止和制止，因为这种交易往往在私底下达成。
  飞鹅路一商城的负责人张先生介绍，虽然他们禁止业主擅自转让门面，但只要他们经过商城的许可，即可和下家到商城那里来重新签份合同，交点手续费就可以进行转让。“但是下家多半都是要私底下给转让费，才能够从现在的经营者手上获得这个承租机会，我们根本无从知道，因此也阻止不了。”
  提醒：建议签订三方合同
  “我认为，收不收转让费，完全是一种市场行为，目前法律法规并无禁止性规定。”柳州市工商局市场与合同规范管理科科长张彬认为，门面作为商品，也有市场需求，像五星、阳光100商业广场、新时代商业港等商圈，由于人气旺，这些地方的门面获取市场交易的机会自然比其他地方更高，因此转让费也就“水涨船高”。
  张彬指出，这几年柳州的商业门面确实炒得比较厉害，个别商圈的门面因为居高不下的租金和转让费而被闲置在那里。对此，创业者需要理智考量，算好经营账，要根据自己的经济实力，结合市场发展前景决定是否转租，以免被套。
  广西红盾律师事务所律师程广超说，我国目前对转让费没有明确的法律和司法解释对此予以约束，根据《合同法》及平等、自愿原则，只要合同双方同意，原店主可以收取转让费，并没有触犯法律的禁止性规定，若承租方认为在签订转让协议时存在欺诈、重大误解情形，可向法院起诉要求撤销合同；或者以不当得利为由，要求返还额外增收的费用。
  “高昂的转租费实际上对市场的正常运转有极大的危害。”柳州山河商业管理有限公司招商副主管陈杰表示，若没有一套行之有效的管理条例，转让费会造成供需脱节、商铺闲置，商铺经营价格成本大幅上涨，也会让想认真经营生意的投资者“望而却步”。
  “在签订合同的时候明确权利。”程广超建议，若想遏止这种具有炒作嫌疑的转让费行为，在原店主和承租方签订合同的时候，可以明确禁止转租的行为，这样每一次店铺进行租赁的时候，都可以保证与原房主进行租赁，而避免了出现二房东、三房东的现象，也就没有过高的转让费。
  由此可见，转让费属于一种市场行为，虽然没有法规对这一行为进行约束，但并不是没有办法管理，比如柳州一些有经营方向的商业街和大型商场都有针对店铺转租的一套规章制度，杜绝高价转让费给市场带来的副作用。
  柳州山河商业管理有限公司旗下管理的谷埠街地下商业街便是如此，根据公司规定，商业街内所有店铺在与承租方签订租房合同的时候，都需要标明条款“禁止转租”，若租方要终止经营，需要向相关的市场管理部门报告申请，获得批准后才可以进行铺面转租，若存在不合理的转租费，市场管理部门能有效介入，保证经营者的合法权益，也给一些刚刚起步创业的小生意人一线生机。
  对于在转租过程中容易产生的一些法律纠纷，张彬也作了相关提醒，承租人在转让门面时，最好要经过房东许可，签订三方合同，对转让费以及相关责权利进行约定，不然其与下家签订的转让合同，以及所收取的转让费，一旦发生纠纷将不会受法律保护。
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