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合同法教案|
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婚前协议赠与房产约定怎样才算有效
& & & 在现实生活中，部分夫妻结婚前会签订婚前财产协议。有网友问小编，这种情况如果以后离婚，婚前财产协议赠与房产约定是否有效，能否以结婚为生效条件？小编给出如下解释。
& & & &一、婚前财产协议中赠与房产约定是否有效？
& & & &婚前财产协议中赠与房产约定是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有秋灾、扶贫等社会公益。道德义务性质的赠与合同或经过公证赠与合同，不适用前款规定。《合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。涉及房产转让的婚前或婚内的财产约定，其法律性质应视为赠与协议。
& & & &虽然《合同法》规定，婚姻、收养、监护等有关身份的协议，适用其他法律规定。但夫妻财产约定与夫妻离婚协议是根本不同性质，涉及的房产所有权转移条款为赠与性质，《婚姻法》虽未规定。夫妻财产约定涉及到不动产必须办理登记，否则对双方不具有约束力，但是，这类婚前或婚内财产页顶仍受《合同法》调整。
& & & &二、婚前财产协议能否以结婚为生效条件
& & & &婚前财产协议能否以结婚为生效条件。依照有关法律规定，附条件的民事法律行为是指只有在所附条件成立时才生效。目前，在一些打得城市已经有很懂以结婚为生效条件的婚前财产协议，特别是协议中赠与或给付条件是以缔结婚姻关系为目的。这一情况下，只要约定不违法，法院一般都会认为约定有效。
& & & &综上所述是对婚前协议赠与是否有效，能否以结婚为生效条件的简要概述。婚前财产协议对婚后是有效的，法律也允许以结婚为生效条件。夫妻感情不合适，如果婚前财产协议赠与的财产等问题会随之发生，建议咨询资深的婚姻家庭律师，帮助解决苦难问题。 &
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作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师
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第四章 && 如何解决房屋买卖纠纷
第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
（二）出卖人和买受人约定如下：
2 、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起 _______ 日内（该时限应当不低于 60 日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 ______ 日内退还买受人全部已付款，并按照 ___________ 利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过 _____ 日的，应当与出卖人另行签订补充协议。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》
第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
( 九 ) 怎么解决房屋噪音问题？
读者疑问： 2001 年 2 月 18 日 ，我与发商签订了《北京市密云 XX 庄园房屋买卖契约书》。双方在契约中约定，我购买开发商开发建设的位于北京市密云县 XX 庄园小区 XX 号楼 1 单元 3 层 132 号公寓一套。因我所购房屋后面是燃煤锅炉房及煤场，对我影响较大，所以在签订合同时经我一再要求，开发商在合同中承诺在 2001 至 2002 年度小区供暖由烧煤改为燃油供暖，但没有约定违约解决问题的方式。我于 2001 年 8 月入住。但在 2001 取暖季开始后，开发商取暖方式并未改变，仍然在燃煤，且机器噪音异常大，严重扰民，严重影响我及家人居住。在购房之前，开发商的宣传广告和沙盘模型中现锅炉房所处位置应该是凉亭、藤架和花草树木，但时至今日，该锅炉房仍原地未动，并且继续烧煤。烧煤的锅炉直接撒播烟灰粉尘，且噪音严重超标，根据密云县环境保护监测站检测，锅炉房噪音在室内离窗 一米 处为 70 分贝，远远高出国家规定的居民区夜间噪声不超过 45 分贝的噪音标准，使我及家人无法居住，导致我的老母亲失眠，血压升高，头晕，耳鸣，健康受到严重损害。无奈，我只好冬季另行租房，待取暖期结束后再搬回居住。 2004 年，我起诉到密云县人民法院，以噪音问题要求解除合同，但法院驳回了我的诉讼请求。请问法院的判决合理吗？
律师答疑：既然开发商在合同中承诺小区供暖将由烧煤改为燃油供暖，那么就应该依约履行，现在开发商未履行承诺，属于违约行为。现在锅炉房的噪音夜间 70 分贝，根据国家环保总局《城市区域环境噪声标准》（ GB3096 － 93 ）的规定，居住为主的区域，昼间噪声标准值为 55 分贝，夜间噪声标准值为 45 分贝，开发商锅炉房所发噪声远远高于国家标准。物理学上把噪声定义为振幅和频率杂乱、断续或统计上无规则的声振动。《中国大百科全书?环境科学》采用主观定义的方法，将噪声解释为“干扰人们休息、学习和工作的声音，即不需要的声音。”《环境噪声污染防治法》第 2 条规定： “ 本法所称环境噪声，是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的干扰周围生活环境的声音。本法所称环境噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。 ” 毫无疑问，本案中采暖锅炉房在风机运行时连续噪声，属于噪声排放，并且这种噪声排放也确实干扰了你家的正常生活，致使你及其家人无法在此房屋居住。你购买该套房屋的目的就是居住，而房屋最基本的使用功能也是居住，因锅炉房的噪声，致使你的合同目的不能实现。你在购买该房屋时，开发商承诺 2002 年锅炉房改变供暖方式，将其移走，宣传广告和沙盘模型中现在锅炉房所处位置应该是凉亭、藤架和花草树木，但时至今日，该锅炉房仍原地未动，并且继续烧煤，开发商 2002 年采暖季结束未拆除锅炉房的行为应属于违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此应解除原开发商之间签订的商品房买卖合同。但是噪声超标能否解除合同法律法规及司法解释并没有明确规定，只能根据合同法规定来解除合同。但法官对合同法的理解是不同的，因此，结果可能也会不同。
随着人们对生活环境要求的提高，影响居住环境的噪声问题也越来越受到重视。日前我们国家只有居住区的噪音标准，而没有室内的噪声标准。有时让业主不能忍受的还不是来自于外界的环境噪音，而是因房屋质量问题由建筑物本身产生的噪声或本不可能产生的噪声但由于房屋质量不合格确实产生了噪声。常见的问题有高层住宅电梯运行的噪音、室内暖气供暖时产生的让人无法正常休息的噪声，上下水管道产生的噪声、地下变频水泵的噪音以及由于与邻居的隔墙太薄或有缝隙、孔洞等由邻居产生的噪声。这几类噪声，有些还不能归结于房屋质量问题，所以不能按《解释》第十三的规定来解除合同，况且也没有国家室内噪音的国家标准。如果按照居住区环境噪音的标准夜间 45 分贝属于合格的话，那么人在这种噪音下在室内是无法入睡的，因此建议国家尽快制定室内噪音标准，另外从法律的角度讲，希望司法系统做出明确的法规规定，明确规定房屋如噪声超标，买受人可以解除合同并要求赔偿损失。
相关法规：《环境噪声污染防治法》
第 2 条：本法所称环境噪声，是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的干扰周围生活环境的声音。本法所称环境噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。
中华人民共和国国家标准城市区域噪声标准
3 、标准值
城市 5 类环境噪声标准值列于下表：
等效声级 L Aeq dB
4 、各类标准的适用区域
4.1 0 类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于 0 类标准 5dB 执行。
4.2 1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域。乡村居住环境可参照执行该类标准。
4.3 2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区。
4.4 3 类标准适用于工业区。
