业主自治将成为可能——对《指导规则》第十八条的理解
根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）第十八条规定：管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。　　此条款对管理规约的内容等事项的阐述及要求可谓是极具前瞻性与现实意义，很好地调整了业主之间共同的权利义务关系，同时又解决了现今物业管理服务中的困局和矛盾，化解纠纷，从而达到止纷息讼的长远功效。管理规约的施行将使业主自治成为可能，为业主自治奠下了基础。　　管理规约成为物业管理区域的基本规范　　管理规约是业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。从其订立的主要事项和效力范围来看,管理规约如同国家的宪法、公司的章程,具有业主根本性自治规则性质,是物业管理区域内全体业主的自治规范。　　《指导规则》第十八条明确规定了管理规约是业主之间对物业的使用、维护、管理及业主的共同管理权、共同的利益、义务与责任等所作出的约定，也即赋予了管理规约为调整物业管理区域内各业主之间共同权利义务的根本性和全面性规定。《指导规则》第五条也规定：“业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”更证明了管理规约是物业管理区域的基本规范，我们完全可以将其理解为就是物业管理区域的“基本法”或“小宪法”。　　管理规约具有实践可行性与必要性　　首先，在同一物业管理区域的业主就物业的使用、维护、管理而产生的关系属于民事性质的关系，只要是符合现行法律法规，物业管理区域内各业主有权对有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益的事项作出约定，接受其约束，并承诺在违反约定时承担相应的责任，这是完全合法可行的。　　其次，依照法学理论，业主拥有建筑物区分所有权，各个业主对其专有部分享有所有权，并由物业管理区域内的全体业主对管理区域形成一种共有，而各个业主专有部分却存在于物业管理区域之中，局部不能脱离整体，也不能危害整体。各业主对物业管理区域进行管理，是所有权人行使所有权的一种权能，因此管理人归根结底是一个个的业主，而各业主对于其专有部分的使用各有不同，造成业主之间产生各种矛盾和纠纷，产生不和谐。这是由建筑物区分所有权本身的性质所决定的，为了全体业主整体和共同的利益，全体业主可以以一定形式、途径决定对于某些业主专有部分所有权进行合法及必要的限制，因此，设立业主大会、选举业主委员会、订立管理规约目的就在于此，是实现业主对管理区域进行自治的必要前提。　　再次，管理规约既然为物业管理区域的业主大会决议通过，那么应代表了大部分业主的使用需要，代表了大部分业主的共同利益与诉求，运作起来的阻碍与困难应比由物业服务企业自行制定与要求的业主间权利义务等制度少得多。同时，即使因个别业主出现违反规约的行为时，通过业主委员会或相关行政管理部门的调解处理也比过往简单明了，甚至最终以诉讼方式解决，也因管理规约而有理有据，不会再是出师无名、无的放矢。　　管理规约可止纷息讼，作用远大　　业主自治决定了对共有部分和共同事务的管理可由业主自由约定,管理规约的内容归结起来主要是经过全体业主共同商议决定，对业主共有的部分有效地进行管理和利用的事项。因此管理规约应是在法律的框架下，依管理区域的特性、各业主的需求而制定，其内容更贴近生活、更具实务性和可操作性，是法律法规的一种必要而有益的补充，作用远大。第一，各业主均可依据此界定彼此的权责，清晰而分明；第二，物业服务企业作为提供共同事务管理与服务的主体，可以凭借管理规约中业主共同权利义务的规定履行其职责，也即物业服务企业可以就管理规约所作出的规定去执行管理与服务，当出现矛盾或纠纷时也可以由业主大会或业主委员会再进行协商解决，这样就可以避免现实中出现的物业服务企业左右两难的矛盾和业主与物业服务企业之间的正面冲突。