2016年中国房地产行业发展趋势及市场前景分析【图】_中国产业信息网
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2016年中国房地产行业发展趋势及市场前景分析【图】
& & 自 2014 年事线城市放开限购及&11.22&降息以来，房地产行业再次迎来行业及货币政策双宽松时期，2015 年全年销售额同比增长 14.4%，创历史新高。2016 年在中央经济会议&去库存&背景下，整体延续宽松政策环境，2 月 2 日央行发文下调不限购城市首套房首付比例最低至 20%，2 月19 日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》 ，进一步下调房地产交易环节契税、营业税，两会政府报告亦强调宋善支持居民住房合理消费的税收、因城施策化解房地产库存等。2016 年全国主要楼市新政 & &&2016 年春节后，深圳、上海等热点城市延续 2015 年房价上涨势头，截止 2016 年 5 月，深圳、上海房价同比上涨 54%、33.8%，领涨全国。同时厦门、南京、合肥等事线热点城市逐步扛过一线城市大旗，厦门、南京 5 月环比分别上涨 5.5%和 5.1%。由于各地方库存和房价涨跌的差异，根据两会&因城施政&的指导方针，3 月上海、深圳相继出台楼市收紧新政， 4、5 月南京、合肥及一线周边区域亦出台相关指导政策，而大多数高库存省市则持续加码出台了公积金异地互贷、农民进城购房补贴等扶持政策。各地方&因城施政& & &&流动性方面，尽管相比 2015 年多次降准降息，2016 年目前仅 3 月 1 日下调存款准备金 0.5 个百分点，但从 M2 增速来看，1-5 月 M2 增速持续处于高位。同时由于持续量宽的货币政策叠加下行的经济压力，相对优质的个人住房按揭贷款受到银行的青睐，5 月全国 35 个大中城市首套房贷款利率在基准以下的占比达 82%，而停贷的银行百分比仅 1.56%。开展首套房贷款业务的 519 家银行平均利率为 4.49%，环比下降 0.03 个百分点，继续创新低。35 个大中城市银行首套房贷利率持续走低 首套房贷款折扣利率占比持续提升 M2 同比增速持续高位 新增个人按揭贷款增速稳步上涨 & &&由于对未来经济增长的不确定性，长短期利差亦有扩大趋势。 从一季度经济增长贡献来看， 房地产仍是拉动经济回升的重要因素， 拉动 GDP一季度同比增长 0.6 个百分点。在经济下行压力尤在，全国去库存大背景下，预计下半年楼市政策仍将维持宽松基调，各地方政府贯彻 &因城施政&指导方针。经济下行压力尤在 房地产仍是拉动经济的重要支柱 & &&根据两会政府工作报告，预计 2016 年 M2 及社融规模增速保持在 13%左右，CPI 涨幅 3%左右。尽管近期 M2 增速有所回落，此前&权威人士& 亦提到避克用&大水漫灌&的扩张办法给经济打强心针。 但考虑 5 月 CPI 同比增长仅 2%， 进低于全年 3%目标， 尽管流动性最宽松时期或已过去，但在保增长的大背景，预计下半年货币政策大概率仍相对宽松，大幅收紧及松动均为小概率亊件。CPI 同比增速保持在 3% & && 月全国商品房销售面积同比增长 33.2%，30个重点城市成交同比增长 44.1%。市场热点逐步由一线城市向核心事线城市蔓延，1-5 月事线城市成交同比增长 63.2%，高于一线城市（14.1%）和三线城市（30.0%） ，下半年随着基数抬升及部分需求透支，预计销售同比增速将逐步收敛。1-5 月全国商品房销售面积同比增长33.2% 二线城市成交逐步放量 & &&从房价表现来看，2016年5 月 70 个大中城市房价环比上涨 0.9%，同比上涨 5.2%，连续十四个月环比上涨。