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&任志强房价暴涨论恐成现实！昌平临铁房1.4w/㎡爆价格底谷
任志强房价暴涨论恐成现实！昌平临铁房1.4w/㎡爆价格底谷
来源：搜房北京二手房网 &&发布时间：
国家统计局18日公布的10月房价数据显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有35个。经测算，10月70个大中城市新建住宅平均售价环比微升0.05%，涨幅高于9月的0.01%。有业内人士表示，从房价的表现分析，房地产市场呈现出回暖的态势。年底的这段时间，随着房屋销售公司销售目标逐渐完成，房价可能不会出现大幅度的下降。而联想到前段时间任志强的“房价暴涨说”，有购房需求的消费者更要密切关注政府的调控和土地供应政策，为购房早做打算。
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商业贷款是用于补充工业和的流动资金的贷款，一般为,通常为9个月，最多不超过一年，但也有少量。这类贷款是贷款的主要组成部分，一般占贷款总额的三分之一以上。商业贷款又称，是批准设立的商业银行和，为购买自用提供的贷款，执行。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。是银行用其所发放的自营性贷款。具体指具有的自然人，购买本市城镇自住时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(是商业性贷款中的一种贷款方式)。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民;二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民向银行提供担保。商业贷款是指统计期末，置业担保机构担保中，为商业贷款提供担保所占的比例。
商业贷款流程注意事项
1.提交贷款申请：当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。
主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件；外地户籍需要提供暂住证或者居住证；工作单位出具的收入证明；买卖合同、首付款发票或者收据；近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。
2.银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。
在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。
3.银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。
4.双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。
5.银行发放贷款：所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。
商业贷款贷款程序
商业贷款贷款申请条件
具有的北京市城镇居民及在北京常驻的有居留权的居民、境外、国外公民，申请贷款时必须具备下列条件：
· 有合法的居留身份；
· 有稳定的职业和收入；
· 有按期偿还的能力；
· 有贷款行认可的进行抵押或，或（和）有符合规定条件的保证人为其担保；
· 有购买的合同或协议；
· 提出借款申请时，在建行有不低于购买住房所需资金的30%的存款，若已作购房预付款支付给售房单位的，则需提供付款收据的原件和复印件；
·贷款行规定的其他条件。
商业贷款所需材料
到建设银行经办机构或已与建设银行签订&合作协议&的开发商处填写借款申请表，并提供以下材料：
本人、或其它有效居留证件；
购房合同或意向书等有关证明材料；
占房价款30%的首期付款证明；
建设银行经办机构要求提供的其它材料。
商业贷款办理手续
o 建设银行经办机构或建设银行委托的律师(或公证处)对提供的资料进行调查。
o 建行经办机构对借款人的申请进行审批。
o借款人开户、领储蓄卡并签订。
o 办理抵押、保证、和保险等有关担保手续。
o借款合同生效，开发商。
商业贷款偿还贷款
o在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
o借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还和利息；
5、的变更或终止
o借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。
o借款人死亡、宣告失踪或丧失，其、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
o借款人按合同规定偿还全部后，或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
指购买农行指定的并以其所购买的房屋作，向农行提出贷款申请用于支付部分购楼款，并按月还本付息的消费贷款业务。贷款额可达房款的70%，期限最长可达20年，利率一年一定。
商业贷款三种形式
1、 普通商业贷款(无须利用买方贷款清偿)
2、 快速商业贷款(需要利用买方贷款来清偿，通过担保机构提供)
3、(手续多，拿款时间过长，相对卖方而言风险较大)
商业贷款办理程序
与开发商签定购房合同的同时交付30%购房款；
将有关资料交律师事务所审查；
银行收到律师事务所出具的《法律意见书》审核同意后，与购房人签订、、保证合同；
根据有关资料办理抵押登记手续及房屋保险、合同公证手续，并发放贷款。
采用等额偿还法办理还款。对未偿还，借款人可一次偿还，当期仍计收利息。不收取违约金。
商业贷款办理机构
辖内所有支行。
商业贷款利率
6个月以内（含）
6个月至1年（含1年）
1至3年（含3年）
3至5年（含5年）
商业贷款政策分析
外直接借用，无论短期还是长期，内资企业须符合条件：
1、近3年连续盈利，有进出口业务许可，并属国家鼓励行业；?
2、具有完善的财务管理制度；?
3、贸易型非金融企业法人的净与总资产的比例不得低于15%；非贸易型的非金融企业法人的净资产与的比例不得低于30%；
4、借用国际商业贷款与之和不得超过其等值外汇的50%；
5、外汇借款与余额之和不超过其上年度的创汇额。 二、内资企业借用，须经国家发展计划委员会批准
《》（国家发展计划委员会 财政部令第28号，2003年1月）规定：境内等机构举借中长期国际商业贷款，须经国家发展计划委员会批准。
也就是说，符合借用中长期国际商业贷款条件的内资企业，需先向国家发展计划委员申请，确保其借用的中长期国际商业贷款，被列入国家计划。
到外汇局办理融资条件的审批手续已取消，内资企业可直接先签订
《国家外汇管理局关于取消部分资本项目外汇管理行政审批后过渡政策措施的通知》（汇发〔2003〕50号）规定：取消境内中资机构中长期外债融资条件的审批。相应审批取消后，中资机构对外借用中长期外债，不再要求到外汇局办理有关融资条件的审批手续，只需在签订借款合同后办理外债逐笔登记手续。?
