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链家签的独家代理协议是否有法律效力？
链家签的独家协议是否有法律效力？
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无锡推荐律师中介是怎么发现独家房源的？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="5,044分享邀请回答2K478 条评论分享收藏感谢收起3110 条评论分享收藏感谢收起卖房签独家委托后跳单 房主被中介告了
作者： 张鹏 袁满仓
来源：生活日报
8月2日上午，济南市天桥区人民法院公开审理了这起居间合同纠纷案。
&　　一份卖房协议上的独家委托条款
　　2015年初，市民孙健(化名)准备出售名下一处房产，原以为与中介公司签的是普通的卖房居间合同，没想到中包括一条&独家委托条款&。因为等待了一个月后房产仍未顺利卖出，之后，孙健通过另一家中介公司完成交易。几个月后，得知情况的第一家中介公司将孙健告上法庭，要求他承担违约责任，并支付50%的佣金作为违约金。8月2日上午，济南市天桥区人民法院公开审理了这起居间合同纠纷案。
　　中介公司：为&独家房源&付出了劳动
　　8月2日上午，原告济南家佳房产中介公司负责人早早赶到现场，准备出庭应诉。被告方孙建专门委托了代理律师。上午10时，庭审正式开始。&作为独家房源，我们把这套房子放在重点推荐位置，给予了足够的重视，不仅在网站上着重推荐，也进行了一些包装，在一个月时间内，先后有十几个买家来看房，我们是付出了很多的劳动。&中介公司负责人表示，2015年初，孙健和妻子找到公司，表示想尽快出售名下一套135平米的三室一厅房产，标价95万元。
　　双方签订合同后，中介公司开始包装运作这套房产。
　　据了解，该房产中介公司给卖家事先准备了两种居间合同，一种是普通的委托合同，另一种则是独家委托合同。
　　&独家委托协议，就是说不能再通过别的中介成交，但是被告却在一个月以后瞒着我们偷偷成交了。&中介公司表示，在到法院起诉前，当初与孙健对接的员工曾主动提出，希望他能支付5000元的劳务费作为补偿，却遭到了孙健的拒绝，这才最终决定通过法律手段维权。
　　房主：对方并未明示有该条款
　　对于中介公司的说法，孙健在法庭上表示，与事实完全不符，&当初签订合同前，他们的员工没有仔细跟我说，我也没时间一条条的扒拉合同条款看，直到后来他们才找到我，说我违约，问我要1万元作劳务费，我才知道这回事。&
　　孙健有些气愤地表示，这个名为&家佳中介&的公司只有三四名员工，并没有像他们宣称的那样尽职尽责的帮他卖房子，尽管确实曾带着几个买家来看房，但之后一直在压价，劝他将房价降到88万，并且还经常在晚上给他打电话，这一点让孙健和家人很不满。最终，通过另一家大型房产中介，孙健很顺利的以94万元将房子售出。&这份合同我事先没看过，你们也没有跟我解释，这样的格式条款应当被认定是无效的。&孙健在法庭上表示，如果事先解释清楚了，他是肯定不会同意签这份协议的。
　　庭审中，双方围绕合同是否具有效力展开激烈辩论，中介公司坚称事先已对协议内容进行过详细解释，但无法提供相关证据。
　　经过一个多小时的庭审，法官宣布休庭，双方当事人表示同意接受法庭调解。
　　中介如不能证明尽到提醒义务
　　那条款应被认定无效不仅是孙健，事实上，不少市民在卖房时都曾有过类似的遭遇。那么，独家委托格式条款的法律效力应如何认定?对此，山东新亮律师事务所王晓鹏律师表示，认定独家委托格式条款是否有效，需要根据当时的具体情况判断，主要考虑因素是该条款有无违背缔约自由的原则，以及当事人的利益是否因此失衡。
　　王晓鹏表示，首先，在考量是否违背缔约自由原则时，居间人需承担举证责任，证明自己在与委托人签订该格式条款时采取了合理方式，提醒对方注意并进行说明。此外，独家委托条款意味着，从合同签订之日起至委托事项完成之日止，委托人都不能再委托任何第三方出售房屋。这也意味着孙健需无期限地放弃选择其他居间人的权利，独家委托条款成为对孙健单方面的约束，违背了公平原则。
