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台山市工业地产市场开发及年投资考察专题调研报告
出版日期 ：2014-12
关 键 字 ：台山市
服务形式 ：文本+电子
交付方式 ：Email电子版或EMS特快专递
中文价格 ：电子版：8500元
印刷版：8800元
电子+印刷：9000元
英文价格 ：电子版：22000元 印刷版：23000元 印刷+电子：24000元
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Report Description
本研究咨询报告由华经视点公司独家撰写，在大量谨密的市场调研基础上，主要依据了行业协会、国家统计局、海关总署、国家发改委、工商总局等政府部门和官方机构的数据与资料；业内企业及上、下游企业的季报、年报和其它公开信息；及各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料：对行业市场的发展状况、供需状况、竞争格局、赢利水平、发展趋势等进行了分析。
报告充分解析行业目前所处的全球和国内宏观经济形势，具体分析该产品所在的细分市场等，对行业总体市场的供求趋势及行业前景做出判断；明确目标市场、分析竞争对手，了解产品定位，把握市场特征，发掘价格规律，创新营销手段，市场开拓策略，对把握企业定位和发展方向有重要参考价值。有效规避行业投资风险，拓展战略性目标市场，把握行业市场先机。
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第一章 工业地产概述
第一节 工业地产的基础界定
一、工业地产的定义
二、工业地产的特性
（一）政策主导性
（二）区域性分析
（三）项目增值性
（四）投资回收期长
三、工业地产的分类
（一）物流仓储
（二）工业厂房
（三）工业研发楼宇
第二节 工业地产的开发模式
一、工业园区开发模式
（一）开发主体
（二）操作手段
（三）所需外部条件
（四）开发模式流程
（五）开发模式案例
二、主体企业引导模式
（一）开发主体
（二）操作手段
（三）所需外部条件
（四）开发模式流程
（五）开发模式案例
三、工业地产商开发模式
（一）开发主体
（二）操作手段
（三）所需外部条件
（四）开发模式流程
（五）开发模式案例
四、综合开发模式
（一）开发主体
（二）操作手段
（三）所需外部条件
（四）开发模式流程
（五）开发模式案例
第三节 工业地产主要盈利模式
一、工业地产出租模式
二、工业地产出售模式
三、工业地产RELTS
四、工业地产收入来源
第二章 年台山市工业地产环境背景分析
第一节 台山市宏观经济运行情况
一、台山市GDP增长情况
二、台山市固定资产投资
三、台山市产业结构分析
四、台山市房地产物业成交规模
第二节 台山市工业经济运行情况
一、台山市工业经济效益情况
（一）台山市工业增加值
（二）台山市与本市其他区市工业增加值对比
（三）台山市工业企业数量
（四）台山市工业企业生产效益情况分析
二、工业发展结构分析
（一）按隶属关系分
（二）按登记注册类型分
（三）按轻重工业分
（四）按企业规模分
（五）按行业分
三、台山市工业发展区域布局
第三节 台山市地域环境分析
一、地理位置
二、自然环境
三、生态气候
四、资源分布
第四节 台山市工业基础设施建设
第五节 台山市工业地产市场政策环境
一、政策环境综述
二、房地产法规
三、重要政策分析
第六节 台山市工业地产行业社会环境分析
一、人口数量分析
二、消费市场分析
三、招商引资情况
第三章 年台山市工业地产一级土地市场研究
第一节 工业地产价格与其他地产价格走势对比
一、全国四类性质土地价格对比
二、四类性质土地价格对比
三、四类性质土地价格走势
第二节 台山市工业用地供应市场
一、工业用地供应规模走势
二、工业用地供应价格走势
三、工业用地出让情况分析
第三节 台山市工业用地需求市场
一、工业用地成交统计
二、主要工业园区成交面积
三、供应面积与成交面积对比
第四节 台山市工业用地价格分析
一、工业园区工业用地成交价格
二、各区工业用地价格对比
第四章 年台山市工业地产二级市场研究
第一节 台山市工业地产开发现状
一、台山市工业地产开发总况
二、台山市工业地产发展特点分析
三、台山市工业地产开发企业进入格局
第二节 各类工业厂房建设设计
一、单层厂房
二、多层厂房
三、热加工厂房
四、冷加工厂房