取消内资企业事先到外汇局办理有关融资条件的审批手续，大大节约了企业的办理手续时间，给内资企业借用中长期国际商业贷款带来了极大的便利。但这并不是说，内资企业借用中长期国际商业贷款的条件要求大大放宽了，因为在签订后办理外债逐笔登记手续时，各外汇支局将对的借款资格进行严格的审核。实质上，外汇局对内资企业借用中长期国际商业贷款条件的审核，只不过是被调整到签订借款合同后办理外债逐笔登记手续的环节中。
商业贷款基准利率
中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币存贷款。金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点。
日中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步下调。
日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。
日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
日中国人民银行决定，自日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
日自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
日从日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
日从日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。
日从日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点;从日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
日从日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点;从日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。　　　　日金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。
日提高了住房贷款利率。
日一年期存、贷款利率均上调0.27%。
日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%。
日各档次定期存款年利率平均提高2.18%，各项贷款利率平均提高0.82%
商业贷款转公积金
商业贷款申请条件
据了解，福州、广州、东莞等国内多个城市已经陆续开展实施“商转公”业务，受到了各市民的热烈欢迎。那么，“商转公”是需要满足哪些条件呢？
商转公贷款需要满足五个条件：
1、原商业性住房贷款银行同意借款人提前结清贷款；
2、原商业性住房贷款还款1年(含)以上，且无逾期贷款余额；
3、借款人必须是原商业性住房贷款的借款人或其配偶；
4、所购房产已取得《》；
5、借款人有足够资金结清原商业性住房贷款；借款人无足够资金结清原商业性住房贷款的，应向管理中心及受托银行认同的符合国家有关规定、具有相应资质的本市担保机构申请担保。
此外，国家和地区住房公积金个人住房贷款政策也必须符合。
商业贷款所需资料
申请人及配偶身份证复印件四份(二代身份证议案复印身份证背面);申请人及配偶户口簿复印件三份;申请人婚姻证明(结婚证需复印照片页和内容页;未婚证明的时间须从国家规定结婚年龄算起;未再婚证明须从离异或丧偶之日算起;证明必须由民政局出具，有效期十天)，原件一份，复印件两份;填写好的贵阳市住房公积金贷款申请审批表(单位盖章)，原件三份;原借款抵押合同、贷款凭证等相关贷款手续，复印件各三份;贷款余额清单(须有最近前六个月的还款情况和本月贷款余额)，原件一份、复印件两份;房屋产权证、契税证、土地证等证件复印件三份;签房屋抵押备案登记表(由担保公司提供)，原件一份。另外，所有复印件必须用A4纸复印，并须在办理现场查看原件。
商业贷款办理流程
商业贷款转办理流程
第一步咨询受理
贷款转贷申请人到原商贷银行咨询，如果符合转贷条件，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》。
第二步提交资料
1、借款人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件（借款人为单身的由民政部门出具单身证明)；
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;
3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品（经济）房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;
4、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》（二手房商贷转公积金贷款）；
5、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书；
6、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。
第三步 贷款受理
1、受托银行与借款申请人进行面谈、审核其提交申请资料；
2、查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；
3、受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；
4、对符合条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；
5、受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时同事借款人并告知原因。
第四步 签订合同
借款申请人与原商贷银行签借款（抵押）合同，同时在银行指引下与管理中心指定的担保公司签订担保合同。
第五步 预存资金
借款申请人将原商贷余额与转贷的差额部分，用自有资金存入转贷银行开立的存款专户，用于提前结清原商业贷款。
第六步 贷款发放
管理中心发放贷款资金、有转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存的资金同时结清原商业贷款。
第七步 办理抵押
由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续，并办妥转公积金贷款抵押等登记手续（此程序由担保公司办理）
商业贷款优缺点
优势：受限条件少、还款形式多样。商业贷款对于贷款人是否缴存住房公积金没有限制，只要首付达到银行要求的比例，具有良好的信用额度即可申请贷款，申请程序相对简单。　　　　劣势：贷款利率高。商贷的劣势在于其不菲的利息，由于商贷的利率较高，产生的房贷利息也居几种房贷之首。
清除历史记录关闭买房的贷款时间是否是越长越好？（转自知乎）
假如10年前贷款100万(20年期)买了一套房子(先不看房子本身的升值问题),由于通货膨胀等问题,10年前的100万购买能力放到今天至少等于400万吧(最少翻了4倍吧)?
此20年期间连利息在内一共要还银行200万左右,那是否意味着贷款人从这笔交易中赚了?
换一个角度,假如我10年前贷了一笔钱,当时每月还2000元(当年平均工资水平也就3000左右),当时来说,压力挺大,但现在随着工资水平的提高变得轻松了,所以是否意味着,贷款时间越高,还回去的"购买力"越低?
