第a14版：纵览烟台
业主没买停车位车辆不让进小区
海琴湾业主说物业无权拦车，物业称无车位业主进小区停车影响他人权益
&&&&YMG记者　摄影报道　　最近几日，开发区海琴湾小区业主因停车一事和小区物业发生纠纷，物业禁止没有车位的业主开车进入小区，而部分业主认为物业没有权力挡车，有过激的业主将车停在消防通道，矛盾升级致派出所多次出面协调。记者了解到，由于海琴湾小区目前入住率不高，尚未成立业主委员会，在车位的归属和收费方面业主和物业很难达成一致。　　无车位业主开车进小区被拦　　“我们小区的入住率并不高，不存在争抢车位的事情，装修的时候车可以临时进来，入住后没有车位的车辆一概不能进。”吕女士说，17号晚上她开车到小区门口时被告知没有租或买车位的业主，不能开车进入。“当时还有几个业主也被禁止进入小区，我由于身体不舒服，就把车停在小区门口回家了，没想到第二天早晨起来后发现自己的车后面停了一辆铲车，导致她的车动弹不得。”吕女士说，她没有买车位的原因是因为小区车位价格太高，租赁费用也比政府指导价高。据了解，海琴湾小区目前地下车位售价11万元，地上车位6万元，租赁地下车位每月400元，外加60元服务费，租赁地上车位每月300元，外加40元服务费。采访中许多业主认为车位定价过高，而且地上空间属于业主共有，物业没有权力进行租卖，更没有权力阻挡业主的车不让进入。有业主认为，小区应该设有临时停车位，以便有急事的车辆进入。　　就业主反映的问题，记者联系海琴湾信德物业，一位王姓经理告诉记者，现在不让没有车位的业主开车进小区也实属无奈。“以前我们让没有车位的业主进小区临时停车时，许多业主一停就是大半天一晚上，我们真的是被骗了很多次才出此下策。”王经理告诉记者，因为让没有车位的车辆进小区，占用了小区的停车资源，物业还遭到其他租买了车位的业主投诉。“现在已经有不理智的业主把车停在了消防通道处，不仅影响小区正常通行，还存在安全隐患。”　　对于业主所说的车位租赁费用过高的问题，王经理称，“车位的租卖费用都是由开发商定价，物业只收取停车服务费，价格是按照政府指导价制定，如果业主认为停车服务费过高，可以集体协商，但是租卖价格，物业做不了主。”　　停车位产权归属成小区矛盾焦点　　由于还没有成立业委会，海琴湾业主和物业的协调仍处于胶着状态。记者了解到，有不少小区存在与海琴湾小区一样的问题，并造成业主与物业间的矛盾不断升级，归其矛盾焦点，就是在停车位的产权上：业主认为地上空间属于集体，开发商和物业无权租卖，而物业则认为，地上空间是开发商规划建设的停车位，有权进行收费处理。　　记者咨询法律人士了解到，要鉴别小区停车场的产权归属，主要看开发商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属于其“专有部分”的停车场，若没有此项，那小区停车场便是属于公共配套建设项目，属于全体业主所有。其次，业主还可以看小区的竣工测量报告和规划验收表，都会明确标明“不计入容积率面积”，即小区公共使用的建筑面积，这部分不计入的面积属于全体业主共有。　　法律人士称，在产权归属明了的前提下，产权属于开发商的，业主租赁车位要缴纳车位租赁费，具体标准双方约定。属于业主的，由业委会或50%以上业主同意进行处理。而车位租赁费用，根据去年10月1日新颁布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》，车位租赁费实行政府指导价，需物价部门和物业主管的住建部门会同制定，报市政府批准后向社会公布。记者从物价部门了解到，目前具体的标准暂未出台，车位租赁费实行市场调节，停车服务费每车最高地上50元/月、地下80元/月。　　外来车辆临时停放2小时不应收费　　任何小区都不可避免有外来车辆需要临时停放的情况，而这部分费用如何收取也成为不少小区矛盾所在。正如此次事件中，有海琴湾业主表示，即便业主没买车位，也不应该被阻挡进入，可以停放在临时车位，实行收费制。　　《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》十五条规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，车位使用人应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，需经半数以上业主同意，而车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。　　除了收入费用归业主共有以外，办法还规定物业服务企业不得向进入提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定。　　如何鉴别小区停车场的产权归属　　主要看开发商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属于其“专有部分”的停车场，若没有此项，那小区停车场便是属于公共配套建设项目，属于全体业主所有。　　其次，业主还可看小区的竣工测量报告和规划验收表，都会明确标明“不计入容积率面积”，即小区公共使用的建筑面积，这部分不计入的面积属于全体业主共有。
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小区物业禁止停车，但又不能提供足够车位，业主该如何维权？
本人所住小区设有地下停车场，但车位数量极其有限且存车价格较高（本小区系港式高档社区，本人曾到地下车场登记申请停车位始终未能予以解决），故小区大部分业主之车辆均停泊在小区内通道两旁（小区内通道较宽，并不影响车辆正常行驶）。两个月前小区物业与业...