4.5 4 类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两侧区域。穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声 ( 指不通过列车时的噪声水平 ) 限值也执行该类标准。
中华人民共和国合同法
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
( 十 ) 怎么解决房屋热污染问题？
地下热水锅炉房能要求开发商拆除吗？
读者疑问： 2002 年 11 月 9 日 ，我以近 50 万元的价格购买了一套位于一层的 102.82 平方米 的房子， 2003 年 6 月入住新居后，仅过数日，我就发现屋内奇热还不时听到轰鸣声，因不堪忍受我两次昏倒在家，经察看才知道小区的热水锅炉设备层就在自己所在房屋之下，热水锅炉正上方的楼板上面就是我家的客厅，每次锅炉设备启动，房间里就又热又吵，根本没法儿住。因室内温度过高造成屋内装修及家具损坏，几处墙体和装修层上出现裂纹和脱皮现象，所有的家具全部开裂，无一幸免。入住两个月后我不得不举家迁出，至今还在外租房。在签订买卖合同之前，销售人员承诺本小区 24 小时热水供应，但并未说明锅炉设备就在我家下面。我想起诉开发商要求拆除我家下面的热水锅炉房，请问能办得到吗？
律师答疑：类似这样的案子不只这位业主遇到过，其他的业主也遇到过，比如海淀区西四环内有一个项目也存在这样的问题，还有海淀区 王 先生家楼下有家面馆，该面馆的操作间只要工作，热气就通过楼板侵入家中，机器的轰鸣也让一家人心烦意乱。 王 先生以热污染和噪声污染为由，将面馆告上法院，要求面馆拆除居民楼外墙和楼顶上的烟囱、风机，恢复原状，并要求面馆支付电费、空调折旧费、医药费、地板损失费、公证费、测试费、精神损失费等费用。最后，北京市海淀区法院依据民法的公平原则做出一审判决，判令面馆给予 王 先生经济补偿费 5000 元。
热污染是指现代工业生产和生活中排放的废热气所造成的环境污染。但到目前为止热污染并没有一个科学定义。《中国大百科全书?环境科学》将热污染解释为：“由于人类某些活动，使局部环境或全球环境发生增温，并可能形成对人类和生态系统产生直接或间接、即时或潜在的危害的现象。”造成热污染最根本的原因是能源未能被最有效、最合理地利用。随着现代工业的发展和人口的不断增长，环境热污染将日趋严重。然而，我国环境立法中尚无针对“热污染”的法律规范，更谈不上专门的单行法规了，甚至尚未有一个定量的数值来规定其污染程度，热到什么程度才纳入法律的规制范围？这表明人们并未对热污染有足够重视。我们国家是能耗大国，能源不合理利用及浪费现象比较严重，尤其在经济高速发展时间，节约能源显得迫在眉睫，一方面我们面临能源紧缺的困扰，一方面也为能源浪费而导致的热污染困扰，因此制定相关的法规及相关国家环境热污染的控制标准应尽快提上议事日程，必须采取行之有效的措施防治热污染。
正是因为现行法律尚无对“热污染”概念和标准的规定，立法上的空白导致了行政执法和司法实践中对“热污染”法律认定的困难。具体到本案，你要求开发商拆除地下热水锅炉房的请求可能得不到法院的支持。法院目前在处理这类案件时，也必须考虑证据的问题，首先你要证明热水锅炉房排放热量超标，对你造成侵害，然后才能考虑如何承担违约责任或侵权责任。因为没有国家标准及相应的立法规定，你不可能提出这样的证据，因此应承担诉讼当中对你不利的后果，即可能因证据不足而败诉。另外，法院在处理这类问题时还会考虑开发商及公众的利益。因为该热水锅炉房在现有的法律规定下毕竟是合法建造安装的，开发商为此付出了利益，而且该锅炉房是为整栋楼提供热水的，也涉及其他业主的利益，如果拆除对开发商及其他业主的利益所受影响比较大，在没有法律规定及明确约定的情况下，法院会根据民法公平公正的原则及相邻权的规定来处理问题，找到利益各方的平衡点。民法中的公平原则要求民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡。就我的理解，法院不会判决拆除该锅炉房。
但是本案当中，开发商明显存在过错，你可能考虑其它的诉求，比如要求开发商赔偿或要求退房。你提出这样的要求在现行的法律当中是能找到依据的。
你提出赔偿的依据是民法上的相邻关系的规定。开发商的热水锅炉房在你家地板的下面，在使用过程当中对你家造成现实的影响，因此构成相邻关系。民法上的相邻关系，是指不动产相邻各方在行使不动产所有权或使用权时，相互间依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻权，是相邻不动产所有人之间因一方所有人对其不动产的自由支配力与他方所有人的对其不动产的自由排他力相互冲突时，为谋求共同利益、调和冲突而依法确认的权利，主要包括相邻截水、排水、通行、通风、采光等方面的关系。由此可见，处理相邻关系的原则是兼顾各方利益，力求有利生产、方便生活、公平合理。相邻一方在行使权利时影响他方利益造成妨碍或者损失的，他方有权要求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，你与开发商所设锅炉房为楼上楼下相邻关系，锅炉房在运行时，噪声及热量排放超标，这些行为均对其相邻的不动产所有权人产生严重影响，干扰了你们一家的正常生活。因此你有权要求开发商采取有效措施消除噪声、热污染，并有权要求开发商赔偿损失。法院应当会基于相邻权的法律规定按有利生产、方便生活、公平合理的精神并兼顾利益各方的合法权益作出判决。
你也可以提出退房的要求。因开发商在售房前有意隐瞒地下安装有锅炉设备事实，没有尽到告知义务，有意隐瞒房屋的缺陷，侵犯了你的知情权，致使你购买房屋时受到误导，购买这样的房屋并不是你的本意，在签订合同时有对合同的目的有重大误解，合同的履行对你显失公平，你可以据此要求撤销该合同。另外，你购买该房屋的目的是居住，现在因为噪声及热污染的问题导致你无法居住，合同目的不能实现，因此也可依据合同法第九十四条的规定，以合同目的不能实现要求解除合同。
律师建议：如今，这种被称为 “ 热污染 ” 的扰民事件越来越多，逐渐成为大家共同关注的热点问题。但由于目前有关的法律法规中没有涉及到 “ 热污染 ” ，因此对这类纠纷的处理尚无法可依。立法上的空白导致了行政执法和司法实践中对 “ 热污染 ” 法律认定的困难。除为热污染的问题，目前与房屋有关的没有法律法规规定的环境污染还有冷污染、光污染、恶臭污染、电磁污染、震动波污染等，建议购房人在买房时注意二点：一是一定要实地查看所购房屋，如是期房应请专业人士审查设计图纸或施工图纸，以便先期发现设计方面可能对业主产生的影响，二是在补充协议中约定出现这类污染的解决方式及赔偿办法。
希望相关部门尽快制定与房屋有关的影响人们正常生活的环境污染标准，司法部门在国家制定标准后尽快制定对这类污染案件的具体处理办法，以保证业主安居乐业，构建稳定和谐的社会。
相关法规：
《环境保护法》第 24 条：
产生环境污染和其他公害的单位， …… 采取有效措施，防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。
民法通则第 83 条：
不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
民法通则》第 134 条
承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《环境保护法》第 41 条第 1 款：
造成环境污染危害的，有责任排除危害，并对直接受到损害的单位或者个人赔偿损失。
( 十一 ) 怎么解决规划承诺不兑现问题？
读者疑问：我于 2002 年在昌平区购买了一套房屋，在签订合同时，开发商承诺赠送 50 平方米 乡村耕作园尽享田园风光，小区的宣传资料、沙盘及售楼员介绍该小区是一个生态美景小区，凉亭、藤架和花草树木，园林湖景，还建夕阳红广场。房屋交付后，开发商承诺的 50 平方米 乡村耕作园、夕阳红广场根本没有建，园林湖景及树木在我们入住一年后湖被填平，树木被砍掉，湖景区变成了别墅的施工工地。我们特别气愤，要求退房，请问我的请求法院能支持吗？
律师答疑：近些年来，小区规划变更是楼市纠纷的一大焦点，引发诸多矛盾，且这类纠纷涉及到小区全部业主或大部分业主，经常引发业主集体与开发商之间的冲突，严重者还会发生伤人的刑事案件，最终往往通过集团性诉讼解决，但效果很难达到业主的要求，因此这类问题解决起来是难点。规划变更的问题很多，比如：绿地消失、容积率增加、小区周边的环境因其它原因开发建设遭受破坏、新建楼房影响景观、开发商隐瞒楼房周围或小区中间有规划市政路等等。开发商变更规划显然是侵害了业主的权益，但购房者往往找不到相应的法律规定及合同约定，在维权过程当中很难实现维权目标，只得眼睁睁的看着权利被侵害。
