餐饮酒楼行业静态投资回收期一般多长时间，多长时间回收算是经营正常？？ PS：3000平米高端餐饮酒店。_百度知道
餐饮酒楼行业静态投资回收期一般多长时间，多长时间回收算是经营正常？？ PS：3000平米高端餐饮酒店。
餐饮酒楼行业静态投资回收期一般多长时间，多长时间回收算是经营正常？？PS：3000平米高端餐饮酒店。
我有更好的答案
差异很大，有的一辈子都没收回，那就是亏损了。一般来说，6个月实现当月收支平衡，就不错。那么以此推算，大约18个月~24个月能收回投资。
采纳率：80%
“民以食为先”--- 做高端餐饮一般概率，一年不赔、二年回本、三年创收。最重要就是第一年创品牌，投入相对比较大，主要是毛利控制，在投入前自己换算下。计算毛利率的公式很多，主要有以下几个：
毛利=∑（单品营业收入—单品营业成本）（公式一）
=∑（单品销售额×单品毛利率） （公式二）
=∑（单品销量×单品毛利） （公式三）
单品毛利率=（单位售价—单位成本）/ 售价
上述两个公式的结果尽管是一致的，但就管理来说在行动价值指导方面却有着不同的结果。
公式二追求的是：
1、 追求单品售价的最大化；
2、 追求单品的毛利额，而不注意其毛利水平。
公式一追求的是：
1、 顾客消费高单价的出品，让顾客尽量多花钱。
2、 顾客消费的出品毛利率是最高的，即差价占的收入的比重是最大的，而不仅仅是差价最大。
公式三追求的是：
1、 顾客消费尽可能多的单品量。
2、 顾客消费的单品毛利额最大。
显然，公式二、三所追求的目标与我们追求利润最大化目标在实际运用中不具有可操作性，因为： 1、 顾客的消费出品个数一般是根据就餐人数的1.2-1.5倍左右，多了也吃不完，也不符合人们越来越认同的“不浪费”消费观念，其受到实际的限制。
2、 单品绝对毛利的最大化，会误导我们选择那些单价高，却可能毛利率低的出品，影响总体的毛利水平。例，50元销售毛利为30元，比100元售价40元相比，就更符合我们的利益。因为顾客的第二个消费习惯是：在消费之前对消费总价已有一个基本的预算，向上浮动的空间一般不会太大，除非有非常诱人的出品，并且在消费金额上有决定权，才可能有较大的浮动，而这种情况一般不多。
特别提醒：忌用人们常用的计算毛利公式“毛利=∑（单品销量×单品毛利）”作为思维和决策的理论依据，它将会误导我们的决策，是一个陷阱。
如题：餐饮酒楼行业静态投资回收一般需要3年左右。
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有创业意图的朋友必然都想知道现在开饭店赚钱吗?现如今我国餐饮市场发展行情不错，对准备开饭店的投资者其准备工作要做的仔细认真才行，打好自身的创业基础才能在今后的发展中少一些阻碍，为了防止店铺对大家后期发展不利，因此小编分析这些诀窍和方法，你一定要好好学习，在实际选址中合理的运用一下。任何的选址细节都是足以影响饭店发展的，如选址在客流量多的街道店铺处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还有一些地形或交通的影响，以选择最优地点。饭店坐落的位置如何?这一点很关键毕竟好的位置能够带来好运与财运。然后就是店铺租金。店铺租金对销售价格和投资回收期会产生直接影响。运用饭店选址方法，要关注行人流量。一般而言，高的顾客流量水平会增加销售，但是，也要注意每天的人流高峰如何?对自己生意影响大不大。还有，饭店的经营者要看公共交通设施与路况。路宽车多，车多代表人流量也多，店铺的结构和店铺的能见度，店铺面积大小及其建筑结构、形状，以及有无城建规划限制，如水电、下水道、暖气等问题，这些也是考察的重点。现在开饭店赚钱吗?选对方向必然事业成功了，同时我们也希望每一位想开饭店的朋友可以认真学习这些经营细节，将选址的每一个细节一一搞清楚，就能在短时间选对位置，保证大家在2017年事业有成哦，如果还想知道什么经营策略就留言咨询吧。
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产公司（二）.................................................................................................68经济型酒店刚开局即洗牌.............................................................................................................77经济型酒店的利刃.........................................................................................................................84东莞五星级酒店数量多仅次於北京上海...................................................................................89酒家酒店分等定级规定.................................................................................................................90浅谈酒店分类和我国颁布的五星级标准.....................................................................................90新星级饭店评定标准将实施最高等级为白金五星...................................................................93输在终点的第一名.........................................................................................................................94地产酒店风的Ｎ种模式...............................................................................................................100&&&&&&&&合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求&&&&目前我集团与合肥经济技术开发区已签订了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳中财富中心”项目，请贵公司对该项目进行必要的市场调查，编制详细的策划案。&&&&&&&&一、项目简介&&&&该项目位于开发区繁华大道以南，合安路以西，占地面积38亩左右，旁边为安徽国际会展中心，离旧城区仅10分钟车程，有高架环线相连。建设以五星&&&&&&&&&&&&酒店为主、办公楼（或服务性公寓）为辅的综合性地标建筑，总投资约1.5亿美元，分二期进行，二期总面积为地上17万平米，地下4万平米，合计21万平米。一期：主楼楼高为150米以上，约42层高，功能设置为一部份是五星级酒店（500间客房），另一部分为服务性公寓或商务楼，群楼是为五星级酒店服务的餐饮娱乐项目；二期：楼高为100米以内，功能设置为服务性公寓或商务楼。&&&&&&&&二、内容要求&&&&1.行业竞争情况，即周边房地产市场的调查(高档公寓和甲级商务楼)，包括价格、规模、客户群、入住率及销售情况。2.发展战略与市场，即当地的购买力状况、目标客户群的情况调查。3经济效益评价，即本项目建设五星级酒店（辅以高档公寓或甲级商务楼）的投资回报率分别是多少，几年能收回投资。重点是五星级酒店的投资回报率。4.根据具体情况分析本项目各项功能模块设置与运作规划，既五星级酒店应设多少间客房，设多少及多大面积的辅助性设施（餐饮、多功能厅等）等。&&&&&&&&中外酒店投资的盈利模式研究&&&&马勇王勇（湖北大学旅游发展研究院）在当前中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点，不仅国内各大投资主体关注这一领域，而且海外的热钱和有实力的专业投资商纷纷涌入大陆，给已经不太平静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时也应该正视中国酒店业市场发展并不太均衡的状况，除了热点城市和经济发展一线城市酒店业经济效益还较为可观外，还有很多地区酒店的发展还存在大量不明朗的前景，如市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等，所有上述问题就需要我们审时度势地全&&&&&&&&&&&&面分析和研究中国酒店业发展的现状，选择合理的投资盈利模式，实施理性化的战略措施，从而使得我国酒店业能够持续、健康、稳步地发展。&&&&&&&&一、经营增长盈利模式&&&&目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈，在微利的状况下很多酒店还采取降价销售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因此，众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经营增长上谋求酒店的利润增长。经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利的模式。依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒店业的不断成熟和发展，行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁，很多酒店都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店经营增长盈利模式强调利用三个平台——酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。