北京兴业源物业管理股份有限公司公开转让说明书_兴业源(833925)_公告正文
北京兴业源物业管理股份有限公司公开转让说明书
公告日期：
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料真实、完整。
全国股份转让系统公司对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
重大事项提示
公司在生产经营过程中，由于所处行业及自身特点所决定，特提示投资者应对公司以下重大事项或可能出现的风险予以充分关注：
一、公司治理的风险
有限公司阶段，设立了董事会，由陈永杰、赵亚东、梁运斌三位董事组成，由于公司规模较小，公司未设监事会，由金钧任监事。自有限公司设立至股份公司成立，公司股东会、执行董事、监事制度的建立与运行存在不规范的情况，如存在未严格履行通知程序、会议记载内容不规范等问题，董事会、监事也未形成书面记录或工作报告。此外，有限公司章程未就关联交易决策权限及决策程序进行明确规定，使有限公司阶段关联交易、关联资金往来未履行特定的决策程序。股份公司设立后，公司已按照法律法规要求组建独立的董事会、监事会以及高级管理层，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系，至此前述不规范情形已经消除。尽管如此，由于股份有限公司和有限责任公司在公司治理上存在较大的不同，尤其公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，新的制度对公司治理提出了更高的要求。而公司管理层对于新制度仍在学习和理解之中，对于新制度的贯彻、执行水平仍需进一步的提高。随着公司的业务发展，经营规模不断扩大，对公司治理将会提出更高的要求。因此，公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。
二、金融资产投资和资金管理风险
报告期内，公司存在金融资产投资，主要包括：（1）公司对中国A股市场上市公司持续进行股票投资。日、日、日的交易性金融资产余额为2,732.45万元、2,977.17万元、8,281.23万元。公司进行股票投资在2014年度、月分别实现投资收益901.26万元、1,074.07万元。报告期后，由于市场动荡，该证券投资产生了一定损失。（2）公司于2015年3月投资“鼎锋兴源新三板1号投资基金”，投资金额320万元，基金为封闭式基金，固定存续期限7年，经基金份额持有人、管理人、托管人协商一致，本基金在成立满5年之日起可提前结束。
公司与南京证券股份有限公司签订了融资融券业务合同，公司通过证券融资交易进
行股票投资。虽然公司已经制定了合理的投资决策和风险控制制度，金融资产投资实现了一定回报，且投资没有影响本公司的日常生产经营活动，但证券资产的投资风险较高，仍将形成较大的财务风险敞口，若证券市场行情出现重大负面波动，公司可能受到包括被强制平仓在内的较大的投资损失。而封闭式基金投资期限较长，变现能力较差，可能在资金管理方面带来风险和压力，进而影响公司的主要业务的经营和发展。
三、对非经常性损益依赖的风险
月、2014年度和2013年度，公司非经常性损益占净利润的比重分别为126.54%、32.62%和72.68%，主要为证券投资产生的投资收益和公允价值变动损益。公司净利润对非经常性损益存在较大依赖。如果公司无法从投资活动中持续获得盈利，将会对公司今后的盈利水平产生不利影响。
针对该风险，公司将加强员工队伍建设，提升服务质量和核心竞争能力，积极开拓高附加值的服务领域；同时公司将加大市场开拓力度，将公司服务覆盖面进一步拓展，提高公司业务规模和市场占有率，保持公司主营业务的持续增长，降低对非经常性损益的依赖程度。
四、对外担保的风险
报告期内，公司以自有房产及土地使用权（评估总价值约1461万元）为北京恒业源建筑工程有限公司向工商银行的借款提供抵押担保，对外担保余额为1760万元，截至本公开转让说明书签署日，签署担保所涉的借款合同尚未履行完毕。股份公司设立前，因公司治理方面的规章制度不健全，公司对于对外担保等重大事项的决策未履行相应的内部决策程序，对其中涉及关联方的对外担保事项亦未履行关联方回避表决程序，仅由总经理口头通知各股东或董事会成员并未收到反对意见后便付诸实施，存在规范性瑕疵，但并未产生严重损害公司及相关股东利益的情况。虽然北京恒业源建筑工程有限公司以往信誉良好，未发现重大偿债风险或资信恶化状况，且债务人公司资产负债结构良好，偿债能力强，财务风险较低，但公司仍然存在债务人无法偿还上述债务的情况下需要以抵押物处置价款优先清偿相关债务的风险。
五、市场竞争风险
目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。根据中国物业管理协会统计，截至2013年底，我国约有物业服务员企业105,000余家，较2008年增长了近80%。随着市场的竞争越
发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
六、业务分包协作风险
报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将部分诸如保安、保洁之类的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。
七、劳动力价格上涨风险
物业管理属于劳动密集型行业，保洁、保安、绿化等工作是物业管理服务的重要组成部分，因此大多物业管理服务企业均需要进行大量的劳务采购，如果未来劳动力成本上涨幅度过大，将会增加公司经营成本的负担，从而影响公司的经营业绩。
八、公司人员管理风险
物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司的要求，提供较好的物业服务，但是，如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
重大事项提示...... 1
释义...... 2
第一节 基本情况...... 4
一、公司简介......4
二、股票挂牌情况......4
三、股东所持股份的限售安排及股东对所持股份自愿锁定的承诺......4
四、公司股权结构图及实际控制人、股东持股情况......5
五、公司设立以来股本的形成及其变化情况......8
六、公司重大资产重组情况......31
七、公司分公司及参股公司基本情况......31
八、公司董事、监事、高级管理人员基本情况......33
九、公司最近两年一期主要会计数据和财务指标......35
十、本次申请挂牌的有关机构......37
第二节公司业务...... 39
一、公司主要业务及主要服务......39
二、组织结构及业务流程......42
三、与业务相关的关键资源要素......45
四、业务经营情况......51
五、公司商业模式......55
六、公司所处行业基本情况......57
第三节 公司治理......71
一、股东大会、董事会、监事会的建立健全及运行情况......71
二、董事会对公司治理机制的讨论与评估......72
三、公司最近两年违法违规行为情况......74
四、公司独立性......74
五、同业竞争情况......75
六、公司最近两年资金占用和对外担保情况......84
七、董事、监事、高级管理人员的具体情况......85
第四节 公司财务......88
一、最近两年一期的审计意见及财务报表编制基础......88
二、报告期内采用的主要会计政策、会计估计及其变化情况......114
三、报告期内主要会计数据和财务指标及分析......127
四、报告期内公司收入情况......135
五、报告期公司主要成本、费用及变动情况......142
六、报告期公司重大对外投资......144
七、报告期公司非经常性损益情况......150
八、报告期公司主要资产情况......153
九、报告期公司主要负债情况......167
十、报告期股东权益情况......175
十一、关联方关系及关联交易......177
十二、需提醒关注的期后事项、或有事项及其他重要事项......182
十三、资产评估情况......183
十四、股利分配政策和报告期内的股利分配情况......183
十五、控股子公司或纳入合并报表的其他企业基本情况......184
十六、风险因素和自我评价......185
第五节 有关声明......错误!未定义书签。
第六节 附件......189
本公开转让说明书中，除非另有说明，下列简称具有如下含义：
股份公司、公司、兴业源物业指
北京兴业源物业股份有限公司
有限公司、兴业源有限
北京兴业源物业管理有限公司
股东大会、董事会、监事会
《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《监事会议事
三会议事规则
兴业源物业股份有限公司股东大会
北京兴业源物业管理有限公司股东会
兴业源物业股份有限公司董事会
兴业源物业股份有限公司监事会
对公司决策、经营、管理负有领导职责的人员，包括董
事、监事、高级管理人员等
高级管理人员
总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书
全国股份转让系统公司
全国中小企业股份转让系统有限责任公司
全国股份转让系统
全国中小企业股份转让系统
主办券商、南京证券
南京证券股份有限公司
北京市中瑞律师事务所
北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
《公司章程》
《北京兴业源物业管理股份有限公司章程》
《公司法》
《中华人民共和国公司法》
人民币元、人民币万元
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国工业和信息化部
中国人民共和国国家住房与城乡建设部
北京乾源典当有限公司
北京宏业丰源商贸有限公司
指受业主的委托，对业主的房屋建筑及其设备，市政公
用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项
目进行维护、修缮和整治，并向业主提供综合性的有偿
一种以“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，包括整
车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、
信息反馈（Survey）等
即ISO9001质量体系认证，是由国际标准组织制定的针