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　第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。　　第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据上述物权法的规定，物业是没有权利禁止业主在小区内停车的，因为小区的道路本来就不属于物业所有。你们可以联合起诉物业。
车位的多寡不是物业决定的，而是小区的原规划设计，物业并不能制造一个车位出来。物业应当将小区车位足额拿出来给业主使用。具体停车方案应当由业委会和物业拿出草案交付全体业主表决后实行。
之前是否有约定？禁止停车是物业私定的还是业主大会定的？
有了业主委员会的参与你的问题很难解决.你的问题我国现行法律法规没有明确规定.把所有车主联合起来请个律师起诉吧,可能会有希望!
联合业主共同维权，单个力量太弱
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物业在小区外空地划车位出租
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小区外空地被划停车场，还安上了车位锁 本报记者 赵春刚 摄
原标题：物业在小区外空地划车位出租小区外空地被划停车场，还安上了车位锁 本报记者 赵春刚 摄&#x62a5;&#x6599;&#x4&#xff1a;&#x957f;&#x6625;&#x5e02;&#x6c11;&#x5f20;&#x5973;&#x58&#x6838;&#x5b9e;&#x5bf9;&#x8c61;&#xff1a;&#x7&#x56&#x533a;&#x7269;&#x4e1a;&#x529e;&#x957f;&#x6625;&#x5e02;&#x5&#x59d4;&#x3000;&#x3000;&#x7269;&#x4e1a;&#x7&#x4e1a;&#x59d4;&#x4f1a;&#x540c;&#x610f;&#xff0c;&#x5728;&#x5c0f;&#x533a;&#x5185;&#x5212;&#x8f66;&#x4f4d;&#x5bf9;&#x4e1a;&#x4e3b;&#x8f66;&#x8f86;&#x8&#x884c;&#x7ba1;&#x7406;&#x65e0;&#x53&#x539a;&#x975e;&#x3002;&#x53&#x662f;&#x524d;&#x6bb5;&#x65f6;&#x95f4;&#xff0c;&#x957f;&#x6625;&#x5e02;&#x6c11;&#x5f20;&#x5973;&#x58&#x53d1;&#x73b0;&#xff0c;&#x7269;&#x4e1a;&#x8fd8;&#x5728;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x7a7a;&#x5730;&#x5212;&#x4e86;&#x8f66;&#x4f4d;&#x51&#x79&#x7ed9;&#x4e1a;&#x4e3b;&#xff0c;&#x906d;&#x5230;&#x4e00;&#x4e9b;&#x95e8;&#x5e02;&#x7&#x8425;&#x8005;&#x7684;&#x53&#x5bf9;&#xff0c;&#x7269;&#x4e1a;&#x6709;&#x6743;&#x5728;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x5212;&#x8f66;&#x4f4d;&#x5417;&#xff1f;&#x8bb0;&#x8005;&#x5bf9;&#x6b64;&#x8&#x884c;&#x4e86;&#x8c03;&#x67e5;&#x91c7;&#x8&#x3002;&#x4e1a;&#x4e3b;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x7a7a;&#x5730;&#x88&#x5212;&#x8f66;&#x4f4d;&#x51&#x79&#x3000;&#x3000;&#x5f20;&#x5973;&#x58&#x4f4f;&#x5728;&#x5ef6;&#x5&#x8857;&#x4e2d;&#x65b0;&#x82b1;&#x56&#x5c0f;&#x533a;&#xff0c;&#x56&#x533a;&#x8&#x9762;&#x8f66;&#x4f4d;&#x5df2;&#x51&#x79&#x7ed9;&#x4e1a;&#x4e3b;&#xff0c;&#x5979;&#x56e0;&#x4e3a;&#x6ca1;&#x6709;&#x79&#x5230;&#x8f66;&#x4f4d;&#xff0c;&#x4e00;&#x76f4;&#x5c06;&#x8f66;&#x505c;&#x5728;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x7684;