2000 年基本版的格式合同第十条规划和设计变更是合二为一的， 规划设计变更需符合下列四个条件才能实现退房：一是规划、设计的变更必须经过主管部门的批准；二是只有发生因规划、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房者，其它情况开发商可以不通知业主发生了设计变更，开发商也不必承担任何责任。三是只有因规划、设计变更，影响了所购房屋上述方面变化且影响使用的，才有权选择退房；四是买受人必须在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复，未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房款的变更。你签订的是 2000 年基本版的合同，因此你所述开发商规划变更并未影响到你的房屋使用功能等的变化，因此不符合合同约定的条件，因此退房的可能性应该没有。建议你不要以退房的请求提起诉讼，否则会承担败诉的结果，但你可以要求开发商承担违约责任。
针对规划变更存在的问题，政府主管部门出台了一些规定或具体的解决措施，比如北京市在 2005 年 3 月 15 日 推出了新版的格式合同，将规划变更和设计变更分开，规定 出卖人应当严格按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。如果开发商变更了规划应如何补偿，格式合同中并未给出具体的补偿办法，因此，在开发商通过了政府主管部门的审批变更规划之后，如果开发商就赔偿问题仍未与业主达成一致意见，业主仍很难得到补偿。虽然现在的规定对开发商擅自变更的约束比较多，但开发商一旦变更了规划，业主维权仍很艰难。另外，对于开发商存在虚假宣传的情形，在事实上不属于规划变更的问题，处理起来也比较困难。
《商品房销售管理办法》
第二十四条：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之后 10 天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
( 十二 ) 商品房买卖合同已签完交了定金房子还能退吗？
读者疑问： 我们在准备买房，先后看了十几个项目，对其中的两个比较感兴趣，后来决定买 A 项目的一套 130 多平方米的期房，并于今年 8 月 24 日上午在售楼处签订了《北京市商品房买卖合同》。合同约定我们于 9 月 8 日前 向开发商交纳总房款的 40% 做为首付款，其余办银行贷款。当天，我们还交了 5 万元定金，但对定金的性质未做约定。开发商给我们开了定金的收据，非正式发票。但是第二天我们不想买这套房子了，又觉得 B 项目的房子更好，可是我们已经与 A 项目的开发商签订合同了，如果我们不去交首付，定金该如何处理？这是个不小的数目。如果不要这套房子了，我们承担什么责任？我们到底该怎么办呢？
律师答疑：根据您提供的情况，我们建议您可解除合同。依据《合同法》规定，解除合同的方式有两种，一种是双方协商解除，一种是法定解除。
如果是协商解除，买卖双方可以协商达成协议，双方按协商的内容执行，比如开发商同意你退房，要求你承担一定数额的违约金或根本不用承担违约金，能退回多少钱或承担什么样的责任完全决定你们双方协商一致的内容。如果协商不成，您可以用第二种方式解除合同。法定解除程序简单介绍一下。
第一，您应在合同约定的交首付款期限到来之前提出解除合同。依据《合同法》第九十五条第二款的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据您所签订的购房合同，当前您的主要债务是到期交首付款。因此，您必须在此之前提出解除合同。如果拖延至期满后（您当然还可以解除合同）解除合同，逾期交纳首付款违约责任约定的内容已发生法律效力，您还必须支付逾期付款的违约金。
第二，应通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。建议您在合同还没有做预售登记之前，向对方发出书面文件，以证明确实要求解除合同。
第三，解除合同后，未履行的条款不再发生法律效力。
第四，因解除合同给对方造成损失的，如果合同中有约定，从其约定。比如合同中约定如果在对方没有违约的前提下买卖双方任何一方单方提出解除合同违约方应支付对方合同总价款 10% 的违约金，那么您承担的违约金数额就按约定的计算方法计算。合同如果没有约定的，《合同法》对种损失有范围限定：直接损失或者签订合同时已明确的可得利益损失，主张损失者应提供相应的证据。
综上所述，您可以充分地利用法律规定，解除合同，使自己避免遭受不必要的损失。当然，您单方提出解除合同，开发商未必同意，如果开发商不同意解除合同，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
律师提醒：提醒广大购房者，签订购房合同前一定要三思而行，选择自己最想要的房子，不要朝三暮四，做一时冲动之举，虽然您最终可以退掉房子，但是可能要承担比较重的损失，同时也会投入大量的精力。
相关法律：《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的：（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：当事人一方依照本法第九十四条第二款、第九十五条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
（十三）商品房买卖合同纠纷其它问题
开发商将项目转让后谁对购房人承担责任？
读者疑问：我于 2002 年 7 月与Ｂ公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：我购买Ｂ公司的价值 30 万的商品房一套，合同签订后即付总房价款的 95 ％，房屋交付日期为 2002 年 10 月份。合同签订后，我付了 28.5 万现金。可我在准备办理入住时发现此套房屋还没有竣工。我与Ｂ公司多次交涉，要求退款，但均被推托。在这期间，Ｂ公司因经营不善，将整个项目及债权债务全部转让给了Ｄ房地产公司，Ｄ公司取得此项目合法的经营权和销售权。转让的事情我知道， B 公司也通知了我，我没有表示同意但也没有提出异议。其后我又与Ｄ公司交涉，Ｄ公司同样以＂再等等、一定会交房的＂为借口拖延，找的次数多了， D 公司说，你的房子不是从我们公司买的，是从 B 公司那里买的，你去找 B 公司，这事与我们无关。我不知道谁应当对我这件事承担责任？我想起诉，要求解除合同，退还房款及损失，请问我是起诉 B 公司呢还是起诉 D 公司呢？目前Ｂ公司已是人去楼空，公司员工也是各奔东西。我该怎么办？
律师答疑：您应当起诉Ｄ公司。按照《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，可以认为您同意了Ｂ公司将自己的债权债务一并转给了Ｄ公司，该权利义务的转让合法有效。因此您与Ｂ公司所签的合同中的权利和义务应由 D 公司承受，Ｄ公司应履行Ｂ公司在与您所签合同中的义务， D 公司是本案适格的诉讼主体。
律师提醒：如果您对房地产市场或专业知识不太了解，那么最好选择有实力的房地产公司，购买大公司所开发商楼盘；另外，在买房后一旦发生纠纷，在协商不成的情况，应尽早通过法律途径解决，不要拖延，以免在这期间卖方财务状况发生重大变化，使买方的损失扩大，严重者可能血本无归。
中华人民共和国合同法
第八十八条　当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
开发商转让项目我向谁支付所欠房款？
读者疑问： 2000 年 11 月 22 日 我与北京 YH 房地产开发有限责任公司第三分公司（以下简称 YH 三公司）签订《北京市 XX 花园售房协议》约定，我购买 YH 三公司开发的商品房一套，我以零首付的方式付款，其余 80% 的房款采用银行抵押贷款， 20% 的房款由 YH 三公司代为支付，我应在 6 个月之内将 YH 三公司代垫的首付款交付给 YH 三公司，付款期限是自 2000 年 11 月至 2001 年 3 月，每月给付 12218 元。在入住时，因房屋质量存在问题，我一直要求 YH 三公司维修，但 YH 三公司一直未修，我遂拒支付该公司垫付的首付款。至 2004 年，我借银行 80 的抵押贷款部分已还清。 2001 年 YH 三公司将该房地产项目转让给北京三 J 房地产开发公司（以下简称三 J 公司），但两公司之间的转让 YH 三公司未通知我。转让后，三 J 公司一直没有要求我支付该款项，但 2004 年 4 月 8 日 三 J 公司以买卖合同主体身份提起诉讼，要求我支付 YH 公司为我代垫的首付款。一审法院审理后，认为现在房屋的产权登记人是三 J 公司，据此认为我应向三 J 公司支付这笔首付款，支持了三 J 公司的诉讼请求。我不服一审判决，提起上诉，二审法院做出维持原判的判决。请问法院的判决对吗？如果 YH 公司再起诉我要求我支付房款是不是我还应该再重复支付一笔房款啊？