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Helvetica, Arial, sans- font-size: 13 line-height: 22.1
background-color: rgb(255, 255, 255);"&
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，变化是存在的意义
、、&等人赞同
zgd的答案已经分析的很透彻了。这个问题还有一个更为本质的、简单的角度去理解和解决。
贷款是否越长越好、是否提前还款、采用等额本金还是等额本息法，这三个问题，如果不考虑个人现金流压力方面的问题，其实本质上是同一个问题：我是尽量多占据现金，还是尽快把手中的现金给银行？占据现金显然是要用于投资，不可能放床头，所以这个问题再变一下：我是尽量占据资金去投资，还是尽快还给银行？
这个问题再翻译一下：我持有资金的投资收益率是否可以超越贷款利率？
结论：A.对于投资收益率能超过贷款利率的人来说，期限越长越好、本金还的越慢越好、越晚还款越好。B.对于投资收益率低于贷款利率的人来说，期限越短越好、越提前还贷越好、等额本金好。
注意：这里的投资收益率，是指长期来看，平均的年化收益率（根据现金流算出来的IRR）。
为什么投资收益率和贷款利率的大小关系就决定了是期限长短好、是否提前还贷好呢？
本质的原因在于：利率就是资金的价格。&如果我们以一个利率买入资金（比如以6%的利率获得银行贷款），然后可以以8%的利率将资金卖出（将钱去投资获得8%的回报），那么显然我们赚了2%个点，这样赚钱的买卖我们应该多做为好，多占用资金“这种存货”
。反过来，如果我们买入资金的价格成本高于我们卖出资金的价格，那么显然我们尽量不要占用资金这种“存货”，尽快脱手为好。
理解了这个本质，也就很好理解贷款期限是否越长越好这样类似的问题了。
对于大家关心的通胀对于该结论的影响，再补充一些信息：
通胀率一般不直接影响我们这个决策逻辑（贷款利率和投资收益率的大小关系），而是通过分别影响贷款利率和投资利率来实现对结果一定程度的影响：当通胀上升时，央行基准利率上升，市场利率上升，因此贷款利率和投资利率也往往跟着上涨，对哪个影响更大就不好说了。
但是如果是恶性通胀，比如一年200%的通胀率，那么把贷款、投资、买实物三者就有可比性：如果通胀率高于投资利率和贷款利率，那么囤货是最优的——储备货物的回报率最高。
贷款利率&通胀率&投资利率，那么投资是最优，囤货其次，还贷款是最差的，贷款后去买货或投资都是合适的。所以我们教科书有一个结论就是恶性通胀时期债权人吃亏，债务人占便宜。
当然需要注意的是，一般情况下我们的贷款利率投资利率都是要高于通胀水平的，所以一般不需要考虑通胀水平。且在许多情况下囤货的可行性是要打折扣的，许多东西没办法长期储存。
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，屋顶晒太阳
、、&等人赞同
下面其他朋友也有很多精彩答复，谢谢几位指出错误的朋友，就不逐一@了，谢谢诸位&
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1、如果你能获得的投资收益率=按揭贷款利率，10年和20年是无差别的。
2、如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率，缩短贷款期限更有利。
3、如果你的投资收益率高于按揭贷款利率，延长贷款期限更有利。
不知道这两天怎么又冒出来这么多赞，补充一些后续的答案。
2013年发生了很大的变化，导致个人投资者的投资渠道、投资收益率都有了很大的突破。
首先，钱荒事件导致整个市场的无风险利率抬升；其次，以现金宝、余额宝为代表的互联网金融极大的降低了个人投资者的投资门槛；再次，以爱投资、有利网等为代表的P2P理财为个人投资者提供了“收益风险比”较高的投资渠道。所以接近贷款成本的利率进行复利投资变得越来越有可能（如果你是首套房的话就更不在话下了）。简而言之，首套房贷下浮的利率就是白送给你的补贴，因此首套房尽可能用足杠杆，尽可能买大户，公积金贷款趁早用、用足最好。
最后，请各位买了别墅的土豪别忘了点个赞。
补充说明：假设个人能够以6.55%复利投资是乐观的情景。现实中由于金融产品不是无限细分，市场上能够达到5%以上的相对安全的投资产品基本都是存在准入门槛的（5万起步的理财还没有连续稳定年化5%的收益率），这意味着你省下来的钱（实际中是按月还按揭，每月省下来的钱更少）可能必须要先存定期或者买收益率低的货币基金，攒到一个门槛值（比如5万、20万）才能进行高一些收益率的投资。所以现实中如果你只能投资理财产品的话，收益率很可能达不到你的贷款利率水平。在投资收益率不如贷款利率高的情况下，缩短贷款期限是合理的。
以下是计算过程，为了计算方便，假设一年只还一次钱：
根据上述表格，我们假设买房人每年的总现金流入就是元（取数没有特殊意义，只为方便，取其他值不会改变结果），并且在20年保持不变；
两种按揭模式下的各个年份的现金流余额如下表所示：
20年按揭的情况下，等于每年你都省下了96626.37元可以用于个人投资；10年按揭的情况下，前10年由于偿还按揭分文不剩所以没有任何剩余资金可以用来投资，但第11年开始你每年都有元可以用于投资，问题就变成了两种情形下的投资终值有什么差别（投资收益率暂时按6.55%计算，后面会做敏感性分析）：
（1）20年按揭情形，假设都是期末缴款，20年后你的财富总额就是一套房子加上如下现金余额：=FV（6.55%,20,71937.92
（2）10年按揭情形，你从第11年开始投资，20年后你的财富总额为一套房子加上如下现金余额：
=FV(6.55%,10,)=
因此在投资收益率相同的情况之下，10年和20年两种情形相同。
接下来是敏感性分析，看投资收益率变动情况下二者（20年-10年）的差额，单位是万元。
可以看出，如果个人有收益率更高的投资渠道，延长贷款期限是有利的。
----------4.4更新
考虑收入增长和消费的情况，又做了个更新，计算表格占地面积较大，就不贴图了，贴几个结果：
新增的假设：初始家庭收入30万，每年按5%的速度增加；消费支出=（年收入-偿债）*30%；