&#x7a7a;&#x5730;&#x4e0a;&#xff0c;&#x201c;&#x4ee5;&#x524d;&#x5927;&#x5bb6;&#x5728;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x81&#x5f8b;&#x505c;&#x8f66;&#xff0c;&#x56&#x6765;&#x665a;&#x7684;&#x53&#x80&#x81&#x5df1;&#x60f3;&#x529e;&#x6cd5;&#x3002;&#x53&#x524d;&#x51e0;&#x5929;&#xff0c;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x9762;&#x7a7a;&#x5730;&#x4e5f;&#x88&#x5212;&#x4e86;&#x8f66;&#x4f4d;&#xff0c;&#x8fd8;&#x7&#x4e0a;&#x8f66;&#x4f4d;&#x9501;&#x3002;&#x201d;&#x5f20;&#x5973;&#x58&#x8bf4;&#xff0c;&#x5979;&#x4e00;&#x6253;&#x542c;&#xff0c;&#x662f;&#x7269;&#x4e1a;&#x5728;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x5212;&#x4e86;&#x8f66;&#x4f4d;&#xff0c;&#x201c;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x7684;&#x7a7a;&#x5730;&#x9762;&#x79&#x4e0d;&#x5927;&#xff0c;&#x767d;&#x5929;&#x5546;&#x5bb6;&#x8fd8;&#x53&#x4ee5;&#x7528;&#x6765;&#x505c;&#x8f66;&#xff0c;&#x73b0;&#x5728;&#x5212;&#x4e86;&#x8f66;&#x4f4d;&#xff0c;&#x8fd8;&#x4e0a;&#x4e86;&#x8f66;&#x4f4d;&#x9501;&#xff0c;&#x65e0;&#x8&#x5bf9;&#x5546;&#x5bb6;&#x8fd8;&#x662f;&#x5bf9;&#x5176;&#x4ed6;&#x4e1a;&#x4e3b;&#x6765;&#x8bf4;&#xff0c;&#x505c;&#x8f66;&#x53d8;&#x5f97;&#x66f4;&#x96&#x4e86;&#x3002;&#x201d;&#x3000;&#x3000;&#x524d;&#x51e0;&#x5929;&#xff0c;&#x5979;&#x53d1;&#x73b0;&#x4e00;&#x4e9b;&#x5df2;&#x7&#x5212;&#x597d;&#x7684;&#x8f66;&#x4f4d;&#x88&#x4&#x6d82;&#x62b9;&#x4e86;&#xff0c;&#x90a3;&#x4e9b;&#x8f66;&#x4f4d;&#x662f;&#x906d;&#x5230;&#x5546;&#x5bb6;&#x53&#x5bf9;&#x7684;&#xff0c;&#x79&#x8f66;&#x4f4d;&#x7684;&#x94b1;&#x5df2;&#x7&#x8fd4;&#x8fd8;&#x4e1a;&#x4e3b;&#x4e86;&#x3002;&#x201c;&#x7269;&#x4e1a;&#x7ba1;&#x7406;&#x5c0f;&#x533a;&#x5185;&#x7684;&#x8f66;&#x4f4d;&#xff0c;&#x8fd8;&#x6709;&#x6743;&#x7ba1;&#x5c0f;&#x533a;&#x5916;&#x7684;&#x8f66;&#x4f4d;&#x5417;&#xff1f;&#x201d;&#x5f20;&#x5973;&#x58&#x6709;&#x6b64;&#x7591;&#x95&#x3002;&#x8e0f;&#x67e5;&#x4e1a;&#x4e3b;&#x548c;&#x5546;&#x5bb6;&#x591a;&#x53&#x5bf9;&#x5212;&#x8f66;&#x4f4d;&#x3000;&#x3000;&#x6628;&#x5929;&#xff0c;&#x5728;&#x4e2d;&#x65b0;&#x82b1;&#x56&#x5c0f;&#x533a;&#x5317;&#x95e8;&#xff0c;&#x8bb0;&#x8005;&#x770b;&#x5230;&#x4e24;&#x4fa7;&#x5df2;&#x5212;&#x4e86;&#x5341;&#x51e0;&#x4e2a;&#x8f66;&#x4f4d;&#xff0c;&#x5927;&#x591a;&#x8f66;&#x4f4d;&#x90&#