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&20年后，我们的房子到底还值不值钱？
20年后，我们的房子到底还值不值钱？
来源：自媒体 &&发布时间：
文章来自：子木聊房地产媒体编辑推荐前几日，和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候，有一个话题特别有意思。那就是，如果用20年，这么长的时间跨度作为标的来衡量中国房地产市场，那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢？如果按目前银行的政策，50年内，居民房屋就折旧完毕了（20年楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？OK，这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么外汇制度，土地政策，或者是城市化发展等等，而是用大家最容易懂的一个概念，人！关注房产的人，都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。首先日本和中国房子较大的区别就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲，价值趋于0。事实上，日本的老年公寓，几万元就可以随便买到。过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。其实不只是这样的。造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球名列前茅。目前日本房地产的情况是楼多人少，从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（这房子还有无敌海景，位置在日本神户市，80平米，220万人民币）由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化，房子的价格更多的由房子本身的属性决定，而非地段，投资价值等因素。中国的人口结构拜计划生育所赐，和日本一样属于双峰。而且如图，中国人口结构二十年后将和日本重叠，成为老龄化国家。人口开始减少，需求开始疲软。而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩，特别是人口开始流出的二三线城市更加突出。因此我认为，如果中国宏观经济疲软，经济增长率钝化，房子最终会成为一种会折旧，会贬值的商品。但是一线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入，依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动，如东京。但是疯涨的时代，将会离我们越来越远。（中国China）房价企高，对我们来说是好事儿吗？目前来看，对于购房者来说，其实还算是蛮幸福的一代。幸福的是什么呢？幸福的是许多人有能力用银行的信贷杠杆锁定现在的资产价格，并用未来的收入创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。简单来说，就是虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是还是可以通过背杠杆的方式上车，是有希望的。有希望的房价，给予了年轻人较后拼搏的动力但是大家都知道，现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后，阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？房地产必然会成为区分阶级的标志之一。所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望，甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹事，宁愿吃低保也不加班的转变。准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐，正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的阶级固化中消磨掉了戾气的结果，这也很可能是未来中国的样子。那时候一线房价依然会相对高，依然会买不起，但是却不那么被关注了。没有上车的人，已经永远挤不上车了，那还追什么车？有钱就花了及时行乐，反正出生就预见了人生的终点。在快速发展的经济体中，才有稳定的上升渠道。因为公司需要扩大，才会有岗位增加，才有人有机会中国式跳槽，才有人能选工作，而不是失业。这时候房价虚高的原因，正是人们有盼头，可以抢房。如果一旦停滞，就会出现年功序列那种“维稳”玩意。日本失去了二十年，无数老百姓都沦为屌丝。但是，核心区域的房价，始终不会崩得很难看，因为是阶级标志。要是现在北上都50万一平米了，你还去关注房价吗？还有人买得起，还有人改善住房，而且不会少。但是估计空军已经早早的回二三线城市，甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了。未来，看看发达国家，财富区锁死，然后产业向二线三线转移，落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定。老百姓小确幸，不再追求拼出个未来，明白了努力不出好日子，躺着要福利才有好日子。英国现在宅男沉迷游戏，二次元，比中国都严重。无论阶级固化，还是未来人口老龄化，需求减少。20年后的房地产市场势必会终结。房子会被完全一般商品化。不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴，指望着房子升值。因为房子的少有性随着人口结构变化会发生根本变化。至于会不会达到那一步，就要看那时候的政治经济环境了。深悦会说：日本过去20年的历史就是一部房价下跌的历史，按照各国房地产泡沫破灭的规律，比如日本跌去了超过2/3，美国跌去超过1/3，我国的香港地区曾经跌去一半，看来现在中国房地产的价格，跌去1/3是完全可能的。但是，那些盼望中国重蹈日本复辙的人，还是洗洗睡吧。中国是有货币自主控制权的国家，有能力对人民币资产实行有效的控制，这和美国的马仔日本是有本质上的区别的，无论是城镇化程度，还是人均收入水平，现在的中国都还不及1960年代的日本，所以，不管中国现在的房地产泡沫多大，也都是可控的，因为中国在城镇化水平，物业价值和人均收入上都还有很大的提升空间。14年房价就呼要崩了，如今17年都快过完了，居然还在涨。你说买不起了，我就不卖地，搞搞二手房交易税，市场需求高了，再拍两个地皇增加土地，所以，今后，房子还会继续盖，房地产还会继续发展，只是在速度上和在种类上不会再像过去三十年那样了，这个新常态下的房地产发展过程至少要持续到全国的城镇化水平接近75%左右才行，按现在的发展速度，这可能还需要二十年左右的时间，二十年后，我们的房子肯定还很值钱，但到底有多值钱，天知道？
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买二手房，已过户，房产证已经是我的名字了。后续还有其他风险吗？房东有恶意抵押也跟我没有关系吧
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二手房经纪人
您所说的情况我大概看明白，无非是担心房产证最终是否顺利拿到，还有就是原房东的债务是否和你还有关系。二手房过户不代表百分百安全，如果原房东存在抵押或者资不抵债的情况，那么会存在办理产证的过程期间（一般都是20天），将原房东名下所有固定和非固定资产冻结的可能。所以等到你拿到了房产证才是真正的安全。如果你是和房东已经过户，那么20天以后出了产证，就是你的名字了，这个时候原房东的所有债务或者抵押都和您没有...