五、工业厂房建设趋势
第三节 台山市标准化厂房
一、工业厂房投资流程
二、标准工业厂房优势
三、标准厂房成本核算
四、定制工业厂房优势
第五章 台山市典型的工业地产项目分析
第一节 园区一
一、园区基本情况
二、园区运作现状
三、园区产业集群特色
四、工业园区单位产值
五、园区项目招商情况
第二节 园区二
一、园区基本情况
二、园区规划及布局
三、园区产业特征分析
四、工业园区运作模式
五、园区项目招商情况
第三节 园区三
一、园区基本情况
二、园区功能及布局
三、园区运作现状分析
四、园区运作模式分析
第四节 园区四
一、园区基本情况
二、园区功能及布局
三、园区运作现状分析
四、园区运作模式分析
第五节 园区五
一、园区基本情况
二、园区规划及布局
三、园区经营运作现状
四、园区配套住宅开发
五、园区项目招商情况
第六章 台山市工业地产开发招商策略分析
第一节 台山市工业地产成功开发要素
一、项目选址
二、项目定位
三、客户选择
四、宣传造势
五、产业招商
六、服务水平
第二节 台山市工业地产开发选址策略
一、区域环境分析
二、开发区环境分析
三、产业依托分析
四、交通物流区位分析
五、企业客户来源分析
第三节 台山市工业地产开发定位策略
一、市场定位的必要
二、市场地位的策略
第四节 台山市工业地产招商引资分析
一、招商引资的重要性
二、传统招商模式的问题
三、招商环境的打造
四、选商分析
第五节 台山市工业地产招商引资方式
一、组合营销
二、中介招商
三、产业招商
四、网络招商
五、其他招商方式
第七章 台山市工业地产融资渠道选择策略
第一节 台山市房地产投资信托
一、房地产信托产品发行规模
二、房地产信托发行结构分析
三、房地产信托发行情况分析
四、房地产信托余额规模分析
五、房地产信托兑付情况分析
六、房地产信托投资方式分析
七、2015年房地产信托运行趋势
第二节 台山市工业地产投资基金
一、投资基金发展现状
二、投资基金投资方向
三、产业投资基金融资形式分析
四、房地产产业投资基金运作分析
五、工业地产产业投资基金运作分析
第三节 台山市工业地产企业股权融资
一、股权出让融资
二、增资扩股融资
三、产权交易融资
四、杠杆收购融资
五、风险投资融资
六、投资银行融资
七、国内上市融资
八、境外上市融资
九、买壳上市融资
第八章 台山市工业地产发展前景分析
第一节 台山市工业地产市场前景展望
一、工业地产市场空间巨大
二、工业地产未来发展可期
三、工业地产市场前景光明
四、工业地产极具升值价值
第二节 台山市工业地产未来影响因素
一、政府政策的影响
二、市场供求的影响
三、发展模式的影响
四、投资回报的影响
第三节 台山市工业地产市场趋势预测
一、工业地产价格增长趋势
二、投资热点区域发展趋势
三、工业地产转型升级趋势
四、工业地产未来发展重点
第九章 年台山市工业地产业投资环境及投资潜力
第一节 台山市工业地产行业投资环境分析
一、工业地产投资经济环境分析
二、工业地产投资与影响因素分析
三、工业地产融资新渠道分析
第二节 台山市工业地产投资潜力分析
一、工业地产投资价值分析
二、工业地产投资回报率分析
三、工业地产区域投资热点分析
第十章 年台山市工业地产行业投资分析
中国房地产行业投资现状
一、投资规模不断增大
二、投资增速较快
三、投资吸引力
四、投资特点
第二节 台山市工业地产的投资特点分析
一、大投资
二、快速启动
三、提供增值服务
四、追求长期稳定回报
第三节 台山市工业地产市场的投资机遇分析
一、投资价值
二、投资潜力
三、投资热点
第四节 台山市工业地产的投资风险分析
一、市场风险
二、经营风险
三、政策风险
四、泡沫化风险
图表 工业园区开发模式流程
图表 主体企业引导模式流程
图表 诺基亚工业园招商情况
图表 工业地产商开发模式流程
图表 综合开发模式流程
图表 年台山市国民经济生产总值
图表 2014年台山市分区市地区生产总值情况
图表 年台山市固定资产投资情况
图表 2014年分区市固定资产投资情况
图表 2014年台山市三大产业增加值
图表 2014年台山市产业结构
图表 年台山市工业总产值情况
图表 2014年台山市工业企业经营指标
图表 2014年台山市人口情况
图表 2014年台山市人均消费支出情况
图表 2014年台山市农村住户人均消费性支出
图表 2014年全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）