对质量管理和质量保证方面的系列标准。
即ISO14001环境管理体系认证，是由国际标准化组织
制订的针对全球性环境污染和生态破坏而制定的环境
管理体系标准。
全称为OccupationalHealthandSafetyAssessmentSeries
OHSAS18001
18000，是一国际性安全及卫生管理系统验证标准。
报告期、最近两年及一期
2013年度、2014年度、月
第一节 基本情况
一、公司简介
中文名称：北京兴业源物业管理股份有限公司
法定代表人：赵亚东
有限公司成立日期：日
股份公司设立日期：日
注册资本：1200万元
住所：北京市密云县鼓楼东大街3号山水大厦4层418室-26
邮编：101500
董事会秘书：冯瑞金
所属行业：根据证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所属行业为“房地产业”（行业代码：K70）；根据《国民经济行业分类与代码》（GB/）中的分类标准：公司所属细分行业为“房地产业”中的“物业管理”（行业代码：K7020）。
主要业务：主要承接各种商业类物业管理项目和住宅小区物业管理项目。
组织机构代码：
二、股票挂牌情况
股票代码：
股票简称：
股票种类：人民币普通股
每股面值：1.00元
股票总量：1200万股
挂牌日期：
转让方式：协议转让
三、股东所持股份的限售安排及股东对所持股份自愿锁定的承诺
公司股东所持股份的限售安排遵照《公司法》第一百四十一条、《推荐业务规则》
第2.8条以及《公司章程》第三十一条的规定。挂牌之日，股份公司各股东无可转让的股份。
公司股东未就所持股份作出严于相关法律法规规定的自愿锁定承诺。
四、公司股权结构图及实际控制人、股东持股情况
（一）公司股权结构图
截至本公开转让说明书签署之日，公司股权结构如下图所示：
（二）公司控股股东、实际控制人基本情况
1、控股股东
北京兴业源物业股份有限公司前十大股东持股情况为：
持股数（万股）
北京兴源置业集团有限公司
根据现行《公司法》第二百一十六条的规定：控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东；实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。
据此认定，兴业源物业控股股东为北京兴源置业集团有限公司，控股股东性质为法人股东，持股数量为6,962,750.00股，直接持股比例为58.02%。兴源置业集团向兴业源物业委派董事三人，分别为赵亚东（董事长）、尹渤涛、吴磊，故兴源置业所享有的表决权足以对股东大会、董事会产生重大影响。通过查询兴业源物业工商档案，自公司成立以来控股股东一直为北京兴源置业集团有限公司，未发生变化。基本信息如下：
北京兴源置业集团有限公司
北京市密云县鼓楼东大街3号山水大厦4层418室-25
法定代表人
专业承包；房地产开发、销售商品房；房地产信息咨询（除中介服务）；环保技术咨询；销售百货、五金交电、化工产品（不含危险化学品和一类易制毒化学品）、经营范围
建筑材料、机械电器设备；出租商业用房；投资管理。（领取本执照后，应到区县
住建委（房管局）取得行政许可。）
2、实际控制人
通过查询北京兴源置业集团有限公司工商档案，兴源置业股权结构如下：
出资额（万元）
北京福若润天能源设备有限公司
北京兴源宏瑞投资顾问有限公司
北京黄河龙源投资管理有限公司
陈永杰先生系北京兴源置业集团有限公司创始人之一，持股比例为31.25%，为兴源置业集团有限公司的第二大股东。虽股权比例并不绝对突出，但陈永杰先生自2002年起至今担任兴源置业董事长（未设立董事会前担任执行董事），并能够对兴源置业日常经营做出重要决策。
北京兴源置业集团第一大股东北京福若润天能源设备有限公司持股比例为34.72%，根据北京中瑞律师事务所律师谭伟业于日对北京福若润天能源设备有限公司控股股东韩晓庆先生访谈记录，福若润天持有兴源置业的股权是以财务投资为目的，并未直接派人参与兴源置业的经营管理。北京兴源宏瑞投资顾问有限公司与北京黄河龙源投资管理有限公司均为战略投资者，持有兴源置业的股权是以财务投资为目的，并未直接派人参与经营管理。
陈永杰先生现直接持有北京兴业源物业管理股份有限公司5.25%股份，通过北京兴源置业集团有限公司间接持有公司18.13%股份，陈永杰直接和间接控制公司合计23.38%股份；陈永杰先生通过股东大会、董事会决议影响北京兴业源物业管理的经营管理决策及管理人员的选任，根据实质重于形式原则，项目组认为公司实际控制人为陈永杰。
陈永杰，男，日出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，研究生学历，具有工程师、房地产评估师证。1987年7月至1991年12月中房集团北京公司预算部副主任、经营部主任，1992年1月至1995年1月中房集团威海公司总经理助理，1995年1月至1997年7月中房集团北京物业公司副总经理；1997年7月至2000年12月中房集团咨询总公司总经理，2000年12月至今北京兴源置业集团有限公司董事长。
公司实际控制人在报告期内一直为陈永杰先生，未发生变化。
（三）公司控股股东、实际控制人、前十名股东及持有5%以上股份股东的情况
截至本公开转让说明书签署之日，公司的股东共有40名，前十名股东持股明细表如下：
持股数（股）
持股比例(%)
是否存在质押或争议
北京兴源置业
6,962,750.00
集团有限公司
852,250.00
630,000.00
625,000.00
360,000.00
303,000.00
270,000.00
180,000.00
162,000.00
157,250.00
（四）公司股东相互间的关联关系
公司共有39名自然人股东，根据其出具的书面声明，除温东杰与温东艳是兄妹。
陈永杰与温东杰、温东艳是表兄妹外，公司其他自然人股东之间不存在亲属关系，公司其他自然人股东与公司的其他股东不存在关联关系。
五、公司设立以来股本的形成及其变化情况
（一）2001年07月，有限公司设立
北京兴业源物业管理有限公司成立于日，由北京兴源房地产开发有限公司、陈永杰、赵建令、宋涛、金钧、温东杰、魏作斌、温杰、李宝容、张艳宇共同出资组建，设立时注册资本为人民币100万元，其中，北京兴源房地产开发有限公司45万元，陈永杰等9位自然人股东出资55万元；公司经营范围：自有房屋的物业管理；房地产信息咨询（中介服务除外）；销售机械、电子设备、五金交电、化工（易制毒制品除外）、金属材料、建筑材料、装饰材料。法定代表人为赵建令。
日，北京昕兴云会计师事务所有限责任公司出具《北京兴业源物业管理有限公司验资报告》（兴云会验字（2001）第621号），对上述出资事宜进行了验证。
兴业源有限设立时的股东出资情况如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
北京兴源房地产开发有限
(二)2002年11月，公司第一次增加注册资本
日，兴业源有限召开股东会并作出决议，同意将公司注册资本由100万元增加至200万元，新增资本由原股东北京兴源房地产开发有限公司、陈永杰、温杰、温东杰、李宝容及自然人焦宏庆、欧亚晖、王威、费珏华、张宝林认缴，通过公司章程修正案。
日，北京昕兴云会计师事务所有限责任公司出具《验资报告》（兴云会验字[2002]第851号），对上述出资事宜进行了验证，新增注册资本已全部缴足。
日，公司就上述事宜办理了工商变更登记。
此次变更后有限公司股东的出资情况如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
北京兴源房地产开发
（三）2004年02月，第一次股权转让，第一次变更法定代表人，第一次变更经营范围
日，有限公司召开股东会并作出决议：同意赵建令将所持有的股权（出资10万元，占注册资本的5%）全部转让给股东北京兴源房地产开发有限公司；同意免去赵建令执行董事职务并解聘其经理职务；公司变更法定代表人为陈永杰先生；同意公司经营范围，核减自有房屋的物业管理，增物业管理，停车场经营（其中“停车场经营”须取得专项审批后方可经营）；同意章程修正案。
同日，赵建令与北京兴源房地产开发有限公司签署了《股权转让协议》，约定赵建令将所持公司股权（出资10万元,占注册资本的5%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司，转让价格为10万元。
日，公司就上述事宜办理了工商变更登记。此次变更后有限公司股东的出资情况如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
北京兴源房地产
开发有限公司
出资额（万元）
出资比例（%）
（四）2005年03月，第二次股权转让，第二次增加注册资本，第二次变更法定代表人，成立董事会
日，兴业源有限召开股东会并作出决议，同意：1、吸收焦延峰、李明更、王罡、郭莹、王建华、冯瑞金、王凤英、张金辉、杨艳娟、赵亚东、姜瑶、胡国涛、李姝梅、张昂昂、李晓峰、田杰为公司自然人股东；2、焦宏庆将所持有的股权（出资4万元，占注册资本的2%）全部转让给原股东北京兴源房地产开发有限公司；3、免去陈永杰公司执行董事职务并解聘其经理职务；4、同意修改公司章程。
日，焦宏庆与北京兴源房地产开发有限公司签署了《股权转让协议》，约定焦宏庆将所持有的兴业源有限股权（出资4万元，占注册资本的2%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司，转让价格为4万元。
日，兴业源有限召开股东会并作出决议，同意：1、公司注册资本由200万元增加到500万元，新增资本由原股东北京兴源房地产开发有限公司、陈永杰、温杰、温东杰、魏作斌、金钧、费珏华、张宝林及新股东焦延峰、李明更、王罡、郭莹、王建华、冯瑞金、王凤英、张金辉、杨艳娟、赵亚东、姜瑶、胡国涛、李姝梅、张昂昂、
陈晓峰、田杰认缴；2、同意成立董事会，选举陈永杰、赵亚东、梁运斌担任公司董事职务；3、同意修改后的公司章程。同日，公司召开第一届第一次董事会，选举赵亚东担任董事长，并聘任其担任总经理职务，系公司法定代表人。
日，公司就上述事宜办理了工商变更登记，此次股权转让及增加注册资本完成后，有限公司股东的出资情况如下：
出资额（万元）
北京兴源房地产开
发有限公司
（五）2006年05月，第三次股权转让
日，兴业源有限召开股东会并作出决议，同意：1、田杰、郭莹、李姝梅将其持有的公司股份全部转让给自然人魏作斌、李明更、焦延峰、张宝林、王瑞礼；2、北京兴源房地产开发有限公司将其持有的部分股权朱让给自然人王罡、陈晓峰、赵亚东、杨艳娟、王建华、王彩香、敖芳、刘淑云、黄保俊、邵靖、葛玲玲、陈建平、祁荣华、陈烁宇、白宁、吉永兴；3、同意公司章程修正案。