因此，可以说管理规约很好地缓解现今业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的意见分歧与纠纷。因此，业主与物业服务企业均应抓住法律赋予的权力，理顺彼此之间的关系，使管理规约既真正体现出全体业主的真实意志，又能化解物业服务企业实施公共管理服务时左右两难的困局。　　管理规约制定的原则与要求　　首先，管理规约的制定要合法。当管理规约经业主大会决议通过，实质上也就明确了：1.共同决定由物业服务企业实施物业管理服务，同意将共同财产的管理职能授权物业服务企业实施，并服从物业服务企业维护公共秩序的物业管理服务行为；2.对有关物业的使用、维护、管理以及业主的公共利益和应当履行的义务作出约定，并承诺当违反规约时承担违约责任。也即管理规约既包含对共有部分和共同事务的管理。例如,建筑物及其附属设施的使用、维护与管理，即约定了公共照明与电梯等设施的使用;又有对业主行为的规范与管理。例如,禁止业主携带危险物品进入管理区域，规定物业管理区域内允许或不许养宠物、允许或不许在公共区域晾晒衣物等业主行为。　　因此，管理规约的制定应主要体现以下的内容:　　1.维护物业管理区域整体与安全的需要；2.业主间权利与义务和不得变更或排除建筑物区分所有权的本质,不得侵害业主的基本自由；3.不得以规约方式损害业主以外人的权利；4.法律的强制性规定等。　　为此，我国法律已对业主有权共同决定的事项范围作出了限制规定。其中：《物权法》第76条第1款规定:“下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条又规定:“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第76条第1款第(7)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”这些规定确定了业主共同决定事项的标准,在法律上排除共有和共同管理权受到侵害；合理界定了业主共同决定事项的范围,避免以共同决议之名损害业主专有权等合法权益，从而也确定了管理规约的制定原则。不论是管理规约的制定,还是业主大会所作出的决定,均不得超越此范围,业主对于其专有部分享有完整的专有权，每个业主对于共有部分的共有权和成员权，都是源于其专有权，所以每个业主都不能违法对其他业主专有权的行使进行干涉，否则便构成对他人的侵权。　　其次，强化业主守法守约的意识。管理规约既然可以定性为物业管理区域的基本规范，涉及全体业主的共同利益，同时又很好地解决、化解现存的物业管理服务纠纷。那么，作为管理区域的全体业主应重视与完善管理规约的制定，做到在合法的前提下将规约制定得更全面、更具体、更完善，将管理区域内所涉及到的业主共同利益与诉求反映到规约中来。同时，在物业管理区域内各业主都应该按照管理规约的规定严格执行，并使《管理规约》能贯穿于整个物业服务过程。只有对规约依据物业管理服务实践和法律法规的变化不断地及时修订和业主的守法守约，才能充分发挥管理规约的效能，才能理顺各业主之间、业主与物业服务企业之间的权利与义务，达致业主的自治。　　合法而具体，并具操作性的管理规约作为法律法规和政策的有益补充，是有效调整业主之间共同权利与义务关系并为实现业主自治的基础性文件，也是物业管理服务能顺利进行的重要保证，是建设稳定和谐社区的基石。　　作者单位：广州城建开发物业有限公司
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业主自治需要多少业主同意才合法？
河北 张家口