您所说的情况我大概看明白，无非是担心房产证最终是否顺利拿到，还有就是原房东的债务是否和你还有关系。二手房过户不代表百分百安全，如果原房东存在抵押或者资不抵债的情况，那么会存在办理产证的过程期间（一般都是20天），将原房东名下所有固定和非固定资产冻结的可能。所以等到你拿到了房产证才是真正的安全。如果你是和房东已经过户，那么20天以后出了产证，就是你的名字了，这个时候原房东的所有债务或者抵押都和您没有任何的关系了，顺便说句，如果这个二手房本身有抵押，那么抵押没有撤销以前你们是不能过户的，现在既然已经过户，就等产证出来吧。
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
您所说的情况我大概看明白，无非是担心房产证最终是否顺利拿到，还有就是原房东的债务是否和你还有关系。二手房过户不代表百分百安全，如果原房东存在抵押或者资不抵债的情况，那么会存在办理产证的过程期间（一般都是20天），将原房东名下所有固定和非固定资产冻结的可能。所以等到你拿到了房产证才是真正的安全。如果你是和房东已经过户，那么20天以后出了产证，就是你的名字了，这个时候原房东的所有债务或者抵押都和您没有...
您所说的情况我大概看明白，无非是担心房产证最终是否顺利拿到，还有就是原房东的债务是否和你还有关系。二手房过户不代表百分百安全，如果原房东存在抵押或者资不抵债的情况，那么会存在办理产证的过程期间（一般都是20天），将原房东名下所有固定和非固定资产冻结的可能。所以等到你拿到了房产证才是真正的安全。如果你是和房东已经过户，那么20天以后出了产证，就是你的名字了，这个时候原房东的所有债务或者抵押都和您没有任何的关系了，顺便说句，如果这个二手房本身有抵押，那么抵押没有撤销以前你们是不能过户的，现在既然已经过户，就等产证出来吧。
二手房经纪人
这样跟您解释吧
在过户之前有抵押的话，交易中心是不可以过户的，只要过户了，房子是不会有抵押的，所以你更放心吧
二手房经纪人
已经过户了，产证交易中心已经收走了，交易在进行中的房子是不能抵押的啊。您没有什么风险了。
二手房经纪人
过完户，拿到产证其他的就跟你没有关系了。出产证前交易中心就已经把这房子的情况审查清楚了。
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二手房经纪人
没有关系的
二手房经纪人
已经过户了，产证交易中心已经收走了，交易在进行中的房子是不能抵押的啊。您没有什么风险了。
二手房经纪人
没有任何风险的。房东无权抵押，也没有抵押资格。
二手房经纪人
这个跟您没关系，安心住进去吧
二手房经纪人
已过户，房东的房产证就不在自己手上了，所以交易中的房子就不能做抵押，您就没什么风险的。
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我的房子如何过户給父母最省钱
我现在有一套住房(超过5年),由于某种原因要过户給我妈妈,现在房产证上就我一个人名字.打听下来,有两种模式.一种是赠与过户,一种是买卖过户.各有什么优缺点? 主要费用就是个税费1.5%,房价怎么定呢?自己写一个去评估,能通过就行,能否是按当初(10年前)购入的房价呢,发票有保留的.如果房价写得太低,不能通过就按交易中心说的价格吗?我当然希望价格做得越低越好,要么就直接让交易中心说价格吧,可行吗?希望懂行或办理过的朋友帮忙回答一下..