随着 3.25 月新政的出台，深圳上海房价上涨有所放缓，核心事线城市厦门、合肥、南京逐步扛过领涨的大旗，2016年5 月环比分别上涨 5.5%、5.1%和 4.1%。百城房价指数已出现环比上行 70 个大中城市房价上涨城市个数增加 一线涨幅逐步向二线城市蔓延（环比） & &&尽管近期部分城市已出台收紧政策， 但流动性环境未见转向的前提下， 预计下半年低库存核心城市房价仍将保持温和上涨，但涨幅较逐步收敛。从其它国家房价的统计数据来看，亦普遍存在易涨难跌的走势。各国有统计数据以来房价涨跌年数对比 & &&受益销售回暖，监测的重点城市可售面积 5 月末较 2012年底下降 11.2%，去化月数改善更为明显，重点跟踪城市去化月数已下降至 6.75 个月，较 2015年高点下降 9.5 个月，处于历史较低水平。从全国数据来看，全国商品房新开工与销售面积剪刀差持续收敛，施工面积同比增速不断下滑，亦反映出库存下滑的趋势。十大城市可售面积高点已过， 环比逐步下滑 去化月数的下降更为明显 开工与销售面积剪刀差持续缩小 施工面积增长自 2012 年以来不断降低 & &&从各个城市去化月数来看，南京（1.5 个月） 、合肥（2.3 个） 、武汉（2.8 个）等核心城市去化周期较短，后续量价仍有望延续较好表现、沈阳（20.5） 、大连（19个）等高库存城市则可能出台更多持政策。主流城市库存分化明显 & &&2016 年 1-5 月百城土地成交建面同比增长 3.4%，较 2015 年全年增速回升 20 个百分点。由于三四线依旧较高的库存，核心一事线城市成为主流房企争夺的焦点，5 月一、二线城市土地成交平均溢价率分别高达 110%和 69%。从成交占比来看，房企进一步聚焦核心事线，1-5 月二线城市土地成交占比 48%，较 2015 年全年提升 5.4 个百分点。销量回升领先土地市场的回暖 100 城市土地市场成交已小幅回升 二线城市土地成交占比逐步提升 价栺依然在高位，溢价率略有回落 & &&随着楼市成交量稳步回升， 上半年房企明显加大了投资力度， 1-5 月全国房地产投资同比增长 7%，新开工面积同比增速提升至 18.3%，土地购置面积降幅迚一步收窄至 5.9%。展望下半年，前期销售回暖对需求的部分透支以及基数抬升，判断未来 1-2 个月房地产销售及投资数据仍将略有回落，但鉴于当前宽松的货币环境，销售反转或投资断崖式下跌也将是小概率亊件。乐观/中性/悲观假设下，预计全年房地产投资增速分别为 8.3%/6.7%/5.7%，整体走势较为平稳。房地产投资及新开工同比增速企稳回升 2016 年全年房地产投资情景分析& & 相关报告：智研咨询发布的《》
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入行房地产，干营销还是干管理，哪个更有前途+钱途？
引子：房地产行业是中国近二十年最风光的行业之一，能和这个行业一较高下的恐怕就只有金融行业。这个行业风光的体现，不但是社会关注度高，最实惠的还是社会福利待遇较高。深圳近年房地产薪资统计资料▼七月份，正值高考报名时间，很多朋友、家长向我咨询入行房地产的问题。当然笔者虽从事过房地产行业，但是干的是营销，对其他相关部门工作略有了解，在此不妨班门弄斧，谈谈对学生入行房地产问题的看法。1什么是房地产很多家长对房地产对这三个字存在误读，严格的讲这个行业有两个范畴。第一个范畴非常大，叫做房地产相关行业，可以包括很多很多的职业。比如你在街上收到小蜜蜂发的项目营销传单，他就是房地产行业。但是去年提出“一个亿小目标”的王健林，他也是房地产行业。