房贷利息辣么高，要不要多付首付？ - 简书
房贷利息辣么高，要不要多付首付？
这个问题是由下面的场景产生的:父母觉得商业贷款的利息高，会给我比较大的压力，希望多付一些首付，少贷一些商业贷款。我刚开始的认知也是这样的。可是后来想了想，感觉并不一定需要多付首付。如果贷款70万(成都公积金新政策是两个人最高可贷70万。商业贷款按照85折进行计算，即利率为4.165%。贷款期限均设定为30年)，则公积金等额本金:共支付利息34.21万公积金等额本息:共支付利息39.64万，月供3046元商业贷款等额本金:共支付利息43.85万商业贷款等额本息:共支付利息52.71万，3408元由于等额本金占用银行资本时间短，所以相应利息也少很多。两者的还款曲线如下(图片中的例子是贷款100万20年)
等额本息和等额本金的还款曲线
那么如果是贷款80万呢？商业贷款等额本金:共支付利息50.11万商业贷款等额本息:共支付利息60.24万，月供3895元可见多贷款了10万，等额本金多付6.26万的利息，等额本息多付7.53万的利息。这样感觉利息很高，利息占本金的60%~80%之间，所以要多付首付，多付一万元的首付就能少付七千到八千的利息。可是，如果平摊到30年里面，等额本金年年多付2100元利息，等额本息年年多付2510元利息。这样的感觉又不是很多。那么，到底是哪种感觉是对的呢？下面讲一下一些常见的误区。(以下包含一些经济学以及会计的一些知识。本人不是相关专业，也不是相关从业者。如果有说错的地方，欢迎大家指正)[误区1]资金的现值与终值先剖一下百度来的定义:现值是未来某一时点上的一定量资金折算到现在所对应的金额，通常记作P。终值又称将来值是现在一定量的资金折算到未来某一时点所对应的金额，通常记作F。很多人误把终值当成现值来计算，所以觉得花费巨大。比如我女朋友的闺蜜就说买的房子太贵了，都要花到154万(她们好像按照等额本金的第一个月的月供来按照等额本息的还款方法来计算了。算出来比这多。这里已经修正了): 78万贷款本金+49万利息+27万首付。还款总额127万是一个终值，而不是现值。如果把终值当成现值来看待，自然感觉花费巨大。[误区2]贷款的计算在看到利息的时候，我们习惯于用传统的贷款/存款的计算方式，即如果贷款一年贷款开始就拿到贷款的钱，一年后付本金和利息。而房贷是每月都要进行还款，其模型是类似等额年金（等额本息）/差额年金（等额本金）的模型。刚开始我在计算年化收益率要达到多少才能弥补多付的利息时，就把房贷的利息按照这种错误的还款方式算错了。举个例子。以等额本息商业贷款（利率为八五折，4.165%），70万和80万的差额的利息来计算。两者本金相差10万，利息相差7.53万。则年化利率为7.53/10/30=2.51%这与说的贷款利率为4.165%相差甚远，而且住房贷款的利息是按月的复利，存款的按年的单利(这也是银行赚钱的一种途径，贷款利率比存款利率好，且贷款复利，存款单利)。常识上讲，其计算的利率应该高于4.165。因此，这里的计算是错误的。如果按照传统的还款方式的话，其利息+本金应该为：70000*（1+4.165%/12）^(30*12)=.48106其利息为：000=1736742利息为本金的2.48倍。如果按照单利来计算：利息为：%*30=874650利息仅为本金的1.25倍。当然，银行是按照上面的复利（俗称利滚利）计算的。我们的贷款所还得利息远远没有辣么高，是因为还款方式不是传统的贷款/还款方式。我们是每月还款，如第一个月还的钱中的本金其实你只是借用了一个月，而非30年，这样利息就少了很多。简言之，我们房贷的钱其实并没有使用到30年，因为我们都是每月还一点。利率还是4.165%，还是按照复利计算，银行贷款的成本还是挺高的。[误区3]有没有考虑通货膨胀以及M2的增长通货膨胀的主要指标是CPI。但是天朝的CPI具有中国特色，举一个简单的例子:CPI只采纳了租房的消费增长而没有采纳购买商品房的消费增长，所以，你懂得……。所以看这个指标我们只是看看，呵呵一下:2015年的CPI只有三个省份大于2%，分别是青海，上海，西藏。实际上大家也都清楚:手里的钱越来越不值钱，而且绝对不是按照每年2%~3%的比率贬值的。那么另外的一个指标是什么呢？是M2的增长率。M2是指广义货币，表示在中华大地上的钞票。
M2的增长与增长率