首先，酒店产品的功能调整和提升包括产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等。首先，酒店产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升，整合休闲、咨询等服务功能，将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体，从而扩大利润源。另外，酒店的空间功能布局也十分重要，如提高酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的利用既符合功能要求，又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。其次，酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成本和技术许可的条件下自己提供，也可以是与其他相关行业合作，从而形成酒店盈利增长点。如酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用品代理、旅游解决方案等；酒店也可以与相关行业企业进行合作，如旅行&&&&&&&&&&&&社、航空公司、物流企业、会展公司、旅游商品批发商、媒体、广告等，提供专业性较强的特色服务。再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新，提高了企业运作的效率，为酒店创造了立体营销条件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空间。譬如酒店预定系统的建立，使酒店集团的成员酒店可以在世界各地分享客源，同时，酒店还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展。&&&&&&&&二、物业增值盈利模式&&&&酒店作为一种物业类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的方式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更多考虑的是酒店未来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响，主要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流聚集状况等，酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的风险性。酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。地段应该来说是酒店物业增值的核心影响要素，如果酒店选址所处的地段差强人意，酒店产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升酒店的口岸价值。地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市商业、文娱积聚区，有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的建设和发展，不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时，酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店与地域的相互促进，酒店物业将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。第二，酒店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区，但是该地域具有很强的增值潜力，如政府指向的新开发区、城郊景观带等。酒店&&&&&&&&&&&&通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。譬如宋城集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域，通过集团自身力量进行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的置业，形成物业增值利润。酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模式。譬如地处城市中心地段的商务酒店，引来众多公司高层的长期入住；休闲、度假酒店，引来众多国际休闲品牌的入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商业氛围浓厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大发展潜力的冷、温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店的物业增值盈利模式，同时酒店还可以利用酒店物业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方式实行物业管理输出，从而拓宽酒店的盈利渠道。&&&&&&&&三、资本营运盈利模式&&&&资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利润最大化为目的，以价值形态为特征，与产品经营进行互补，通过对生产要素的优化配置和资产结构的动态调整等，对资产进行综合运营，实现计划利润目标的经营方式。资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利能力。酒店资本营运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度。资本营运主要的客体对象是企业资本，并且大部分的资本运营行为是通过金融工具，在资本市场中实现的，如酒店股权的收购。因此，一个开放性、自由化、有深度的资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少的外界基础条件之一。酒店资本营运盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值，资本的闲置是资本的极大浪费和流失。一方面，资本营运要求通过资本形态的变化，盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率高的产业和产品上，优化资本的组合质量，达到资本有效增值和酒店盈利的目的；另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高资本的流动&&&&&&&&&&&&效率，实现资本的迅速增值，从而盈利。我国不少酒店积累了相当数量的存量资产，与此同时，又有大量的存量资产处于闲置与半闲置状态。通过实施资本营运战略，推动酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，一方面可以将闲置的资产存量转移到更能使其发挥作用的优势企业，形成酒店产品经营盈利，另一方面还可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、增值。资本直接运作的方式包括：证券投资、股票的收回与分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖等。如实力强大的酒店管理公司，通过资本运作，以较低价格收购经营不善的酒店，然后通过酒店组织和流程的再造，实现酒店的扭亏为盈，然后再通过资本市场，以较高的价格出售，从而获得酒店资本盈利。&&&&&&&&四、品牌创新盈利模式&&&&在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。在如今同质化程度较高的酒店供给市场上，产品间的差异很大程度上表现为其品牌形象的差异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外的价值，一个酒店品牌的价格包括两个部分：一是产品本身的价格，即产品价值（或零售价格），另一部分则是品牌在资本市场销售时的价格，即产权价格（或形象价值），因而大大提升了酒店的竞争实力和盈利水平。另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌具有了超越产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品牌的产品就能获得较高的价格认同，消费者愿意支付比其它产品更高的价格去购买知名品牌的产品，从而使企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌价值，获取超额利润（如表-1所示）。品牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式，酒店品牌的发展和创新可分为三个阶段：酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。酒店品牌的盈利必须首先在品牌塑造上投入大量的成本，酒店品牌塑造具体又包括品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想和品牌名称和标志；&&&&&&&&&&&&通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给消费者，强化顾客对旅游品牌的正面认知和评价。为了扩大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段必须实施酒店品牌扩张，即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌纵深化发展战略。