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&旺铺转让&的背后，往往是高额转让费的收取
　　●本报记者 林德培
　　■在梅城租店，无论空店还是店面已装修，几乎清一色都要转让费，而且这笔费用往往是高昂的，数额从上万元到十几万元不等。
&&&&&&& ■不少店铺业主为赚取更多的转让费，常常故意缩短租期，一般是两到三年，有时还顺带提高店租。
&&&&&&& ■有关人士认为，高额转让费影响了梅城的经商环境，增加了商户的经营成本和经营风险。
　　高额转让费让商家&吃不消&
　　何女士2009 年从深圳回到梅州，在梅县华侨城楣杆南路从老乡手中接过了一间还未到租期的店铺，做起了粮油批发。今年5月1日店铺租期就要到了，她本想继续经营下去，谁知店铺业主竟通知说，如果还想续租，除店租从原来每月1100元增至1500元外，还得再交1万元转让费。何女士十分疑惑：自己已经向上一手的承租人交过一次转让费了，现在要续租为什么还要交这笔费用呢？于是她与店主协商，但店主的态度很坚决：要么按要求如数交转让费，要么另找店面。万元转让费的高门槛，把何女士续租的念头挡在了门外。思前想后，何女士决定到外地去发展。
　　丰顺郑先生一直在梅城江南路做餐饮生意。前段时间，彬芳大道一间100多平方米的招租铺面吸引住了他。然而，当他与业主取得联系时，业主劈头盖脸就甩给他一句话：&你租得起吗？&这话猛地给他的热情浇了一把冷水，&店面月租金4000元，转让费4万&的条件最终让他的搬迁计划&泡汤&。
　　众所周知，梅江一、二路是梅城商业最繁华的地段之一，许多人都想到这里开店，张女士就是其中一位。去年，准备开皮包店的她选中了梅江二路一间不足 20平方米的店面。当业主开出&租期3年，月租9000元，转让费10万元&的条件时，她几乎吓傻了：这笔费用对于她来说简直就是 &天价&。她算过一笔账：月租金9000元，一年10.8万元，三年就得32.4万元，加上新店面装修的资金5万和转让费10万，共47.4 万元。且不说赚钱扩大经营，三年能否赚够47.4 万元来交这笔费用她都实在没信心 。&像我们这些做小本生意的，哪敢冒这样的风险啊？&张女士不得不另作打算。
　　为多收转让费业主普遍缩短租期　　&太欺负人了！&江北金利来大街一童装店老板温先生向记者坦言，前几天他刚盘下一间80平方米的空店，还没装修营业，已经被&敲&走5万元转让费也就罢了，最让他感到气愤的是，业主非常强硬地只让他承租3年，第二年起又要涨店租。与温先生有着相同遭遇的，还有在江南水岸新天做生意的陈先生。陈先生刚提出签约5年就马上遭到拒绝：&只能租3年！&但业主承诺：如果3年租期满后陈先生有意续约第二个3年，他将给予优先考虑，但前提条件是额外交付一笔转让费。
　　其实，梅城像温先生和陈先生受到 &欺负&的承租者不在少数，不少业主为从中赚取更多转让费，常常故意缩短租期，一般是两到三年，有时还顺带提高店租。在双方的协商之中，话语权往往都掌握在店主手中，虽然可以讨价还价，但最终作出更多让步的总是求租者。
　　店面租下之后，如果生意不佳，效益低下，承租者无法维持经营时就不得不搬店。而部分业主与承租者订立租赁合同或口头约定之初，前者就已经明确要求后者不许转租。要是承租者租期未到放弃租赁，则须由业主出 马，重新招揽下家承租者。最后，当店铺经营权再次发生流转时，他们又会把转让费&嫁接&给下家承租者，并再次加价，于是转让费就这样&芝麻开花节节高&。如2008 年底至2010年11月，在江北仲元西路租店的黎先生就是一个典型案例。他的店面原租赁期是5年，他从别人上家承租者接租过来的是最后两年。让黎先生万万没有想到的是，前3 年该店已经转手了20 余次，按照邻近商铺同行的说法，他是第26 个承租者，转让费当然也是最高的。&可见这其中的水有多深！&黎先生说。
　　收取高额转让费已成业内&潜规则&
　　连日来，记者在梅城江南梅江大道、江北金利来大街和梅县华侨城等地，都能看到一些店铺正在招租或转让，但无论是哪种方式，张贴广告上留下的联系方式其实全是业主的。在梅江一路某店铺前，记者按照张贴上的电话号码拨打过去。当记者说出承租意向，业主很热情，脱口就说：&月租金12000元，转让费10 万元左右。&&为什么要收转让费啊？&听到这话，他显得有些不耐烦，但又说不出个所以然。当记者表示价钱过贵时，他撂下一句&你再考虑考虑&后，就挂掉了电话。