图表 年全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）
图表2014年台山市四类性质土地价格对比
图表 年黄岛四类性质土地均价走势图
图表 年台山市工业用地供应规模
图表 年台山市工业用地供应价格
图表 年台山市工业用地出让与成交宗数对比图
图表 年台山市工业用地成交规模趋势图
图表 年台山市工业用地供应规模统计
图表 年台山市工业用地成交规模统计
图表 年台山市工业用地成交均价趋势图
图表 2014年各区工业用地成交价格对比图
图表 年中国房地产信托发行结构比例
图表 年房地产信托投资方式变化图
图表 台山市十三五发展规划目标
图表 工业地产投资与价格的影响因素
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[经济] 百强县市评价结果揭晓 GDP占全国县域经济1/4
& 11:03:54&来源：经济日报&
    全国县域经济基本竞争力评价中心在各县、市、旗的积极配合下，以公开资料为基础，经资料的对比、核实、甄别，在前三届的基础上，完成了第四届全国县域经济基本竞争力评价
    第四届中国经济百强县（市）、第四届中国西部百强县（市）、第四届中国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县（市）以及第四届中国各省区市县域经济基本竞争力评价排序已经揭晓。
    全国县域经济ＧＤＰ占全国５５．１５％
    增长速度为１４．２８％
  　截止到２００３年１２月３１日，全国县级行政区划有２８６１个（香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾省除外），其中：市辖区８４５个，县级市３７４个，县１４７０个，自治县１１７个，旗４９个，自治旗３个，特区２个，林区１个。
    参加第四届全国县域经济基本竞争力评价的县域单位不包括市辖区、福建省金门县和新疆维吾尔自治区阿拉尔市、图木舒克市、五家渠市等３市，共计２０１２个。　
    全国县域经济总量：县域内人口总数达９．１６亿，占全国总人口的７０．８８％；全国县域经济的国内生产总值（ＧＤＰ）达６．４５万亿元，占全国ＧＤＰ的５５．１５％。　
    全国县域经济的平均规模：县域人口平均４５．５３万人；县域经济ＧＤＰ平均３２．０４亿元；地方财政收入平均１．２１亿元。
    全国县域经济的差异性：县域经济之所以引起社会的广泛关注是因为县域经济的差异性，这个差异性主要表现在县域经济与中心城区的差异以及县域经济本身的差异。县域经济的差异性以及相关联的县域社会差异性成为全面建设小康社会进程中的重点和难点。２００３年全国县域人均ＧＤＰ为６７７０元，是全国的７４．８％；人均ＧＤＰ最高的１００个县域是最低县域的人均ＧＤＰ的１５．１倍。
    自党的十六大提出"壮大县域经济"的号召后，县域经济发展迎来了大好机遇，全国县域经济增长快于全国同期平均值。
    ２００３年，全国ＧＤＰ（当年价比，下同）增长率为１１．５５％。全国县域经济ＧＤＰ增长率为１４．２８％，东部地区县域经济ＧＤＰ增长率为１５．０３％；中部地区为１２．８４％；西部地区为１４．８２％。　
    百强县（市）ＧＤＰ占全国县域经济１／４
    实现全国县级财政收入１／３
　中国县域经济基本竞争力百强县（市）是经济上的百强，简称中国经济百强县（市）。中国经济百强县（市）在区域经济发展和资源配置方面具有竞争优势，是最具有活力的经济板块。县域经济的壮大为县域统筹全面协调发展提供了坚实的经济基础。
    在第四届中国县域经济基本竞争力百强县（市）中，北京市１个，河北省３个，山西省１个，辽宁省５个，上海市１个，江苏省２１个，浙江省２７个，福建省８个，山东省２１个，河南省２个，湖北省１个，湖南省１个，广东省６个，四川省１个，新疆维吾尔自治区１个。百强县（市）主要分布在东部地区，东部地区有９３个，中部地区有５个，西部地区有２个。
    新进入中国经济百强县（市）的有９个：河北藁城市，山西河津市，江苏如皋市、仪征市，浙江海盐县、奉化市，福建闽侯县，山东邹平县，河南偃师市。
  　在新进入的中国经济百强县（市）中，中部地区出现两个，反映出壮大县域经济在"中部崛起"中的战略意义。
    中国县域经济基本竞争力百强县（市）经济实力雄厚，其数量占全国县（市）总数的不足二十分之一，人口占全国县域总人口的不足十分之一，而创造的国内生产总值超过全国县域经济的四分之一，实现县级财政收入近三分之一。　