在这种假设下，10年按揭情形下，消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下：
这种消费模式的特点是：起点很低，意味着你在按揭初期会过得很痛苦，然后逐步改善，等到贷款还完后生活水平会有飞跃，从12%提升到30%
20年按揭情形下，消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下：
这种消费模式的特点是：起点较高，平稳增长，20年间消费水平提升了一倍，无需经历大的波动。
对于居民而言，选择哪种模式是个见仁见智的问题，有的人喜欢平稳过度，也许就是第二种，有的人喜欢先苦后甜，那就第一种。或者用效用理论来说，如果你是风险规避型的，厌恶未来消费的不确定性，那就选择提前消费，20年按揭模式。
需要指出的是：先苦后甜从表面上看还是有一点回报的，10年按揭下20年你的消费的总额为2139353元，20年按揭下消费的总额是1882529元，差额为256824元，但实际上还10年的人并没有赚到，如果把所有消费折现到期初，20年间你所有消费的现值加总还是一样的，都是875057元。
----------------------------------
再次道歉，原来自己才是最大的傻子，此贴留着警示自己。
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567赞同反对，不会显示你的姓名
，吴桐，数联铭品CFO。招才。
、、&等人赞同&&&收录于&编辑推荐
的答案做了一个非常漂亮的学术演算，不过我觉得他在看待买房是投资还是消费时有些模糊，导致最终结论略有误差。
为什么要区分买房是投资还是消费呢？二者目的不同，期望不同，面临的风险不同，因此折现率会有差异。投资的目的是在风险可承受范围内博取高收益；消费的目的是花尽量少的钱买同样的东西。
对于投资来讲，要考虑的因素就是房产是否还能升值，波动幅度有多大，未来宏观调控对房地产的影响有多大，国内是否会有金融危机导致房产市场崩溃，等等。面对这些风险，折现率（其实也就是你的期望收益率）可以定为15%或者更高。zgd的模型中应再加入房价上涨因素，假设为政府所期望的缓慢上涨，定为年均8%。以下为假设条件：
那么，这项投资的现值为：
这张表说明：
1、现值为负，表明投资达不到期望收益率15%。根据投资期限的长短，首套房收益率大约在9%～11%。
2、炒房的期限越短，现值越高，说明短期炒房收益率高。因为投资期限越长，投入其中的本金越多，炒房的杠杆越低，在固定的房价涨幅下，收益率趋向降低。
3、二套房投资现值大大低于首套房，说明提高首付和贷款利率的做法大幅降低了二套房贷收益。因二套房投入的本金较多，杠杆率低，收益率低。
4、贷款年限越长，同样条件下投资现值越高，说明贷款年限越长越好。但这不一定。通过测算不同的期望收益率，发现期望收益率大约在13.07%时（首套房，2年卖掉的情况），贷款年限不影响投资现值。高于这个数，贷款年限越长收益越高；低于这个数，贷款年限越短收益越高。该期望收益率临界点不受房价涨幅的影响，但投资期限越长其越低。为什么呈现这个现象的原因我暂时还没想明白。
对于消费来讲，由于不考虑出售，无论将来房价如何变化，都不会影响还贷。所以，该现金流无风险，以一年期国债利率折现，设为3%。以下为假设条件：
那么，该项消费的现值为：
这张表说明：
1、贷款年限越长，总消费现值越高，即花费越多。
2、二套房总消费现值低于首套房，说明贷款越少，总消费现值越低，花费越低。
具体到个人，投资和消费应该怎么归类以确定自己的贷款策略呢？
1、购房自住，并且长期都不打算卖掉房产或者更换新房的，属于消费，能力所及范围内越短越好（不一定，下文有补充分析）；
2、购入房产，自住或投资目的，很可能中长期会更换新房或者卖掉的，属于长期投资，期限越长越好；
3、购入房产，但仅打算短期持有，抱有炒房目的，属于短期投资。这个要看你认为你能从炒房中取得多少收益。如果认为房产将延续大牛市，房价继续飙升，能取得很高的收益，那么贷款年限越长越好；如果认为房产暴涨时代已经结束，未来增长步入低速，比如题中假设增速在8%左右徘徊，那么贷款年限越短越好。
=====================
想到一个问题，补充一下：
对于将住房看作消费来讲，我在上面的分析忽略了一个因素：机会成本。即使购房者不将房产作为一项投资，并不代表他不会将资金用于其他项目的投资。因为将资金用在还贷而丧失了投资其他资产从而取得收益的权利，为购房的机会成本。（对于投资而言，15%的折现率也就是期望收益率，本来就是投资者期望该项投资的回报，从而无需考虑机会成本）
那么，消费的折现率中就应当包含机会成本，从而导致折现率高于无风险收益率3%。那么，因为总消费的现值取决于折现率，也就是总消费现值取决于购房者能从其他投资中取得的回报率。这也就与其他几位朋友的答案相适了。
对个人的决策而言，上文中归属于消费类的，即购房自住且长期不打算出卖房产或更换信访的，应当再区分以下两种情况：
1、如果能从其他渠道取得高于贷款利率6.55%的投资回报，贷款期限越长越好；
2、如果不能从其他渠道取得高于贷款利率的投资回报，贷款期限越短越好。
另外，如何看待通胀呢？通胀其实也是一种机会成本，代表你今天的消费比未来消费节约。也就是说，假设通胀为3%，那么你今天消费就比明年消费节约了3%，即今天消费比明年消费“赚了”3%，类似一种投资收益率。既然可以看作投资收益率，那就可以当作一种投资渠道，应用于上文的判断条件中。即如果认为未来通胀率高于贷款利率，贷款期限则越长越好；反之亦然。
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，集成电路20年。stay hungry, stay foolis…
、、&等人赞同
我的第一反应是zgd
是错误的，因为如果成立，明显存在套利可能。
自己计算了下，zgd的答案是错误的。
下面是以100万元的房子来计算。直接上240期和120期，用excel中的pmt函数。
也就是20年的每月还款 年的话每年还款11380.25.
关于这个大家可以直接百度搜索贷款计算器，结果一致。
两者差距是3895.06.