酒店品牌的延伸扩展强调的是酒店对已实现的某个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长，品牌价值得以增值，品牌的市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段，通常仅针对某个档次的酒店，对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线，由盈利点形成品牌系列盈利。假日集团最早拥有中档酒店品牌HolidayInn（假日酒店），是集团的核心品牌，价格适中，服务全面。在它向中档细分市场扩展其产品线时，延伸出了HolidayInnGarden、HolidayInnExpress、Sunspreeresorts等中档经济型、中档度假型的酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和大众市场的变化，又在其核心品牌下延伸出了不同名称、不同市场、不同服务、不同设施、不同档次的产品系列。如EmbassySuite＆GrandRoyal（长期公务旅游者的全套房型酒店），HampotonInns（最低层中档旅游者的经济型酒店），HolidayInnCrownPlazas（豪华商务酒店），ResidenceInns（家庭旅游者的全套房公寓），Harrah’s哈拉博酒店）（等六大产品品牌系列。雅高集团的AccorSofitel，AccorNovotel，AccorMercure，AccorLbis等多个品牌，分别面向豪华、中档、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌价值，为酒店的全方位、多层面盈利奠定了基础。酒店品牌维护，即当酒店的品牌进入成熟期后，其所关注的重点应转移到确保所拥有的品牌优势不被削弱上来，这时酒店要善于分析竞争对手的各种进攻，并有针对地予以回应。该战略的实施应注意对已有品牌的注册、防伪、维权以及品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌的全面盈利。此外，一些实力较弱的酒店，还可以通过借鉴、引入品牌，实现酒店无形资产的增值，利用市场上已经具有影响力和感召力的酒店品牌，提升酒店的管理水平、提高服务质量，从而提高酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。表-12004年世界酒店品牌二十强排名表（截止.）&&&&&&&&&&&&排名排名&&&&11&&&&&&&&连锁品牌&&&&BestWestern&&&&&&&&所属集团&&&&BestWesternInterContinental4,&&&&&&&&酒店数量&&&&&&&&客房数量2003&&&&308,911&&&&&&&&变动率客房&&&&1,334&&&&&&&&2004&&&&310,245&&&&&&&&%&&&&0.4%&&&&&&&&2&&&&&&&&2&&&&&&&&HolidayInnHGComfortInns&&&&&&&&1,567&&&&&&&&1,529&&&&&&&&293,346&&&&&&&&287,769&&&&&&&&-5,577&&&&&&&&-1.9%&&&&&&&&3&&&&&&&&3SuitesMarriott&&&&&&&&Choice&&&&&&&&2,268&&&&&&&&2,366&&&&&&&&169,750&&&&&&&&177,444&&&&&&&&7,694&&&&&&&&4.5%&&&&&&&&Marriott45.3%Internat.&&&&&&&&4&&&&&&&&4HotelsResortsDaysInnof&&&&&&&&5&&&&&&&&5America,Inc.Sheraton&&&&&&&&Cendant&&&&&&&&1,902&&&&&&&&1,892&&&&&&&&158,824&&&&&&&&157,995&&&&&&&&-829&&&&&&&&-0.5%&&&&&&&&6&&&&&&&&6&&&&&&&&HotelsResorts&&&&&&&&Starwood&&&&&&&&396&&&&&&&&394&&&&&&&&133,519&&&&&&&&134,648&&&&&&&&1,129&&&&&&&&0.8%&&&&&&&&8&&&&&&&&7&&&&&&&&HamptonInnSuper8&&&&&&&&HiltonCorp.&&&&&&&&1,222&&&&&&&&1,255&&&&&&&&124,653&&&&&&&&127,543&&&&&&&&2,890&&&&&&&&2.3%&&&&&&&&7&&&&&&&&8MotelsExpressby&&&&&&&&Cendant&&&&&&&&2,083&&&&&&&&2,086&&&&&&&&126,862&&&&&&&&126,421&&&&&&&&-441&&&&&&&&-0.3%&&&&&&&&InterContinental1,,11,09310.2%HG&&&&&&&&10&&&&&&&&9HolidayInnRamada&&&&&&&&9&&&&&&&&10&&&&&&&&FranchiseSystemsRadisson&&&&&&&&Cendant&&&&&&&&971&&&&&&&&905&&&&&&&&116,098&&&&&&&&104,636&&&&&&&&-11,462&&&&&&&&-9.9%&&&&&&&&Carlson1111HotelsHospitalityWorldwide1212Motel6QualityInns,1513Hotels,Suites1414HyattHotelsHyattHotels89,%Choice92,%Accor92,%31.0%&&&&&&&&&&&&Resorts1315HiltonHotelsHiltonCorp.Marriott1716CourtyardInternat.1617MercureAccorHilton1818HiltonInternationalIbisNovotelAccorAccor65,,,%7.3%75,%86,239-286-0.3%88,%89,%&&&&&&&&数据来源：MKGConsultingDatabase–06/2004&&&&&&&&五、集团建设盈利模式&&&&酒店通过集团化经营，扩大规模经济与实现规模经济效益，是酒店盈利的主要模式之一。与单体酒店相比，营运成本的降低、网络建设市场推广、集约化经营带来的效益，都会带来更多的投资收益。在美国，酒店集团化的比例已经达到了90%，欧洲酒店集团也积极通过提高产业集中度来寻求世界范围内的发展。在这些国际超级酒店集团中，排名前十的酒店集团所控制的酒店市场供应占前100名酒店集团市场供应的3/4强。（如表-2所示）表-22004年世界酒店集团前十名排行表（截止.）酒店数量客房数量变动率客房%&&&&&&&&2003排行&&&&&&&&2004排行&&&&&&&&集团&&&&&&&&国家&&&&&&&&InterContinental21HotelsGroup1323CendantMarriottInternationalUSAUSA6,92,453,479,882-17,.3%5.7%GB3,,20,7934.0%&&&&&&&&&&&&45678&&&&&&&&45678&&&&&&&&AccorChoiceHiltonCorp.BestWesternStarwoodCarlsonHospitality&&&&&&&&FRAUSAUSAUSAUSA&&&&&&&&3,84,064748&&&&&&&&3,24,110774&&&&&&&&440,336,226,970&&&&&&&&453,344,237,934&&&&&&&&12,,,964&&&&&&&&2.9%4.0%2.4%0.4%4.8%&&&&&&&&9&&&&&&&&9Worldwide&&&&&&&&USA&&&&&&&&847&&&&&&&&879&&&&&&&&141,923&&&&&&&&147,478&&&&&&&&5,555&&&&&&&&3.9%&&&&&&&&10&&&&&&&&10&&&&&&&&HiltonInternational&&&&&&&&GB&&&&&&&&399&&&&&&&&409&&&&&&&&99,945&&&&&&&&102,602&&&&&&&&2,657&&&&&&&&2.7%&&&&&&&&数据来源：MKGConsultingDatabase–06/2004酒店集团的发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增长盈利模式和快速集团增长盈利模式。现代激烈的酒店业市场竞争环境下，通过内部成长方式来扩大酒店规模，发展酒店集团较少。但是也有一些酒店通过内部成长路径取得成功的，如美国德鲁里酒店集团，1973年第一家酒店开业，到现在已达到5个品牌100多家联号酒店，该公司奉行的就是“保守性扩张”政策，它的特点是所有酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己管理，属于保守性集团增长盈利模式。与企业内部成长相对应的是外部扩张，即充分利用外部资源和力量，通过资本纽带、兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式，来扩大产业规模，形成酒店集团的发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张的最常见方式，也是形成快速集团增长盈利的途径。如英国巴斯酿酒集团通过收购假日酒店集团大规模进入了酒店业市场；法国雅高集团对CLUB6的收购；1997年马里奥特集团以10亿美元购并Renaissance品牌；假日、希尔顿、喜来登酒店集团等以特许经营方式获得全球的快速增长。根据美国《饭店》杂志2002年的巨头调查，全球最大的十家特许经营的酒店集团如下：表-3集团公司名称圣达特公司选择国际饭店公司国际酒店集团特许经营前10名排行表酒店总数特许经营酒店数量&&&&&&&&&&&&六洲饭店公司希尔顿饭店公司万豪国际公司卡尔森国际饭店集团雅高集团美国特许经营系统卢浮宫上流人士饭店萨拉德企业集团&&&&&&&&3341&&&&&&&&340&&&&&&&&以上是五种最为常用的酒店盈利模式，在酒店的实际操作中，应根据酒店实际情况，结合市场环境和影响的主导因子，合理选择适宜自身发展的投资盈利模式，强化主导盈利模式，适度选择多种盈利模式的协调功能，发挥最大的效益。