意思自治原则:当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位个人不得非法干预。意思自治原则是指合同当事人可以自由选择处理合同争议所适用的法律原则，它是确定合同准据法的最普遍的原则。这一原则来源于16世纪法国的理查世。杜摩兰()的意思自治说。他主张契约应适用当事人自己选择的习惯，法院也应推定当事人意欲适用什么习惯于契约的实质要件和效力。
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地区：河北 保定|解答问题：3306条
应当经过业主的共同决定，通过召开业主大会的方式，根据的规定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。该事项经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的话，该决定可以获得通过。〈物业管理条例〉　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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小区物业不负责只收钱不做事，业主提出要业主自治
住在掇刀康居苑的业主们真是难啊，有苦无处诉，有屈没处伸。金盛物业只会收钱，屁事不做，说的比唱得都好听，什么小区以外的车不准入内，放屁的。几个门卫坐哪儿啥事儿不管，啥活儿不干一个月几千块入手，几个老弱残兵来保卫谁？真有个抢劫偷东西的，躲的最快的就是这几个。小区好好一块儿地不规划规划修个啥，就是铺上水泥给孩子们玩耍也是好的呀，不，他非要些关系户在那儿种地，这是小区还是乡下啊？你说要他拆吧，他还来劲儿，说这是开发商的问题，跟他没关系，要拆可以，以后就是一堆乱草长着，威胁谁呀？跟你没关系你别收物业费啊，收的钱都给自己买棺材的？小区好好的树好好的草非说小区车多要修停车场，这停车场开发商没规划吧，你怎么不说开发商没规划不修呢？妈的就是能收钱的事儿就归你管，不收钱的事儿就推给开发商，你们都他奶奶的一路货色，树种的不对以前没想到，你现在怎么想到了呢，因为现在这些树妨碍你发财了呗。你要了这些钱晚上睡觉睡得踏实吗？你的良心还在肝上吗？就金盛物业你这种态度还要业主心甘情愿的交物业？可能吗？城建部门也不来管一管？的文明城市评比难怪会全省倒数了。
业主自治到底是什么意思？
社区专家讲话：舒可心理想的业主自治有4条评价标准。他说，第一，要看物业服务**人（或物业服务企业）是否是业主们共同表决选举的；第二，要看物业费年度预算是否是业主们共同表决决定的；第三，要看每个业主是否有程序、制度来保障他们对物业管理过程的一切事情都有知情权，即对所有的文件都有查阅、抄录、复制的权利；第四，要看每个业主是否有程序、制度保障他们对业委会的一切事情都有知情权，即对所有的文件都有查阅、抄录、复制的权利，以及罢免、改选业委会的流程是否足够方便。只有保证这几条，使权利落实在每个业主手中，那才是真正的"业主自治"
“业主自治”怎么进行或者运行？
CFBM向来秉承公平合理的解决方案，一直强调“做物业而不是讲物业”。“做”就是用有效方法前瞻预防、迅捷处理服务社区可能出现的各种问题。面对社区出现的问题，我们做到坦诚、透明面对，力争在第一时间内解决问题。对于发展商遗留的问题，我们的做法是积极的与发展商协商、沟通，提供合理有效的解决方案，摈弃某些物业公司的所谓“规避、免责方式”，分步骤分次序的解决问题；尽我们所能挖掘、推动三方的共同利益，凡事尽心在前、注重长远，充分运用CFBM的人力、财力资源，“做、讲并行”，以高效执行力令发展商、业主看到服务商的诚意，从而全面推进问题的解决。
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1181今日解答小区业主自治都提供哪些服务？_百度知道
小区业主自治都提供哪些服务？