日，田杰、郭莹、李姝梅、北京兴源房地产开发有限公司分别与股东会决议批准的新老股东签署了《股权转让协议》，股权转让份额及价格详述如下：
转股比例（%）
原始出资额（万元）
转让价格（万元）
转股比例（%）
原始出资额（万元）
转让价格（万元）
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。此次变更后有限公司股东的出资情况如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
北京兴源房地产
开发有限公司
出资额（万元）
出资比例（%）
（六）2006年05月，第二次变更经营范围
日，公司召开股东会，同意变更公司经营范围。公司原经营范围：物业管理；停车场经营；房地产信息咨询（中介服务除外）；销售机械、电子设备、五金交电、化工（易制毒制品除外）、金属材料、建筑材料、装饰材料。现变更为：物业管理；停车场经营；房地产信息咨询（中介服务除外）；销售机械、电子设备、五金交电、化工（易制毒制品除外）、金属材料、建筑材料、装饰材料；出租房屋，从事房地产经纪业务。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。
（七）2007年03月，第四次股权转让
日，兴业源有限召开股东会并作出决议，同意李明更、邵靖、欧亚晖、王瑞礼、焦延峰、王彩香将所持公司股权全部转让给原股东北京兴源房地产开发有限公司。
欧亚晖、王瑞礼、李明更、邵靖、焦延峰、王彩香分别与北京兴源房地产开发有限
公司签署《股权转让协议》，约定将各自所持兴业源有限股权全部转让给北京兴源房地产开发有限公司，股权转让价格为原始出资额。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。此次变更后有限公司股东的出资情况如下：
出资额（万元）
北京兴源房地产开
发有限公司
（八）2010年03月，第五次股权转让，第三次增加注册资本
日，王建华与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，约定王建华将所持公司股权（出资1万元，占注册资本0.2%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司。日，金钧与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，约定金钧将所持公司股权（出资8万元，占注册资本1.6%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司，转让价格为8万元。日，白宁与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，约定白宁将所持公司股权（出资1万元，占注册资本0.2%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司。日，刘淑云与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，约定刘淑云将所持公司股权（出资1万元，占注册资本0.2%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司。日，王凤英与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，约定王凤英将所持公司股权（出资5千元，占注册资本0.1%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司。日，陈建平与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，约定陈建平将所持公司股权（对应出资1.5万元，占注册资本0.3%）全部转让给北京兴源房地产开发有限公司。
日，兴业源有限召开股东会并作出决议：1、同意吸收尹方园、李蓉、傅冰梅、鲍立国、孟钧、于海艳为公司自然人股东；2、同意王建华、金钧、刘淑云、白宁、陈建平、王凤英将所持公司股权全部转让给股东北京兴源房地产开发有限公司，同意北京兴源房地产开发有限公司将所持公司部分股权（对应出资6.5万元，占注册资本1.3%）转让给姜瑶；3、原注册资本500万元增加到1000万；4、新股东尹方园、李蓉、傅冰梅、鲍立国、孟钧、于海艳及原股东张宝林、敖芳、姜瑶、杨艳娟、张艳宇以货币方式认缴新增注册资本共计39.60万元；5、原股东以未分配利润认缴新增注册资本共计460.40万元；6、通过章程修正案。
日，北京兴源房地产开发有限公司与姜瑶签订《股权转让协议》，约定北京兴源房地产开发有限公司将所持公司部分股权（对应出资6.5万元，占注册资本1.3%）转让给姜瑶。
日，北京安瑞普会计师事务所有限公司出具《验资报告》（安瑞普验字[2010]第2012号），审验确认：截至日，公司累计共收到股东以货币缴纳的注册资本人民币539.60万元，以人民币未分配利润转增实收资本人民币460.40万元，已调整财务报表并进行相应的会计处理，共计缴纳注册资本人民币1000万元，实收资本人民币1000万元。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。本次股权转让及增资完成后，兴业源有限股本结构如下：
变更前出资额（万元）变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
北京兴源房地产开发有限
变更前出资额（万元）变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
根据《中华人民共和国企业所得税法（2007年修订）》股东以未分配利润转增股本应缴纳个人所得税。自然人股东陈永杰等存在以未分配利润转增股本的情形，个人所得税已依法缴纳。
（九）2010年08月，第三次变更经营范围
日，公司召开股东会，同意变更公司经营范围。公司原经营范围：物业管理；停车场经营；房地产信息咨询（中介服务除外）；销售机械、电子设备、五金交电、化工（易制毒制品除外）、金属材料、建筑材料、装饰材料；出租房屋，从事房地产经纪业务。现变更为：物业管理；停车场经营；房地产信息咨询（中介服务除外）；销售机械、电子设备、五金交电、化工（易制毒制品除外）、金属材料、建筑材料、装饰材料；出租房屋，从事房地产经纪业务；以下经营范围限分支机构经营：住宿。
2010年08月，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。
（十）2011年06月，第六次股权转让，第一次变更公司住所
日，兴业源有限召开股东会并作出决议：
1、同意杨艳娟、葛玲玲、胡国涛、尹方园将所持公司股权全部转让给股东北京兴源房地产开发有限公司；2、同意将公司住所由“北京市密云县西智路口番字牌工业小区”变更为“北京市密云县鼓楼东大街3号山水大厦4层418室-26”；3、通过公司章程修正案。
日，杨艳娟、葛玲玲、胡国涛、尹方园分别与北京兴源房地产开发有限公司签署《股权转让协议》，约定杨艳娟、葛玲玲、胡国涛、尹方园将所持公司股权全部转让给北京兴源房地产开发有限公司。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。本次股权转让完成后，兴业源有限股本结构如下：
变更前出资额（万元）
变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
北京兴源房地产开发有
变更前出资额（万元）
变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
（十一）2012年03月，第四次增加注册资本
日，兴业源有限召开股东会并作出决议：
1、同意吸收甘欢秋、张根荣、李具为公司自然人股东；2、同意原注册资本1000万元增加到1060万元；3、同意公司原股东赵亚东、张宝林、鲍立国、冯瑞金、陈烁宇、孟钧、吉永兴、张金辉以及新股东甘欢秋、张根荣、李具以货币方式认缴新增出资共计60万元；4、通过公司章程修正案。
日，北京方诚会计师事务所有限责任公司出具《验资报告》（方会验字[号），经审验确认：截至日止，公司已收到赵亚东、张宝林、鲍立国、冯瑞金、陈烁宇、孟钧、吉永兴、张金辉、甘欢秋、张根荣、李具缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币60万元（陆拾万元整），全体股东以货币资金出资140.4万元，其中60万元作为注册资本增资，其余80.4万元计入资本公积。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。本次变更完成后，兴业源有限股本结构如下：
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
北京兴源房地产开发有限
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
（十二）2013年03月，第五次增加注册资本
日，公司召开股东会并通过如下决议：
1、同意原注册资本1060万元增加到1120万元；2、同意公司原股东赵亚东、张宝林、鲍立国、冯瑞金、陈烁宇、吉永兴、甘欢秋、张根荣以及新股东温东艳、徐研、吴丽舫、靳康宁以货币方式认缴新增出资共计60万元；3、通过公司章程修正案。
日，北京方诚会计师事务所有限责任公司出具《验资报告》（方会验字[号），经审验确认：截至日止，公司已收到赵亚东、张宝林、鲍立国、冯瑞金、陈烁宇、吉永兴、甘欢秋、张根荣、温东艳、徐研、吴丽舫、靳康宁缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币60万元（陆拾万元整），全体股东以货币资金出资140.4万元，其中60万元作为注册资本增资，其余80.4万元计入资本公积。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。本次变更完成后，兴业源有限股本结构如下：
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
北京兴源房地产开发有限
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
（十三）2014年03月，第七次股权转让
日，兴业源有限召开股东会：