&&&&&&&&中国饭店业的投资策略分析&&&&从2005年开始我国将逐步开始履行入世承诺的“后过渡期”，旅行社、饭店业等服务行业开放程度将逐渐加大，充当中国开放先锋的旅游饭店业与国际接轨最早，在我国其它行业惧怕外资进入的情况下，饭店业却迎来了新的发展机遇，国内外投资商纷纷增加在华的饭店业投资总额。2004年洲际、万豪、雅高、圣达特、喜达屋、凯悦、香格里拉等大型饭店跨国集团纷纷制订了在华饭店的发展战略，北京和上海成为海外饭店管理集团争夺的重要战场，同时专家预测2008年以前，豪华饭店将成为饭店业竞争最为激烈的领域。然而，要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的饭店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从上世纪80年代我国饭店实行对外开发以来，已经在经营管理、服务技能、资本营运等领域已经具备了一定的经验和研究成果。不过，在新的国际形势和发展机遇下，结合中国本土的发展政策和饭店业自身的属性，国内饭店投资的策略、盈利模式和营运模式等还需要不断总结创新，从而确保未来饭店投资能够获得一个较高的收益回报。&&&&&&&&&&&&1、以产品线为依托的投资策略&&&&所谓产品线是从投资者角度将饭店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有饭店分为三大系列，即主题型饭店、功能性饭店和综合型饭店，三大系列饭店都可分别开发不同的投资产品线，其中主题型饭店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外饭店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到饭店独特的主题内涵，例如拉斐特以法国源远流长的葡萄酒文化为主题、瑞士苏黎世单身女性饭店、美国PestHotel宠物饭店等；功能型饭店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的饭店，在饭店的功能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假饭店、会议展览饭店、商务饭店、公寓式饭店等；综合型饭店则是满足一般大众消费市场的饭店，当然每一种饭店都会有自身的一个主题定位，综合型饭店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。产品线投资模型的优势则在于：首先有比较高的竞争门槛；其次能够提供稳定持续的利润。通常投资商会在三大系列饭店之间或之中重点打造一条或多条产品线，并通过这些产品线的不断延伸实现企业经营的综合效益和持续发展。由于饭店性质的差异，三大系列的饭店在投资策略上也有所不同：主题型饭店在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入；功能型饭店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最重要的投资因素，度假型饭店要求在自然环境优美的地区、商务型饭店则要求比较便捷的交通、会展型饭店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型饭店运营成本高但投资回报快；相对而言综合型饭店投资成本低，但因为缺乏针对性的目标市场，饭店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。&&&&&&&&&&&&2、以资金链为纽带的投资策略&&&&随着饭店市场的不断成熟，饭店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般饭店的投资回收期相对延长，投资饭店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的饭店类型上，从而确保饭店资金的顺利回收和增值。目前从投资总成本的角度来看，饭店投资主要集中在豪华型饭店和经济型饭店上，豪华型饭店建设周期长，投资成本高，根据国际饭店业的一般标准，五星级饭店每间客房的投资成本在15~20万美元之间，四星级饭店每间客房的投资成本在10~14万美元之间，三星级饭店每间客房的投资成本在5~8万美元之间，建造一个豪华饭店需要少则几个亿，多则几十个亿的资金；而一般经济型饭店每间客房的投资成本在1.5~4万美元之间，而且平均房价稳定，能够保证正常的投资回报。从投资策略上讲，目前投资豪华饭店回收期较长，业绩增长较缓，高星级饭店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级饭店，资金运作会存在一定的难度；投资饭店业投资但是连锁的经济型饭店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型饭店成长性较好，2004年号称世界上最大的经济型饭店连锁品牌速8正式亮牌北京，并打算每月两家的速度拓展，法国雅高也计划每年在中国发展10家宜必思品牌饭店，他们经济型饭店经营利润率现在能达到50%，虽然2004年国内的经济型饭店品牌锦江之星和如家快捷都先后完成了全国布点，市场需求旺盛。&&&&&&&&3、以时间轴为序列的投资策略&&&&在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面决对数额的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的饭店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合饭店产品的生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。建造一个饭店是一项复杂的系统工程，一般正常筹建周期在3~4年左右，试营业&&&&&&&&&&&&1年，投资回收期则至少在8年以上，这就需要对饭店投资进行准确的项目估算和收入预算。美国WimberlyAllisonTongGoo(WATG)专业饭店设计公司认为：最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与饭店盈利有强相关性，能对饭店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对饭店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在饭店建成后，饭店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照饭店的生命周期规律，10年以上的饭店需进行整体改造才能够正常运营，饭店投资方还需要适当的追加投资，以延长饭店的盈利时段，例如按照国际奥委会的要求，2008年北京市的星级饭店数应达到800家，然而目前北京市星级饭店业中的相当部分也已进入到了10年的店龄期，还需要新建或升级改造300家，相对而言升级改造方案具有较大的优势。&&&&&&&&4、以收益率为前提的投资策略&&&&投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况。然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决策。根据饭店经营管理的属性，一般影响饭店投资收益的因素有：饭店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合饭店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。要确保饭店投资经营能够获得正常或超常的收益，必须考虑以下几种投资策略：第一，投资优势区位，从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城市、活力型和增长型的二线城市可作为饭店投资方向，像江苏的无锡、常州、江&&&&&&&&&&&&阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为饭店投资方向，如全国的政治中心北京、国际金融都是北京、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力，就目前来说，经济型饭店能够较好的满足目前国内大众需求，产权式饭店则引领着高端的度假休闲市场；第三，投资品牌饭店，饭店品牌本身具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验，可有效地降低饭店营运成本。&&&&&&&&5、以情感源为基点的投资策略&&&&所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略，开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇，而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。饭店投资的商机也是稍纵即逝，在进行科学分析的基础之上，更需要投资决策者的个人智慧和勇气，真正做到理性投资。对于中国的饭店投资分布来看，国外饭店集团往往选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，特别是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城市和著名旅游城市，从众行为以及由此推动引发的市场波动使得这些区域常处于过度的非理性繁荣和危机交替的状态，殊不知西部大开发和振兴东北的政策也暗藏着巨大的商机，业内人士分析目前已经出现饭店资本西征的脉动，2004年包括喜来登、圣达特以及香格里拉等在内的多家国际著名管理集团纷纷宣布在四川的扩军计划，内地希望集团耗资10亿元修建的家园国际饭店，以及在九寨沟新开的另两家五星级饭店等。