今后小区物业管理的收费将全部打入业委会下设的物业管理处，也觉得实施自治后小区变得更加和谐。(路若愚)　　新小区尝试业主自治管理　　　　　　昨天，无锡春江花园小区“静悄悄”炒掉了管理小区近5年的“老管家”陆家嘴物业，由物管处民主表决后统一支配。今后一段时间，小区将按照业委会通过的《平稳过渡、冲突和损失、有管理经验的人员担任管理处主任。”　　常主任告诉记者，今年以来，业委会财务监督按五级科目编制会计报表，定期公布收支状况，也是业主自治的成果，经济上也得到了实惠，业委会常主任欣慰的告诉记者，作为业主她不但尝到了自治的甜头，主要是指市区四城区公有房屋出售后的住宅小区。　　炒掉物业增设物管处　　昨天。他告诉记者，杭州柳营花园也特地来观摩，具体了解自治管理的各项程序和规章，希望走业主自治之路。而真正属于他们的管理费收入应该是业主每年交纳的300多万元物业管理费。物业公司是企业，企业就是追求利润最大化。业主委员会是业主的维权组织，维权就是要维护业主的合法权益，物业管理处相关负责人对春江花园即将实行的业主自治管理感到担忧。邓处长告诉记者，春江花园小区业主委员会事先并没有向市房管局物业管理处咨询过此事，“如果事先有咨询，我们会明确表示不赞成，不主张”。小区论坛上一位网友对此认为，春江花园不是一般的小区，而是一个面积突破百万平米的锡东第一大盘，这样的大盘不引进品牌物业实施所谓的自治简直就是痴人说梦。此外，春江花园的卖点之一就是上海陆家嘴物业这一全国著名物业公司的进驻，即使“炒掉”陆家嘴也应该引进其他品牌物业而不是搞所谓的自治。，锡城金马国际、蔚蓝都市花园，记者在无锡当地网站的春江花园论坛上看到春江花园业主委员会发布的《关于平稳过渡、实施自治的公告》，她目前还并不知道这个情况，并对这一消息表示震惊、绿地、其他公共场所，聘请有管理资质，实行业主自主管理不免让人觉得有些奇怪。无锡市物业管理处相关负责人听到这一消息后表示惊讶，都需要经过他们业主的审议。用业委会常主任的话说。为此，业委会经过业主大会讨论免除2009年12月小区所有业主的物业费用。但他告诉记者，他们将要实行的业主自治管理和无锡市老新村自治管理模式有所不同，五六百万的资金由物业公司掌控，现在资金在业主共有账户上。　　昨天，保洁人员张阿姨告诉记者，从去年年中实施业主自治以来，小区的绿化不但没有减少，而且更加茂盛，接受业委会的领导。业委会从原来监督物业变成领导物业，小区物业费的财务清单物业部都定期通知业主，更让他觉得舒心的是，小区物业用的每一分钱、实施自治》的文件，实行业主自治管理，他们已经得到了业主的支持，小区也成了业主自治的榜样小区，既不主张，更不赞成、公用设施和物业服务用房属于业主共有，物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱，3000多户业主就是小区自治管理的真正主人。　　记者了解到，从去年6月21日春江花园一期业主大会与陆家嘴物业公司解除协议关系，“虽然对于春江花园这样的中高档小区，也是小区业委会的法律顾问。昨天记者采访时，他刚刚结束对小区一位业主的法律义务咨询。他告诉记者，小区自治最根本的好处就是业主成了最大的受益者，但对于三期楼盘尚未入住的次新房小区来说，小区自治已经让业主们尝到了甜头，春江花园小区物业管理此番“改旗易帜”主要原因是小区业主委员会对原物业公司陆家嘴物业在财务收支上的不满和不信任。常本靖告诉记者，按照《物权法》规定，建筑区域内划分的道路，所谓“平稳过渡”就是留用原来的物业人员以减少新老物业交接的矛盾，业主共有账户上的结余或冲减物业费，或为小区投资实实在在的护民利民设施，或划到每户业主专项维修资金的个人账户上。“现在的春江花园已经有了自己的新面貌。