套用fv的计算公式。
可见，最后两者是一致。
zgd的错误在于：误把20年的每年还款其实是30年的。
回到原来问题，结论是：
如果你的投资回报能超过6.55%，建议采用20年，否则采用10年。
这个符合逻辑啊。
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、、&等人赞同
是，越长越好，越多越好。但是和货币贬值啥的没直接关系。
贷款利率只要超过5年就都是一样的，10年20年30年都一样。
拿手里盈余的现金去投资，只要你投资收益大于贷款利息，你就是白赚的。
如果你发现你的投资收益总是小于贷款利息，你可以随时提前还贷。
但是反过来，如果你只贷了10年，回头发现想弄点现金做投资了，就会发现
跟银行商量再贷点钱或者晚点还，是几乎不可能的。（至少利息比按揭贷款高多了）
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，我说的都是假的
、、&等人赞同
写那么多都是废话：
按照现在的货币贬值速度，显然是的
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，不忘初心
、、&等人赞同
定义一个问题的时候，总需要考虑到时间段，社会大环境的，之前的十年已成为现实，站在今天说话自然是贷款时间拉长比较有利。
如果针对于今天我要买房子，贷款时间是不是越长越好？这个问题来说的话，我只能结合个人经历和极其有限的眼界来提供一个思路供你参考。
首先你买房是自住？投资（保值）？改善型？
你未来的发展方向是平稳型？（公务猿）波动型？（企业主）
你未来5年对现金的依赖性有多大？换车？结婚？生子？父母疾病医疗？
我个人的情况是从事贸易金属，对现金的依赖性不大，近期也没有结婚和换车的打算，所以我会选择核心地段的小户型，如果我需要贷款的话，那标准就是月还贷额不超过月租金收入，这样不管我的贷款比例是多少，这套房子就变为了可以增加净收入的资产，未来房产的存在的风险只能走一步看一步，如果你跟我情况类似，没有回报率较高的投资项目，每年能有100W-200W的盈余，你可以考虑一下部分贷款购买投资性小户型，时间就按照预测的租金去把握。
反过来说，另外一种人生，月收入比较平稳，短期内不会出现收入的大幅度提升，可以考虑按照低于收入总额的30%来确定贷款时间，或者首付上多交一些，因为只要是考虑买房了，一般年纪不会低于25岁，也就是说10年内需要解决结婚，购车，生子，实现人生价值基础建设，父母的老有所养，甚至第二套改善型住房，也就是说这十年是极其烧钱的十年，在贷款上尽量保守一些，给自己多些余地和可支配现金。
你这个问题，让我想起了几年前，有个多年不见的同学跟我说，十年后人人都会开上BMW，就向10年前一辆桑塔纳都是奢侈品一样，首先，这个地球上的资源是有限的，所以我们中国人，在人口基数不变的情况下，永远不可能人人享有像美国，甚至欧洲一样的生活水准，也就是说你现在看到的增长是建立在牺牲环境，提供低廉劳动力上的井喷，在产业转型基本无望的今天，我对未来十年的经济走势并不看好，所以并不推荐直接选择最长的贷款期限，因为除了来自房产的风险，我们还面临就业风险，健康风险，所以还是根据个人情况来看吧
本人不是学经济的，也不懂房产，只能根据自身经历说事，对很多家庭来讲买房子不是个小事，也唯恐别人见笑或给人以误导，房产类勿邀了，谢谢。
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，铁路信号
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非常简单的问题，搞的那么复杂。
关键看你手头的钱的投资回报率是不是高于银行的贷款利率。
如果高于，绝对不要提前还贷，贷款年限越长越好。
如果低于银行的贷款利率，原则上，有多少钱还多少钱。当然你得留点钱应急之类。
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，地产前期策划，求知者
、、&等人赞同
以下答案，摘自我关于「北京的期房值得买吗」
关于房贷还款时间长短的选择。
知友 私信问我：
看了你的那个回答，感觉很好，最近正好准备买房，有几个问题想咨询一下老兄，我看的房子正准备搞按揭（建行，房贷利率九折），你觉得是十年好还是二十年好（十年的话压力有点，二十年的话感觉好长），如何权衡利弊呢...