1、同意吉永兴将所持有公司部分股权（对应出资3.5万元，占注册资本0.31%）转让给赵亚东；2、同意孟钧将所持有的股权（对应出资8.125万元，占注册资本的0.73%），于海艳将所持有的股权（对应出资4万元，占注册资本的0.36%），张昂昂将所持有的股权（对应出资1.8万元，占注册资本的0.16%），甘欢秋将所持有的股权（对应出资7.725万元，占注册资本的0.69%），全部转让给北京兴源房地产开发有限公司；靳康宁将所持有的股权（对应出资3.6万元，占注册资本的0.32%），全部转让给冯瑞金；李具将所持有的股权（对应出资4.125万元，占注册资本的0.37%），吴丽舫将所持有的股权（对应出资3.6万元，占注册资本的0.5%），吉永兴将所持有的股权（对应出资3.5万元，占注册资本的0.31%），转让给赵亚东。
日，甘欢秋、于海艳、张昂昂、孟钧分别与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，将其持有兴业源有限的股权转让给北京兴源房地产开发有限公司。靳康宁与冯瑞金签订《股权转让协议》，将其持有兴业源有限的股权转让给冯瑞金。吉永兴、吴丽舫、李具分别与赵亚东签订《股权转让协议》，将其持有兴业源有限的股权转让给赵亚东。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。本次变更完成后，兴业源有限股本结构如下：
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
未分配利润
出资比例（%）
未分配利润
北京兴源房地产开发有限
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
未分配利润
出资比例（%）
未分配利润
根据《中华人民共和国企业所得税法（2007年修订）》股东以未分配利润转增股本应缴纳个人所得税。自然人股东陈永杰等存在以未分配利润转增股本的情形，个人所得税已依法缴纳。
（十四）2014年07月，第八次股权转让、第六次增加注册资本
日，兴业源有限召开股东会并作出决议：
1、同意鲍立国、吉永兴将其持有的公司股权全部转让给北京兴源房地产开发有限公司；2、同意张宝林、陈烁宇、徐妍、冯瑞金、张金辉将所持有兴业源有限的部分股权转让给北京兴源房地产开发有限公司；3、同意注册资本由1120万元增加到1200万
元；4、同意新增注册资本由原股东赵亚东、张宝林、陈烁宇、徐妍、冯瑞金、张金辉、张根荣、温东艳，以及新股东李建峰、靳康宁、叶文强、刘希、贾永宏、黄月霞、李书光、焦芳、梁瑞君、张树壮、王星星、夏玉巧、张雪雯认缴。5、通过修订的公司章程。
日，鲍立国、吉永兴、张宝林、陈烁宇、徐妍、冯瑞金、张金辉分别与北京兴源房地产开发有限公司签订《股权转让协议》。
日，北京安瑞普计师事务所有限公司出具《验资报告》（安瑞普验字[号），经审验确认：截至日止，公司已收到赵亚东、张宝林、陈烁宇、徐妍、冯瑞金、张金辉、张根荣、温东艳、鲍立国、李建峰、靳康宁、叶文强、刘希、贾永宏、黄月霞、李书光、焦芳、梁瑞君、张树壮、王星星、夏玉巧、张雪雯缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币80万元（捌拾万元整），全体股东以货币资金出资187.20万元，其中80.00万元作为注册资本增资，其余107.20万元计入资本公积。
日，有限公司就上述事宜办理了工商变更登记。本次变更完成后，兴业源有限股本结构如下：
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
北京兴源房地产开发有限
变更前出资额（万元） 变更后出资额（万元）
出资比例（%）
未分配利润
未分配利润
（十五）2014年11月，改制为股份公司
日，中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“中兴华专字（2014）
第BJ05-017号”《审计报告》载明：截至日，公司经审计的净资产为37,693,822.07元。
日，北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的“国融兴华评报字［2014］第040041号”《评估报告》载明：截至日，公司的净资产评估价值为8,496.07万元。
日，有限公司召开临时股东会，决议以日为基准日，将公司整体变更设立为股份有限公司。全体发起人共同签署了《发起人协议书》。
日，公司召开创立大会，一致同意以有限公司全体股东作为发起人，以公司经审计的截至日的净资产37,693,822.07元折合为股本1200.00万股，整体变更为股份公司。
日，中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具“中兴华验字（2014）第BJ05-013号”《验资报告》，确认发起人出资额已按时足额缴纳。
日，北京市工商行政管理局核发注册号为999的《企业法人营业执照》。股份公司成立时股权结构如下：
持股数（万股）
北京兴源置业集团有限公司
（十六）2014年12月，股份公司第一次变更董事会成员
日，兴业源物业召开第一届董事会第二次会议，审议通过《关于变更部分董事的议案》，决定召开2014年度第一次临时股东大会。日，兴业源物业召开2014年第一次临时股东大会，审议通过《关于变更公司部分董事的议案》。
鉴于公司原董事陈之平、王楠、李晓提出了辞去公司董事职务的申请，审议通过初选公司董事的决议，董事会成员变更为：赵亚东、张宝林、尹渤涛、徐妍、吴磊五人。
日，股份公司就上述事宜办理了工商变更登记。
六、公司重大资产重组情况
报告期内公司无重大资产重组情况。
七、公司分公司及参股公司基本情况
截止本公开转让说明书签署日，公司拥有三家分公司，两家参股公司。
（一）分公司基本情况
1、朝阳分部
北京兴业源物业管理股份有限公司朝阳分部于日经北京市工商行政管理局朝阳分局批准设立，现持有注册号为526的《营业执照》。根据该执照：营业场所：北京市朝阳区安苑路20号1号楼302室。负责人：赵亚东。经营范围：物业管理；机动车公共停车场服务。
北京兴业源物业管理股份有限公司海淀部于日经北京市工商行政管理局海淀分局批准设立，现持有注册号为842的《营业执照》。根据该执照：营业场所：北京市海淀区惠普南里14号地下一层111号。负责人：赵亚东。经营范围：物业管理；机动车公共停车场服务；出租办公用房。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
3、天津分公司
北京兴业源物业管理股份有限公司天津分公司于日经天津市北海新区工商行政管理局批准设立，现持有注册号为132的《营业执照》。根据该执照：营业场所：天津空港经济区西二道82号丽港大厦裙房二层202-C156。负责人：冯瑞金。经营范围：物业管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）参股公司
1、北京乾源典当有限公司
北京乾源典当有限公司成立于日，由北京兴源房地产开发有限公司（后更名为“北京兴源置业集团有限公司”）、北京宏业丰源商贸有限公司、北京兴业源物业管理有限公司（后更名为“北京兴业源物业管理股份有限公司”）、北京兴源投资管理有限责任公司与自然人陈定旺共同出资组建。乾源典当注册地址为北京市海淀区普惠南里十四号羊坊店中心学区办公楼1层，法定代表人王楠，注册资本2000万元人民币。乾源典当经营范围：许可经营项目：动产质押典当业务；财产权利质押典当业务；房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务；限额内绝当物品的变卖；鉴定评估及咨询服务；商务部依法批准的其他典当业务。一般经营项目：无。乾源典当已取得由中华人民共和国商务部颁发的《典当经营许可证》以及由北京市公安局颁发的特种行业许可证。股东的姓名（名称）、出资额、出资时间以及出资方式如下：
股东姓名或名称
出资额（万元）
北京兴源置业集团有限公司
北京宏业丰源商贸有限公司
北京兴业源物业管理股份有限公司
北京兴源投资管理有限责任公司
2、北京宏业丰源商贸有限公司
北京宏业丰源商贸有限公司成立于日，目前持有北京市工商行政管理局密云分局颁发的注册号为846的《企业法人营业执照》。住所：北京市密云县康居南区综合楼15楼3层；法定代表人：王楠；注册资本：5000万元人民币；经营范围：销售预包装食品；销售建筑材料、五金交电、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、机械设备、金属材料、装修装饰材料、炉料、焦炭、农产品、针织品、纺织品、服装、鞋帽、日用杂货、卫生间用具、办公用文具、计算机、软件及辅助设备、通讯设备、家用电器、金属矿石、非金属矿石、谷物、豆类、薯类；会议服务；经济贸易咨询；租赁农业机械、建筑工程机械、建筑工程设备、计算机；仓储服务、货运代理；劳务服务；货物进出口。
股东的姓名（名称）、出资额、出资时间以及出资方式如下：
股东姓名或名称
出资额（万元）
北京兴源置业集团有限公司
北京兴业源物业管理股份有限公司
北京泰业源园林绿化工程科技有限公司
北京恒业源建筑工程有限公司
八、公司董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）公司董事
1、赵亚东，男，1970年4月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历，具有高级经济师资质。1993年7月至1995年1月，任国营798厂技术员，1995年2月至2001年3月，任北京四通松下电工有限公司大区经理；2001年4月至2003年10月，任龙腾创想科技有限公司市场总监；2003年11月至2014年11月，任北京兴业源物业管理有限公司执行董事、总经理，现任股份公司董事长、总经理，任期三年。
2、张宝林，男，1966年11月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，本科学历，具有建筑电气高级工程师资质。1988年8月至1996年12月，历任北京首钢设计院电气工程师、设计员、组长；1997年1月至1998年7月，任北京安泰建业设备安装有限公司技术主管；1998年8月至1999年4月，任北京首安（中美合资）工业消防有限公司设计员；1999年5月至2001年4月，任北京安泰建业设备安装有限公司总工程师；2001年5月至2002年5月，任北京斯贝兰房地产开发有限公司电气工程师；2002年5月至2004年12月，任北京兴源房地产开发有限公司电气工程师；2004年12月至今，历任北京兴业源物业管理有限公司总工程师、副总经理、常务副总经理；2011年12月至2014年10月，任北京兴源时代置业有限公司副总经理；现任股份公司董事、副总经理，任期三年。