    中国县域经济基本竞争力百强县（市）的平均规模和人均ＧＤＰ：人口８４．８万人，ＧＤＰ１６４．７亿元，地方财政收入７．６亿元，人均ＧＤＰ２１０００元；分别是全国县域平均数的１．８６倍、５．１４倍、６．２９倍、３．１０倍。
    中国县域经济基本竞争力百强县（市）产业结构：一产、二产、三产比例是１１．８∶５５．３∶３２．９。一产比例最高的达３１．２％，最低的有１．９％；二产比例最高的达７７．７％，最低的有３１．４％；三产比例最高的达４３．７％，最低的有１７．６％。
    百强县（市）的产业结构的差异性反映出县域经济的两大特点---地域特色和开放性。
    西部百强县（市）ＧＤＰ增长率达１７．２６％
    在西部具有特殊地位
    评价中心将参加第四届全国县域经济基本竞争力评价的西部十二个省区市的８７６个县市旗单列出来，按照县域经济基本竞争力进行排列，评价出全国西部县域经济基本竞争力百强县（市），简称中国西部百强县（市）。
    第四届中国西部百强县（市）在西部１２个省区市中，除西藏外，在每个省区市都有分布，具体是：内蒙古１２个、广西１２个、重庆１３个、四川３０个、贵州６个、云南１０个、陕西４个、甘肃１个、青海１个、宁夏１个、新疆１０个。　
    新进入中国西部百强县（市）的有１１个：内蒙古鄂托克旗、土默特左旗、达茂联合旗、丰镇市、乌拉特前旗、二连浩特市，广西平南县，四川岳池县，陕西韩城市、延川县，新疆阜康市。　
    县域经济在西部地区具有特殊的地位，西部地区县域人口有２．８０亿，占西部总人口的７５．７８　％，县域经济ＧＤＰ有１．２７万亿，占西部的５５．４２％，大大高于东部的６３．５４％和４３．１０％。
    第四届中国西部百强县（市）的人口占西部县域人口的２５．６６％，县域经济ＧＤＰ占３８．９８％，县级财政收入占３５．７０％。西部百强县（市）经济增长率达１７．２６％，高于西部整体县域经济的平均数。
    中国西部百强县（市）是西部大开发的领先力量，体现了区域经济发展的非均衡规律，是国内外经贸投资机构参与西部大开发的首选合作伙伴，也将为广大的西部地区的工业化和城镇化的发展提供增长极和预选载体。    
    关注亮点
    提升速度最快的县市
    中西部地区占多数
  　评价中心将竞争力提升速度最快的前１００个县（市）单列出来，作为本届评价中需要特别关注的"亮点"。　
    在第四届全国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县（市）中，西部地区占多数，有６２个；中部地区有２７个；东部地区有１１个。
  　全国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县（市）经济增长非常快，大大超过全国县域经济的平均数，但这里存在两种类型：一种是"厚积薄发型"，招商引资做得好，有大项目上马，非公经济培育好，积蓄能量后实现大跨越，从此县域经济跨上一个新台阶；另一种是"体质软弱型"，产业结构不合理，抗自然和市场风险能力差，特别是一些以靠天吃饭的农业为主导的县市，经济起伏很大，遇到天灾人祸大幅度下降，遇到风调雨顺农业丰收，竞争力提升就非常快。无论哪一种，都要做好产业结构调整，实现稳步提升。　
    关注四届连续上升及连续下降的县（市）
    探索发展的共性特点
  　在连续四届的全国县域经济基本竞争力评价中，有部分县市竞争力连续上升或者连续下降，这给我们探索县域经济发展在空间分布上的规律提供了非常有用的向导。
    在连续四届的全国县域经济基本竞争力评价中，连续上升的县（市）有１５１个，占全国县域单位的７．５％。主要分布在全国２４个省区市，其中比例最大的前５个是山西、内蒙古、山东、浙江、河南；连续下降的县市有９５个，占全国县域单位总数的４．７％。主要分布在全国１８个省区市，其中比例最大的前５个是湖北、福建、安徽、河南、广西；无连续上升而有连续下降的县（市）主要分布在湖北、福建、河北；无连续下降而有连续上升的县（市）主要分布在山西、内蒙古、江苏、浙江、贵州、江西、西藏、重庆。　
    全国各省区市县域经济
    基本竞争力评价情况
　评价中心还将全国各省区市所属的所有县（市）的经济基本竞争力排位的平均数的互补数作为各省区市的县域经济基本竞争力数，进行全国各省区市的县域经济基本竞争力评价排序。