律师答疑：笔者认为这是一个错误的判决。对这个具体的个案，笔者认为，三 J 公司不能取得 YH 三公司与你之间的债权，因此无权要求你归还你欠 YH 三公司的首付款。你应该向 YH 公司承担债务，而不应向三 J 公司承担债务。根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中， YH 三公司将该房地产项目转让时应当通知你，如果 YH 三公司没有通知你，则该转让对你不发生效力，也就是说，无论 YH 三公司将该项目转让给谁，如果没有通知你，你对 YH 三公司的债务不受影响，仍然承担对 YH 三公司的债务，三 J 公司不能当然取得 YH 公司对你享有的债权。按目前的法律规定，三 J 公司与 YH 公司必须履行相关的法律手续，三 J 公司取得对你的债权后才能作为诉讼的主体起诉你。按照相关的法律规定，三 J 公司与 YH 公司至少应签订项目转让协议，并到行政主管部门办理登记手续，并通知你，这样三 J 公司取得债权的手续才算完备。否则，法院的这种判决可能导致你要承担双重的债务，即既对 YH 三公司承担债务，也对三 J 公司承担债务。
中华人民共和国
第八十条　债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
开发商一套房屋卖两家怎么办？
读者疑问：我于 1999 年 7 月与 YS 和 ZD 公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：我购买 YS 和 ZD 公司的位于昌平区价值 30 万的商品房一套，合同签订后即付总房价款的 95 ％，房屋交付日期为 1999 年 10 月份。合同签订后，我即付了 28.5 万现金。可在办理入住时发现此套房屋已被 YS 和 ZD 公司于 1999 年 5 月份先于我卖给了 李 先生。我与 YS 和 ZD 公司多次交涉，要求退款或换房，但均被推托。在这期间， YS 和 ZD 公司因经营不善，已不再销售及管理该项目，目前由一家叫 LX 房地产公司来经营并与业主打交道。但以前 YS 和 ZD 的员工从来没有变动过，目前却为 LX 公司服务。但我并不知道这中间的变化，仍与以前的员工打交道，这些工作人员也没有告知我他们是为哪一个公司服务的。我与他们交涉，开发商以＂再等等、一定能解决＂为借口拖延，拒不履行退款的义务。我通过工商管理机关查询了三家公司的工商档案，发现 ZD 公司无房地产开发资质，经营范围也不包括房地产开发和销售， YS 公司及 LX 公司有房地产开发及销售资格，但此项目无预售许可证。从工商档案上看不出这三家公司有什么问题，于是我在起诉书中将 YS 、 ZD 、 LX 三家公司列为开发商，但在送达过程中发现， YS 公司涉嫌经济犯罪，财产已被公安机关查封，公司法人已被公安机关羁押，公司员工也是各奔东西， YS 公司已是人去楼空。 ZD 公司在送达期间也被工商管理机关吊销了营业执照，无奈之下只能将 YS 和 ZD 两家公司撤掉，只起诉 LX 公司，但问题是我是与前两家公司订的合同，与 LX 公司没有合同关系，如何证明我的债权要由 LX 公司承担？如果证明不了，法院不会给立案，即使立了案，如果 LX 公司不承认与前两家公司的债权债务关系或其它的继受关系，那么此案也没有胜诉的可能，我的近三十万的房款可能就要不回来了，可谓损失惨重。经我的侧面了解，实际上 LX 公司是为了逃避债务而成立的，目的是为了割裂 ZD 与 YS 的关系，以达到目前法律无法追究的目的，实际上此房地产项目是由同一伙人操作的，但我无法证实此说法的正确性。另外，我最近从该小区已入住的业主手中，取得了一份关键性的证据，就是 LX 公司以公文的形式，告知所有业主，以前与 ZD 和 YS 所订合同 LX 公司均认可。依据这份证据，我能打赢这个官司吗？
律师答疑：从你叙述的情况来看，这个案子比较复杂，解决起来难度也比较大，主要是与你签订合同的主体，如果你起诉他们，已经没有了现实意义，你的损失不可能得到弥补。如果起诉 LX 公司，在法律上符合特定条件的前提是可以的。您可以将 LX 公司以公文的形式告知所有业主的通知的内容，即 LX 公司认可以前 ZD 和 YS 与业主所订合同理解为 ZD 和 YS 将债权债务全部转让给了 LX 公司， LX 同意接受，并同意履行与您的合同。按照合同法第七十九条的规定，这种转让是合法的，虽然按合同法第八十四条规定转让时应经你同意，但实际转让时未通知你，但你未表示过反对，且这种转让未违背你的意志，应视为你追认同意，认可转让行为的合法性。因此你可以列 LX 公司为唯一的开发商。
律师说明：该案一审法院及二审法院均支持了购房人的请求。
特别提醒： 1 、在买房前切记两点：第一，不要在一无所知或知之甚少的情况下轻易做决定，应在专业人士的指导下判断购房风险的大小；第二，不要过于自信，认为自己对此做了大量的准备工作，对这方面的知识了解已经足够了，能做出正确判断。实际上在目前的市场环境下买房需要建筑、法律、金融、市场营销等方面的综合知识。 2 、在买房后一旦发生纠纷，在协商不成的情况，应尽早通过法律途径解决，以免在这期间卖方财务状况发生重大变化，使买方的损失扩大。
中华人民共和国合同法
第七十九条　债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
　　 （一）根据合同性质不得转让；
　　 （二）按照当事人约定不得转让；
　　 （三）依照法律规定不得转让。
第八十四条　债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
读者疑问：建筑公司可以卖房吗？
读者疑问 : 郑某某 1998 年 4 月 15 日 与北京市某建筑公司（ 2000 年 12 月 21 日 变更为有限责任公司 , 简称甲）签订了《北京市内销售房预售契约》，购买了一套总价值 536273 元的房屋，同年 9 月 30 日 入住该房。郑某某所购的商品房是由甲的上级单位北京市某总公司 ( 1999 年5 月11 日 变更为有限责任公司, 简称乙 ) 委托甲开发与销售这一项目 , 且甲在出售此房时并未取得《商品房预售许可证》。此项目最初立项时是划拨土地，以危改的名义立项，以解决纺织企业转制及职工的安置，但其中的二栋楼后来作为商品房对外出售。
郑某某入住后，发现房屋存在着许多严重的质量问题及配套设施不齐备等问题。 2000 年 7 月 18 日 ，甲对这些存在的问题承诺若不能及时解决，则同意经济补偿或退房。但甲迟迟没有解决问题，更没有兑现承诺。 2002 年 10 月 8 日 ，该房屋仍未办理房产证，郑某某查询时发现该房屋暂测面积与实测面积减少 3.28%. 根据郑某某与甲在合同中的约定面积差超过正负 3% 是可以退房的。请问郑某某应该向建筑公司还是向某公司提出退房？这样的房子能退吗？
律师答疑：本案中乙是甲的上级单位，乙委托甲作为代理人来开发和销售商品房，这种委托本身存在违法行为，因为建筑公司并没有开发资质，按照房地产开发的管理规定不能接受这种委托，但基于历史原因，在房地产开发初期存在不规范的行为，后来政府部门给乙办理了合法的开发手续，这种情况可以认定乙委托是成立的，因此甲乙之间是代理人和被代理人的关系。基于代理人法律规定，签订买卖合同的主体应是乙与郑某某，甲只是代理乙销售房屋，而不能以甲自己的名义与郑某某订立合同，虽然开发的前期存在问题，但其实质性内容并不违反法律规定，仍属于有效合同。
此案有三个理由都可能判解除合同，一个延期办理房产证超过法定期限，二是开发商承诺退房，三是房屋实测面积小于 3% ，符合合同约定，应解除。此案应列甲、乙为被告，乙承担连带责任。
本案结果： (1) 解除郑某某与甲签订的《北京市内销售房预售契约》，（ 2 ）甲退还购房款及利息共计 685892 元，同时郑某某退还房屋给乙。乙承担连带责任。
律师提醒：购房人在签订商品房买卖合同时，一定要审查出售人的主体资格，即对于开发的商品房项目，其销售主体一定要合格，建筑公司无权销售商品房，但其可以作为开发商的代理人，但在实践当中，开发商一般都不会委托建筑公司作为销售的代理人，而大多委托专业的房地产经纪公司销售。
读者疑问：逾期交房购房人解除合同必须在一年内提出吗？
我买了一套开发区的房屋，合同约定是 2004 年 3 月 1 日 交房，逾期超过 60 日仍未交房的，买受人有权解除合同。开发商在 2004 年 3 月 1 日 发出延期交房的通知，告知我 5 月 1 日 交房， 5 月 1 日 开发商又告知我 8 月 15 日 交房，但该房屋直至 2005 年 4 月 9 日 才交房，我没有收房，提出解除合同。开发商不同意， 2005 年 9 月 17 日 我起诉到法院，要求退房并返还购房款及违约金，但法院以我在一年内未行使解除权为由判我败诉，我非常气愤，白纸黑字写着的可以退房居然判我败诉，难道法律不保护老百姓的利益吗？