　　记者咨询的7家转让或招租店铺，无论空店还是店面已装修，清一色的都要转让费，而且这笔费用都是高昂的，数额从上万元到十几万元不等。收取高昂转让费似乎已经成为业内&潜规则&。
　　影响经商环境有关部门应加强监管
　　一般情况下，店铺转让费是指租户在店铺租期内征得业主同意后，将房屋转租，把和业主之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取店租的费用为转让费。如果店铺无装修、无设备、或无经营项目，一般不产生转让费。而在梅城，转让费的收取除了上手承租者外，更多是由店铺业主收取。
　　对此，本报法律顾问、广东法泰律师事务所刘中强律师表示，转让费用客家话的说法，叫&顶手费&，其实是一种变相的预收租金，但目前并没有相关的法律法规约束。店铺租赁活动中产生的转让费，虽然业主与承租者是私下约定的，属于你情我愿，但由于房屋所有权属于业主，所以业主处于强势，承租者处于劣势。一言以蔽之，收取这样的转让费&合法未必合理&，承租者&服法未必服气。&刘律师指出，政府和商会应该制定相关的产业规划，指导店铺租金合理化，平衡强弱群体之间的矛盾，如果店铺租金或转让费过高，物价部门也应该出面干预。
　　市政协委员、九三学社梅州市委秘书长唐红娟一直在关注这个问题。她在调研中发现，近3年来梅城租店商家对店面转让费的议论颇多，不少人抱怨在店铺转让费影响下生意越来越难做。这种不正常的高额转让费在梅城 &愈演愈烈&，已经开始影响梅城的经商、投资环境，增加了经营户的经营成本和经营风险，进而增加了消费者的负担，许多准备来梅投资经营的商家了解到梅城商铺转让费 &潜规则&后，也纷纷望而却步。
　　唐红娟说，今年她专门就此提交了一份政协提案。她认为工商、房管、税务等职能部门有必要对此进行有效监管，最好能出台相关政策，处罚哄抬转让费的店主。同时，正确引导租赁行为，增加透明度，以维护正常的市场营商秩序。商铺转让费过万 店家也愿“挨刀”
据了解，如今店铺租赁十分火爆，尤其是热点区域，更是到了一铺难求的地步，收取转让费也似乎成为行业的潜规则。一位专门从事商铺转让业务的中介人员向记者透露，很多客户通过中介机构找商铺时，几乎都会遇到上家收取转让费的情况。虽然他们在中间会帮助客户商议房租等，但是转让费一般都不会免除。费用高低一般根据地段，地段越好收费越高。
尽管要面对高昂的转让费，但店家最终也都会买单。“我刚刚在58同城上找到一家店铺，对方准备出国打算转让去年的铺子，没有转让费，我都有点怀疑，是不是这家店出过什么事。”一位餐饮店老板说。据该网站商铺转让频道负责人介绍，其实像这位老板一样没有转让费就不敢轻易租店的人不在少数。许多做生意的店家自己既交过转让费也收过转让费，对这个“潜规则”早已习惯。如果店家是“被宰”的下家，那么到时就将“成本转嫁”至下一个店家，来降低自己的损失。也正是这个原因，让转让费“芝麻开花节节高”。其实也会有店家由于各种原因转让店铺时并没有转让费。如果碰到这种情况，店家可以进行一番详细了解，消除自己的疑虑，毕竟没有转让费，会省去一笔不小的开支。
房租和转让费有什么区别呢？记者了解到，房租是交给房东的，而转让费是交给转让者的。转让者曾对商铺进行过装修，所以在转租时，往往会把这笔装修费算作转让费。由于转让费往往是一种口头协议，所以容易被人用作赚钱的名目，在一定程度上扰乱了正常的市场秩序。在一些中小城市，商业竞争激烈，加之市场约束机制不健全，动辄十几万、几十万的高价转让店铺现象则更为猖獗。
（责任编辑：胡晓）
(本文来源：中国经济网
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滚雪球般的暴利 泸州商铺高昂转让费何时休
来源：泸州新闻网
泸州同一路段待转让店铺，相同经营面积，有的收取5万元，有的收取7万。一些着急转让的店铺，会免掉转让费;部分空店
&&本酒店忍泪转让，转让费35万元&;&30平方米服装店转让费5万元&，在泸州市的商铺租赁市场，经常会看到这种店面转让的现象。
&&据记者了解，收取&门面转让费&在泸州市商铺租赁市场已是司空见惯的事，几乎成了租赁市场的一种潜规则。一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。
&&变了味的&转让费&
&&&现在的转让费早已不同当初，可以说是变了味的转让费。&业内人士罗先生表示，起初，店面转让费是将门面装修、设备、货物等，折算成一定的价格卖给后面的经营者，这时的转让费有物质计算依据，也较合理。后来店面转让费含义发生转变。