    与第三届相比，排位上升的省区市有：内蒙古、宁夏、河北、山东、重庆、吉林、陕西。
附：第四届中国县域经济基本竞争力百强县（市）
排序 县域 中郡指数 竞争力等级 竞争力动态
1 江苏江阴市 R1T2012 A级 相对稳定
2 江苏常熟市 R2T2012 A级 相对稳定
3 江苏张家港市 R3T2012 A级 相对稳定
4 江苏昆山市 R4T2012 A级 相对稳定
5 福建晋江市 R5T2012 A级 相对稳定
6 江苏吴江市 R6T2012 A级 相对稳定
7 江苏宜兴市 R7T2012 A级 相对稳定
8 浙江慈溪市 R8T2012 A级 相对稳定
9 浙江绍兴县 R9T2012 A级 相对稳定
10 山东荣成市 R10T2012 A级 相对稳定
11 浙江温岭市 R11T2012 A级 相对稳定
12 浙江余姚市 R12T2012 A级 相对稳定
13 江苏太仓市 R13T2012 A级 相对稳定
14 山东文登市 R14T2012 A级 相对稳定
15 浙江诸暨市 R15T2012 A级 相对稳定
16 浙江义乌市 R16T2012 A级 相对稳定
17 福建福清市 R17T2012 A级 相对稳定
18 浙江乐清市 R18T2012 A级 相对稳定
19 广东增城市 R19T2012 A级 相对稳定
20 江苏丹阳市 R20T2012 A级 相对稳定
21 浙江瑞安市 R21T2012 A级 相对稳定
22 辽宁海城市 R22T2012 A级 相对稳定
23 山东邹城市 R23T2012 A级 相对稳定
24 浙江海宁市 R24T2012 A级 相对稳定
25 山东龙口市 R25T2012 A级 相对稳定
26 山东胶南市 R26T2012 A级 相对稳定
27 浙江桐乡市 R27T2012 A级 相对稳定
28 山东即墨市 R28T2012 A级 相对稳定
29 浙江富阳市 R29T2012 A级 相对稳定
30 山东胶州市 R30T2012 A级 相对稳定
31 江苏通州市 R31T2012 A级 相对稳定
32 浙江上虞市 R32T2012 A级 相对稳定
33 江苏海门市 R33T2012 A级 相对稳定
34 福建南安市 R34T2012 A级 相对稳定
35 山东平度市 R35T2012 A级 相对稳定
36 福建惠安县 R36T2012 A级 相对稳定
37 山东滕州市 R37T2012 A级 相对稳定
38 山东寿光市 R38T2012 A级 相对稳定
39 山东章丘市 R39T2012 A级 相对稳定
40 山东莱州市 R40T2012 A级 相对稳定
41 江苏启东市 R41T2012 A级 相对稳定
42 山东新泰市 R42T2012 A级 相对稳定
43 新疆库尔勒市 R43T2012 A级 相对稳定
44 江苏溧阳市 R44T2012 A级 相对稳定
45 四川双流县 R45T2012 A级 相对稳定
46 江苏江都市 R46T2012 A级 相对稳定
47 广东普宁市 R47T2012 A级 相对稳定
48 辽宁瓦房店市 R48T2012 A级 相对稳定
49 河南巩义市 R49T2012 A级 相对稳定
50 浙江平湖市 R50T2012 A级 相对稳定
51 江苏泰兴市 R51T2012 A级 相对稳定
52 浙江东阳市 R52T2012 A级 相对稳定
53 河北迁安市 R53T2012 A级 相对稳定
54 山东诸城市 R54T2012 A级 相对稳定
55 浙江临海市 R55T2012 A级 相对稳定
56 山东兖州市 R56T2012 A级 相对稳定
57 江苏东台市 R57T2012 A级 相对稳定
58 山东肥城市 R58T2012 A级 相对稳定
59 福建石狮市 R59T2012 A级 相对稳定
60 山东招远市 R60T2012 A级 相对稳定
61 河北遵化市 R61T2012 A级 相对稳定
62 山东乳山市 R62T2012 A级 相对稳定
63 浙江玉环县 R63T2012 A级 相对稳定
64 浙江永康市 R64T2012 A级 相对稳定
65 湖南长沙县 R65T2012 A级 相对稳定
66 江苏金坛市 R66T2012 A级 相对稳定
67 上海崇明县 R67T2012 A级 相对稳定
68 广东开平市 R68T2012 A级 相对稳定
69 江苏靖江市 R69T2012 A级 相对稳定