3、尹渤涛，男，1977年6月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，研究生学历。2000年10月至2010年12月就职于爱华国际集团，由财务经理到副总经理；2011年1月至2012年2月脱产接受培训注册会计师专业课程；2012年3月至2013年3月任洛娃科技实业集团公司企管办经理；2013年4月至今任北京兴源置业集团资产运营部副
经理。现任股份公司董事，任期三年。
4、徐妍，女，1984年11月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，本科学历，具有高级人力资源管理师（一级），注册物业管理师。2007年7月至今，历任北京兴业源物业管理有限公司人事专员、主管、部门经理、总经理助理；现任股份公司董事，任期三年。
5、吴磊，男，日出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，研究生学历。日至2010年6月，历任中国光大银行北京花园路支行柜员、办公室主任、理财中心主任；2010年6月至2011年6月，任北京金信大有资产管理公司总经理助理；2011年6月至2012年4月任北京荣信恒泰投资管理有限责任公司副总经理；2012年4月至今任北京乾源典当有限公司副总经理；现任股份公司董事，任期三年。
（二）公司监事
1、温杰，女，1962年9月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，高级会计师。1981年7月至1988年8月任公安大学劳服公司出纳；1988年8月至1990年7月就读于北方交通大学；1990年7月至1998年12月任中国公共关系公司财务部经理；1998年12月至2000年8月任中房集团公司财务部经理；2000年8月至今任北京兴源置业集团有限公司总经理助理；2010年9月至今任北京兴源宏瑞投资顾问有限公司董事长兼总经理；现任股份公司监事会主席，任期三年。
2、鄢映辉，男，1971年7月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。1993年7月至1994年7月，任中国测绘报社采编部编辑、记者；1994年7月至2001年6月，任国家测绘局人事教育劳动司教育处主任科员；2001年6月至2004年4月，任信永中和会计师事务所管理咨询部咨询经理；2004年5月至2005年11月，任明天控股（集团）有限责任公司体制改革部负责人；2005年11月至2007年1月，任北京世纪盛汇咨询服务有限责任公司董事总经理；2007年2月至2012年9月，任方圆标志认证集团有限公司客户服务与培训部部长；2012年9月至2014年4月，任今典投资集团有限公司行政人事中心总监；2014年4月至今，任北京兴源置业集团有限公司人力行政总监；现任股份公司监事，任期三年。
3、尤芳，女，1986年6月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，本科学历。
2008年12月至2012年4月，任北京兴业源物业管理有限公司项目管理员、质检员、客
服代表；现任股份公司职工代表监事，任期三年。
（三）公司高级管理人员
1、赵亚东，基本情况详见本公开转让说明书“第一节基本情况”之“七、公司董事、监事、高级管理人员的基本情况（一）公司董事”。
2、张宝林，基本情况详见本公开转让说明书“第一节基本情况”之“七、公司董事、监事、高级管理人员的基本情况（一）公司董事”。
3、马兰，女，1964年7月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，本科学历，会计师职称。1983年1月至1986年12月，任北京亚太书刊发行公司出纳；1987年1月至1988年12月，任北京华联工艺品有限公司会计；1989年1月至1991年6月，任北京雪兰毛衫厂成本会计；1991年7月至1997年4月，任北京电器仪表技术公司主管会计；1997年5月至1998年5月，任北京亚视金朗大酒店总账会计、经理助理；1998年6月至2004年4月，任北京电视事业开发集团下属北京文轩宾馆财务经理和北京嘉利华汽车技术有限公司财务经理；2004年5月至2004年12月任北京思科信息有限责任公司财务经理；2005年1月至2005年12月，任和路雪（北京）有限公司管理会计；2006年1月至2008年5月，任北京东方中原数码科技有限公司重庆、沈阳分公司财务经理；2008年5月至2014年8月，任北京兴源房地产开发有限公司主管会计；2014年9月至今，任北京兴业源物业管理有限公司财务负责人；现任股份公司财务总监，任期三年。
4、冯瑞金，女，1969年12月出生，汉族，中国籍，无境外永久居留权，本科学历，具有注册物业管理师资质。1994年7月至2000年7月，任兰州飞天大酒店西餐厅领班。
2000年8月至2004年8月，任兰州瑞欣电子有限公司营销主管；2004年9月至今，历任北京兴业源物业管理有限公司客服部主管、经理、项目经理、总务部经理、市场部经理；现任股份公司董事会秘书，任期三年。
九、公司最近两年一期主要会计数据和财务指标
资产总计（万元）
股东权益合计（万元）
归属于申请挂牌公司的股东权益合
计（万元）
每股净资产（元）
归属于申请挂牌公司股东的每股净
资产（元）
资产负债率（母公司,%）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
营业收入（万元）
净利润（万元）
归属于申请挂牌公司股东的净利润
扣除非经常性损益后的净利润（万
归属于申请挂牌公司股东的扣除非
经常性损益后的净利润（万元）
毛利率（%）
净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后净资产收益率
基本每股收益（元/股）
稀释每股收益（元/股）
应收帐款周转率（次）
存货周转率（次）
经营活动产生的现金流量净额（万
每股经营活动产生的现金流量净额
公司主要财务指标计算公式如下：
（1）毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务收入×100%
（2）净资产收益率=净利润÷加权平均净资产×100%
（3）净资产收益率（扣除非经常性损益）=[净利润-非经常性损益（1-所得税率）]÷
加权平均净资产×100%
（4）基本每股收益＝归属于普通股股东的当期净利润÷当期实际发行在外普通股的加
（5）稀释每股收益＝稀释调整后的归属于普通股股东当期净利润÷当期实际发行在外
普通股与稀释性潜在普通股的加权平均数
（6） 资产负债率（母公司）=负债总额÷资产总额×100%
（7） 流动比率=流动资产÷流动负债
（8） 速动比率=（流动资产-预付账款-存货-其他流动资产）÷流动负债
（9） 应收账款周转率=主营业务收入÷[（期初应收账款余额＋期末应收账款余额）
（10） 存货周转率=主营业务成本÷[（期初存货净值＋期末存货净值）÷2]
（11） 资产周转率=主营业务收入÷[（期初资产值＋期末资产值）÷2]
十、本次申请挂牌的有关机构
（一）主办券商
名称：南京证券股份有限公司
法定代表人：步国旬
住所：江苏省南京市大钟亭8号
电话：025-
传真：025-
项目负责人：彭立伟
项目组成员：彭立伟、裴中同、岳晋、陈以哲
（二）律师事务所
名称：北京市中瑞律师事务所
负责人：许军利
联系地址：北京市朝阳区北辰东路8号北京国际会议中心1层102室
邮政编码：100101
电话：010-
传真：010-
经办律师：谭伟业、张会
（三）会计师事务所
名称：北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
法定代表人：王全洲
联系地址：北京市西城区裕民路18号北环中心22层
电话：010-
传真：010-
经办注册会计师：李冬梅、陈英茹
（四）资产评估机构
名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
法定代表人：赵向阳
联系地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
电话：010-
传真：010-
经办资产评估师：张凯军，刘骥
（五）证券登记结算机构
机构名称：中国证券登记结算有限责任公司北京分公司
法定代表人：王彦龙
住所：北京市西城区金融大街26号金阳大厦5层
电话：010-
传真：010-
（六）申请挂牌证券交易场所
名称：全国中小企业股份转让系统有限责任公司
法定代表人：杨晓嘉
住所：北京市西城区金融大街丁26号
电话：010-
传真：010-
第二节 公司业务
一、公司主要业务及主要服务
（一）主要业务
公司成立于2001年，是一家专业的物业管理服务提供商，主要承接各种商业类物业管理项目和住宅小区物业管理项目。目前，公司管理和服务的项目类型主要包括商业写字楼、汽车4S店、高等院校以及少量住宅小区的物业管理等。
公司多年来一直致力于物业行业细分市场的开拓，尤其在汽车4S店、高等院校等类型物业方面积累了丰富经验，形成了公司在该领域的特色和品牌。
最近两年一期内，公司的主营业务收入来源于物业管理服务收入、停车场经营收入及其他收入（包括广告收入、装修管理费、快餐管理费等附属服务收入等）。
公司的其他业务收入，主要是自有房屋的租赁收入。各业务板块中，物业管理服务收入是公司的主要收入来源，2013年度、2014年度和月份，物业管理服务收入分别为57,870,742.19元、71,353,714.95元、18,611,718.17元，占业务总收入的比重分别为92.07%、92.45%和94.19%。最近两年一期营业收入构成情况如下表所示：
单位：万元
18,611,718.17
93.08 71,353,714.95
57,870,742.19
1,045,815.35
4,867,834.85
4,346,631.33
102,322.61
955,391.49
634,990.13
19,759,856.13
98.82 77,176,941.29
62,852,363.65
235,733.08
4,844,870.01
4,112,253.03
19,995,589.21
100.00 82,021,811.30
66,964,616.68
（二）公司的主要服务
1、物业管理基础服务