律师答疑：从你讲述的情况来看，法院的判决并没有错，错的是你在规定的期间内不行使自己的权利，导致自己无法用法律的武器保护自己。对于合同解除权的问题，法律有明确的期间规定。最高院商品房买卖合同纠纷司法 解释规定，在当事人双方没有约定的前提下，对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。也就是说，如果当事人在解除权发生之日起一年内，不行使解除权，那么法院就不会支持当事人任何一方解除合同，即因为超过了法律规定的期间而得不到法律的保护，也就失去了胜诉的权利。
律师提醒：有些开发商利用合同法第九十五条的规定，在合同中约定各种违约解除合同的期限，比如延期交房解除合同的期限是十五天，过了十五天购房人没有提出解除合同则购房人失去解除合同的权利，因此购房人在签订合同时一定要注意这样的条款，而且遇到问题应尽快咨询专业人士做出决定，不要等和拖，否则自己将承担败诉的结果。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条　根据《 合同法 》 第九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
　　 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
读者疑问：贷款购房解除买卖合同时能否将银行列为第三人？
我贷款买了一套商品房，因开发商逾期交房已超过合同约定的解除期限，因此我起诉到法院要求退房。我将开发商列为被告，将银行列为第三人，要求开发商退我首付款及已还银行贷款本金，要求开发商一次性将我未还银行本金一次性退还银行，但是法院不给我立案，说我不能列银行为第三人，我无权列银行为第三人，只有法院在审理时根据案情才有权决定是否列银行为第三人，无奈，我只得修改诉状，只起诉开发商，但庭审时法官也不想列银行为第三人，让我另行起诉银行，解除与银行的借贷合同。遇到这种情况我该怎么办？
律师答疑：从方便解决纠纷的角度及民事诉讼法的规定来看，以担保贷款为付款方式购房如解除买卖合同时买卖双方当事人任何一方都应将银行列为第三人一并审理，但目前在司法实践中难度较大。商品房买卖纠纷司法解释第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。笔者认为，在这种情况下，买卖双方任何一方请求确认合同无效或者撤销、解除合同的，都应将担保权人即银行列为第三人参加诉讼，这样的好处有二：一是防止买卖双方勾结骗贷。有些开发商由于资金短缺，从正常渠道又得不到银行贷款，所以临时找一些人员，与他们签订以担保贷款作为付款方的买卖合同，银行放款后，双方再解除合同；有的买受人为了将银行贷款用于其它用途，也采用与出卖人签订合同的方式来获得银行贷款，一旦银行贷款放下来后，买受人即与出卖人解除合同，但再解除买卖合同后，买受人并不解除与银行的贷款合同，而是将用于特定用途的贷款挪作它用。上述两种情况如果不将银行列为第三人，那么银行可能不知道买卖双方行为，不了解他们的真正目的，这样对银行的资金安全来说就缺少了保证，不利于金融安全。二是有利于买受人、出卖人及银行三方简便地处理三方的关系。《解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。如果买卖双方当事人一方将银行列为第三人，那么可以既解除买卖合同，也可同时解除贷款合同，因为在此诉讼阶段，买受人已经还了一段时间的银行贷款，出卖人退还买受人及银行的资金数额只有银行参与进来才能计算清楚，只有算清出卖人应返还银行多少款项及返还买受人多少房款后，才有利于事情的解决。
贷款不还会有什么后果？
读者疑问： 2000 年 5 月 16 日 ，我与开发商签订了《北京市内销商品房预售契约》。双方约定，我购买开发商的一套位于北京市海淀区 X 小区 8 号楼 5 层 B 号房屋一套，房屋总价款 659994 。我向开发商交纳了首付款 199994 元，其余 460000 元通过银行按揭贷款支付。 5 月 20 日 ，我与中国建设银行北京城市建设开发专业支行签订了贷款借款合同，约定银行向我提供贷款 460000 元，贷款期限 20 年，月还款额 3185.04 元。 2000 年 6 月份，贷款划到开发商帐户上，开发商也给我出具了房款发票，我从 7 月份开始还贷。但 2002 年下半年开始，因我在生意上出现了一些问题，不能按时还贷，至 2004 年 1 月，我累计欠银行贷款 61708.88 元未还，但银行并未找过我，现在开发商找到我，让我还开发商代垫的钱，我非常不理解，我已支付了全部房款，已经不欠开发商的钱了，为什么开发商还向我要钱呢？开发商说不给钱就起诉我，我认为我借银行的钱，银行都没找过我，开发商已经与我没有关系了，为什么还找我？请问这到底是怎么一回事？我欠银行的钱会我什么后果？
律师答疑：通过贷款方式支付房款的购房人在贷款发放之后房产证办理完毕银行设定抵押之前这段时间开发商为购房人的还承担保证责任，如果购房人在这个期间不能按时归还银行贷款，那么银行就可以要求开发商归还。在项目开盘前，银行都与开发商有协议，银行审查该项目的合法手续，符合银行的条件后，银行会同意给该项目的购房人提供按揭贷款，但要求开发商提供阶段性担保，并向银行交纳一定数额的保证金，如果购房人不履行与银行的还款协议，银行会从开发商的保证金中自动扣除购房人所欠贷款数额，开发商需先行承担保证责任。购房人在与银行签订贷款合同时，开发商也是其中的一方，一般是丙方，实际上贷款合同是有三方主体的合同，合同中明确了三方的责任，因此，在你不按期归还银行贷款，开发商承担了担保责任后，按《担保法》的规定，你应该偿还开发商为你垫付的银行贷款，开发商的要求是有法律依据的。
如果你的房屋所有权证已经办理完毕，并且做了抵押登记，那么开发商的担保责任即解除，你再欠银行的贷款与开发商无关，开发商无需承担任何责任，那时银行会直接与你交涉，必要时会起诉你，与你解除贷款合同，要求你提前归还全部银行贷款并支付利息、滞纳金等损失，如果法院判决后你不能归还，银行会申请法院强制执行，你仍不能用资金归还贷款，法院会查封、拍卖你的房屋，拍卖所得款项首先归还银行债权，如有剩余，剩余部分归还于你。拍卖所得款项不足清偿银行债权，法院会继续向你追缴。
相关法规：《担保法》
第十二条　已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第二十一条　保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
已经住过的房屋退房时要交房屋使用费吗？
读者疑问： 2000 年 10 月 13 日 ，我与开发商签订了《北京市内销商品房预售契约》，约定我购买朝阳区距东三环 八公里 左右 X 小区 12A 005 、 A006 号商品房二套。 2000 年底我办理了入住手续，但入住时开发商未提供《北京市建设工程质量合格证书》，以后也没有提供建设工程竣工验收备案表。在我入住后，发现该套房屋没有正常的水、电、暖、天然气供应，电梯、电话也不能正常使用、物业管理也不到位，我的房屋因卫生间返水被浸泡，无法居住。后来了解到开发商因房屋质量不合格未一直未通过验收，因此无法办理初始产权登记，无法取得产权证。于是我以不能按期办理产权证为由起诉到法院，庭审中开发商辩称，他们也有损失，如果退房，因业主已经居住了近五年，应该扣除房屋使用费，但开发商未反诉。最后法院判决解除合同，退还我的房款，赔偿损失，但我应按每月 1200 元从入住之日起至房屋实际退还之日止的房屋使用费。请问我该承担房屋使用费吗？
律师答疑：房屋买卖的性质决定了房屋买卖合同履行的期限比较长，如果不考虑保修期限最短的也需几个月，长的可能几年，考虑保修期限那就是几十年。在买卖合同的履行过程当中，开发商有些违约行为是在入住后才发生的，比如不能按期办理房屋所有权证，导致合同解除，或入住一段时间后，发现房屋存在严重质量问题，严重影响居住导致解除合同。这种情况一般购房人都住了一段时间，有的居住时间也比较长，这种情况如果退房购房人该不该向开发商承担居住期间的房屋使用费？对这个问题法律法规及司法解释都没有规定，是法律上的一个空白点，但从民法及合同法公平公正的原则来考虑，在房屋质量合格的前提下，笔者认为应当适当考虑房屋使用费的问题，房屋使用费的计算方式应按房屋购买价格除以该房屋的使用年限，这样得出每年的房屋使用费数额，然后再根据具体的个案当中房屋实际使用年限计算应支付给开发商的房屋使用费。目前法院在开发商提出反诉的情况下一般都会考虑房屋使用费问题，计算方法不一致，有的按租赁价格计算，有的按评估价格计算。