70 辽宁普兰店市 R70T2012 A级 相对稳定
71 北京密云县 R71T2012 A级 相对稳定
72 浙江海盐县 R72T2012 A级 相对稳定
73 辽宁庄河市 R73T2012 A级 相对稳定
74 浙江宁海县 R74T2012 A级 相对稳定
75 福建长乐市 R75T2012 A级 相对稳定
76 福建龙海市 R76T2012 A级 相对稳定
77 福建闽侯县 R77T2012 A级 相对稳定
78 山东邹平县 R78T2012 A级 相对稳定
79 广东高要市 R79T2012 A级 相对稳定
80 浙江象山县 R80T2012 A级 相对稳定
81 浙江临安市 R81T2012 A级 相对稳定
82 浙江长兴县 R82T2012 A级 相对稳定
83 广东台山市 R83T2012 A级 相对稳定
84 浙江嘉善县 R84T2012 A级 相对稳定
85 山东莱西市 R85T2012 A级 相对稳定
86 辽宁大石桥市 R86T2012 A级 相对稳定
87 江苏如东县 R87T2012 A级 相对稳定
88 山东蓬莱市 R88T2012 A级 相对稳定
89 江苏如皋市 R89T2012 A级 相对稳定
90 浙江苍南县 R90T2012 A级 相对稳定
91 浙江奉化市 R91T2012 A级 相对稳定
92 河南偃师市 R92T2012 A级 相对稳定
93 江苏仪征市 R93T2012 A级 相对稳定
94 浙江嵊州市 R94T2012 A级 相对稳定
95 江苏大丰市 R95T2012 A级 相对稳定
96 山西河津市 R96T2012 A级 相对稳定
97 湖北仙桃市 R97T2012 A级 相对稳定
98 广东高州市 R98T2012 A级 相对稳定
99 浙江德清县 R99T2012 A级 相对稳定
100 河北藁城市 R100T2012 A级 相对稳定
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烟台日报传媒集团/烟台星云信息传讯有限公司 本站官方网址 鲁ICP备020006号广东台山地王广场似空城 遭到上千业主投诉
　　冲着&30亿元商业投资价值&、&10年返租100%回报&的诱人前景， 年期间，佛山先后有逾百位投资者赴台山地王广场淘铺。然而，从今年1月份起，台山地王广场商业管理有限公司因经营原因未能兑付承诺给业主的返还租金，仅支付50%的合同租金，到7月管理方租金给付全部停止。由此，引发该项目遍布珠三角的1700多名投资者的不满。　　7月23日，业主代表已赴台山市公安局报案提出维权诉求，警方尚未作出立案回复。据佛山日报从多方渠道了解，台山地王广场经营不善、周边商业配套有限等因素是地王广场项目陷入困境的主因。　　事件　　商铺返租未兑现 上千业主诉开发商违约　　7月22日晚，佛山南海投资客岑镜华一行近10人，连夜驱车赶赴江门市台山地王广场。站在地王广场门口，楼上就是自己前年购买的铺位，面前是美丽的台城河，不过，岑先生没有心情多看一眼。他此行的目的简单明确&&就台山地王广场商铺投资返租合同违约，向台山公安局报案。　　据岑镜华介绍，2010年他去台山买下一间地王广场商铺，此后一年，管理公司按照合同如期给付了一年租金。去年底，他和其他业主突然接到对方发来的一封致歉信，大意为&由于后续经营不善，原先承诺的对业主的返租可能无法兑现，希望业主能与公司共渡难关。&&我当时就预感不对，果然，今年前两个季度租金减半，到这个月干脆没有了。&　　这样的情况，是岑镜华和地王广场其他上千名业主买铺时无论如何想不到的。去年10月购买G区124铺的禅城投资客陈德炬兄妹回忆，当时地王广场的宣传在珠三角各城市铺天盖地，蔡澜、麦玲玲等众多香港明星也被请来捧场。不过，真正打动陈氏兄妹的还是10年返租100%回报。&很难不动心。&陈德炬说，尽管当时商铺售价每平方米高达3万多元，但他还是果断出了手。　　按照合同，到2016年陈德炬才开始拿返租，但他决定提前讨说法，&第一批业主都拿不到租了，再过几年，我们还有指望吗?&而岑镜华的租金&断供&后，他&以租养房&的规划被彻底打乱。岑镜华手上委托经营管理合同上显示，商铺总价为180多万元，返租期为2011年~2021年，平均每年返10%，约18万元。&我按揭了9年房贷，月供11000元，去年每月收租9000元，自己只要掏2000元给银行。&断租之后，他现在负担陡增。　　