针对商业写字楼及住宅小区等类型物业项目，公司以提供基础物业管理服务为主，具体包括保洁服务、保安服务、工程维修服务、会议服务、绿化护理服务、名车4S店及校园专属服务等。
（1）保洁服务
根据服务合同内容对物业公共区域及业主或客户特约区域（公共区域包括：
院区、楼道、卫生间、门窗及玻璃、开水设施及其他公用区域；特约区域包括：
客户办公区、业主家中等）进行的日常卫生清洁、垃圾清运和集中卫生开荒与家具保养维护等相关服务。
（2）保安服务
根据服务合同内容对项目管理区域内提供安全保卫、消防安全等方面的服务，具体包括门卫执勤、治安巡逻、中控消防值机等。服务人员有责任及时发现可疑人员、安全隐患，并及时有效处置，确保客户或业主的生命财产安全，做到防火、防盗、防破坏及对服务区域内的维护秩序等。
（3）工程维修服务
根据服务合同内容保障物业项目区域内公共设施设备的完好及正常运行，主要包括供水、供电、供暖管道、电梯及空调系统或锅炉系统等设备的故障维修和运行维护，建筑物、道路以及园区内公共设施等的维护，以保证客户或业主的工作和生活秩序。
（4）日常会议服务
为甲方会议召开提供全程服务，如：会议接待、会场布置、会议设施（音响、话筒、投影等）调试、会议期间礼仪等。
（5）绿化护理服务
依照绿化维护，对物业项目园区内的绿地、绿植、树木等的日常养护。包括：
浇灌、施肥、树木修剪、草坪修剪、打药、各种虫病治理等。
（6）名车4S店专属服务
公司经过多年的发展与尝试，总结出了一套针对名车4S店的服务措施及管理方法。结合特定客户群体需求和4S店品牌定位，公司致力于为其提供高品质和值得信赖的个性化建议与服务措施。
（7）校园专属服务
公司长期服务于各类大专院校，其中不乏清华、北大等国内一流学府。除了传统的设备管理、卫生清洁、安全保障等，公司还提供图书管理、学生公寓管理、实验室管理、体育馆管理、周年庆典等针对校园的专属服务。
2、停车场经营服务
负责对物业项目内停车场日常进出车辆进行管理。具体包括停车场规划、报批备案、停车场内设施维护保养、停车证办理、车辆看护、车辆指挥、费用收取等，同时负责停车场消防设施的定期检查、派员维修或更换。最近两年一期内，公司的停车场经营服务主要包括望海楼和兴源大厦的停车管理服务项目。
3、自有房屋出租
公司提供出租的房屋主要包括海淀区半壁店甲1号院5号楼、海淀区车公庄西路乙19号2层和海淀区普惠南里14号。
4、住宅小区拓展服务
针对住宅小区项目，公司在原有物业服务的基础上，借助互联网、移动互联网、物联网等新兴信息科技，通过线上公众平台与线下服务体验的结合，多渠道挖掘客户需求，正努力开发更多拓展服务和增值服务。
智能物业服务
信息发布、自助缴费、报事报修、智能安防、服务监督……
社区家居服务
健康养老、商品团购、宠物服务、快递投送……
社区商务服务
商旅服务……
社区金融服务
代收代缴、理财咨询……
二、组织结构及业务流程
（一）内部组织结构图
公司已经建立了较为健全的管理机构，各职能部门分工明确，运行有效。公司在北京下设朝阳分部和海淀部，天津设有一家分公司，各分部及分公司的基本情况如下：
1、北京兴业源物业管理股份有限公司朝阳分部
北京兴业源物业管理股份有限公司朝阳分部
北京市密云县鼓楼东大街3号山水大厦4层418室-26
住宿（限分支机构经营）；物业管理；停车场经营；出租办公用房。
2、北京兴业源物业管理股份有限公司海淀部
北京兴业源物业管理股份有限公司海淀部
北京市海淀区普惠南里14号地下一层111号
物业管理；机动车公共停车场服务；出租办公用房。
3、北京兴业源物业管理股份有限公司天津分公司
北京兴业源物业管理股份有限公司天津分公司
天津空港经济区西二道82号丽港大厦裙房二层202-C156
物业管理服务
（二）业务流程
物业经营管理服务是公司的核心业务，经过多年发展和积累，公司逐步建立健全了围绕核心业务的内部管理与控制体系。公司在物业管理服务中导入ISO9001质量标准管理体系、ISO14001环境标准管理体系、OHSAS18001职业健康管理体系，运用现代化的管理手段对物业管理服务进行监管，公司的经营管理与服务模式逐渐成熟、稳定，在物业管理服务方面积累了丰富的管理经验，能够满足多种类型客户的个性化需求。
公司物业管理服务工作流程，通常分为项目接管前（项目投标）阶段及项目接管后阶段：项目接管前期阶段主要包括现场查验、制作标书、投标；项目接管后阶段主要包括签署合同、成立项目管理处、人员进场、组织岗前培训、项目制作工作操作手册、纳入公司工作考核管理等。具体业务流程图如下所示：
1、项目接管前阶段
2、项目接管后阶段
3、采购流程
三、与业务相关的关键资源要素
（一）主要无形资产情况
1、土地使用权
截至本公开转让说明书签署日，公司拥有2处土地使用权。
海淀区半壁店甲1号院5号楼
海淀区车公庄西路乙19号
注：公司目前正将归属于“北京兴业源物业管理有限公司”的土地使用权所有者变更为
“北京兴业源物业管理股份有限公司”。
截至本公开转让说明书签署日，公司拥有注册商标3项，具体情况如下：
核定服务项目
（第39类）托运；导航；
兴业源物业
第7594218号
仓库出租；信件投递
（第36类）资本投资；
担保；典当；保险统计；
兴业源物业
第7594190号 邮票估价；不动产出租；
不动产管理；公寓出租；
办公室出租；受托管理
（第37类）建筑施工监
督；安装门窗；室内装潢
管理；供暖设备的安装和
修理；办公司用机器和设
兴业源物业
第7594206号 备的安装、保养和维修；
照明设备的安装和修理；
汽车清洗；灭鼠；火警器
的安装于修理；空调设备
的安装于修理
注：公司目前正将归属于“北京兴业源物业管理有限公司”的商标权所有者变更为“北京兴业源物业管理股份有限公司”。
截至本转让说明书签署之日，公司无专利权。
（二）业务许可、资质及取得证书情况
截至本公开转让说明书签署之日，公司获得的经营资质、许可以及认证证书如下表所示：
名称与级别
中华人民共
物业服务企业
和国住房和城
资质证书-二级
北京联合置
质量管理体系
业认证有限公
ISO14001：
北京联合置
2004环境管理
业认证有限公
OHSAS18001:
北京联合置
2007职业健康
业认证有限公
安全管理体系
（三）特许经营权情况
公司所提供的产品和服务不属于特许经营业务，无特许经营权。
（四）重要固定资产情况
1、固定资产情况
公司的重要固定资产主要包括机械设备、运输工具、电子设备等。截至日，公司固定资产原值为4,793,254.56元，净值为2,216,580.00元，总体成新率为46.24%，具体情况如下：
电子设备及其他
固定资产原值
184,671.00
2,562,854.00
2,045,729.56
4,793,254.56
固定资产净值
136,185.94
1,644,727.66
435,666.40
2,216,580.00
2、房屋及建筑物
截至本转让说明书签署日，公司共拥有2处自有房产及1处房产的50年使用权，具体情况如下：
房屋所有权证证号
京房权证海其移字第
海淀区半壁店甲1号院5号楼
海淀区车公庄西路乙19号2层
X京房权证海字第
北京市海淀
海淀区普惠南里14号
区羊坊店中
注1：海淀区普惠南里14号房产属于北京市海淀区羊坊店中心学区与公司合作投资建设，房屋产权归北京市海淀区羊坊店中心学区所有，公司拥有所分得3605.88O房产50年的无偿使用权，有效期至2051年。
注2：公司关联公司北京恒业源建筑工程有限公司向中国工商银行股份有限公司北京丰台支行申请贷款17,600,000元（大写：壹仟柒佰陆拾万元），贷款期限自日至日。公司以其名下土地及房产为该笔债权提供抵押担保，抵押物清单：
京房权证海其移字第
海淀区半壁店甲1号院5号楼
京海国用（2006转）第3750
海淀区半壁店甲1号院5号楼
（五）房屋租赁情况
截至本转让说明书签署日，公司租赁了1处房产用于办公，具体情况如下：
面积（O） 出租人
租金（元）
北京朝阳区安
苑路20号1号
789,703.49
楼世纪兴源大
厦3层302、303
（五）员工情况
1、员工人数及结构
截至本转让说明书签署日，公司在职员工人数为253人，员工构成情况如下：
（1）岗位结构
物业服务人员
（2）教育程度结构
本科及以上
中专及以下
（3）年龄结构
51岁及以上
2、核心业务人员情况
截至本转让说明书签署之日，公司共拥有核心业务人员5名，具体情况如下：
学习及工作简历
男，1970年4月出生，汉族，中国籍，无
境外永久居留权，硕士学历，具有高级经
济师资质。1993年7月至1995年1月，任
国营798厂技术员，1995年2月至2001年
3月，任北京四通松下电工有限公司大区经
理；2001年4月至2003年10月，任龙腾
创想科技有限公司市场总监；2003年11月
至2014年11月，任北京兴业源物业管理
有限公司执行董事、董事长、总经理，现
任股份公司董事长、总经理，任期三年。
男，1966年11月出生，汉族，中国籍，无
境外永久居留权，本科学历，具有建筑电
气高级工程师资质。1988年8月至1996年
12月，历任北京首钢设计院电气工程师、
设计员、组长；1997年1月至1998年7月，
任北京安泰建业设备安装有限公司技术主
管；1998年8月至1999年4月，任北京首
安（中美合资）工业消防有限公司设计员；
1999年5月至2001年4月，任北京安泰建
业设备安装有限公司总工程师；2001年5
月至2002年5月，任北京斯贝兰房地产开
发有限公司电气工程师；2002年5月至
2004年12月，任北京兴源房地产开发有限
公司电气工程师；2004年12月至今，历任
北京兴业源物业管理有限公司总工程师、
副总经理、常务副总经理；现任股份公司
董事、副总经理，任期三年。
女，日出生，汉族，中国
籍，无境外永久居留权，本科学历，具有
高级人力资源管理师（一级），注册物业管
理师。2007年7月至2011年1月，任北京
兴业源物业管理有限公司人力资源部人事
专员，2011年2月至2011年12月，任北
京兴业源物业管理有限公司人力资源部人
事主管，2012年1月至2012年10月，任
北京兴业源物业管理有限公司企划部经
理，2012年11月至2013年3月，任北京
兴业源物业管理有限公司企划部经理兼人
力资源部经理，2013年4月至2013年12
月，任北京兴业源物业管理有限公司企划
部经理兼人力资源部经理兼品质部经理，
2014年1月至今，任股份公司总经理助理。
男，日出生，汉族，中国
籍，无境外永久居留权，高中学历。1986
年之前，内蒙古插队；1986年6月至2004
年10月，华北电管局；2004年10月至2005
年7月，北京兴业源物业管理有限公司，
兴源大厦项目管理处，工程部经理，2005.