x5b89;&#x4e86;&#x8f66;&#x4f4d;&#x9501;&#xff0c;&#x8f66;&#x4f4d;&#x4e0a;&#x6709;&#x4e1a;&#x4e3b;&#x7684;&#x8f66;&#x724c;&#x53f7;&#x7801;&#xff0c;&#x5317;&#x95e8;&#x897f;&#x4fa7;&#x4e00;&#x4e9b;&#x8f66;&#x4f4d;&#x906d;&#x5230;&#x6d82;&#x62b9;&#x3002;&#x3000;&#x3000;&#x5c0f;&#x533a;&#x5317;&#x4fa7;&#x662f;&#x4e34;&#x8857;&#x95e8;&#x5e02;&#xff0c;&#x4ea4;&#x901a;&#x94f6;&#x884c;&#x7f51;&#x70b9;&#x76f8;&#x5173;&#x8d1f;&#x8d23;&#x4&#x8bf4;&#xff0c;&#x7269;&#x4e1a;&#x5212;&#x8f66;&#x4f4d;&#x4e8b;&#x5148;&#x6ca1;&#x6709;&#x8&#x5546;&#x5bb6;&#x6253;&#x62&#x547c;&#xff0c;&#x5728;&#x662f;&#x4e00;&#x4e2a;&#x5468;&#x672b;&#x5212;&#x7684;&#xff0c;&#x5546;&#x5bb6;&#x6839;&#x672c;&#x4e0d;&#x77e5;&#x9053;&#xff0c;&#x201c;&#x7269;&#x4e1a;&#x8fd9;&#x4e48;&#x505a;&#x5bf9;&#x5927;&#x5bb6;&#x90&#x4e0d;&#x65b9;&#x4&#xff0c;&#x800c;&#x4e14;&#x6211;&#x4&#x4e5f;&#x4e0d;&#x540c;&#x610f;&#xff0c;&#x6240;&#x4ee5;&#x5c06;&#x8f66;&#x4f4d;&#x6d82;&#x62b9;&#x4e86;&#xff0c;&#x79&#x7528;&#x7684;&#x4e1a;&#x4e3b;&#x540e;&#x6765;&#x5230;&#x7269;&#x4e1a;&#x628a;&#x79&#x91d1;&#x9000;&#x4e86;&#x3002;&#x201d;&#x3000;&#x3000;&#x4ea4;&#x884c;&#x897f;&#x4fa7;&#x8fd8;&#x6709;&#x4e00;&#x5bb6;&#x996d;&#x5e97;&#xff0c;&#x8001;&#x677f;&#x8bf4;&#xff1a;&#x201c;&#x672c;&#x6765;&#x987e;&#x5ba2;&#x505c;&#x8f66;&#x5c31;&#x5f88;&#x96&#xff0c;&#x5212;&#x4e86;&#x8f66;&#x4f4d;&#x518d;&#x51&#x79&#xff0c;&#x987e;&#x5ba2;&#x66f4;&#x96&#x505c;&#x8f66;&#x4e86;&#x3002;&#x201d;&#x56e0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小区停车位属于业主共有无需交费，是真的吗？
近日，在微信朋友圈内，一条信息被疯狂转载，网帖直言：&小区内停车费是不用交的！&发帖人以《物权法》为依据，言之凿凿，声称物业收取停车费并不合法。
　　央视网特稿（记者 寇德印）许多业主面对小区&车多位少&的窘境，除了练就高超的停车技术外，还得向物业支付&天价&的停车费。
　　近日，在微信朋友圈内，一条信息被疯狂转载，网帖直言：&小区内停车费是不用交的！&发帖人以《物权法》为依据，言之凿凿，声称物业收取停车费并不合法。
　　事实真是如此吗？业主使用小区内的停车位真不用交费吗？
　　业主：停车费去哪了？
对于&是否交停车费&的争论很大，但是业主们对&停车费的去向&质疑声更大。业主们都感到疑惑：&停车费交给了物业，他们是怎么用的？钱到底花哪去了？&
　　发帖人首先以《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条立论。其中，第七十三条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　发帖人提出质疑：&既然公共用地属于业主共有，凭什么还要收费？&发帖人还进一步质问物业公司收取停车费的主体合法性。&是哪个部门或个人赋予物业收取停车费的权利？小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请出示小区公共收益分配方案。&发帖人称。
　　白先生最近在沈阳某小区买了一间二手房，让他苦恼的是，小区内停车位基本售罄，他停车只能在小区周边，出入不便不说，车辆安全也难以保障。白先生说：&对于小区车位收费我没意见，可现在是收费都没有地方停车。&白先生认为，如果小区停车不收费，其他小区业主可能会乱停进来，那样更乱。