&&黄先生去年10月有了租个铺子来做点生意的念头，然而从未有过此类经验的他却遇到难题：几乎所有中意的铺面都要收取高昂的转让金，最低的一个也开价6万元，这让他实在难以招架。面积不到30平方米、只经过简单装修、与房东的租约还有四年到期。一个这样的小铺面要想把它拿下来可不容易&租金多少放在后面再说，先把转让金谈妥了。那么转让金是多少？&二房东&开口8万元。
&&黄先生看上的这个转让费要价8万的铺面位于龙马潭区南光路附近，属于&二房东&经营的状态。有进货渠道的黄先生打算开个童装店，而该铺面现在是个食杂店，已有的装修和设备大概就值一两万元，黄先生做童装店，这些装修对他来说一点用都没有。
&&明明只是&就值一两万块钱&的简单装修，却为何要价8万？泸州日报记者调查发现，在转手商铺时原经营者要求收取远远高于装修等已投入成本的高额转让费已经成为&潜规则&。甚至部分商铺产权的拥有者也想在租金之外再赚上一笔转让费。
&&在南光路做副食生意的曾女士，5年前以2万元的转让费租到了一间30多平方米的门面，由于生意一直不好，2年后，她就把门面4万元的转让费转租给王女士。去年，王女士以5万元转租给了李先生，李生先接到手后，今年年底租期就到期了，房东将收回房子。5万元的&门面转让费&还没有赚回来。李先生很是着急。
&&李先生与房东商议，房东同意他转让，但有个条件就是如果李先生收取5万元转让费，房东将收取3万元转让费。不然房东要收回自己做生意。换句话就是房东想收回铺面，自己收取转让费。几个月过去了，8万元的转让费根本无人问津，有人只愿出了4万元转让费，李先生与房东就转让费损失谁来&捡底&问题争执不下。
&&李先生很是郁闷，房东出租商铺的目的就是收取租金，该收多少房租按市场行情收就行了，为何还要在转让费上大费心思？
&&面对如火箭般蹿升的转让费，很多商家不无担忧地说，实际上转让费现在已经有些变味了，从以前单纯的收回装修投入到&口岸培养费&，最后变成现在毫无基础支撑的漫天要价。如果那样的话很多商家真不知道该怎么做生意了。&
&&转让费犹如&滚雪球'&
&&记者调查发现，转让费的收取没有一定的标准。同一路段待转让店铺，相同经营面积，有的收取5万元，有的收取7万。一些着急转让的店铺，会免掉转让费；部分空店，也会向承租人收取转让费。&这些主要都是看情况而定的，开店的时候做的一些装修以及电器家具，不开了肯定要收取转让费。&一位开店数十年的老板告诉泸州日报记者。
&&记者了解到，很多泸州市民在寻找商铺时，几乎都会遇到这种情况，他们在协商过程中，往往房租是一块，转让费一块。一般来说，地段越好，转让费越高。无论转让费有多高，最终都有人会为此埋单，很多市民对此也已经习以为常。 如果自己&被宰&，那么就将成本&转嫁&至下一个店家来降低损失。也正因这个原因，使转让费像滚雪球一样，越来越大。如果自己被&宰&，大不了在转让给别人时多收取一些。
&&在&一铺难求&的大背景之下，话语权大多数时候都掌握在上家手中，虽然双方可以讨价还价，但最终做出更多让步的几乎都是求租者。而当商铺经营权再次发生流转时，他们又会把付出的转让费转嫁给下一个接受者，并再次加价，于是转让费就这样&芝麻开花节节高&，最终攀升到一个令人难以置信的高价位。
&&谁将为高价的转让费最后埋单？
&&商铺的租户无法反抗转让费存在的&潜规则&，只好默默&挨宰&，但随后又把损失转嫁到&下家&。&上家&和&下家&真的是一个愿打一个愿挨么？谁又将为高价的转让费最后埋单？
&&我市店面高价转让的现象不少。虽然多数承接者对转让费&步步高升&感到咋舌，但还是有人接手，原因就在于总会有下一个接手人将这个费用&还回来&。然而，这种&击鼓传花&式的店面转让，把转让费越炒越高，而这笔高额的转让费将转嫁到最后一个租赁者身上。一旦哪天房东收回房子，那最后一个接招的承租者的转让费就有可能血本无归。
&&近日，泸州日报记者针对转让费问题采访了五月花律师事务所律师宣明。宣明告诉泸州日报记者，近年来，门面收取转让费已成为商铺租赁市场的一个&潜规则&，目前还没有具体的相关法律对&收取转让费&行为进行规范。转让费在多数人看来是你情我愿的事，是&一个愿打一个愿挨&的现象。转让费该收多少，这个与商铺的路段、人气等很大关系，大都是市场来决定的。