年7月至2009年12月，北京兴业源物业
管理有限公司，望海楼项目管理处，项目
经理，2010年1月至今，任股份公司总经
女，日出生，汉族，中国
籍，无境外永久居留权，本科学历，具有
物业管理员证、项目负责人证。2004年3
月至2005年2月北京房业源销售公司任
销售代表；2005年2月至2007年8月北
京兴业源物业管理有限公司任人力资源部
主管；2007年8月至2008年5月北京兴
业源物业管理有限公司任望海楼项目管处
客服部主管；2008年6月至2010年12月北
京兴业源物业管理有限公司任兴源大厦项
目经理；2011年1月至2013年12月北京
兴业源物业管理有限公司兼任多个项目项
目经理；2014年1月至今，任股份公司总
经理助理。
3、核心业务人员变动情况
最近两年一期内，公司核心业务人员保持稳定，未发生重大变动。
四、业务经营情况
（一）收入情况
1、业务收入构成
最近两年一期内，公司的主营业务收入具体包括物业管理服务收入、停车场经营收入，以及广告收入、装修管理费、快餐管理费等附属服务收入，其他业务收入主要为自有房屋的租赁收入。公司业务的具体构成情况如下表所示：
单位：万元
18,611,718.17
93.08 71,353,714.95
57,870,742.19
1,045,815.35
4,867,834.85
4,346,631.33
102,322.61
955,391.49
634,990.13
19,759,856.13
98.82 77,176,941.29
62,852,363.65
235,733.08
4,844,870.01
4,112,253.03
19,995,589.21
100.00 82,021,811.30
66,964,616.68
（二）客户情况
1、主要消费群体
公司一家专业的物业管理服务提供商，目前，公司的客户主要包括商业写字楼、高等院校、汽车4S店以及住宅小区。
2、前五名客户情况
（1）月前五名客户情况：
月，公司销售总额19,995,589.21元，其中前五名客户合计销售金额占销售总额的32.22%，具体的销售金额及占销售总额的比例如下：
占当期销售总额
销售额（元）
1,846,714.84
中国建筑科学研究院
1,599,976.11
北京翠微大厦股份有限公司
1,237,970.69
央视国际网络有限公司
1,019,697.76
北京北电科林电子有限公司
907,548.40
前五大客户销售总额合计
6,611,907.80
月销售总额
19,995,589.21
（2）2014年前五名客户情况：
2014年度，公司销售总额82,021,811.30元，其中前五名客户合计销售金额占销售总额的25.59%，具体的销售金额及占销售总额的比例如下：
占当期销售总额
销售额（元）
央视国际网络有限公司
5,652,647.55
北京翠微大厦股份有限公司
4,817,223.02
4,206,403.33
中国建筑科学研究院
4,132,567.39
北京百得利汽车贸易有限公司
2,180,441.40
前五大客户销售总额合计
20,989,282.69
2014年销售总额
82,021,811.30
（3）2013年前五名客户情况
2013年度，公司销售总额66,964,616.68元，其中前五名客户合计销售金额占销售总额的32.09%，具体的销售金额及占销售总额的比例如下：
占当期销售总额
销售额（元）
5,002,614.82
央视国际网络有限公司
4,975,227.74
北京翠微大厦股份有限公司
4,820,756.90
松下电气及其（北京）有限公司
3,455,280.67
北京百得利汽车进出口集团有限公司
3,237,473.00
前五大客户销售总额合计
21,491,353.13
2013年销售总额
66,964,616.68
（三）采购情况
1、采购情况
最近两年一期内，公司采购的产品和服务主要包括：劳务采购，如保安人员、保洁人员、设备维修等；材料采购，如服装、绿化工具、保洁用品、办公用品等。
2、前五名供应商情况
（1）月前五名供应商情况
采购额占当期采
供应商名称
采购额（元）
购总额的比例
北京双子星保洁服务有限公司
1,606,526.73
华信中安（北京）保安服务有限公司
312,300.00
北京金亚停车场管理有限公司
270,900.00
北京蓝天洁净保洁服务有限公司
192,509.00
戎威远保安服务（北京）有限公司
122,600.00
前五大供应商采购总额合计
2,504,835.73
月采购总额
3,978,079.59
（2）2014年前五名供应商情况
采购额占当期采
供应商名称
采购额（元）
购总额的比例
北京京鑫保洁服务有限公司
7,761,513.98
华信中安（北京）保安服务有限公司
1,539,453.00
北京金亚停车场管理有限公司
1,293,515.60
戎威远保安服务（北京）有限公司
1,107,660.00
北京蓝天洁净保洁服务有限公司
656,343.43
前五大供应商采购总额合计
12,358,486.01
2014年度采购总额
19,442,890.94
（3）2013年前五名供应商情况
采购额占当期采
供应商名称
采购额（元）
购总额的比例
北京京鑫保洁服务有限公司
8,549,612.65
北京金恒达停车场管理有限公司
1,994,000.00
华信中安（北京）保安服务有限公司
1,714,147.00
戎威远保安服务（北京）有限公司
402,000.00
北京盛世洁物业管理有限公司
368,200.00
前五大供应商采购总额合计
13,027,959.65
2013年度采购总额
16,740,452.38
（四）重大合同及履行情况
最近两年一期内，公司签订或履行的对公司生产经营活动、财务状况或未来发展具有重要影响的合同（物业服务合同金额在200万元以上，采购合同金额在100万元以上，以及其它有重要影响的合同），具体情况如下：
1、物业服务合同
合同金额（元
合同相对方
北京百得利
汽车进出口
11,958,477.00
集团有限公
北京北电科
林电子有限
2,486,442.00
北京翠微大
厦股份有限
4,131,824.08
中国建筑科
2,883,243.74
清华大学房
2,784,463.00
地产管理处
北京市海淀
区青少年活
2,195,310.00
动管理中心
北京百得利
汽车进出口
8,393,962.00
集团有限公
北京翠微大
厦股份有限
3,119,688.00
2、采购合同
合同金额（元
合同相对方
华信中安（北
京）保安服务
1,302,000.00
北京金亚停车
场管理有限公
1,260,000.00
北京京鑫保洁
1,326,000.00
服务有限公司
北京双子星保
洁服务有限公
1,944,000.00
华信中安（北
京）保安服务
1,153,200.00
3、借款合同
最高额抵押合同（2012丰
3,600,000.00
台抵字0025号）、陈永杰
及陈琰个人连带保证
融资融券业务合同
70,270,000.00
五、公司商业模式
公司的商业模式主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为写字楼、高等院校、汽车4S店和住宅小区等提供物业后勤保障服务。公司物业管理项目主要通过市场公开招标或洽谈的方式取得，项目接管后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理项目，获取收入和现金流。
（一）项目经营模式
公司采用放权经营模式，以各项目管理处为单位独自管理以及经营结算，各项目负责人年初与公司签订经营目标责任书，项目在公司规章制度框架内从管理、财务成本核算及运作等各个方面都自主经营，保证了项目负责人对项目管理的决策权和灵活性，也激发了项目负责人的主观能动性和创新活力，保证了公司总体经营收入和利润的持续稳定增长。
（二）采购模式
公司采购的产品主要包括劳务采购，如保安人员、保洁人员、设备维修工等，材料采购，如服装采购、绿化、保洁用品、办公用品等。公司在采购物业管理相关产品上，包括对外采购各种劳务及材料均由公司自行采购。
1、劳务采购
公司所处的物业管理行业为劳动力密集型行业，日常保洁、保安服务、绿化、搬运、维修等物业服务都需要大量的人力，且大量用工成本逐步上升，公司经过多年的市场开拓和业务经营，积累了丰富的业务管理经验，在一些物业项目中根据项目情况、资源配置状况，对物业管理项目的部分人员（技术含量较低，附加值不高的业务）配备中采用劳务外包的形式。
2、材料采购
公司材料采购主要以集中采购为主，需求部门需制定采购计划，由公司总务部集中采购。总务部根据供应商提供的材料按照价格、质量和数量建立了材料采购数据库，通过规模采购控制材料的成本和质量。对于与公司长期保持合作关系
的供应商实行优先选购方式，需求量较大或金额较大的各类服装、卫生纸品材料，公司实行对多家供应商集中采购。公司按照优质优价原则，通过询价、比价、招标选择供应商进行采购，并对入库原材料进行验收。
小额零星材料，可有由公司相应部门主管领导直接进行采购。主管领导在通过询价、比价、议价后确定采购价格和数量，报总务部采购管理人员检验后入库。
（三）服务模式
公司的物业管理服务包括前期投标开发项目、签约、组建管理处、管理计划编制、配备各项资源、服务项目实施、结算等一系列业务，并在服务客户过程中为客户提供一整套服务方案的业务模式。公司在中标签约之后，按照公司规定的程序确定管理处，具体负责物业项目运营管理，管理处全面负责项目履约过程中各项业主服务项目的实施、管理和综合协调，并对业主全程负责。在物业项目服务运作过程中，公司监察人员对管理处的具体运营进行监督控制和服务支持，以确保物业服务项目的顺利实施。同时公司通过回访等形式及时了解业主在本公司物业管理期间的实际情况，并及时将业务提出的问题进行分析，并制定方案下达至管理处，为相关业主改善服务。
六、公司所处行业基本情况
（一）公司所处行业分类
公司从事的主营业务为物业经营管理服务。根据证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所属行业为“房地产业”（行业代码：K70）；
根据《国民经济行业分类与代码》（GB/）中的分类标准：公司所属细分行业为“房地产业”中的“物业管理”（行业代码：K7020）。
物业管理是指受业主的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主提供综合性的有偿服务。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
（二）行业管理体制及相关政策
1、行业行政主管部门及自律性组织
根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门即中华人民共和国住房与城乡建设部，负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。
我国已成立有物业管理相关的全国性或区域性的行业协会中最具有代表性的是中国物业管理协会，指经社会团体登记管理机关注册登记、隶属于行业行政主管部门、主要由物业管理企业和相关人员自愿参加组成的行业自律性组织。此外，还包括各地方性物业管理协会等行业自律性组织。
2、行业主要产业政策、法规
法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和相关法律；
最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》。
行政法规层面上，有《物业管理条例》。行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。
目前，全国31个省、自治区、直辖市，有20个颁布了条例、4个颁布了管理办法或规定。27个省会城市，有16个颁布了条例，4个制定了办法，3个制定了规定。总体看，物业管理法规体系基本建立。
政策及法规
《物业管理条例》中华
规范物业管理活动，维护业主和
人民共和国国务院第
物业管理企业的合法权益
《关于印发物业服务收