　　业主李先生则不以为然，他认为：&那是物业管理不负责任，他们应该能分辨本小区和外小区的车。我们买房时都交了公摊费，在我们自己的公共用地上停车，凭啥还要收停车费？&
　　对于&是否交停车费&的争论很大，但是业主们对&停车费的去向&质疑声更大。业主们都感到疑惑：&停车费交给了物业，他们是怎么用的？钱到底花哪去了？&
　　物业：停车位管理需要成本
一位不肯具名的物业工作人员告诉记者记者：&停车位管理同样是有成本的，收取一定维护费用是自然而然的事情。&
　　对于物业是否有权收取停车费问题，以及物业如何支配停车费，记者连续联系了沈阳市多家物业公司，对方基本都拒绝采访，或语焉不详。
　　一位不肯具名的物业工作人员向记者解释：&停车位管理同样是有成本的，收取一定维护费用是自然而然的事情。&
　　对于停车费的使用问题，这位工作人员回答说：&我们的停车费，基本上是取于业主，用于业主。&
　　按照这位工作人员的解释，停车费收取上来之后，物业公司将其一部分用于管理成本，如雇佣看车人员的工资支出等，另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。
　　这位工作人员还强调：&小区内公共用地上的停车位所有权的确是属于全体业主共有，但是如果不实行收费管理的话，那么无车业主就会承受损失。等于是有车业主侵犯了无车业主的所有权，收取一定费用，用于公共支出，这样才体现出对全体业主的公平。&
　　对于这位物业工作人员的解释，大部分业主并不信服，&停车费取之于业主用之于业主，为啥我们看不到收支的具体明细？这些钱真的都用在业主身上了吗？&白先生质疑。
　　律师：小区停车位归业主共有是曲解
辽宁陆安律师事务所副主任律师孙浩人认为，只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位，才属业主共有。即使是业主共有的车位，孙律师认为，收取一定的停车费也是合理的。
　　网帖声称&停车位归全体业主所有&，辽宁陆安律师事务所副主任律师孙浩人认为，这是对《物权法》的曲解。
　　《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以，目前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门用来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等方式，约定其归业主专有或专用。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。
　　孙律师强调，只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位，才属业主共有。即使是业主共有的车位，孙律师认为，收取一定的停车费也是合理的。
　　根据《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有。
　　网帖质疑&物业公司的收费主体资格&，孙浩人律师认为有一定道理，实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。
　　根据我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。
　　物价部门：必须按照相关标准执行
停车费的收费标准，应根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条的规定，机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价，三种定价形式。其中，住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务收费，实行政府指导价或政府定价。
　　小区停车位可以收费，但并不意味着可以自由收费。记者咨询沈阳市物价部门，得到的答复是：&收费必须取得市物价部门的允许，按照相关标准执行。&
　　停车费的收费标准，应根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条的规定，机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价，三种定价形式。其中，住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务收费，实行政府指导价或政府定价。
　　具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门根据本行政区域内机动车保有量和停放服务供求关系确定。
　　综上，&小区停车位属于业主共有无需交费&的说法是片面的，是对《物权法》的曲解。但物业公司应对停车费的使用情况进行详细公布，这才是消除业主质疑的根本。
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