&&对于高昂的转让费，租房者一定要谨慎。租房者在租房之前，应将这笔&转让费&进行仔细核算，认真分析市场，可以将这笔转让费平均分摊进每月房租里，算算经营利润除去房租、经营成本等，是否仍然有利润可赚。如果对市场估计不充分，经营不理想，高昂的转让费和房租势必增加经营压力，入不支出，那将得不偿失。
&&租房者需要注意的是，承租人与转租人办理转让手续时，需要提前了解转租人是否有权转租及房东是否同意转租等情况。按相关规定，承租人在租赁期间，在未经房东许可的的情况下，不能私自将房屋转租给他人。如果你是在未经房东同意的情形下从&二房东&手中租下房屋，你支付给&二房东&的转让费，将不受法律保护。
&&因此，业内人士提醒泸州租房者，如果要转租商铺，支付转让费，租房人须要求&上家&、房东都到场，在房东同意转租，并协商好相关条款后，重新与房东签定合同，以免产生不必要的损失。
&&记者刘丽萍
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综合考核各项量化指标后，认为具备成为一线城市的有天津、杭州、成都和武汉，而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323怎么样让商铺转让费合法又合理？| 前沿
在商铺的租赁经营活动中，商铺转让费是伴随商铺经营权转让而常见的衍生物。由于现行法律对商铺转让费的性质无明确规定，导致出现纷争时，法院无法就商铺转让费是否应当返还、具体返还数额或比例等问题进行统一决断。针对这一问题，江西财经大学法学院周维德副教授在《商法视野中商铺转让费问题探讨》一文中提出了自己的解决办法。
商铺转让费存在的问题
商铺作为商事营业场所，在商事营业资产的构成要素中，不仅具备其有形财产之价值属性，还所蕴含有商事租赁权及商誉价值等无形财产属性。商铺转让费是指在商铺转租合同中，商铺经营人（转租人）将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。
从实践来看，商铺转让费存在两个问题：一是当承租人订立商铺租赁合同时接受了高额的转让费，但在后期的商事经营中并未实现预期的盈利目的，其就会提出转让费无效或显失公平的主张，要求免除或退还该项费用；如果出租人不同意，那么承租人在前手的默许下，就将成本转嫁至下一个店家，来降低自己的损失，导致转让费“芝麻开花节节高”。 二是在签订商铺转让合同后、合同履行完毕之前，由于商铺所有人提前收回商铺、政府拆迁、商铺所有人转让商铺等原因，导致承租人无法继续经营，由此引发承租人向出租人一次性交纳的商铺转让费应否返还，返回数额或比例等一系列纠纷。
商铺转让费的规制思考
消除商铺转让费实践之乱象，除了需要对其属性进行明晰外，还需要对该类费用的构成要素进行分析。商铺转让费属于对转让人的一种综合性补偿费，其中应当包含的因素有: 转让人对于该商铺的商誉提升的补偿，转让人对于预期经营利益放弃的补偿，转让人对于商事营业场所租赁权让渡的补偿。
商铺的经营人在进行商铺转让时，对转让费之主张具有商法意义上的合理性。在明晰了商铺转让费确定时应当包涵的因素后，对于如何进行商铺转让费调整，可以从以下几个方面着手：
第一，对商铺的租赁期限进行干预。为了达到利益的平衡，租赁期限的确定应当在遵循契约自由原则的基础上，充分尊重承租人意愿。
第二，对商铺转让费设定上限，以遏制转让费虚高现象。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下两个因素：（1）无形资产的费用，即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。（2） 租赁期限，次承租人为获得租赁期限而向承租人所支付的对价。
第三，在租赁关系由于租赁期限届满而原承租人未能与所有权人达成续租之合意时，原租赁关系结束，承租人不得向所有权人主张任何该商铺的商誉增值补偿。
第四，参照商品房交易中的政府指导价方式，在商铺转让费领域推行政府指导价。
由于商铺转让费的法律性质还不明晰，全国范围内关于商铺转让费纠纷的处理“同案不同判”现象十分明显。为了妥善解决经济生活中高发的商铺转让费纠纷，必须要先对商铺转让费的法律性质进行明确界定，再来探讨如何实现对该费用进行法律规范之路径，进而使得此类纠纷的处理合法又合理。
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编辑：小水
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