　　此外，王晓鹏还表示，根据我国《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。&也就是说，如果中介公司不能证明已经尽到了提醒和说明义务，这份格式条款就应被认定为无效的。&
　　类似诉讼中介败诉多
　　采访中，记者了解到，大多数中介公司的独家协议中的违约条款经不起推敲，此前中介与房主之间关于独家协议的诉讼案件也多以中介失败告终。此外，签订独家协议就一定能快速把房子卖出去吗?卖到底要不要签独家协议呢?曾从事多年房产经纪工作的韩垒告诉记者，建议房主在卖房前理性地分析自己卖房的节奏和价格，可以把房源先交给多个中介进行价格评估，确定房源的售卖价格。
　　延伸阅读
　　就算签独家委托协议
　　一般也要注明有效期
　　&对于我们房产中介来说，独家协议就意味着独家房源，意味着相对稳定的一个客户渠道，所以大多数中介公司会根据房源和客户具体情况，建议他们签订独家协议。&2日下午，21世纪不动产房产经纪人李翔告诉记者，有的房主不希望被多家房产中介&轮番骚扰&，也会主动提出签订限时独家协议，中介公司承诺在一定时间内(如一个月或两个月内)将房产卖出，在签订独家委托协议后，房产中介通常会对这套房产付出更多的精力，更加热切地促成双方交易。
　　对此，在链家房产经济公司工作多年的王琳也表示，&根据房源的价格、地段，以及房主的需求，我们会很愿意和他签订独家居间协议，这样的话，房主如果再和其他中介签订委托合同，就构成了违约。&
　　&但是，我们都会事先跟房主解释清楚，独家居间协议是什么意思，意味着什么，对他来说需要注意哪些，这些都要事先讲清楚。&对于独家委托协议的效力问题，王琳则坦言，&随着人们法制意识的提高，涉及买房卖房这种大事，很多人都会非常注意合同。正规的房产中介公司都会事先提醒客户，但究竟是不是已经尽到了提醒的义务，就只有双方最清楚了。&生活日报记者张鹏实习生袁满仓
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链家独家协议到期后如何？
朋友卖房子，和链家签了独家销售协议，有效期三个月，现在过去2个月了，突然工作安排出国培训3个月，想问一下干中介的朋友特别是链家的朋友，最后一个月因为他不在国内无法卖房子，链家会不会因为他由于个人原因未能实现销售而告他违约索要房价2%的违约金？像...
我有更好的答案
跟经纪人说明情况，不是不履行协议，而是确实有客观原因无法履行，如果确实回国之后还要继续出售，那就延期一个月。放心，不会让您出违约金的。要是您真的不打算出售了，还是建议实话实说，不会真的让您赔偿的，把保证金退回来就行。
关键是他现在人在国外，不论是延期还是退保证金现在都办不了，等他回来再办肯定是过期了。这样是不是只能等自然到期了？如果自然到期链家会有什么说法？
其实这个协议无非就是想让您只在链家成交，只要表明情况，不会真的找您追偿的。
多谢，那我让我同事找个时间给经纪人打个电话吧。多谢多谢
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更新： 17:19:53
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您好，我有一套房子在出售，与链家签订了独家协议，他们给了...
用户：tzqa*** &
| 安徽-合肥 | 发布： 17:56:23
您好，我有一套房子在出售，与链家签订了独家协议，他们给了我1000保证金。协议内容是三个月内不得把房子交给其他中介，否则赔付总价的2%，大约4万元，这样的协议合法么？？？如果我要撤销协议，还给他们1000外需要另行赔付么？
我有更好答案
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你好，协议并不违反法律规定，如果你提前违约，对方可以要求补偿
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