&&&&&&&&&&&&中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究&&&&摘要&&&&本文从分析饭店投资渠道的概念及内涵入手，提出饭店投资渠道选择的意义，接着从两个大的方面阐述了饭店投资渠道选择的影响因素，最后给出了三种投资渠道选择方法与路径，主要是从宏观层面上战略性地分析饭店投资渠道与路径选择策略。&&&&&&&&关键词&&&&饭店；投资渠道；方法；路径&&&&&&&&引言&&&&改革开放以来，在二十多年的发展历程中，我国旅游业取得了令人瞩目的成就，由传统的接待事业一跃转变为国民经济新的增长点，在旅游业蓬勃发展的大背景下，饭店业作为旅游业发展的基础支撑要素在市场需要的引导下，呈现出强劲的发展势头，成为社会投资的热点，备受国内外各大投资主体的关注，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的成功申办为我国饭店业的发展提供了一个良好的历史机遇，同时也间接的解决了因资金不足给我国饭店业的发展所带来的一系列问题，在国际知名饭店集团和各大投资主体纷纷涌入中国，抢占国内饭店市场，以期在饭店业已经进入了较低投资回报的情况下，在中国这块极具发展潜力的土地上开创一个新的投资回报率，对于投资商来说，明确投资渠道与路径选择策略的相关内容是实现投资回报最大化的保证。&&&&&&&&&&&&一、饭店投资渠道的解读&&&&（一）饭店投资渠道的概念及内涵&&&&在传统的计划经济条件下，经济发展水平低，我国的所有制结构基本上只有全民所有制和集体所有制，而集体所有制主要是处于生产力水平很低的农村经济，在计划经济这根指挥棒的统筹下，投资对于社会各界是一个非常陌生的概念，而投资渠道则更是很少有人去关注和了解。改革开放以来，随着社会经济的发展，在市场经济的刺激下，经济利益的驱动下，投资成为一个社会各界关注的焦点，在投资意识逐渐形成后，接着又引发了资金投向哪里，如何投入，资金最终的回收效益如何等等一系列问题，其中，如何投入即本文所讲的投资渠道。一般来说，投资渠道就是投资主体在选定被投资对象后，基于对投资对象的全面调查和了解后，根据自身的实力，所选择的一种投资方式和途径。我国旅游业的发展起步很晚，但是作为与国际交流与合作的先头军，在各项政策的正确指导下发展的速度相当的迅猛，引起了社会各投资方的普遍关注，大量的资本涌入了旅游业，规避了旅游业发展过程中因资金不足所引发的一系列问题，为我国旅游业的发展提供了一个历史性的机遇。而饭店业作为旅游业中与国际接轨最早，最容易引进和引起外资的关注，在我国加入WTO后，又迎来了新一轮的挑战。在投资方已确定要将资金等资本投入到饭店业时，如何选择投资渠道则是投资方所关注的话题，要解决饭店投资渠道的选择问题，首先就必须明确饭店投资渠道的概念。饭店投资渠道简要来说就是社会各投资主体将资金、技术、管理、设备等等投入到饭店业的方式和途径。饭店投资渠道的内涵则集中体现以下几个方面：1、多样化饭店投资渠道的多样化体现在不同的投资主体采用不同的投资方式和特定的投资主体也有可能运用不同的投资路径涉足饭店业，同种投资形式也有不同的来源。例如；有以设施设备等实物形态的直接投入；也有以技术、管理等知识产权等形式的投入；而最为直接最为普遍的还是以货币资金的形式直接进入饭店，&&&&&&&&&&&&资金的来源大致分为外资、民营资本和政府资金三种基本类型；还有以金融资产购买为特征的间接投资，其中最为典型的为依托房地产业为投资形式进入饭店。2、互动性饭店投资是资金、技术、管理、设备等由投资主体流向饭店的一个互动交流的复杂过程，而不是简单的单项转移，其中涉及到投资主体与饭店的多项合作与交流，投资渠道的选择与定位显得尤其重要，饭店要配合投资主体使投资商能够准确、全面的把握饭店的发展现状，为投资目标和投资渠道的选择确定方向，使得资金、技术、管理、等能够迅速落到实处，尽快地发挥其巨大的作用，实现饭店和投资主体的双赢，得到经济效益最大化，并且在各种客观条件都具备的情况下，双方还可对投资渠道进行最优化设计。3、竞争性饭店业是我国加入WTO以来，在其他行业惧怕外资进入的情况下，率先接触外资的一个行业，这为饭店业的发展带来了新的发展机遇，国内外投资主体纷纷抢占中国饭店市场业市场，运用多种投资渠道增加我国饭店业的投资总额。特别是我国的核心城市，如北京、上海的饭店吸引着不同的投资主体的注意力，这样就在投资渠道这个环节上表现出一定的摩擦和碰撞，不可避免的出现了双向的选择和竞争，投资商之间和饭店之间都会出现竞争的情况，在这种情况下，较有实力的投资商和饭店则容易胜出。&&&&&&&&（二）饭店投资渠道选择的意义&&&&传统的计划经济体制对应单一的公有制，对饭店投入的主体必然是国家，随着我国经济体制改革的不断深入，市场机制的引入，呈现出以公有制为主体，各种经济成分并存的基本经济制度，在生产力水平不断提高的基础上，不仅激发了社会各方对饭店投资的兴趣，同时也使他们具备了直接参与饭店的能力，投资主体对饭店投资的极终目标是实现较高的收益回报，在投资目标已经确定的情况下，选择正确的投资渠道对实现这一终极目的有着重要的意义。1、是实现投资主体和饭店双赢的保证&&&&&&&&&&&&按照经济学家的观点，资金投入的目的就是要在最短的时间内实现经济效益的最大化，因此，选择正确的投资渠道是实现投资主体和饭店的双赢的一个重要保证和中心环节，饭店应经营的时间和发展的状况不同，在投资需求上有着不同的表现形式，投资主体针对饭店的不同需求，按需投入，为饭店的发展及时的补充各种所需物资，以保证饭店健康、快速、可持续发展，是实现投资主体和饭店双赢的基础和保证。2、为各方寻找最佳搭档提供有效途径投资主体的多元化和投资渠道的多样化是投资商和饭店寻找最佳搭档的前提条件，投资主体和饭店是一个双向选择的动态过程，不同投资主体因自身条件的限制为饭店所提供的投资渠道有着一定的差异性，而饭店也应根据自身的发展需要，选择能够满足其发展需求的投资主体，因此投资渠道的选择过程就是为寻找最佳搭档提供一条有效的路径，把握好投资渠道选择这个中心环节就是实现了最佳搭档的选择过程。3、规避投资过程中所遇到的各种风险投资是为了实现较高的回报率，在实现回报率的同时也不可避免地伴随着一定的风险，投资风险的突发性和难预测性给投资造成了一定的障碍，投资渠道的选择是资金、技术、管理进入饭店的形式，同时也是投资过程中风险较容易产生的集中环节，正确选择投资渠道、疏通投资渠道中的各种困难，理顺投资过程中投资主体和饭店之间的经济利益关系，由此来规避投资过程中所遇到的各种风险。&&&&&&&&二、饭店投资渠道选择的影响因素分析&&&&（一）内部核心因素&&&&1、现有实力饭店作为被投资对象吸引投资方前来洽谈投资，为饭店注入一股新鲜的血液，以推动饭店的发展，其现有实力的客观评估是影响饭店投资渠道选择的一个&&&&&&&&&&&&基础要素，投资方所确定的投资类型以及实现投资的方式都是全面、系统对饭店自身实力的考察下所做出的选择和判断，而衡量饭店的现有实力主要从硬件设施和软件设施这两个方面来考核，目前应用的最为广泛的硬件衡量标准主要有国内的星级评价标准和国际上所推广的ISO9000系列，而饭店的软件设施主要从饭店的服务质量、员工素质、企业文化这三个方面来判断，其中服务质量又是凸现软件设施的一个关键因素，优质的服务质量不仅表现在“老三化”（规范化、标准化、程序化）的规范化完成，还体现在“新三化”（个性化、特色化、形象化）的灵活性运用。此外，员工素质和企业文化影响着服务质量同时也潜移默化的影响着员工面对顾客所表现出的一种工作状态，在硬件设施和软件设施的全面综合考察下所表现出的饭店的现有实力是投资方选择投资类型和投资途径的一个有效因素。2、经营现状经营现状是衡量饭店赢利大小的一个关键因素，它与饭店所处的地理位置、功能类型和当地对饭店的需求程度有着密切的联系，一般说来，饭店的星级与饭店的经营状况没有直接的联系，因此，不同类型的投资商所站立场和角度的不同从而对不同的饭店表现出不同的投资偏好。例如：国际知名的饭店集团投资国内饭店更侧重于饭店的等级及所处的地理位置，而非饭店业的投资商很可能更在意饭店的经营现状，以期尽量缩短投资回收期并获得更大的投资回报。投资商通过对饭店经营现状的分析调查中，可以细化该饭店所需投资的类型、相应的数量及实现投资的方式，整合内部资源，强化饭店的优势，提升饭店的营销能力，以更快更好地达到投资商的有效投资目标。但是经营现状这个指标具有易变性，对它的判断必须立足于一个大的环境，正确对待一些客观因素对经营现状所产生的实效性的影响，以确保投资的有效性。3、发展潜力饭店的经营现状是投资分析中一个不可缺少的因素，那么饭店的发展潜力则是影响投资回报率的一个关键点，拥有较大发展潜力的饭店是投资方理想中的投资对象，是实现低投入高回收的一个有效途径，正确把握饭店的发展潜力是投资商投入资本的一个切入点，只有客观、全面的分析影响饭店发展潜力的各种因素&&&&&&&&&&&&才能正确把握饭店的发展潜力，为投资商科学的预测投资回收期及投资回收率提供现实依据。饭店的发展潜力受主观因素和客观因素的影响，客观因素有饭店的所处的地理位置、当地对外开放的程度、政府的支持力度等等，而主观因素集中体现在饭店的自身功能定位，发展潜力在主观因素和客观因素的相互作用下表现出一种持续发展的能力，这种能力的大小与投资方的利益直接挂钩，因此，饭店的发展潜力应为投资商所关注的一个焦点。&&&&&&&&（二）外部支撑因素&&&&1、政府行为政府对饭店投资的支持程度极大的影响着投资商对饭店投资渠道的选择，政府行为对饭店投资渠道与路径的选择通常表现出正面和负面两种影响，正面的影响集中表现在政府对饭店投资的大力支持与引导，倾斜性政策的制定，另外当地的对外开放程度和基础设施的建设现状也将影响着投资商对饭店的投资兴趣，进而对饭店投资的类型和渠道也起到了一定的客观引导作用，而这两项与政府行为是密不可分的，因此，政府对饭店的积极态度是饭店吸引外资的一个最为有效的间接支撑要素。相反，当地政府对饭店业的重视力度不够，有利于饭店业发展的基础配套设施等不能够满足发展饭店业的需要，就会对投资商的投资决策产生一定的负面影响，在这种情况下，投资商更难以把握投资渠道的定位。由此可以看出，政府行为是影响饭店投资渠道选择一个基础支撑要素。