但就本案来说，笔者认为法院判决房屋使用费是错误的，主要有两点：一是开发商并未反诉，审判程序违法。按相关的法律规定，开发商的请求应提出反诉，交纳反诉费，法院才应当审理。二是开发商所售房屋在交付时属于不合格工程，按《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，该房屋不能交付，也不能居住，在房屋不具备合法的居住条件下不应当支付房屋使用费。
《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
开发商装修以次充好怎么办？
读者疑问： 2001 年 3 月 5 日 ，我与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定：我购买木樨园附件的一套精装修商品房，建筑面积 156.51 平方米 ，总价款 760 ， 315 元。合同中约定该房屋的装饰、设备标准符合（附件三）之标准，若达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三装饰、装修及设备标准列名了价格，如约定使用德国复合地板，价格为 110 至 130 之间，内墙乳胶漆是立邦漆，价位在每平方米 40 至 50 元之间。开发商于 2002 年 8 月 31 日 实际交付房屋时，装饰、设备标准大大低于双方在合同附件三中约定的标准。我对房屋的装饰、设备与合同不符提出质疑，但开发商态度非常强硬，一口咬定他们提供的装饰、装修符合合同约定。对开发商信口胡说我气得无话以对，明明是劣质装修非说成是与合同一致的精装修，且态度蛮横，我实在忍无可忍，想起诉，但开发商声称你们爱哪告去哪里告，你们打不赢这个官司。请问我能打赢这个官司吗？我该怎么办？
律师答疑：从你所述情况来看，你应该能打赢这个官司，开发商未依约履行合同，应承担赔偿违约责任，且开发商履行义务没有遵循法律规定的诚实信用的原则。开发商一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿的违约责任。你们的合同对于装修不达标的问题有明确的规定，且处理方式也有明确的规定，按装修的差价双倍赔偿。你们合同附件三中也约定了材料设备的价格范围，你们只要确定实际装修的价格就可以了，这样与合同约定的价格比照，就得出了差价，再乘以二，就是开发商应赔偿你的数额。本案的关键是你如何确定实际装修材料或设备的价格。遇到这种情况，业主与开发商一般都会各执一词，业主认为不合格，开发商认为合格，遇到这种情况就需要业主在起诉时向法院提出申请，由法院委托专业鉴定机构对实际装修材料设备的价格进行鉴定，以鉴定结论作为判案的依据。当然，业主单方也可以委托专业鉴定机构，但从法律规定的证据规则角度讲，如果开发商不认可该鉴定结论，那么业主单方委托得出的鉴定结论是不能作为证据使用的。
本案结果：本案的最后结果是法院委托鉴定机构对差价进行了鉴定，鉴定过程当中，因一些装修的明细未在附件三中列名价格，导致与实际装修无法比较，因此这些项目无法进行鉴定，业主只能放弃了这部分差价损失的请求。另外，业主收房时发现内墙涂料用的是假立邦漆，因此自行对房屋整个内墙重新用真的立邦漆进行粉刷，但开发商对此不认可，因此关于内墙漆的质量问题也无法确定，鉴定结论也无法对此做出鉴定。最后法院根据专业机构的鉴定结果做出了判决，支持了业主装修差价双倍赔偿的诉讼请求。
律师提醒：在签订合同时，一定要明确约定装修及设备的价格，否则虽然格式合同约定了按装修标准的差价双倍赔偿，但因没有最初约定价格作为参照的标准，得不出差价，因此鉴定也无从作起，业主只能自认倒霉，没有好的解决办法。
合同法第一百零七条，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿的违约责任。
《合同法》第五条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。
房子被别人占了怎么办？
读者疑问： 2002 年 5 月 14 日 ，我与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定我购买开发商出售 XX 家园 1 号楼 4 门 8B02 号（实际层数第十层）壹居室房屋壹套，交付日期为 2004 年的 11 月 14 日 之前。在签订合同前，开发商通过规划局，变更了报批时的工程规划，将房屋加了两层，即由十层变成了十二层，相应的，原顶层 9 层 10 层居住层数调整为 11 层 12 层。开发商将这一情况在签订合同时明确告知我，我也知道这一事实。我知道我购买的是十层，原十层调整为十二层。但在办理入住手续时，我却发现我的房屋已被别人占据，正在装修，已基本完工。我找到开发商，开发商也承认，将我这套房屋让别人先占了，理由是应该调整到 12 层的购房人所签订的合同是十层，而且这个人开发商说惹不起，看我年纪小，可能比较好对付，就把我的房子给别人了。开发商的这种做法让人难以容忍。请问我该怎么办？
律师答疑：开发商应按自己在协议中事先约定的房号履行交房的义务。开发商擅自变更合同，不按约定交付房屋，属于违约行为。按照《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此开发商的行为违反了合同法的约定，按照合同法的规定，开发商不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。因此你可以要求开发商继续履行合同，将 1 号楼 4 单元 1002 号房房屋实际交付给你。如果开发商拒不履行交房义务，你可以直接到法院起诉，要求开发商继续履行合同并赔偿你延期入住的损失。
相关法律：
中华人民共和国合同法
第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
诉讼时效在房地产案件中到底如何适用？
读者一疑问：我 于 2002 年 5 月 16 日 与开发商签订一份购买北五环附近某花园别墅认购书并向开发商交纳定金 2 万元整。在认购书中约定 2002 年 5 月 23 日 签订正式购房合同，但在签订合同过程当中我发现开发商所售房屋没有销售许可证， 因此我未签订购房合同。此后，我多次要求开发商被告返还定金，但开发商以种种理由拒绝退定金。 2004 年 5 月 17 日 ，我通过 EMS 给开发商发出一封信，要求开发商退定金，但开发商仍不理睬。于是我于 2005 年 4 月份向海淀区法院起诉，要求退还定金。庭审中我向法庭出示了 EMS 给我的回单，回单上载明了由我发给开发商一封信，信的内容是要求退定金，并有人签收，但开发商不承认收到我所寄要求退定金的函，说在 EMS 上签字的人他们公司不认识，法院于是以超过诉讼时效为由驳回了我的诉讼请求，我上诉到一中院，一中院也驳回了我的请求，认为过了诉讼时效。请问诉讼时效到底以发出为准还是以收到为准？
读者二疑问： 1996 年 4 月 30 日 ，我与开发商签订了《北京 YZY 别墅房屋买卖合同书》，合同编号 9604302 。在合同中开发商承诺所售房屋是别墅，面积为 236.2 平方米 ，价款 1440820 元。合同签订后，我交纳了 1020820 元房款。但在合同履行过程当中，开发商存在大量欺诈行为并违反合同的事先约定。主要事实如下：开发商未经批准，私自建设房屋，属于非法开发，遭到国家的查处，至 2001 年 7 月国家出台相关政策，统一解决亚北十几个项目问题，该项目合法性问题才基本解决，但开发商最初所称高档别墅最后合法的审批手续是住宅，当初开发商承诺“北京‘ YZY '是北京 XX 实业总公司兴建的纯高级欧式私家别墅区，位于京北中轴线、龙脉之地，占地 315 亩， 215 栋别墅，国际一流的规划设计水平和建筑装饰水准，满足高品味、高层次的现代人需求。有超市购物中心，游泳中心，桑拿浴、健身房、美容厅、洗衣房、急救诊所、银行、邮局、商务中心及各种餐饮和娱乐设施。”“顶级建材绝精装修，社区配套完善，一流物业管理。”这些承诺从 1997 年入住一直到现在全无踪影。承诺的精装修也变成了毛坯房。合同约定我付完全款的时间应该是 1997 年 4 月，但是因该小区存在承诺不兑现及装修问题，开发商同意免除剩余的 42 万元房款。从 1997 年我们双方达成口头协议一直到 2005 年近八年间开发商一直未向我主张过房款的问题。这期间，我作为小区维权的代表，与开发商多次交涉小区规划、物业、业主私建搭建开发商收取建设费之事，激怒了开发商，开发商于 2005 年到昌平区法院起诉，要求我支付剩余的 42 万元房款。我以开发商在两年之内未向我主张权利，诉讼时效已过为由抗辩，开发商出具了挂号信的收据，证明一直在主张权利，但这些收据不能证明没有回单，不能证明我已收到，况且这八年期间我有两年半在土耳其居住，从未回过国，我的护照可以证明这一点，因此我根本不可能收到开发商的信。再说，开发商只出具一张挂号信的收据，是谁寄的信都体现不出来，信的内容是什么更是无从知晓，是不是向我主张剩余房款，无从知道。但最后法院没有采纳我的抗辩意见，认为开发商通过寄挂号信主张了权利，诉讼时效未过，判决我支付剩余 42 万元房款及利息。请问诉讼时效的问题到底以收到为准还是以发出为准？