对物业经营管理服务的成本和支
委、住房和
费管理办法的通知》
出以及收费进行了相关规范
城乡建设部
《普通住宅小区物业管
中国物业管
对物业管理服务的各个等级设定
理服务等级标准》
了项目内容与标准
加强对物业管理活动的监督管
《物业服务企业资质管
住房和城乡
理，规范物业管理市场秩序，提
高物业管理服务水平
物业管理企业向业主提供服务，
《物业服务收费明码标
应当按照本规定实行明码标价，
委、住房和
标明服务项目、收费标准等有关
城乡建设部
《物业管理师制度暂行
国家对从事物业管理工作的专业
规定》、《物业管理师
人事部、住
管理人员，实行职业准入制度，
资格考试实施办法》和
房和城乡建
纳入全国专业技术人员职业资格
《物业管理师资格认定
证书制度统一规划
考试办法》
政府价格主管部门制定或者调整
《物业服务定价成本监
实行政府指导价的物业服务收费
委、住房和
审办法（试行）》
标准，对相关物业服务企业实施
城乡建设部
定价成本监审
《建设部关于修改的决定2007》
《业主大会业主委日员
住房和城乡
规范业主大会和业主委员会的活
会指导规则》
住房和城乡
规范物业承接查验行为，加强前
《物业承接查验办法》
期物业管理活动的指导和监督
3、物业管理企业的资质管理
根据《物业管理企业资质管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第125号，由住房和城乡建设部于日发布，自日起施行）（日根据《建设部关于修改的决定》修正，同时，更名为《物业服务企业资质管理办法》），新设立的物业管理企业应当自领取其营业执照之日起三十天内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请物业管理资质。资质审批部门应当对符合相应资质等级条件的物业管理企业核发物业管理资质证书。
根据《物业服务企业资质管理办法》，物业管理企业的资质应分为一级、二级、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管
理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。就各个不同等级的资质，物业管理企业资质办法已为各个等级设立特定的准则。申请者需符合以下方面的详细规定：（1）注册资本；（2）其专业人员数目；（3）其管理的物业类型；（4）其管理的不同物业类型的面积。
拥有一级资质的物业管理企业或许承接任何房地产管理项目。拥有二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。物业管理企业必须进行每年审查，以保持资质。
（三）行业发展现状及竞争格局
1、行业的市场规模
（1）物业管理规模
根据中国物业管理协会的统计，至2012年底，我国物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。
图：2012年各省、自治区、直辖市物业管理面积（亿平方米）
数据来源：中国物业管理协会
（2）物业管理企业数量
根据中国物业管理协会的统计，截止2013年底，物业服务企业约为10.5万家，较2008年经济普查公布的5.84万家增长了近80%。物业服务企业数量占全国房地产业企业33.8万个法人单位的31%。
图：全国物业服务企业家数（万家）
数据来源：中国物业管理协会
（3）物业管理从业队伍
根据中国物业管理协会的统计，2013年末，物业管理从业人员数量约为411.6万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约65%。如果加上清洁、绿化、秩序维护等专业分包出去的一并计算，物业服务从业人员应该在600-700万人。
图：全国物业服务企业从业人员（万人）
数据来源：中国物业管理协会
（4）物业管理行业资产情况
根据中国物业管理协会的统计，2013年末，物业管理行业资产总额为13670万元，较2008年的6245万元人增长了约119%，行业资产总额仅占房地产开发经营企业的2.88%。
图：全国物业管理行业资产总计（亿元）
数据来源：中国物业管理协会
2、制约行业发展的问题
（1）成本急剧上涨
根据我国指数研究院的资料，我国物业管理行业涉及多个传统服务范畴内的劳动密集程序，包括保安、清洁、园艺、绿化、维修以及保养等服务。除劳动工人外，行业也对技术及管理专业人士的需求殷切，因为这些人士直接影响企业的经营业绩、服务质量及未来增长。于2011年及2012年，物业百强企业的平均员工人数分别为2973名和3024名，百强企业所管理的平均建筑面积分别为1060万平方米和1350万平方米，对应的每万平方米平均雇佣2.81及2.4名员工。随着员工人数不断增加，平均劳动成本亦持续上升。劳动成本以及物料成本的持续增加导致物业服务成本持续上升。下图为近年来主要城市（北京、上海、深圳及广州）的每月平均最低工资：
图：近几年主要城市（北京、上海、深圳及广州）平均最低工资标准
同时，物业管理公司收取的平均费用大致维持不变，收费增长低于劳动成本增加幅度，导致物业管理公司传统业务利润率下降。
（2）标准化比率较低
当前，中国物业管理行业基本上无统一的标准主导服务质量。因此不同物业管理公司所提供的服务质量可能存在较大差别。由于劳动成本上升，一些物业管理公司的服务质量降低，导致住户满意度下跌。
（3）行业集中度不高
截至2013年底，我国约有物业管理企业105,000余家，市场呈现完全竞争
状态。我国具有一级资质的物业服务企业一千余家，主要分布于一线、优秀二线城市，占所有物业服务企业比例不足2%。因此现阶段物业管理行业集中度非常低。全国年收入规模5,000万以上的企业估计约400-500家，大部分企业只管理一到两个项目，而综合排名前100的企业中，80%均为具有资源优势的国企背景企业或者开发商下属企业，规模较大，市场化程度不高，仍然缺少全国性的龙头企业。
（4）从业队伍人才匮乏
管理规模扩大和业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知法律，具有开拓创新的复合型人才需求激增，人才匮乏成为制约行业发展的突出问题。此外一线员工流动率不断走高，也是当前行业内共有的难题。
3、行业未来发展前景
（1）国民经济的持续增长，将为物业行业的发展提供广阔的空间
经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。国家统计局数据显示，2014年末，中国大陆总人口为13.68亿人，人均GDP约为7485美元（约合人民币46531元），高于2013年的6767美元。目前，我国城镇居民住房严重短缺的问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是人民消费的热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展和现有城市中近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔的空间。
图：中国国内生产总值-人均GDP（元/年）
（2）房地产销售面积的快速增长为物业管理带来强劲需求
根据国家统计局发布的2013年全国房地产开发和销售情况数据看，2013年，全国商品房销售面积130,551万平方米，比2012年同比增长17.3%；房地产开发企业房屋施工面积665,600万平方米，比2012年同比增长16.1%；房地产开发企业土地购置面积38,800万平方米，比2012年同比增长8.8%。从数据看，我国新建完工的商品房面积较大，而且仍有大量在建商品房项目处于施工阶段，因此未来仍有大量商品房将投入使用，带来较大的物业管理需求。
图：中国商品房销售面积（万平方米）
（3）物业行业发展的外部环境越来越成熟
“物业管理条例”的颁布和实施使物业行业开始进入了以法管理的起步阶段，经过20年的物业实践人们对物业管理的作用在思想上、物质上的接受能力也得到了加强，各级政府已将城市的管理列到重要的议事日程，随着城市管理力度的增加，也将促进人民群众遵守公共秩序的自觉性。
（4）行业逐步规范、相关制度建立为物业管理企业提供了快速发展的契机建管分离。前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局面。
随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化、专业化、信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。
专项维修资金制度。有了完善的住房专项维修资金制度做保障，增强了业主委托专业物业公司来接管物业管理的信心，使得住房得以有效的修缮，而同时也减轻了物业企业的修缮资金压力。
业主大会制度。业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起到了积极促进作用。新制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委员会，决策权和执行权的分离较好的解决了长期以来业主委员会对社区重大事件决策缺乏有效监督的矛盾。
4、行业的竞争格局
我国从事物业经营管理的企业众多，特别是在北京、上海、广东、浙江等地物业管理企业较多，竞争较为激烈。根据中国物业管理协会统计数据，截至2013年底，我国约有物业管理企业105,000余家，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的专业物业公司。
目前，行业内比较具有规模的物业服务企业主要分为地产开发商旗下的物业管理公司和地方性专业从事物业管理的公司两大类，例如：地产开发商旗下的物业管理公司有万科物业发展有限公司、保利物业管理有限公司、绿城物业服务集团有限公司等；地方性专业从事物业管理的公司有长城物业集团股份有限公司、北京市均豪物业管理股份有限公司、北京首开鸿城实业有限公司等。房地产开发
商旗下的物业管理公司作为整个地产产业的后端服务，取得业务的方式是借助于集团内或者整条产业链上的优势来获取物业管理项目，管理面积和整体实力较强；而地方性专业从事物业管理的公司取得项目的方式均是通过业主的公开招标来实现，在竞争程度方面要较前者激烈，一些在资质等级、管理经验等方面有优势的企业取得公共物业管理、商业物业管理的托管权的概率较大，具有一定的竞争力。
4、行业壁垒
（1）人力资源壁垒
物业管理属于劳动密集型行业，需要大量经济师、会计师、统计师、机电工程师、建筑工程师、园艺师、政工师在内的各类管理人员、专业技术人员，以及各管理处保安、消防、清洁、绿化、维修、救生等经过专业培训的服务人员。因此，大量的业务人员对新进入者形成了一定的壁垒。
（2）管理经验壁垒
对于一些管理复杂的项目，由于人员流动性大、业务量大、人数众多等因素的原因，业主通常选择具有丰富管理经验的物业公司进行物业管理，特别是已经在管一些大型商场、企业、规模大的小区、政府单位等，这些物业管理公司在人员配置、企业规模、上游原料供应量等方面具备较为明显的优势，能够承接一些规模大、复杂程度高的业主项目，这就对新进入者形成了一定的管理经验壁垒。
（3）经营资质壁垒
我国目前对物业管理服务企业实行资质准入，没有资质的企业不能进行从事物业管理经营。根据企业的综合实力，住建部会核定企业的资质等级并颁发相应的资质证书。随着物业管理行业企业数量的增多，市场竞争逐步加剧，对于住宅物业在对物业管理公司的资质上并没有太多的要求，而另外一部分业主，特别是公共物业业主在选择物业管理公司时更加倾向去选择具有一定资质等级的企业，例如政府、事业单位、公共场所等公共物业管理，由于管理相对高端，在资质等级上一般需要具有物业管理一级资质的企业才能够具有投标资格，这就对一些低等级资质企业形成了进入公共物业管理的资质壁垒。
（4）品牌壁垒
中国物业服务管理行业进入品牌成长阶段，市场将进入国际品牌、国内优质品牌和一般物业管理公司共存的阶段。品牌作为企业重要的无形资产，在企业的生存与发展中起着举足轻重的作用。为此，行业内公司普遍注重品牌的培养，以此形成自身