据地王广场项目开发商台山市新世界地产有限公司(以下简称新世界地产)的公开资料显示，台山地王广场总规划70000平方米，投资3.7亿元，均价28000元/平方米，计划销售70%，留30%自营。&实际销售比例超过70%。&当日同赴台山报案的业主代表、香港人吴明瑜表示，地王广场三年来共销售1700多个铺位，仅余100多个铺位，销售收入达10亿元左右。　　吴明瑜告诉记者，此次珠三角各城市均派代表，香港也有40多名业主赶到台山，多位业主认为新世界公司根本无意和无能力履行合同，涉嫌合同欺诈，同时涉嫌侵占和挪用业主办理国土证和房产证的款项。他们一致的诉求是：请公安局立案侦查。　　调查　　台山&商业之最&犹如空城　　23日上午，台风欲来的台山台城河畔闷热异常。上午11时30分，记者在现场看到，地王广场河畔长达1公里的人行道冷冷清清，店铺门可罗雀。整座商城，除金逸电影院、速8酒店和上岛咖啡三家品牌商家外，多以小型服饰店和餐饮为主，与宣传资料中&蔡澜美食街&&颐高数码广场&等大型品牌商家入驻承诺相去甚远。现场清仓甩卖的现象随处可见，许多店铺已停止营业，并挂出转让铺面的招牌。从11时30分到12时之间的半小时内，记者只看到4位行人匆匆路过。　　赵小姐是地王广场一家小型服装店店主，入驻近一年。&这里生意很难做。刚建成时市民图新鲜还有些人气，今年根本不行了。&赵小姐说，现在店铺又转不出去，只能先拖着看看情况了。B区另一家经营服饰店的店员坦言，目前仍欠着商场的租金，&店里一个月的经营额，只够发放员工的工资，租金、管理费等已经没有能力支付了，只能先欠着。&记者走访发现，这一情况较为普遍。　　作为号称台山&商业之最&的&巨无霸&项目，地王广场&首战失利&也在当地居民中议论纷纷。&这里原先是河堤，由于附近有不少住宅区，后来就自发形成菜市场和大排档。&周边居民曹女士对记者说，&就算要整顿治理，我觉得也应该首先考虑市民的诉求，建一个绿化带或者河滨公园供大家散步游玩。现在河边没有一点绿化，白天逛街暴晒，大家都不喜欢来这里。&曹女士还表示，为吸引市民和投资商，政府和开发商从2007年开始大肆宣传，&但是我们都心知肚明，这个项目最初规划就有问题。&　　在不少市民眼里，地王广场的选址和配套均存在先天不足。在台海路经营便利店的范先生告诉记者，这里离市中心较远，周边全是行车道，&即使建成台西大桥或者观光巴士，也没多大意义。&　　范先生提到的台西大桥和观光巴士，均为地王广场的配套规划设施。记者拿到的一份台山地王广场项目资料显示，在通济桥以东、地王广场对岸修建一座台西桥;同时，还将开通购物巴士直通地王广场。本地业主谭女士介绍，作为连接台城河两岸的通道，台西大桥是当初吸引本地业主投资的亮点之一。　　然而，地王广场开业已有一年多，台西大桥仍是镜花水月。记者昨日联系到台山市住房和城乡建设局报建部，得到的回复是，近期从未接到过任何桥梁报建。随后记者又联系台山市规划局，相关负责人表示，桥梁建设属市政工程，对台西大桥市政府起初有计划，但规划局至今没有接到正式的报建文件。　　原因　　广场经营不善严重亏损　　据了解，地王广场销售时与业主签订了三方委托管理合同，新世界商业为经营管理方，新世界地产提供担保。如今众怒之下，业主纷纷把矛头指向了新世界地产&&此&新世界&非香港新世界，作为一家2008年才成立的台山本土开发商，其商业项目运作能力值得怀疑。　　面对质疑，该公司负责人梁经理昨日接受佛山日报采访时表示，&由于入驻品牌少，地王广场人流量不足，商家经营举步维艰，导致超过80%的商户欠交租金等费用;近半年已有多家商户陆续撤场，公司经营面临严重危机。&梁经理称，开业一年多来，商户欠交租金、推广费、管理费、水电费共一千多万元;2011年商业公司严重亏损三千多万元，其中，补贴业主一年多的租金三千多万元，营运管理费和水电费补贴四百四十多万元。管理公司和租金担保公司台山市新世界房地产开发有限公司濒临破产。　　对于商家入驻不足的原因，梁经理解释称，一方面是原经营公司缺乏商业管理经验、对市场错误判断估计不足，另一方面也受经济环境等因素的影响。　　记者走访得知，目前地王广场商铺的租金水平大约在30~100元/平方米不等，比周边地区略高。这样的租金水平，让不少业主哭笑不得。&这点钱哪够返租的?&陈德炬说，按售价2万块/平方米算，租金至少要达到200元/平方米才行。香港业主吴明瑜甚至认为，&根本就是羊毛出在羊身上。&在他看来，地王广场商铺售价本来比当地商铺贵。&其实，前期返租给我们的钱就是这部分溢价罢了。&　　新世界商业公司发言人透露，7月10日起，香港创基策划公司沈永年团队接管地王广场，已着手推出一系列新的营销方案。