我的建议是：
个人觉得，可以这样思考这个问题：
选择十年或专业二十年的区别在于：月供的多少（十年期比二十年期每万每月付约50%）与总利息的差别（十年的比二十年的少给约50%）也就是资金的时间与空间的交换问题。那么，可以思考以下问题：
1.首付需不需要借？假设你存在偿还首期的压力，那么选择二十年期可以让你每月可以存下更多的钱来偿还——用时间来换得了空间；反之亦然。
2.装修费用有没有压力？（如果你首期都要借一些，这个问题的答案可想而知）原理同上一问题。
3,你与家人的收入水平与预期增长如何？如果收入不高且只能较为平缓地增长，那么选择二十年生活更为舒缓；反之亦然。
4.你是否足够年轻，房贷期满后，仍能工作多年？年轻证明时间长度足够，那么不怕多付点利息，选择二十年期剩下更多的钱来在美好年华做些其他事情；反之亦然。
5.对通货膨胀的预期如何？如果你判断未来通货膨胀厉害，那贷款利率可以抵消了通货膨胀（此话有些晦涩），那么大胆选择二十年，余下些钱可以趁物价便宜多买东西；反之亦然。
以上都是你可以考虑的维度。其中1、2、3点总的来说，就是你现在手头紧的话，选择二十年期更好；反之亦然。第4、5点说的是，多付利息并不可怕，如果你有梦想需要追寻。
回答这个问题，我带了轻微的倾向性（选择二十年），因为我觉得现在的空间很重要（仁兄你应该也还年轻吧？）值得用时间来换取。请你自行剔除，见谅。
以上问答，转载以此，供各位知友参考。
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，觉得好请点赞。全国的青年人，深圳欢迎你…
1.有让钱一年稳赚8%以上的途径，多贷款。
2.预计房价未来五年会升值20%以上，多买房。
满足一样，就放心大胆地贷款。没有的话少贷早还。
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，其奈风流端正外，更别有系人心处。
、、&等人赞同
房贷一定是能贷多长贷多长！
一，还款压力小。
二，如果提前还款更合适。
三，可以贷更多的钱，选更好的更大的房子。
四，促进经济发展。
最后：家庭储蓄和避险，保值增值。
下面细说：
一，还款压力小：
同样贷200万，10年还，每个月还2万4左右。20年还每个月1万4左右。
虽然总还款多：2.4X12X10＝288万
1.4X12X20＝336万。差不多多50万。
但每个月少还1万，压力小很多。
二，提前还款更合适。
比如你提前5年还清，先不说你每个月少付1万，可能贷20年的提前4年就还清了。
主就按5年算。
房贷是先还利再还本。
贷10年200万的，还了5年，可能本金才还了50万（具体懒的算，有明白的可以指导一下），你5年还月供2.4X12X5＝144万。
然后你要还150万。总计要还294万。
贷20年200万的，5年本金估计就还了30万，5年共还房贷1.4X12X5＝84万，还要还170万。
总计还254万。
这么一算，你就明白贷的越久，提前还款越合适。
三，可以选更大的更好的房子。
贷10年100万，月供1.2万
贷20年200万，月供1.4万
差100万，房子的位置，面积，户型，配套都会有很大的差距！
四：促进经济发展
钱只有流动起来，才能产生更多的钱，银行就是卖钱的，银行钱卖的多（放贷，尤其是房贷这种基本没坏帐的贷款）。整个社会资金就更充裕，各行各业就能挣更多的钱……人民收入更高……更敢花钱……挣钱更多……收入更高……
这样就进入良性循环。
看看这些年房价涨成这样，是不是老百姓更有钱了。
也没说房地产商，银行都把钱挣走了，其他人都穷了。
没有，大家都更有钱了。
最后：家庭储蓄，避险，保值增值。
贷款就相当于每个月强迫你存钱。
避险：有老太太被骗的拿银行所有的钱去买乱七八糟的东西，汇给别人，买理财……拦都拦不住。
同事的妈，不怎么被人忽悠的非把银行的钱全取出来汇给别人。汇完了就明白了，明白就后悔了，后悔了就来不及了！
要是买成房子，她想给骗子，先得把房子卖了。如果卖房子这么长的时间还明白不过来，那也没别的办法了。
还有丢的，赌博的，失火的多了去了。
买成房子，贷款的话，银行必须要求你给房子买保险。就算烧了也有保险公司赔你。
保值增值：10年前房子多少钱？20年前房子多少钱？
前天在北京打车，出租车司机9几年，在北五环外北苑2400元，买了一套房，是2400元一套，不是1平米。也不大，连房带院330平米。
最近要拆迁，3万左右一平，一千多万。30年时间多万！
20年前1995年，北京一套四合院才多少钱？现在，没个几千万四合院想都别想。
10年前2005年，望京6000一平米随便买。
现在4万到5万一平米。
这种保值增值的好事，真的不多了！
以黄金为例：96，97年，1克好像80多，现在1克200多（高的时候到过1克400）
其他的保值增值，一般人还真没路子。
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、、&等人赞同
简单概括：视同你手握现金的投资能力，收益高于利率肯定贷款越多，越长越好。尤其在高增长高通胀，富人贷款越富，穷人存钱更穷。
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，也许，maybe
、、&等人赞同
我的建议是贷款的期限尽量选择长期，然后在此期间只要有闲钱就提前还款，如此可以收益最大化
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、、&等人赞同
我今年27岁，选择还30年，对财务知识不懂，现在也没有多余的钱去投资。只是觉得中国通胀太严重，平时少还点，时间拉长点好。年轻的时候多奋斗一下，希望能有个好明天，房贷不再是压力。混不好，自己屌丝也没办法。对于房价上涨或者下降而言，上涨了我高兴，房价如果下降严重了，那就不简简单单是我一个人的问题了，恐怕社会要出大问题，到时候还什么房子不房子，狗日的让老子家破人亡的话，去TM的房贷这个那个的，后面你懂得……
只是个人很浅显的见解（貌似这种想法过于激进了）
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，《漫步金融街》: 知乎spoon自选集 (知乎…
、、&等人赞同
其实很简单，根本不需要前两位的回答那般复杂的分析，看完一堆数学公式也不一定有明确的答案。
首先，要搞明白，通货膨胀对债务人是有利的。在目前中国的经济大环境下，政府会保持适度的通货膨胀以支持经济高速增长，因此只要中国经济处在增长期，通货膨胀的环境下，你作为债务人就是有利的。
其次，取决于你的贷款利率。如果7折，那么我宁愿贷100年。85折，30年也很合适，因为才不到5.7%，随便搞个余额宝类的理财就把收益倒挂了，稳赚，唯一的是理财的金额没有贷款金额大。如果基准或者上浮，就别搞时间太长了。
再者，要充分利用杠杆。金融的一大魅力就在于杠杆。大胆借贷吧，只要标的资产在升值周期，就不怕，而且你的收益会被杠杆率放大。
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，与神角力的孩子
、、&等人赞同
大家说的有很多影响因素啊，什么中国经济，房龄年限，纸币贬值啊。
我认为，如果你确定要买，那就看以后的房价走势，种种因素最终影响反应到房价上，也就是X元/平方米。
如果你买后房价是上升的，你NB，借着银行给的杠杆把利益扩大了。
如果你买后房价是下降的，你2B，借着银行给的杠杆把损失扩大了。
你NB的时候还好，大家都有钱赚，都开心。
你2B的时候，银行是不会跟着你2B的，要不你就继续硬挺着把银行的钱还了，还不上的话，房子会被银行没收，信用记录可能也会被黑（导致你无法使用贷款，大到房和车，小到信用卡，甚至无法办理金融业务），然后还欠银行一笔钱。
算出来未来的数据是由现有的情况下固定数字推算出来的（意思就是人为估计的），
注意一个情况，
社会是在变的，经济也是在变的，因为你自己每天身体和思想都是在变的，
所以那些推导出来的数字是理论值。
人有挣钱的时候，有赔钱的时候，有不挣不赔的时候，
每年能稳定的用自己手中的钱通过各种手段挣超过20%的收益，
我是没有见过，
在社会上享有名气的有金融大亨麦道夫（他没有给出这么高的收益），广西北海XX传销集团等等（传销集团也没这么高的收益）。
刚开始的时候确实有收益，
但是请不要坚持到崩盘的时候才收手（这点极少有人做到，从人类历史上来看，一般是以某种方法成功，以同样的方法失败。一句古话叫，成也萧何败也萧何。）。
还有天灾，人祸等等等等，
比如你的房子被地震震垮了，
战争的时候被炸毁了，
当然这些概率小，
说了概率大的，
类似08年的次贷危机，
那个时候是不是出现过砸售楼处的现象，
刚买完，房价跌了。
假如10年前贷款100万(20年期)买了一套房子(先不看房子本身的升值问题),由于通货膨胀等问题,10年前的100万购买能力放到今天至少等于400万吧(最少翻了4倍吧)?