2、市场环境这里所说的市场环境是一个特定的概念，指的是投资主体在选择被投资饭店时，影响其投资行为的一个内、外部因素组合，因此市场环境是影响投资主体如何进入饭店的一个客观要素总和，市场环境要素主要包括当地引进外资的总体情况、同行业接受投资的情况、饭店自身对投资的反应情况，竞争者之间的竞争态势等等。市场环境对饭店投资渠道的选择有着很大的影响作用，市场环境是饭店投资渠道选择信息的主要来源，投资是一个双向的选择，饭店和投资主体在相互选择时，全面调查市场环境，有针对性的选择投资是实现饭店和投资主体双赢的一个关键要素。&&&&&&&&&&&&3、地理位置同星级的饭店在不同的地理位置，其经营效益有着一定的差异性，消费者对饭店的偏好不同，饭店所需要的投入也呈现出一定的差异性，因此，投资主体在选择饭店时，地理位置是一个不可忽视的客观因素，同星级的饭店在不同的城市和在同一个城市的不同的区域，其经营状况存在一定的差异性。例如：在硬件设施和服务质量基本相同的情况下，同星级的饭店在北京的经营效益就与在武汉的大不相同，同在武汉的四星级饭店，因其所在地理位置的不同，经营效益也存在较大的差别。因此，投资主体在选定饭店所在地里位置后，因综合分析该区域对不同星级饭店的偏好程度，由此来确定投资的对象和投资渠道与路径。&&&&&&&&三、饭店投资渠道选择的方法与路径&&&&饭店投资渠道选择的路径与方法通常分为三类：资金融合、技术投入、管理参与。无论投资主体以何种渠道对饭店进行投资，都是一个双向交流互动合作的过程，同时也是一个双向选择的过程，在投资主体和饭店合作的过程中，投资主体有以资金融合、技术投入、管理参与中的任何一种向饭店进行投资，也有综合使用两种或三种的投资方式，不管何种投资方式都是依照投资主体和饭店二者的自身情况而定，其最终目的还是要实现投资主体和饭店的双赢。&&&&&&&&（一）资金融合&&&&目前最为常见的一种投资渠道就是投资主体以现金的形式投资饭店，也是我们通常所说的直接投资的一种形式，投资主体可以是政府，外企，民营资本等多种形式，投资主体根据自身的经济实力选择饭店类型及对应的星级，随着我国市场经济的不断深入，饭店业的发展也日趋成熟，在较短的时间内以高投入获得高利润的时代已经不复存在，在投资回收期相对拉长，利润较平的情况下，投资主体在选择被投资对象时，一定要做出理性的判断，根据自身的实力选择资金投放的方式，从而确保资金的良性循环，对于一些发展潜力较大、有一定经营优势的饭店应加大资金投放的力度，将资金集中投放，以取保饭店发展的需要，保证资金的顺利回收和增值；对于那些豪华型饭店，建设周期长，所需投入资金数量较&&&&&&&&&&&&大，因此不宜将资金一次性投入，而应分期分批地投放，既有利于投资主体及时地激活自己的资金，也提高了饭店的资金利用率。资金的融入相对其他几种投资形式来说，风险性更大。其风险的来源有多种形式，如领导者宏观决策失误，饭店资金运行过程中的脱节等等，如果不能及时地化解风险，将会给投资主体和饭店双方造成巨大的损失。&&&&&&&&（二）技术投入&&&&信息时代的来临使我国饭店业的发展迎来了时代性的挑战，科学技术的进步，社会化大生产进一步加大，网络化程度的不断提高，我国饭店业要实现跨越性发展，就必须依靠科学技术的全面进步来提高饭店的管理效率，特别是对于饭店业这种典型的服务行业，顾客在饭店所享受的一切和饭店提供给顾客的优质服务都需要网络化，信息化作为技术支撑，特别是高档次饭店，其配套设施，服务质量，信息管理系统都依赖于高度的技术投入，据有关数据表明，全球较为知名的饭店集团，其用在技术方面的投入所占的比例逐渐加大，事实证明，科学技术运用有效的减少了成本投入，提高了饭店整体的运作效率，增强了收集和处理信息的能力，改变了投入－产出比例，重组饭店内部结构。因此，投资主体在自身条件许可的情况下，对饭店进行技术投入，可从根本上改变饭店的经营现状，是饭店在发展的过程中，除了资金外的另一大关键要素，在技术投入的过程中，投资主体和饭店之间的沟通互动显得尤为重要，按需投入是技术投入过程中的一大原则，从整体上来说，技术投入风险性要比资金投入风险性小，因此是投资主体较容易接受和使用的一种投资渠道。&&&&&&&&（三）管理参与&&&&管理参与是一种特殊的投资渠道，投资主体以管理为形式参与饭店经营，因此，客观上要求投资主体有着丰富的管理经验，并有过成功的管理经历，就目前来看，通过管理参与这种渠道进入饭店的投资主体一般都是国内外知名的饭店集团，它们自身也是饭店行业中的领头人，它们凭借自己强大的品牌优势，竞争优势，质量管理优势，人力资源优势，市场信息优势，全球化的网络信息优势为被投资饭店提供发展的方向，规范饭店的管理。一般来说，管理一般分为直接管理&&&&&&&&&&&&和间接管理，直接管理就是投资主体与饭店代表两种不同的利益，投资主体拥有经营权，而饭店拥有所有权，实现经营权和管理权的有效分离，而间接管理则是投资主体不参与饭店的日常管理工作，饭店只借用投资主体的品牌，成功的管理模式来改变自己目前的经营状况，管理参与这种投资渠道对被投资饭店的要求较高，投资主体只有在全面调查饭店的基本现状，综合评价影响饭店发展的各种因素，预测饭店有着一定的发展潜力，才会通过管理参与的手段来对饭店进行投资。&&&&&&&&结语&&&&我国旅游业自改革开放以来，得到了迅猛的发展，而饭店业作为旅游业中与国际交流与合作的领头军，它的发展是旅游业发展的基础核心力量，就我国目前的情况来看，饭店业的发展面临着严重的资金不足、管理不善、技术不到位等一系列问题，无法与国际知名的饭店集团相提并论，因此，我国饭店要在起步较晚的前提下，实现跨越式发展，必须借助外界各种力量，及时地疏通投资渠道，选择正确的投资途径，确保发展饭店所需资金、技术、管理的逐步到位，为饭店的发展提供充足的物质基础，逐步引导饭店走向健康、快速、可持续的发展道路。&&&&&&&&专家解读酒店业东莞现象：不可复制的奇迹&&&&中新社东莞十二月二日电广东东莞十年来酒店业以令人吃惊的速度迅速发展，目前拥有九十五家星级酒店，其中五星级酒店十五家，是五星级酒店拥有量仅次于北京和上海的中国城市。中国酒店业专家称此为“东莞现象”。湖北大学旅游发展研究院院长马勇称，“东莞现象”让很多人看不懂。“在数量上，在一个地级市聚集了大量高星级酒店。五星级就有十多家。位置上，很多商务酒店选址在城市中心，但东莞的高星级酒店很多在乡镇。盈利模式上，也很特殊，揭示了多元化的投资策略。探讨东莞的资本投资，有利于我国酒店业的研究与发展。”&&&&&&&&&&&&中国社会科学院旅游研究中心高级研究员魏小安则把“东莞现象”称作奇迹。“东莞酒店可以说是在中国酒店业，甚至是世界酒店业的一个异类，可以说是一个奇迹”。魏小安认为，东莞酒店业有很多独有的特点。“一是依托制造业形成庞大的酒店格局。美国拉斯维加斯酒店众多，但它是建立在发达的娱乐业和赌博业之上的，东莞却在一个工厂林立的地方涌现这么多的酒店，这在全世界都不多见。”他说，东莞酒店业最大的特点是民营资本挑大梁、唱主角。“东莞酒店绝大多数是民营资本投资，这也与其他很多地方星级酒店国有化和外资化背景大相径庭。”粤海（国际）酒店管理集团有限公司董事长李华生认为，“东莞现象”在华南地区乃至国内无法被轻易复制。“如广州周边有番禺等市，深圳旁边有珠海等市，但是酒店增量不如东莞。东莞改革开放后聚集了大量的港台商人，他们已成为主要消费群体。”他认为，东莞酒店为投资者带来的巨大现金流是其他地方所不可比拟的。十“年前，老板们就拿到了廉价的土地，现在高速公路把这些区域链接起来。随着城市化的进程，土地的增值使土地的投资早就收了回来。由于民营资本建酒店，造价相对低廉，一般两亿元左右就可以造一间酒店，但是在其他城市一般一个三星级酒店就要四到五个亿。”在上海社科院旅游研究中心主任王大悟看来，获得极大成功的东莞酒店业现在需要“居安思危”。“东莞饭店业的发展得益于东莞制造业的发展，那么谈它的未来发展，也要看未来东莞的制造业能否持续发展下去。另一方面，土地价格便宜的时代已经过去，从城市和政府的角度而言，必须在硬件上软件上提供更好的环境，才能让那些大的国际企业留在东莞。”李华生则提出东莞酒店业“危机论”。他说：“东莞酒店业已经走过春秋战国时代，危机时代已经来临。现在有很多地区在学习东莞，如惠州、番禺、中山等地，娱乐休闲等产品同质化。而来自港澳的客人总量是一定的，城市高速公路&&&&&&&&&&&&网的建成，到哪里都方便。东莞酒店如三正半山、帝豪等，已成为业内‘标杆’，其他酒店不论在环境区域、营销成本、土地成本上都很难超越这些‘标杆’”。对于“东莞现象”如何持续的问题，马勇有自己的看法。他说，现在休闲度假是主流，而严格说来，东莞不是一座休闲度假的城市，旅游资源非常少，更多的是人造景观和设施，所以酒店业要进一步繁荣，就需增加产品类型、服务项目、层次选择，来丰富整个休闲度假市场。“东莞酒店业应首先解决主题定位问题，应在粤港澳整个地区来树立品牌。同样是承办会议，会议设施的配备、人员服务等，都可独具特色。”&&&&&&&&探寻酒店利润“黑洞”&&&&改革开放二十多年来，全国酒店的数量平均每年以大约300家左右的速度增长，目前已经有了7000多家星级酒店。但是，根据近三年有关统计资料表明，行业的获利能力和国际同行水平相比还有很大差距，只有20%的酒店略有盈利，80%的酒店在无利润区间徘徊。80%的酒店没有利润，是什么原因造成的呢？这些酒店存在哪些无利润区？无利润区是酒店行业的“黑洞”。自然界的黑洞，光线被吸入将不再复八个方面来探寻酒店利润“黑洞”的根源。&&&&&&&&一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞”&&&&酒店的投资，作为物业的一种，需要的资金量大，投资成本的内容多。根据内容，投资成本可以分为四大类：1.建筑物成本，建筑物成本一般按每平方米价格计算。这项成本的高低，和不同地区、城市的物业价格水平有关。2.非建筑物成本，非建筑物成本的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本的高低，和酒店投资的档次有关。&&&&&&&&&&&&3.软成本，软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本的高低，和酒店的建设周期、筹建负责人是否专业有关。4.土地成本，土地成本高低，和酒店建造所在的城市、选择的具体地段有关。