如果从经营上讲，房地产相关行业至少包括：1、&房地产开发企业（俗称开发商）——比如万科、万达2、&物业公司——比如绿城物业公司3、&咨询代理公司（广告公司和代理公司）——比如世联、易居、青铜骑士4、&二手房中介公司——比如链家5、&建筑公司——比如中建一局6、&建筑设计院（建筑设计、景观设计）——同济大学建筑设计研究院、贝尔高林景观设计公司7、&以房地产为服务对象的网站、媒体——比如搜房8、&其他辅助行业——水晶石动画公司、负责金融按揭手续的公司但是狭义的房地产行业，实际上指的就是第一类——开发商。在房地产相关行业内，只有开发商被称为“甲方”，其他的统统被称为“乙方”。因为所有的行业（除二手房）都是围绕开发商工作的展开工作，都是为开发商服务的。同样这些相关行业都是从开发商那里挣钱的，只有开发商是花钱的。所以，开发商虽然是众多相关行业中一个，但是确实绝对重要的一个，没有之一，只有唯一。所以，孩子想进入房地产行业，必须明确是想进入房地产相关行业还是想进入开发商，这一点很重要，很可能就会影响他的一生职业道路。另外每个子行业要求都是不一样的，比如你想进入“建筑设计”行业，一般必须是大学建筑设计或城市规划专业的毕业生，而且一般好一点设计院会要求必须是985或者是211，这个门槛很高。但是如果你想进入二手房，基本上谈不上门槛，高考落榜买身西服就可以去街边的二手房门店应聘了。每个行业都讲清楚就太长了，我们只挑出来开发商这个狭义房地产来讲一讲。2房地产公司设置开发商有大有小，全国大的开发商，比如恒大、万科等年销售额已经达到几千亿，基本上快赶上一个中等地级市的生产总值。而小的开发商全国不计其数，每年注册很多家，倒闭很多家。我们以比较大的开发商组织架构讲讲，他至少要分为下面几个部门：1、&投资和前期——主管前期项目可行性研究以及报批报建工作2、设计部——负责规划方案和施工图纸设计3、工程部——负责工程施工管理4、营销部——负责房地产销售、宣传和后期按揭办房产证5、招采部——负责工程的预算以及乙方部门的选择——图片来源于网络这是常规设置，当然所有公司都少不了行政、财务和人资部门。有些大的公司在上面架构的基础上还会有些添加设置，比如有管理公司财务安全的审计部门、有专管融资的资金部、有专管战略方向的战略研究部，专管企业品牌的企宣部。这里面有个特殊的部门，物业公司。说他特殊，就是因为他一般以子公司名义纳入到开发商的部门体系中，但是收支往往独立核算。但是其人员待遇参照上面的常规部门（一般物业公司总经理相当于开发公司副总级别和待遇）。当然这是相对比较大的公司设置，有些小的公司会将部门进行合并，比如将招采纳入工程部，设置专人负责而已。但是即使是再小的麻雀公司（或者是大公司之下的城市分公司、项目公司），至少也要有三个部门：前期、营销和工程。这是房地产行业中最核心的三个部门，也是人数最多部门，每年招人最频繁的三个部分。3三个主要过程房地产行业流程说复杂，非常复杂，说简单，非常简单。说白了，就是三个过程：1、&前期报建部门——把钱变成地2、&工程部门——把地变成房子3、&营销部门——把房子变成钱先谈谈前期报建部门。前期报建部门部门的主要职责就是两点：负责房地产项目可行性研究和办理各种证件（核心就是五证）。听起来挺简单的，但是确实整个公司开发工作之核心。其人员对应是两种，第一种是项目可行性分析人员，其人员要求素质极高，负责论证某项目该拿不该拿，拿了做成什么样的产品，这类产品能卖多少钱，公司在这个项目能挣多少钱。因此人员要求知识面要宽，眼界要广，看问题深度要深。所以在行业内有句话，决定项目能不能卖出去是可研，决定项目卖得快慢的是营销。所以，部门招聘的毕业生要求往往较高，最好是名牌大学的，金融、经济、房产等科班出身。并且进入部门，一开始就是搜集资料，做调研等杂事，慢慢的可以开始写报告。但是这个部门毕业生升迁极快，因为接触公司核心资料和机密，能够经常参加重要的讨论会和决策会议，对其他部门工作了解较深，几年以后很可能就能成为其他部门中高层管理人员，或者外放地方工作为一方诸侯。