如果一个国家的发展停滞不前(GDP不增长)，那么货币越来越多，必然导致通货膨胀。那么，可以理解为M2的增长率减去GDP的增长率就是通货膨胀的速度。当然如果用来衡量个人财富的增长的时候，用M2的增长率是比较好的。(因为你既要跟上国家经济的发展，也要跟上通货膨胀。也就是要跟上国家印钱的速度)所以，还款总额127万中一部分的钱是未来10年20年30年之后的钱，那时候的钱肯定比现在的钱更不值钱。如果到时候并没有丧失劳动能力，其劳动收入的前也绝对不是现在的工资金额。这样看，可能自己的压力并没有想象的那么大。[误区4]自己理财能否弥补房贷利息？贷款70万30年，等额本息，4.165的利率，其月供为：3408.83贷款80万30年，等额本息，4.165的利率，其月供为：3895.81两者每月相差：486.96因为像前面所描述那样因为现在多付486元和30年后多付的486元是不一样的。所以，这里将每月多付的486元继续以4.165的利息来计算30年后的终值：486.96+486.96*（1+0.04165/12）+486.96*（1+0.04165/12）^2+486.96*（1+0.04165/12）^3+……+486.96*（1+0.04165/12）^359=348094上面的计算是将每个月要多还的钱折算到30年后还清贷款的时候的钱，所以有按照贷款利率进行的复利计算。其实有点类似前面算的按照传统的方法计算房贷的利息。那么投资需要的年化利率100000*（1+X）^29=348094求得X=4.395%那么，再来看一下自己的理财能力。因为要付首付，所以把一些投资产品进行了赎回，这样也容易算一下自己的投资收益率（因为很多投资产品是波动的，只能看到浮动盈亏，那不是真实的）。因为经历了2015年的股灾，当时初入茅庐，不知道止盈。现在还有几只股票有亏损，也没有卖出(不过所占比例比较小)。这里就一些已经赎回的投资进行计算。易方达的一个债券基金：第一个债券基金，从2013年9月开始定投，定投到,定投13个月，收益率为42.7%。年化收益率为14.2%（单利计算）12.58%（复利计算）。虽然收益率比较高，但是由于当时是实习，定投的资金是比较少的，所以总额也比较少。另一个易方达的债券基金，15年只定投了6个月。收益率为：6.83%，年化利率：4.55（单利）应该说第一款债券基金赶上了这一波债券基金的牛市。而且在赎回的时候股市也有3100点左右，不是之前的低谷，所以，表现还算可以。还有腾讯和银河基金公司搞出的一款“定投宝”，是跟踪指数基金的。牛市开始的时候买了一点，后来股灾之后有亏损，之后就按照定投操作。收益率为12.33%。以及一个混合基金，在牛市初期买入的，收益率也是波动很大，赎回的时候收益率仅为6.3%（最高的时候应该有达到过30+%，但是当时不知道止盈，现在就这么点了）。2016年开始，知道自己要买房，所以一些资金也没有搞这些长期投资的产品，收益率并不高。如果是使用少付首付的资金来进行投资，则可以进行这些长期投资。而且经过了股灾的洗礼以及自己理财知识的学习，我觉得自己是可以跑赢商业贷款的。上述这些分析是针对我自己的情况。对于下面的一些情况，不建议少付首付自己来投资：【1】觉得贷款多了压力太大的【2】没有投资经验的【3】顶不住诱惑，有冲动消费欲望的多付首付少交利息，少付首付自己投资这个问题也自己的一个选择，至于是不是真的如我所愿自己的投资能够跑赢商业贷款的利率，还要经过时间的考验。后续还要写一写利用这笔少付首付的钱来投资的计划安排，敬请关注。
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热心网友知道合伙人
你去告或者公布他们，基本上没什么用，你都说了是五年前的利率了，这几年在不断的变化，谁能保证还是那么多，不然不会有那么多人投资亏损了
保险单上是4.55，难道不按照以前的利率来算么，怎么还不如死期的利息高
基本上不会按照保险单上面的走的，他们自己都法保证能否赚到那么钱，也就无法保证你的利率
热心网友知道合伙人
给你就不错了，即使连本带利都不给你可官司你都赢不了
连本都不给，放狗屁
你也别逼逼，看知道碰上这事的多了，你可以去试试，理财产品是有风险的你知道么，你可以问问他们柜台，没有人保证你的收益的
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better618知道合伙人
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银行是按照你存入时间的利率给付利息的。期间不论加息减息都不会影响在此之前的利率。所以你的到期利息还是3.6%
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职业蛮子你怕不知道合伙人
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这是10的利息还是一天的
lanste821018知道合伙人
lanste821018
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4.2、4.55是活期存款利率？十万一年是4200,10天是5=115
124.6-115=9.1，你损失了九块一毛钱
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没有一分利息……
要不借给我五万吧
我一个月还你……
利息比银行高
热心网友知道合伙人
我是说如果这个银行存下来的利息跟那个银行利息对比，这10少了多少钱
十天只能算活期存款
可能我是弱者知道合伙人
可能我是弱者
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