以上四类成本之和构成酒店的投资总成本。投资总成本控制得当，和酒店的规模、档次匹配，是酒店实现投资收益率目标的第一前提。怎样的投资成本才能保证酒店实现未来经营的利润？根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在美元15万到20万之间；四星级酒店的投资成本，在美元10万到14万之间；三星级酒店的投资成本，在美元5万到8万之间；经济型酒店的投资成本，在美元1.5万到4万之间。根据不完全数据统计，我国近几年建造的不同星级的酒店，投资成本都大大超出国际行业标准。在沿海发达城市，五星级酒店的投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在美元20万到30万之间；四星级酒店的投资成本，在美元18万到25万之间；三星级酒店的投资成本，在美元7万到10万之间；经济型酒店的投资成本，在美元2.5万到5万之间。按酒店的档次进行两者相比，我国目前的投资成本平均水平，要比国际标准高出30%到40%。这高出的成本部分，给日后酒店的正常经营，造成了一个极大的“黑洞”。按照如此的投资平均成本，以国际酒店业“千分之一法”估价原理进行换算，五星级酒店的房价，要卖到平均美元200元以上，酒店才能得到正常的投资回报；以此类推，四星级酒店的房价要卖到平均美元180元以上；三星级酒店的房价要卖到平均美元70元以上；而经济型酒店的平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这样比例的平均房价范围，才可以保证酒店经营的正常投资收益率。但行业的现状是，五星级酒店的平均房价只能卖到一半的水平；四星级酒店的平均房价只能卖到三分之一的水平；三星级酒店的平均房价也是卖到一半水平；只有经济型酒店的平均房价能卖到80%的水平。根据现实能卖出房价的平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建造前的预算减少一半以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店状况最好，投资回收期最接近原来预算的水平。这也是目前投资经济型酒店掀起热潮的原因之一。在各类酒店中&&&&&&&&&&&&最卖不出价的要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间的酒店，大多数就是这类星级的酒店。以上数据表明，酒店投资的总成本失控，总成本和酒店的规模、档次错位，是导致酒店在未来的经营中陷入无利润的“黑洞”的原因。&&&&&&&&二、从筹建周期看酒店利润的“黑洞”&&&&建造一个酒店，属于比较大和比较复杂的一项工程，筹建的周期相对其他工程而言会比较长。正常的筹建周期一般在3年到4年左右。具体可以分为四个时间段：1.立项准备期准备期一般在半年左右，由立项、报批、申请各类项目所需的许可证，到筹建人员的到位。2.土建及设计期这一时期一般是在半年左右，包括土建的招标、土建施工合同的签订、设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿。这一时期，筹建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。3.结构建造和设备、设施定购期这一时期一般是在一年左右。承建单位在酒店建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、比价、定购。4.设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期这一时期一般也是一年半左右。在酒店建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进程而逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修的队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募，家具及各类用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。四个阶段时期，互相交叉，段段紧扣，整个筹建周期能否按计划完成，由多方面的因素造成。这些因素大体如下：筹建人员的专业化管理水平，项目的资金保证，设计单位、施工单位的资质及管理水平，供应商的资质和实力。在整个筹建过程中，如果受到这些因素的任何影响，整个酒店的筹建期就会延长，延长期限可以从1年到3年，最长的可以有5年到6年。其中最多的原因是资金跟不上。&&&&&&&&&&&&不少酒店的项目，结构封顶后，由于缺乏后续资金，钢筋加水泥的建筑便屹立在空间多年，无法变成能够接待顾客的酒店。另外一些酒店的项目，已经到了内装饰、营业准备期，聘请的管理公司的人员也已经到位，又由于部分资金的缺乏，开业期一拖再拖，最长有拖了2到3年的。筹建周期的失控和延长，使得整个投资成本增加，其中软成本的增加比例最大。这又给酒店未来的经营利润的获得，造成了另一个“黑洞”。&&&&&&&&三、从资金结构看酒店利润的“黑洞”&&&&建造一个酒店所需的资金，少则几千万元，多则几个亿，乃至几十个亿。这种数额的投资，资金的结构往往是多元的。按照一般规律，目前在我国建造酒店资金的结构由以下几部分组成：1.上级拨款政府部门或企业，拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构，目前已不多见。以这种形式建造的酒店，对日后的经营管理者来说，没有资金方面的压力，也没有债务负担，是最为有利的。2.自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者根据投入的资金多少，确定在整个酒店占有的股份的比例。这种形式，往往在酒店的建造过程中，不同股东之间对投资的主体有不同的看法，在多方意见无法统一的情况下，时有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生的时候，筹建方需要花费额外的时间和精力，去募集缺额的资金，资金如果一时无法解决，就会影响项目的进程。3.银行贷款现在有不少酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款解决的。贷款当然采用多种组合，有长期的、短期的，有外资的、人民币的。用贷款就有一个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差问题。利息不管何种组合，对于像酒店这样的项目，平均利率都会在6%—7%左右。如果酒店在建设期一切顺利，到开业以后要支付利息加本金，对于酒店的经营管理者都会是一项不小的负担。如果酒店的经营净利润只有6%—7%的话，那么酒店经营10年，可能酒店就是为银行打工10年。现在全国有不少酒店就是处在这&&&&&&&&&&&&种状态。酒店经营能够和预期相对接近，非常出色的话，归还利息加本金的期限，一般会在10年左右，反之会更长。如果部分酒店经营不佳，经营的利润都不足以抵付银行的利息，经营4、5年后往往将无力支撑，最终只能将酒店交给银行。这也是目前银行有了许多酒店不良资产的原因。外汇贷款的风险更高，如果酒店在筹建期贷款的汇率时间不佳的话，随着国际汇市的起落，往往在开业以后，经营还贷的负担除了利息，还有数额巨大的汇率差，有一些酒店就是由于汇率差的问题，而不得不使酒店易主，而酒店的主人，90%以上是酒店的贷款银行。这又是银行成为酒店股东的另一个原因。从以上三种资金的结构来分析，第一种结构已经越来越少，第二种加第三种的结构是比较通用的做法。如果结构不当，贷款比例过高，这无疑又为酒店日后的经营埋下了一个“黑洞”。经营所得的利润，都用于归还银行利息，在为银行打工的同时，财务报表上没有利润这栏目的数据。如果酒店的筹建周期问题像第二个“黑洞”所述那样，那贷款利息的支出可能会是原来贷款时的一倍。在这种情况下，再优秀的经营管理者，可能都无法向业主有个利润的交待。贷款是筹资的一种有效途径，但贷款的比例最好不要超过60%。&&&&&&&&四、从产品类型看酒店利润的“黑洞”&&&&大多数的酒店，无论是三星级还是五星级，差不多设施齐全，什么顾客都能接，要说到有特色的产品，就显得困难了，要谈到有哪几家酒店有特色服务，就更困难了。像欧美流行的住宿加早餐BB旅馆，国内还没有出现；像法国的Formule1旅馆，服务完善，房内家具安排十分合理，9平方米的客房可以容纳3位客人。这是大众游客十分青睐的旅馆，但在国内也未面世。至于真正意义上的度假酒店，只有少数在海南等地有所发展，各城市郊区的那些度假酒店，服务和设施还有不少需要完善的地方。以欧美酒店的五种城市酒店产品为分类，目前我国的服务公寓酒店是五种分类中盈利最高的。原因是，这种类型产品设施单一，建筑利用面积率高，用工比例低，市场需求量大，现有服务公寓酒店供不应求。其他分类酒店，在不同城市，&&&&&&&&&&&&真正意义上的会议酒店、商务酒店、度假酒店都数不出几个，有特色的精品酒店，更是寥寥无几。根据酒店行业价格的弹性指数原理，如果产品和服务是相对标准、雷同的，酒店之间竞争激烈，价格弹性指数大；反之，如果产品和服务是有特色的，没有雷同性的，没有竞争，价格弹性指数小。在这个原理的原则下，目前我国的酒店现状是：产品雷同、互相竞争、杀价，酒店没有核心产品，市场上有什么客源就做什么。这是酒店经营利润的又一个“黑洞”，应该由酒店获取的利润，在同类产品的竞杀中，无为地失去了。&&&&&&&&五、从管理形式看酒店利润的“黑洞”&&&&大量的酒店建成，投资主体是全国的各行各业。建成后的酒店，存在一个经营管理的问题。经营管理得好，可以使酒店在作为一个城市的文化窗口的同时，使酒店的不动产保值和增值。经营管理酒店主要有五种形式：1.投资方自己经营管理这种形式的经营管理，其最大的利益是拥有独立的经营自主权，不必向经营者支付酬金，不必支付网络销售费用。可以使投资者的收益最大。但必要的、能达到收益最大的前提是：投资方自己拥有酒店经营的专业人才，酒店的地段极佳，酒店的规模适中。如果必要的前提不在，投资方没有酒店经营的专业人才，酒店的地段不理想，酒店的规模很大，那么，酒店经营管理的风险会很大，不但无法获取最大利润，还会出现不必要的亏损。