小区的业主马女士说：不主张不赞成　　记者电话采访了市房管局物业管理处，负责人邓处长告诉记者，当初自治创建时，其中物业管理费139万元，共有部分收入169万元，总成本为229万元，去掉税后总结余的76万就是业主共有的积累，其实际操作为：“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会，强化业主委员会在自治管理中的制约机制。而春江花园业主共有部位的收费仅去年就已达240多万元，这些本该属于业主共有的权益却被物业公司作为管理费收入占为己有，记者再次来到该小区，原物管经理“变身”为物管处主任，日常事务性工作虽然增多了，但仍然和从前一样不拿工资，从昨天开始，因此对小区共有部位收费的争夺就成为业委会和物业公司之间的主要矛盾。　　物管部门，但业主自治管理的质量很高。”常主任告诉记者。　　邹小新是春江花园的业主，不要说主管部门不看好，连他们业委会主要成员心里也没底，现在一年多下来了，走上业主自治道路以来，截止到去年年底，作为物业管理的直接领导部门业委会为小区物业节省了76万元，小区去年小半年总收入308万元；占用业主共有的道路或其他用于停放汽车的车位属于业主共有，春江花园一期、二期小区业主就正式和“老管家”陆家嘴物业说“拜拜”了、宝诚花园的业委会都到春江花园来取经　　无锡，整个小区始终绿意盎然。而作为保洁人员，工资也比去年提高了不少，“虽然不住在小区内，但我觉得自己就是小区自治的一员。”除了物业工作人员对自治之路感到满意外，小区业主也对小区自治充满自豪。过去业主不能接触小区的财务，全面负责小区的日常物业管理。公告称。家住62号楼的李先生告诉记者，以前物业公司管理的时候，自己连物业管理费的支出用途都不清楚，还经常为停车问题和物业人员发生纠纷，自从自治以后，经日春江花园首届二次业主代表大会表决，以义务为主。听完事情描述以后，邓处长告诉记者，无锡市住宅小区业主自治通常是有一定适用范围的。目前小区的物业管理费用还是每平方五毛钱，这样的物业费用不是很高。常主任告诉记者。而原陆家嘴物业的人员也接受物管处的“接管”，增加了透明度。此外，成立了自己的物业管理处，除了锡城小区外，对委员和物管工作人员如有违规违纪现象实施有效监督。　　春江花园业主委员会主任常本靖在电话中向记者证实了这一消息。无锡实行业主自治管理的小区不在少数。他告诉记者，同时表示，对于春江花园实行业主自治管理，通过以下两则议案：《平稳过渡、实施自治》和《春江花园业主委员会关于2008年度重大管理事项计划》。公告还简单介绍了春江花园实施业主自治的模式，具体为业主委员会下设春江花园业主委员会物业管理处。　　“改旗”源于财务不清　　记者了解到，也可以适用于个别未进行前期物业管理的商品住宅小区，一般情况下已经入住的商品房小区是不会实行业主自治管理的。　　对此：业主自治小区成为榜样物业　　新华报业网－扬子晚报
　　本报讯 去年本报曾经报道了无锡春江花园小区炒掉陆家嘴物业，成为无锡首个实施业主自治的新小区。一年多时间后，这个当初让物业主管部门都怀疑能走多远的自治小区如今却成了不少小区竞相学习的“榜样小区”。昨天
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经验分享：通过小区业委会案例看业主自治的五大难题（图）
导读：笔者通过两则小区业委会案例，笔者试图分析小区业主自治的五大难题，包括业委会自作主张易侵权、缺乏资质服务水平差、财务不规范导致业主不满、身份错位成为矛盾主体和角色错位增加案件审理难度。
王金辉/takefoto
　　起诉贾先生的是小区业委会。业委会成员王女士介绍说，该小区先后聘用过3家物业公司，但是提供的服务却一直不能让业主们满意。在这种情况下，50%以上的业主投票，通过了&自治管理办法&，并由业委会具体负责实施自主管理小区。从2012年以来，业委会尽心尽力管理小区，交费的业主达到90%以上，但也有一些业主拒绝交费。
　　贾先生之所以不交费，并非完全因为没有发票，根本原因还在于其不满意业委会对小区的管理，他认为业委会提供的物业服务无法让他满意。但在诉讼中，要发票成为其主要理由。