要钻牛角尖的话，看你买到哪里了。放到北上广的内环地区，如果能成交套现的话，是的，不成交不算。
此20年期间连利息在内一共要还银行200万左右,那是否意味着贷款人从这笔交易中赚了?
放到北上广的内环地区，如果能成交套现的话，是的，不成交不算。你说的就是当年炒房团发现的商机。
换一个角度,假如我10年前贷了一笔钱,当时每月还2000元(当年平均工资水平也就3000左右),当时来说,压力挺大,但现在随着工资水平的提高变得轻松了,所以是否意味着,贷款时间越高,还回去的"购买力"越低?
工资涨了同时通货膨胀了，货币“购买力”是下降了，但是总体粗略来看，中国人个人可支配财富应该是增多了。
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1赞同反对，不会显示你的姓名
，Technological
，鉴于绝大部分人不可能自身投资稳定超越贷款利率，问题不过是被转移到了更理论的问题上：高通胀能否持续从而让房产涨速维持。见仁见智见yy。
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，科研人员
、、&等人赞同
后悔没早买，后悔没贷款多买两套，后悔早把贷款还清了。
买房的几大后悔，请参考。
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4赞同反对，不会显示你的姓名
，注册电气工程师考试指南 微信公众号：REE…
、、&等人赞同
在派对仍然维持目前这种情况前提下，通货膨胀将会持续下去。多印出来的钞票会投放到金融行业。老百姓能拿到钱的最靠谱的方法就是房贷。如果你的资金能有好的投资回报，最好别提前还贷。所以，如果你的资金能有好的投资回报，贷款买房时间基本是越长越好。
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，减肥已失败 @Beijing
按照目前(即使是之前)通胀的速度来看,越长越好
只是我家属于相当传统的理财模式,还是选择了五年期
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0赞同反对，不会显示你的姓名
越长越好，手上的闲钱，就算不做投资，也能够让自己的生活品质提升一些。
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2赞同反对，不会显示你的姓名
没这么复杂，真的只跟投资回报率和利率有关。
欠银行100w，有50w现金。
考虑现在还还是1年后还。为简化计算只考虑一年还一次，不月供。
另外假设明天忽然人民币贬值10000倍，你的收入忽然从1w每月提升到5000w每月。
不妨做一些极端的假设。
回报率和利率都是0，很显然什么时候还都一样。（除了无穷大年）
一年以后你手里的钱都是w-100w
年回报率和利率都是1000%
现在还：w*w
一年后还：w*w*1000%
将上面的年改为月就是实际情况，懒的改了。
直觉的话，通胀只影响你还这个钱的心理感觉，不影响数额。虽然你欠的钱不值钱了，但留下的钱同样不值钱了。
对于买房贷款的杠杆，是在不限购不限贷的前提下的。其实相当于你是提前还贷还是把钱拿去投资房产。过去的10年显然投资房产收益率远大于贷款利率，所以回头来看，当然是不还贷，买更多的房划算。
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15赞同反对，不会显示你的姓名
，能看看我的专栏，顺便点个赞么，亲
、、&等人赞同
我把所有答案看完了，然后我懵了。
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12赞同反对，不会显示你的姓名
、、&等人赞同
简答：看你的投资能力有多少。
贷款期限越长，你每个月还的就越少，省下钱的代价是你要偿还更长的时间。那么，你拿省下的钱能否赚回你将来多付的钱就是关键。
100万元，二十年期，每个月大概偿还7500元；四十年期，每个月大概偿还5900元，前二十年每月节省1600元，那么问题就很简单了，1600元经过二十年，你能不能让它变得超过7500元？平均下来年利率应该是8%多一点，按照最近两三年的数据来看还是比通胀高的，所以能不能达到这个收益水平就要看你个人的投资能力了。如果你有很大把握投资能做到8%以上，当然四十年期划算；或者如果这1600你有急用，那么当然四十年期也划算。反过来如果你既不会投资钱又没有急用，那还是老老实实定个短的吧。
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13赞同反对，不会显示你的姓名
，与恒心和毅力做斗争的人
、、&等人赞同
我想说的是，很多人都是站着说话不腰疼，把理想中的收益当成了实际收益。贷20年划算，还是贷10年划算。完全因人而异。你敢保证你的投资收益一定大过你多付的贷款吗？
那个一直在认真计算投资收益的同学，这么有自信一定能盈利？还一定能连续十几、几十年的盈利？
巴菲特也不敢保证吧。千万别把经济学中的理论当成了现实。
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，收藏不点赞，都是大坏蛋；