2.投资方自己经营管理，但加入全球网络预定系统这种形式的经营管理，最大的利益同样是拥有独立的经营自主权，不必向经营者支付酬金，只需支付费用，即可加入全球网络预定系统，通过网络，提高酒店对外的影响，通过网络，给酒店带来境外的顾客。加入网络由两部分费用组成，一部分是入网成员资格费，这部分费用一般要占到客房营业收入的2%到3%；第二部分费用是预定交易费，任何一间客房的成交，费用大约在美元7到10之间。&&&&&&&&&&&&但如果没有专业人才的经营管理，酒店的产品和服务满足不了顾客的需求，支付的代价是，从网络上带来的顾客，回头的可能几乎没有，酒店的影响也很难通过网络有所扩大。最大的效益风险是，从网络上带来的收入，不足以抵消加入网络的基本成员费。网络费用会成为额外的支出。3.签订特许经营协议，业主自己经营投资者和业主采用与特许者签订特许经营协议，可以得到不少业主所需要的利益。特许者可以为业主在筹建期间提供各项咨询服务，这些服务包括帮助业主选址、提供可行性分析、为建设设计、内装修设计提供参考意见。在营业准备阶段，特许经营者要为业主提供整套的管理手册、操作手册。在开业后的日常经营中，业主可以从特许者那里获得长期培训和广泛的咨询。签订特许经营协议后，业主想要得到每一项支持和服务，都是需要支付费用的。特许&&&&经营费用，采用两种收费方法，一种是根据酒店的客房数为基数，业主需要支付美元2到4一间一天的费用，作为特许权使用费，其他要加入预定网络，要提供专项咨询，费用另算。业主如果需要的服务内容较多，各项费用加起来，可能比请管理公司的代价还要大。如果酒店本身经营管理不到位的话，花费的特许经营的昂贵代价，未必能达到预期的经营目标，反而增加了正常的经营成本。4.业主将酒店出租给经营者由于业主意识到没有经营管理的能力，根据期望的投资回报率，将酒店出租给经营管理者。这种方法亏损风险小，但失去管理权。如果经营管理者成绩出色，业主除了租金收入，没有其他收益。这个收入是有限的，但是保险的。5.业主与经营者签订管理合同自己没有经营把握的业主，会采用与管理集团签订委托管理合同的方法，来解决酒店的经营管理问题。采取这项形式的，如果经营管理有方的话，业主在支付了合同规定的管理酬金以后，能够享有酒店上升的收益，反之亦然。选择的管理集团是否恰当是此种形式是否成功的前提。如果酒店的规模不大，档次不高，聘请了高档的管理集团，增加的收入可能还不足以抵付增加的支出。另一种情况是，投资巨大、高档豪华的酒店，结果请了管理经济性酒店的集团，那么其结果同样会不尽人意。&&&&&&&&&&&&六、从目标市场和销售组合看酒店利润的“黑洞”&&&&没有经验和没有专业经营管理人才的酒店，在开业前，没有一个明确的目标市场，产品和人员也就没有特别的要求，客房床位的种类，没有明确的配比，餐厅的种类，没有明确的方向。这样的酒店大有一货应百客的姿态。但开业后的现实是，一货应付不了百客。没有明确目标市场的酒店，永远招不来能够带来利润的顾客。有经验的经营管理者，如果把目标市场定为：高档休闲商务客，细分市场配置为：欧美市场30%，日本市场30%，亚洲及国内市场40%。根据这个细分市场，酒店在人员的招募中，外语除了英语的要求，还有日语的要求，这样的语种配置，在接待顾客上，不会发生语言问题；餐厅的安排，有美式扒房、日式餐厅、中式餐厅以及24小时的咖啡厅。这样的餐饮结构，满足了细分市场客源的全部要求。根据目标市场的客源，客房内床位的配置，都会有合理的比例。没有经验的经营管理者，开业以后，采用来的都是客，会议市场客源多，就想做会议市场，结果硬拉顾客，没有规模合适的会场，把宴会厅当会议厅；要满足大量会议顾客同时用餐，再把会议厅当餐厅，如此多功能，受折腾的是顾客和员工，最终顾客的满意程度还会受到影响。设计时想接待商务顾客的酒店，由于销售渠道不通和产品不到位，没有足够的商务顾客光顾，有团队生意时当然不想放过。一接团队，问题接踵而来，大量接待团队顾客，有两个床位的房间大量缺乏。看到日本客源市场访华人数增加，也积极争取接待日本顾客，结果整个酒店只能找出1到2个会讲日语的员工，语言成了接待中最大的障碍，顾客的满意指数不会很高。如此种种，投入的大量资金，由于没有明确的目标市场，应该得到的经营利润，明明白白地流入了“黑洞”。销售组合的结构比例是和目标市场同样的问题。酒店的利润从客房部分产出最高，其他部分产出要低得多。没有经验的经营管理者，在没能做好高利润产出的客房销售时，积极地转向低利润产出的餐饮和其他部门经营，而且花费大量的人力和精力，最终产出的利润会远远低于理想的期望。&&&&&&&&&&&&七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润的“黑洞”&&&&随着劳动力成本的提高，越来越多的酒店看到这一块的成本在不断地侵吞着酒店的利润。是的，如果原来还有点利润的酒店，仍然按原来的人员配置、仍然按原来的劳动生产率行事，利润不抵成本的侵吞是必然的结果。国际酒店业人员配比的平均水平，是一间客房数一个员工，也就是行话中的1∶1配置比例。国内多数的酒店，远远没有到达如此的水平。原因有几个：1.部门设置主题不清酒店的组织结构可以简单的分为两个部分，以职能部门组成的服务中心，服务中心由人力资源、计划财务、市场营销、工程、安保等部门组成。以经营部门组成的利润中心，利润中心由客房部、餐饮部、娱乐部、商场及其他经营部门组成。两个中心互相支持、配合，为了酒店经营的最终目标而工作，使顾客满意、使酒店盈利。这样的结构中，就不会有目前不少酒店设置的办公室、综合部这样的部门存在。党委、工会可以有一名专职干部担任，团的工作完全可以由一名年轻经理兼任。办公室的工作有一名行政助理就全部解决了。2.政府部门有关规定没有考虑酒店实际情况目前酒店中自动化的设备，根据国家劳动局的规定，需要有人三班看管，这一规定，使酒店耗费了不少无为的劳力。国际上酒店的自动化设备是不需要安排人员看管的。一项规定，可以使一个酒店多增加6到8个人员的成本开支。又比如，酒店前台的外币兑换业务，银行规定，一个班次要配备2人以上，可以批准进行，其他前台人员兼职是不允许的。这个规定，使得酒店需要配备额外的人员，否则，前台工作人员，都可以在有此项业务时，为顾客提供服务即可。3.专业化配套服务公司没有形成在国际上，有众多的和酒店业务配套的专业化公司，可以随时为酒店提供各类服务。这类专业公司有清洁公司、维修公司、公关公司、培训公司、介绍有专业技能小时工的猎头公司……这样，作为酒店来说，有许多工作就不需要长期雇用正式员工，只要和这些公司签订合同，即随时能够得到所需的服务。目前国内这样的专业配套公司还很少，已经运作的只有外墙清洁公司。如果各类专业公司不断形成，酒店的长期雇用员工人数，可以大大减少。&&&&&&&&&&&&劳动生产率，是另一个到目前为止，并没有引起多数酒店重视的考核指标。多数酒店关心的是如何控制批准的总的工资额度，但没有考虑、或者没有下功夫考虑如何提高劳动生产率的问题。在国际酒店业，人均创利是一项非常重要的、有意义的经营效益指标，这项指标越高，说明酒店的经营管理越好，这项指标高，劳动力成本占营收的比例就不会高。简单举例：如果出卖一间客房所需的劳动力成本是200元的话，当一间客房的售价在300元的时候，劳动力成本占客房收入的比例为66.67%；当一间客房的售价在500元的时候，劳动力成本占客房收入的比例为40%；当一间客房的售价在800元的时候，劳动力成本占客房收入的比例为25%。这一简单的例子告诉我们，目前太多的酒店只专注研究如何降低客房200元劳动力成本，而没有研究如何使客房的售价从300元提高到500元，甚至到800元。在劳动生产率得不到提高的前提下，劳动力成本的下降是没有可能的。如果酒店的经营管理者的思路没有改变的话，酒店的利润就会陷入这个“黑洞”而没有感觉。&&&&&&&&八、从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的“黑洞”&&&&从酒店经营的角度来说，如果每一个平方米都能有效产出的话，酒店的经营利润不会发生问题。在现实中，有太多的酒店有太多的面积没有做到有效产出，这样酒店的利润就发生了问题。酒店内的面积没有有效产出是由两方面的原因造成的。1.功能设计有误，造成经营困难在酒店的设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的，这个比例越科学，越符合经营需要，在经营中的平方米产出就越大。比如客房的总面积，一般占酒店总建筑面积的50%，设备层及内部使用面积，一般占建筑总面积的10%，走道、大堂等公共面积，一般占建筑总面积的15%到20%，餐饮、娱乐以及其他经营的面积，一般占建筑总面积的20%到25%。根据酒店不同的类型，如商务酒店、机场酒店、会议酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪华酒店，客房区、餐饮区、功能区、娱乐区、大堂、停车场的面积配比，都是有所区别的。&&&&&&&&&&&&有特殊功能的酒店，在设计中的配比更为重要。如有的会议中心酒店，由于会议场馆的面积和客房面积的不配比(会议场馆可以容纳8000人)，但客房只有200多间，这样设计留下的不合理，可能是这个会议酒店流失了大量的、当有大型会议召开时应该在客房部分赚取的利润。如果客房数量为600间，就会相对合理的多。不合理状态下的400间客房部分利润，自然地流入了附近的酒店，这些酒店并没有花费巨资投入会议设施，却由于会议中心设计中的比例失调而轻易地得到了不花促销成本的客源。这个事例，从一个城市的角度来说，利润没有流失，但从一个投资主体来说，利润又流入了“黑洞”。有不少的酒店，在筹建期，没有在初期阶段就让设计单位介入，或者请了设计单位介入，但并没有请到熟悉酒店行业的专业设计单位。对专业不熟悉的设计单位，就无法理解酒店的各种设施的功能，也就无法做到设计合理于经营。客房是酒店经营创利的主角，设计的好，面积合适，效用高，同时能满足不同顾客的需求；设计的没有经验，占用面积大，但使用功能差，顾客会有说不出的不如意。餐厅的设计，与之相配套的厨房面积，餐厅、厨房进出入门的流向，都会对餐厅的经营服务产生直接的影响。比如有的酒店的厨房设计，远离餐厅或不在一层楼面，后果是直接影响餐厅的上菜速度、交通流量、用工人数。有的酒店宴会厅大到可以容纳二三千人，但宴会厅旁的