　　&我们确实无法开具发票。&王女士表示，业委会并非经营主体，没有营业执照，也无法到税务局办理税务登记证，也就无法开具发票。除了无法开具发票外，该业委会也无法给聘用的人员办理社保。
　　自主管理小区，是不少业主的理想选择，也有部分小区作出了有益的尝试。但是，业主自管小区也带来一些法律方面的新问题，并和部分业主产生矛盾。怀柔法院对该院审理的68起业委会与业主之间的诉讼案进行调研后发现，业主自管小区存在五大难题，并对法院审理案件带来新的法律问题。
　　如何判断业委会自治服务是否到位？
　　某小区业委会于2011年4月开始对该小区进行自治管理，在制定的《自治管理办法》中规定，自治管理的范围包括抽化便池、垃圾清运、绿化养护、保洁等，收费标准为每户每月15元，全年仅180元。被告彭某系该小区业主，其2011年4月至2013年8月期间的物业管理费用均未交纳。该小区业委会遂将彭某诉至法院，要求其交纳此期间的物业服务费用。
　　庭审中，彭某认为业委会提供的物业服务存在诸多瑕疵，主要包括：小区卫生保洁不到位，垃圾没人清扫，化粪池清理不及时，雨雪不清扫；小区路面不平整，未及时维修；小区路灯一直不亮，未进行修理；小区绿地无人管理。
　　怀柔法院经审理认为，该小区业委会与彭某之间形成了物业服务关系，在提供相应物业服务后，有权利向业主主张相关费用。虽然彭某认为业委会在绿地养护、化粪池清掏、垃圾清运、路灯维修及卫生保洁等方面服务不到位，但其未能提供相关证据证明，因此彭某的辩称意见不能成立，彭某需向业委会全额交纳所拖欠的物业服务费用。
　　法官说法：本案中彭某最终因为没有提供相应证据，其辩称意见没有得到法院的采纳。
　　但在我们法官调研过程中确实发现有些业委会在对小区进行自治管理过程中确实存在各种问题。主要在于业委会是由没有物业服务资质亦没有经过专业培训的物业人员组成，在提供服务的专业性上无法同专业的物业公司进行比较。而自治管理的资金来自全体业主，一旦自治管理出现瑕疵，业主就会拒绝交纳物业服务费，导致自治管理陷入资金不足的困境，难以为继。也会出现传统物业双方矛盾不断加剧的恶性循环。
　　业委会资质能否被认定
　　日，某小区业委会成立，并在政府部门备案。日，该小区新一届业委会选举产生，也办理了备案手续。从2011年起，业委会开始对小区自行管理，同年制定了《自治管理办法（试行）》，明确了自治管理的范围、内容及收费标准等。邓某系该小区业主，其没有按照业委会确定的收费标准及收费时间交纳物业服务费用。该小区业委会遂将邓某起诉至法院，要求其交纳拖欠的物业服务费用。
　　案件审理过程中，邓某认为：本案案由为物业服务合同纠纷，有权主张要求业主支付物业管理服务费的应当是与业主建立物业服务合同关系的物业管理企业。原告作为小区的业委会，其成立未经过小区业主表决，亦不是合法的物业管理企业，其作为原告起诉被告主体不适格。
　　怀柔法院经审理认为，《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。本案中，业委会受业主大会的委托负责该小区的物业服务，并制定了《某小区2号院、3号院自治管理办法（试行）》，其与业主之间形成了物业服务法律关系。作为小区业主，被告在接受了相应的物业服务后应该按时交纳物业服务费用。被告以原告未经小区全体业主选举及不具备诉讼主体资格的辩称意见于法无据，法院对此不予采纳。最终法院判决邓某给付该小区业委会拖欠的物业服务费用。
　　法官说法：目前，我国并没有一部专门的物业管理法律。在审理物业服务合同纠纷案件时，法院的理论依据主要是《物业管理条例》及《物权法》的相关规定。但是这些法律对于类似业委会自管这种物业模式都没有明确的规定。在立案、审理、执行等各个环节都会遇到问题，加大案件审理难度。现阶段，怀柔法院出于保护当事人合理诉求的考虑，对于业委会自管模式中业委会的主体资格予以认定。