读者三疑问： 200 年 11 月 22 日我与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，我购买某公司开发的商品房一套，我以零首付的方式付款，其余 80% 的房款采用银行抵押贷款， 20% 的房款由某公司代为支付，我应在 6 个月之内将公司代垫的首付款还给某公司，付款期限是自 2001 年 11 月至 2002 年 3 月，每月给付 11228 元。但因开发商所售房屋存在严重质量问题，我一直未付该款。某公司一直也没有要求我支付该款项，但 2005 年 4 月 8 日 某公司到昌平区法院提起诉讼，要求我支付为我代垫的首付款。一审法院审理时，我认为已过诉讼时效，且某公司也不能证明中间存在诉讼时效中断的情况，甚至连邮局的挂号信或 EMS 等单据也没有出示，因此对实体部分我未进行答辩，但一审法院居然对我的时效抗辩意见不予理睬，仍然判决我支付房款。我不服一审判决，提起上诉，二审法院做出维持原判的判决。请问法院的判决对吗？
律师答疑：关于向债务人主张权是以发出为准还是以收到为准目前我国的法律及司法解释并没有规定，因此在具体的适用过程当中比较混乱，上面的三个法院判决就互相矛盾，并没有统一的标准，有的认为应以发出为准，即只要债权人有向债务人的意思表示即可认定债权人向债务人主张了权利，不论债务人是否收到债权人的意思表示。通过邮局的挂号信或 EMS 就可以认定债权人向债务人主张了权利，应认定诉讼时效的中断，诉讼期间重新计算。有的认为债权人主张权利以债务人收到主张的意思表示为准，认为即使债权人作出了意思表示，但债务人不知道，视为未主张权利，不存在诉讼时效中断的问题。超过两年的诉讼时效期间，法院即不保护。
从法律规定来看，人民法院保护债权人的民事权利是两年，但是债务人同意履行义务或者一方提出要求的诉讼时效中断。如果诉讼时效没有中断的情况下，超过两年人民法院不再保护债权人的诉讼权利。笔者个人意见认为：债权人向债务人主张权利应采取发出主义为准，即只要债权人向债务人主张了权利，无论债权人是否收到，只要债权人有主张债权的证据就应当认定诉讼时效中断，时效重新计算，这样利于保护债权人的利益，对诉讼时效的问题不要求过苛。另外，从目前的市场信誉情况来看，如果债权人主张权利以收到为准，那么对于不讲信誉的债务人就会以没有收到为理由或者干脆拒绝一切主张权利的信函等文件，这样会助长不守信誉的债务人逃避债务，不利于保护实体公正，也不利于整个社会信誉体系的建立。
律师提醒：关于诉讼时效的问题，请读者一定要重视这个问题，没有特殊情况一定要在权利被侵害之日起或开发商违约之日起两年之内提起诉讼，尤其在房地产案件当中的购房人一方提起诉讼更应重视诉讼时效的问题，以避免败诉的风险。有时购房人在案件的实体上没有什么问题，根据法律规定法院能支持购房人的请求，开发商几乎没有什么抗辩理由，但往往会在诉讼时效上出问题导致购房人败诉。
相关法规：
第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定： 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国邮政法实施细则》第三十八条的规定， 收件人领取给据邮件，收款人兑领汇款，应当向相关邮政企业或者分支机构交验本人有效证件，并在相关单式上盖章或者签名。代收人受收件（款）人委托，代收给据邮件（汇款）时，应当交验收件（款）人和代收人的有效证件，经邮政企业或者分支机构确认后，由代收人盖章或者签名接收。
读者疑问：我家的屋面平台被他人使用了怎么办？
我在 2004 年 4 月 6 日 购买了某某嘉园 X 号楼 X 单元最顶层的 X 室，该住宅上面是一块约 130 平方米 的可上人平台（以下简称该屋面平台）。在我与开发商签订的《房屋买卖合同》中约定，屋面平台的使用权属于开发商，而开发商却将该平台使用权赠送给我隔壁单元 (3 单元 ) 顶层的住户徐某，开发商与徐某的《房屋买卖补充合同》中约定：此平台使用权为徐某所购房屋不可分割的一部分。徐某获得该平台使用权后，大兴土木，半年内，在平台上搭建了两间塑钢结构玻璃房，擅自在自家墙上开了一扇门，在原有地砖上又重新铺上水泥砂浆及地砖。建成后，其家人经常在玻璃房内活动，洗衣，做家务，接待客人等，其噪音严重影响了我的生活及休息，我该怎么办？
律师答疑： 你可以要求开发商和徐某共同拆除屋面平台上的建筑物，排除妨碍，恢复原状。因你与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定该商品房所在楼宇的屋面使用权属于开发商，据此，权利义务一并附随转移，开发商就负有了对平台的管理义务，应保证平台原有的特性及使用功能，徐某在平台上搭建建筑物，铺设水泥砂浆及地砖，改变平台原有使用功能的情况下，开发商应依其管理责任予以制止，开发商既然能把平台赠送给徐某，就应监督并保证徐某在合理合法的范围内使用平台，只要徐某改变了平台的原使用功能、原设计、原规划，你就有权要求开发商承担责任，你与开发商签订的《商品房买卖合同》一经成立即具有法律效力，而在开发商未尽到管理义务的情况下，你有权要求开发商排除妨碍，恢复原状。该屋面平台属共用部分，开发商不能因其对平台享有使用权而改变该屋面平台作为共用部分的使用性质，开发商未经全体共有产权人同意，擅自将平台赠送给徐某，且作为徐某房屋不可分割的一部分，已对全体产权人构成了违约，而徐某未经有关建设、规划、设计部门批准，在平台上私搭乱建等行为，对你构成了侵权，侵犯了你的相邻权。但该案涉及了两个法律关系，一个是合同关系，一个是侵权关系，如何起诉是个问题。那么，我建议你将开发商作为被告，而提请法院将徐某追加为第三人，请求被告与第三人承担连带排除妨碍、恢复原状的责任。
相关法规：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条 　依法成立的合同，自成立时生效。
　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条 　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十三条　不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《城市异产毗连房屋管理规定》
第六条　所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
第十三条　异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。
读者疑问：中介公司收房款，开发商不认帐，我该怎么办？
2003 年 8 月我购买某某睛园 A 座 1302 房屋一套，销售该房屋的是北京 AA 房地产经纪公司（以下简称 AA 经纪公司），而开发商是北京 BB 房地产开发公司（以下简称 BB 开发商），在售楼现场、广告灯箱、宣传资料中都注明 AA 经纪公司是该项目的销售公司，我到售楼处购房时， AA 经纪公司还拿出 BB 开发商委托其销售的授权委托书原件给我看，该授权委托书中确认：某某晴园项目住宅部分全权由 AA 经纪公司代理销售。于是我与 AA 经纪公司签订了《房屋认购合同》，当日交纳首付款 30 万元，房屋认购合同中就当事人双方的名称、商品房的坐落、价款、付款方式、付款时间，房屋交付、日期、办理产权、争议解决的方法、违约责任等约定明确，一星期后我又交纳剩余房款 28 万元，至此，房款全部付清，我要求签订正式的房屋买卖合同， AA 经纪公司告知，该房屋还没办下来预售许可证，待办下来后通知我，但直至房屋交付日，亦未通知我， 2004 年 2 月我带着《房屋认购合同》和购房收据到 BB 开发商办理入住手续， BB 开发商拒绝为我办理，理由是我没与 BB 开发商签订正式的房屋买卖合同，他们也没收到我的房款，开发商还说该房屋的总房款是 62 万元， AA 经纪公司无权按 58 万元售出。而我确实购买了房屋，并交纳了 58 万元房款，我一气之下强行搬进房屋入住，没多久， BB 开发商起诉我，要求我腾退房屋，法院判我败诉，且判我腾退房屋，无奈，我将房屋退还给 BB 开发，我又去找 AA 经纪公司，但该公司已被注销，负责人不见踪影，于是，我起诉开发商，要求开发商继续履行合同，不足的房款我愿意补上，但开发商不同意继续履行合同，最后一审法院以 AA 经纪公司有权销售房屋，但其以 58 万元出售房屋的价格超越了 BB 开发公司的授权范围，判令我败诉，遂上诉至中级人民法院，依然维持原判。我的房款已付，却住不上房子，请问我该怎么办 ?