另一个方向就是报建人员，他们和可研人员相比整体学历和素质不必那么高，但是不可缺少的有一个长处就是“会搞关系会喝酒”，会搞关系就不解释了，中国人都懂。他们主要任务就是利用各种对公对私的关系，搞定各级主管机关，能够尽快办下来各种各样的房地产开发证件，争取各式各样的优惠政策和条件。用万通董事长冯仑的一句话就是“一个成功报建人员十年喝的酒是用吨算的”。当然这个口儿招学生很少，因为社会经验学生并不丰富，做不到见人说人话，见鬼说鬼话。报建和可研人员，薪资待遇都很高，因为工作性质问题，加班往往不可避免。——图片来源于网络工程部门在把土地变成房子的过程中，工程人员至关重要，房地产是一种产品，是产品必须讲究质量。工程人员对质量负有直接的责任。对于房地产公司的工程人员，其主要责任不是让他们去盖房子，运材料，而是监督指导乙方的工程队去施工，盖出质量优质的房子。另外对监理单位进行管理，让他们能够行使自己应尽的职责，以及对材料商进行监督，让他们材料能够符合国家规范和合同要求。谁都知道工地的工作条件差，铁皮房子，冬天冻死人，夏天热死人，施工队干到晚上或者凌晨几点，你必须跟到几点。但是工程人员有个好处，就是职业通道比较明确，入行的学生一般先从施工员、资料员、材料员干起，而后施工主管、而后工程部经理，而后项目工程总经理，并且越老越吃香，因为这是一个拼经验拼能力的行业，学历相对来说并不是那么重要。211大学和非211大学水平，大家往往不是那么看重，大家看重的是你负责过多大的面积的工程，这个工程有什么荣誉没有（比如鲁班奖）等等。当然，在这个行业，也得保持不断学习的态度，说白了就是要考证，监理工程师、国家注册造价工程师等等，越多越好，即使是你以后不从事这个行业，把这些证件挂靠出去，也是一笔不少的收入。营销部门营销部门在一家房地产公司中人员比例最大，特别是如果销售不用代理公司而采用自己管理销售队伍的公司，营销部门人员差不多要占整个公司三分之一到一半以上的人员构成，同时这个部门也是房地产公司每年要人最多的部门。对于一家规模不是很大房地产公司，营销部总头儿就是营销副总，其下辖策划经理、销售部经理和客服经理。营销部门对整个公司和项目的回款工作成绩负责，压力最大，同时收入也最高，是整个公司收入部门之一（因为有提成）。——图片来源于网络15年前，营销工作往往开发商自己完成，这样做好处是比较省钱，但是坏处是自己需要养队伍，管理起来比较麻烦。但是现在营销工作基本上是外包，项目前期工作可以找世联等策划公司完成。开盘前后的销售公司主要找中原、易居等销售公司完成。平面设计工作可以找青铜骑士等广告公司完成，甚至按揭这样的工作都能找专门的金融公司承揽。这样做好的地方是专业的人做专业的事情，但是费用相对较高，而且在营销行业圈，鱼龙混杂，十分复杂，几个人就可以组成一个小的营销公司对外承揽业务。所以一个项目一年换若干个代理公司的事情在房地产行业并不少见。毕业生进入房地产行业，最容易的渠道就是营销口的工作（基本上不受专业限制），如果性格比较内向，可以考虑从事策划、设计等工作。如果性格比较外向，可以考虑从事销售、客服等工作。但是从事销售口的工作，有个较大的问题，就是职业全盛周期比较短，往往只能做到从25岁到35岁，如果你不能走向营销管理层，40岁以后你就很难再干下去。另外一个问题就是，干营销节假日非常少，正所谓“一入营销深似海，从此休假是路人”，各种心酸只有干过人才能体会。其他岗位当然每年房地产公司也会招聘一些财务、行政、人资等岗位，但是这些岗位只是报建、工程和营销口的配合岗位，相对需求量不大，并且在开发公司并不受重视（高级财务人员在大公司很受重视），工资收入水平不高。但是这些岗位的一个好处是，自己以后的职业选择面很广，因为每一个非房地产行业也都需要这三种岗位的毕业生。 （完）
责任编辑：米宅木木
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