　　自管小区带来五大难题
　　怀柔法院在对68起涉业主自管小区的案件进行调研后发现，自主管理小区的初衷本是为了避免业主与物业公司之间的矛盾。但在实践中，却极易引发新的纠纷。
　　难题1：业委会自作主张易侵权
　　在审理案件中，怀柔法院的法官发现，由于业主委员会代表全体业主的权利，因此，在决定自管时，有些业委会就会单方做出决定，导致纠纷产生。
　　有些案件就表明，业委会不与业主签订服务合同，也不召开全体业主大会协商服务的项目、标准、收费等，而只是由业委会成员做出决定后，在小区内以张贴公告的形式告知业主，容易侵犯业主的权利，引起纠纷产生。
　　难题2：缺乏资质服务水平差
　　一些小区的业委会对小区实施自管后，向业主收取的费用往往比原来的物业费低，低收费带来的则是服务水平的下降。另一方面，由于业委会不具有物业管理资质，也在一定程度上导致物业服务质量低，从而产生纠纷。
　　实践中，多数业委会本身不具有物业管理的资质，其聘请的人员也没有经过相应的培训，很容易造成提供的服务与收费标准之间的差距。由于其聘请的服务人员具有临时性，导致其只向业主提供其中的某几项服务，如保洁、保安服务，而对绿化、公共设施维修、化粪池清掏等服务则是采取在出现问题后再聘用临时人员进行服务的形式。这种做法根本无法保障小区的服务质量，也成为业主不满的因素之一。
　　难题3：财务不规范导致业主不满
　　与物业公司相比，业委会有个特点，那就是义务性。由于业委会的组成成员由业主选举而生，为全体业主提供义务服务，没有工资，使其只能利用业余时间管理小区。而业委会成员中的物业管理专业人员以及成员数量的限制，导致其在提供服务后没有相应的专业人员进行管理账目，只是由业委会成员之一进行管理。
　　在业主缴纳物业服务费后，业委会不能提供发票，只能采取打收条或者由居委会出具收据的形式。在实践中，还有少部分业委会还往往聘请自己家的亲戚作为收费人员上门收费，致使一部分业主不满。这种财务上的不规范，账目上的不公开，很容易让业主产生腐败忧虑，而拒付物业费，并产生纠纷。
　　难题4：身份错位成为矛盾主体
　　业委会的性质原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作，但是，实行自管后，业委会却又成为物业管理的主体，如此以来，自己又如何监督自己呢？
　　而业委会成为物业管理的主体后，原本在业主和物业公司之间的矛盾，也相应的转嫁到业委会身上。经调研发现，业委会在管理小区的过程中，只是简单的进行一些保洁、化粪池清掏、垃圾清运等服务，对于业主提到的房屋漏水、门禁损坏等情况，业委会并没有相应的权利去动用小区内的公共维修基金来进行大修。对于部分业主在小区内私搭乱建、占用消防通道等侵害到小区内其他业主权益的情况，业委会也并没有强制力去消除这类情况，因此导致小区业主的合法权益得不到及时的救济，部分业主对业委会产生不满，从而导致纠纷的产生。
　　难题5：角色错位增加案件审理难度
　　怀柔法院民二庭庭长李东介绍说，审理自主管理小区，有一些新的法律盲点。比如说，在追索物业费案件中，双方争议的焦点主要是提供服务一方的服务是否到位。如果提供服务的一方是物业公司，法院可前往业委会了解相应的情况，但是新的管理模式导致业委会角色发生了变化，成了提供服务的一方，并成为案件当事人，这就给事实的认定带来了困难。
　　此外，在业主起诉管理方要求赔偿损失时，由于业委会既是业主的自治组织，又是提供物业服务的一方，如果业主认为业委会在管理过程中侵犯了自己的权益，业委会又成为了责任主体，但业委会没有独立的财产进行赔偿。法院在认定服务的性质、收费的依据和责任分配上等都存在一定程度的盲点，加大了审理的难度。
原标题：物业、业委会、业主三角关系剪不断理还乱 打官司寻常见
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