、、&等人赞同
房产圈子里有个潜规则，是关于买房贷款的。结论十分简单粗暴，30年等额本息为最优解。
简单粗暴到完全不用分类讨论。
目前关于房产贷款比较主流的说法是“要看你拿了钱去做投资，投资收益超过贷款利率，则30年好。否则应该越短越好”。知乎上也是如此。
我就先破再立。
首先如何破这个结论？
大量搞经济和金融的人都喜欢用历史去预测未来。用大数据去分析历史数据以便能预测未来市场。上述观点也是如此。假设有一个基金经理过去3年，年回报率达到10%。就说明他未来三年就是10%，这显然是荒谬的。
论证这点（产品过往业绩不代表其未来表现，不构成新发理财产品业绩表现的保证。），我讲个故事，如果认同这个观点请跳过这个故事。
---------------------------------------------故事开始--------------------------------------------------
假设我跟踪10000个儿童，从0~17岁，一直足足跟踪了17年。
我们设个赌局。你每年固定给我1000元。而每当有一个孩子考上了大学，我就赔你100元。
从第1年到第13年，我都赢得很好。因为根本没小孩上大学。我每年赚1000.
第13年，有一个神童进了少科班。我认赔，给你100，我还赚900.
第16年，有二个孩子跳二级，进了大学。我赚800元。
第17年，有三个孩子跳级，进了大学，我赚700元。
这个时候，我就可以写书了。信心满满地宣称“伟大胜利”。因为我每年都可以赚800~1000元不等。而且虽然有波幅，但事实证明赢面是大概率的。
而到了第18年呢，哇塞！
第18年，哇塞，一豁拉整整有7000个小孩子，全部都考进了大学。然后我就破产了。
为什呢，因为读大学的年龄是18岁。之前没大学生是因为年龄未到。年龄一到，几乎一大半的小孩子都考进大学了。
这里例子告诉我们的是，纯粹的数理统计是没有用的。哪怕你统计上17年，170年，也是丝毫没有用的。
-----------------------------------------------故事结束---------------------------------------------------------------------
所以你在选择贷多少年，是等本还是等息的时候，算出来的投资收益是无法适用于未来的。如果你计算下来等本对你有优势你选了等本，过了一年你一算发现你的投资收益大于贷款利率，后悔也无济于事。
为什么说30年等额本息是最优解。很简单选择30年等额本息等于白送你一种叫看跌期权的东西。
我们来看二个情况。
Case 1，你每月月供4000元。
2，你每月月供3000元。但可以选择性加供1000元。
利率都是一样的。请问这二个情况孰优。
答案至为明显。Case 2绝对优。方案明显胜出。
因为这相当于你多了一个选择权，多了一个Option。
2当你在还月供的那一刻，你可以选则是还3000，还是还4000。
如果在还款的当月，利率十分之高。譬如正值新股发行，又或者有好的投资项目。那你就还3000。把剩下的1000拿去做投资。
如果当月投资回报一般，那你就还4000。最坏的情况也就和Case 1打平。
如果用金融专业的角度去讲，就是每半年免费送你一个看跌期权（一般买期权都要成本的，这里是免费）什么意思？如果这半年投资收益率高那么你就拿这1000去投资了。如果发现投资收益率很低（期权看跌），则行使权力，就是去银行提前还款。和CASE1打平。
另外无论有更好的投资机会。还是万一你失去工作。
“收益性，安全性”，都是CASE2更佳。这是绝对优。
那么CASE1和CASE2模型就是贷20年和贷30年模型。
接下来是等本和等息，也可以同样用CASE1和CASE2模型去套。等本开始还的多，最后还的少。等息还的永远一样开始还得比等本少。但是可以提前还款和等本保持同步。（等息如果愿意，可以变成等本，但等本不行）等息之于等比就等同一张100元的现金和一张100元的联华超市购物卡（100元的现金如果愿意可以变成100元的联华卡，但反过来不行）
那么再看房贷利率，现在房贷利率是4.9%。我是理财小白，稍微学一些理财知识，达到这个收益太简单了，更何况那些理财入门的人甚至大神呢？
其实讲完上面，结论就已经出来了。
最后做一个真实计算。就是来论证下等息算下来为什么比等本优。优多少呢？
这里要选择一个贴现率，我们选15%。（其实无论贴现率是多少，根据免费看跌期权原理都是等额本息是最优解）
什么是年贴现率15%？就是你现在100元的价值和明年115元的价值相当。大家都知道货币有时间价值的？这下你可能明白了，这就是通胀率啊。然后会说15%，太夸张了吧。
房产圈子都会去看一个指标就是M2，这个指标很难作假，所以被认为是最好做贴现率的标的。很多人或许不理解。
我就拿一个关于民生的东西来说吧。大米（每个人都要吃饭的吧），大米10年价格涨了几倍，你们可以查一下。差不多就是这个贴现率。根据我查的资料，10年前，1KG2.5元-3元。现在是10元。大概是3-4倍。1.15^10是4.
下面来用贷100W计算，算上贴现率的，证明了等息比等本要划算。要EXCEL的，私信我留邮箱，我发你
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