被誉为香港&商场医生&的沈永年，成了众多业主和商户的救命稻草。来自香港的业主杨锦雄夫妇说，大家都在等着沈先生&救活&地王广场。她还说，&以后再也不敢来大陆投资了。我们香港虽然楼贵，但是监管很规范，很少发生这样的事。&　　包括陈德炬在内的多数内地业主则表示，他们没有想退款或去告开发商，只是希望能按合同履约。　　投资提醒　　小心&钱铺&成&伤铺&　　继去年中国对楼市实施限购以来，在限购之外的商业地产高歌猛进，各界也纷纷指出未来十年赚钱机会在于商业地产。然而，经过这两年的高速发展，国内各大城市的商业地产项目如雨后春笋般崛起，累积的各种投资风险正在陆续出现，&一铺富三代&的好日子未必再现。　　单就广佛商圈而言，今年下半年将有130多万平方米的购物中心陆续投入使用。零售业所依托的商业物业，将从7月份开始出现井喷。记者了解到，由于前两年的疯狂扩张，以及去年部分商业项目推迟开业，广佛商圈多个商业地产将集中在今年下半年开业。在广州，即将开业的购物中心包括珠江新城的太阳新天地、高德置地广场四季MALL、花城汇二期，荔湾区的西城都荟，番禺区的奥园广场、海印又一城二期以及圣鑫商业广场等。在佛山，位于三水的芭蕾雨五彩奥莱、佛山恒基广场、越汇城、万科广场、南海新天地二期、广佛智城、大沥新都会等多个单个物业商业面积过10万平方米的购物中心，将陆续开业。　　广东流通业商会执行会长黄文杰则分析认为，&由于大环境的不景气，新开的购物中心肯定会面临更激烈的竞争。如果没有政策层面的支持，这些后来者们的市场培育期很可能比以往延长一倍。&他还表示，接下来半年，大型促销会将成为常态。而一些定位不准的购物中心则很可能出现&空场&或者&黑场&现象。　　针对商业地产井喷，诺亚财富商业地产研究员孙治香表示，目前中国商业地产的毛租回报率只有6%~8%，除去管理费用净租金回报不足于覆盖利率。以售后返租为例，&除了现金流好的开发商，还可以从体系外拿出资金补贴投资人，其余很可能面临兑付风险。&　　在孙治香看来，目前国内消费只占到GDP37%，长远来看商业地产发展具有很大潜力。但近两年，商业地产的投资增速远高于住宅，达到30%以上。从各地的调研情况看，商业地产进入大面积的竣工阶段。事实上，国内的商业需求还不能马上跟上，同时，商业项目运营难度要比住宅高很多，需要一定的市场培育期和非常优秀的管理团队。他预计，未来一两年将出现大批商业地产空置，短期商业地产风险要大于收益。　　律师观点　　有合同约束不意味没风险　　&开发商出于销售目的，开出极有吸引力的条件。投资客自己也对市场风险估计和判断不足。&广东洲斌律师事务所李敬威律师表示，天上不会掉馅饼，尽管合同对返租进行约束，但不意味着没风险。事实上，记者遇到的多位业主承认，买铺时最看中的是&政府重点商业项目&和&十年返租合同&，并没有仔细考察过商铺的经营前景。　　广东正大联合律师事务所律师赵少伟指出，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，是否存在抵押，有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。以防止开发商利用高额返租回报吸引商铺投资者。　　记者观察　　商铺售后返租模式引质疑　　对于商铺&售后返租&的模式，广东至高律师事务所吴善鹏律师介绍，开始兴起于1998年左右，当时房地产开发商资金短缺，想玩&空手道&。国务院在2001年颁布《商品房销售管理办法》，明文禁止&售后返租&。　　目前的&售后返租&都是开发商先把房屋租给物业公司，再让物业公司返商户租金，这样一变通，就规避了法律限制。但该模式有风险，曾发生过&售后返租&后拿不回本的案例。　　履新不久的沈永年近日在新浪微博上感叹道，返租不应该是吸引客人投资的招数，也不是赚租的生意，你们这样乱搞以后没人敢投资了。他说，返租是用来初期商场要统一经营做好后才交给客户，所以应该在返租期交给有经验有品牌和实力的经营公司管理。　　&开发商和投资客都需要反思。&世联地产广佛区总经理葛朴认为，返租模式已变成吸引投资者的噱头，而投资客也很喜欢这种通过数字讲价值的方式。实际上，双方都是出于短期投资的考虑，并没有作长远的打算。葛朴指出，商业项目本身存在很大的不确定性，风险要比住宅大得多。
来源：佛山日报
编辑：董鹏飞&&&&&&
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