律师答疑 ：你与 BB 开发商之间的房屋买卖行为是否合法有效，关键要看： 1 、 AA 经纪公司的代理行为是否构成表见代理； 2 、 AA 经纪公司与你签订的《房屋认购合同》是否具备《商品房买卖合同》的主要内容，若具备《商品房买卖合同》的主要内容，根据最高院关于审理商品房买卖合同案纠纷问题解释相关规定，《房屋认购合同》应当认定为商品房买卖合同，那么，你有权要求开发商赔偿损失或继续履行合同。笔者认为 AA 经纪公司代为 BB 开发公司销售商品房的行为对购房人而言，已构成表见代理。表见代理是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权或越权代理人具有代理权，基于此项信赖善意相对人与无权或越权代理人进行交易（或订立合同），由此造成的法律后果由被代理人承担的代理。本案当中，从授权委托书、广告及售楼现场的情况购房人足以相信 AA 经纪公司有权代为 BB 开发公司销售房屋， BB 开发公司应承担并履行 AA 经纪公司销售房屋而产生的法律后果。购房人与 AA 经纪公司签订的《房屋认购合同》并非是单纯的房屋认购协议，其内容不仅限于房屋认购，而且涵概了《商品房买卖合同》中的主要内容，该《房屋认购合同》应当认定为商品房买卖合同，该合同中规定由 BB 开发公司履行的义务， BB 开发公司应予履行。
律师提醒 ：该案比较复杂的，同时也给所有买房人以借鉴，买受人在购买房屋时一定要谨慎，条件允许的情况下最好请专业人士陪同购买，而且必须坚持与开发商签订买卖合同，不要与中介公司签订买卖合同，房款发票的公章与开发商名称一致。
相关法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《 商品房销售管理办法 》 第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
读者疑问：替别人贷款买房银行起诉我该怎么办？
我有个朋友是售楼的，为了帮她完成了当月的售楼任务，由她运作以我的名字贷款买了一套房，说买完后再办退房手续，可是最后也没办退房手续，我的朋友为感谢我，给我了 2000 块钱。谁想八个月过后，银行以逾期未还房贷为由将我起诉到了法院。请问我该怎么办？
律师答疑：购房人与银行的借贷合同实际上是一个三方合同，购房人、银行及开发商。如果购房人不按期归还贷款，一般超过六个月银行即可起诉要求解除借贷合同，返还借贷资金并赔偿利息损失，如果没有特殊情况法院都会支持银行的诉讼请求，由购房人来归还银行贷款本金及赔偿金。但购房人的贷款本金直接划拨给了开发商，按照购房人、开发商及银行三方的法律关系，此种情况正确的解决办法是应该由开发商退还购房人款，然后购房人再归还银行贷款，如果开发商同意，可由开发商直接将房款归还银行。如果开发商不同意或拒不退还购房人的房款，那么购房人可以另行起诉开发商，要求解除合同并退还购房款。如果开发商没有违约，不符合解除合同的条件，那么购房人会败诉，这种情况购房人只能接受房屋，银行贷款只能由购房人自己归还，但在房产证未办理完毕并做抵押之前开发商也应承担连带责任。
律师提醒：在签署任何协议时，行为人对自己的行为后果都应该有一个清醒的认识，知道法律后果，任何人千万不要把自己和名字借给别人用或代别人买房、买车，这是一件很危险的事情。
读者疑问：合同约定以预售登记为生效条件未登记能退房款吗？
1999 年 8 月 19 日 ，刘某与 YMY 公司签订《北京市外销商品房预售契约》，双方约定：刘某购买 YMY 公司花园别墅一套，合同在办理房屋预购登记时生效，预购登记于本契约签订之日起三十日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。刘某按期如数交纳了购房款，但 YMY 公司未按契约约定按期交房，预售登记一直也未办理。刘某向 YMY 公司送达终止契约通知书，但双方未就契约终止达成协议。 2000 年刘某以与 YMY 公司未按契约约定按时交房为由，诉至海淀区法院要求解除双方所签协议，返还购房定金及购房款和利息。刘某的要求法院会支持吗？
律师答疑：刘某与 YMY 公司签订的外销商品房预售契约中约定契约由双方签字并办理房屋预售登记后生效，双方未按契约的约定办理房屋预售登记手续，故该契约未生效。刘某在契约未生效前提出解除双方所签协议并退还购房款及利息的诉讼请求应予支持。此案最后法院判决 YMY 公司返还刘某的定金、购房款及利息损失。如果合同中没有约定预售登记是合同生效的条件，那么刘某提出合同未生效要求解除合同法院不应支持。
相关法规：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
　　 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
读者疑问：开发商擅自涨价如何处理？
2005 年 1 月份，我与开发商签订了《商品房认购书》，确定了房屋的位置、房号建筑面积及房价款，约定一个月内签订正式买卖合同，我同时支付了 5 万元订金。结果在三周后准备正式签订买卖合同时，开发商说房子涨价了，每平方米要涨 200 元，而且限定我一周之内交房款，否则就视为放弃该套房子。请问我该怎么办？
律师答疑：遇到这种情况购房者完全可以拒绝开发商单方面提出的每平方米涨 200 元的无理要求。购房者如果签订的商品房认购书中对房屋座落、房号、建筑面积、房屋销售单价都作了明确约定，属于双方一致的意思表示，对双方都具有约束力，双方签订正式商品房买卖合同时必须以此为签约的基础。在没有取得对方的同意前，任何一方都不能擅自变更，否则就是一种违约行为，应当承担相应的违约责任。按照合同法的规定，购房者可以要求开发商以认购书中约定的价格与开发商签订正式的商品房买卖合同，否则可以起诉开发商要求继续履行并赔偿相应的损失。
第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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