交易中心对于每个小区有个价格的,他们怎么肯少收税的啦!自己亲自去跑一趟就清楚啦!.
谢谢楼上的回复..
也很想知道呢.
我几年前过户的，按原价过的，就交了一点税，但不知现在的政策是不是一样。你去咨询一下吧。
我那时是去派出所开张证明，证明你们的关系，直系亲属的话，可以按原价转让。省很多钱呢。.
受3套房政策限制不能贷款,也想把小房子过户给父母,父母是外地的,现在帮我带孩子,不知道可行否?另外我还有弟弟妹妹,这种过户要注意什么,是不是要公正呀..
回复 6#辛癸妈妈 的帖子
你还有弟弟妹妹，如果那房子变成你父母的话，等到变成遗产的时候你只能分到1/3.（一个弟弟一个妹妹）.
我的情况和楼主一样，我上个月过户给父母的，按交易中心评估的价格买卖的（如果证明是亲属关系可以评估价打个折），交了1.5%的税，我也是有兄弟姐妹的，想国庆节回老家后让父母做个公证，以后房子算我儿子的。.
怎么都要过户啊，真的要征收物业税啦？.
宁愿缴税，也不愿意给自己添无穷未知的后患.
引用:原帖由 看山看水 于
15:47 发表
宁愿缴税，也不愿意给自己添无穷未知的后患 说得对，所谓亲情往往被金钱利益打得粉碎！本人有切肤之痛，楼主小心了。.
引用:原帖由 andy2004 于
14:22 发表
我的情况和楼主一样，我上个月过户给父母的，按交易中心评估的价格买卖的（如果证明是亲属关系可以评估价打个折），交了1.5%的税，我也是有兄弟姐妹的，想国庆节回老家后让父母做个公证，以后房子算我儿子的。 只缴1.5%的税，那你的房子是小于90平方米，而且总价符合普通住房的标准，对吗
否则（也就是按照非普通住房的标准交易）即使满5年，你也要缴纳差额的5.55%的营业税，你父母要缴纳全额的3%的契税.
引用:原帖由 柠檬茶 于
12:18 发表
我几年前过户的，按原价过的，就交了一点税，但不知现在的政策是不是一样。你去咨询一下吧。
我那时是去派出所开张证明，证明你们的关系，直系亲属的话，可以按原价转让。省很多钱呢。 现在好像不能够按照买入价格交易的，那个黑啊
真搞不懂，直系亲属（即使名字都在同一张产证上）的买卖，也要按照他们说的价格上税.
引用:原帖由 ritasun 于
09:31 发表
我现在有一套住房(超过5年),由于某种原因要过户給我妈妈,现在房产证上就我一个人名字.打听下来,有两种模式.一种是赠与过户,一种是买卖过户.各有什么优缺点? 主要费用就是个税费1.5%,房价怎么定呢?自己写一个去评估,能 ... 赠予的话，现在是少缴税的，比较合算
但是如果你以后卖掉该房的话，要缴纳20%的所得税.
回复 11#家有龙女 的帖子
我倒没有痛过，但看得多了，还是小心点，不麻烦别人，也不给自己惹麻烦.
回复 1#ritasun 的帖子
只能做买卖，先去派出所开一张亲属证明，可以做低合同价，然后去交易中心办理过户，不要做赠与，做赠与要交3%的税，比买卖还要高。.
那原先是满5年的，过户给父母后不是又不满5年了吗？.
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引用:原帖由 辛癸妈妈 于
12:43 发表
受3套房政策限制不能贷款,也想把小房子过户给父母,父母是外地的,现在帮我带孩子,不知道可行否?另外我还有弟弟妹妹,这种过户要注意什么,是不是要公正呀. 就算过户，哪怕是卖掉 再买房也属于第三套房，受贷款限制的。.
引用:原帖由 vivian-yu 于
20:45 发表
只缴1.5%的税，那你的房子是小于90平方米，而且总价符合普通住房的标准，对吗
否则（也就是按照非普通住房的标准交易）即使满5年，你也要缴纳差额的5.55%的营业税，你父母要缴纳全额的3%的契税 我的房子超90的，但总价没有超245万，所以算普通住房，按1.5%契税交的，非普通才是3%的契税。.
看到很多人都说如果是直系亲属之间的房屋转让，价格能打折，可以问下，你们都是什么区的吗？我是浦东新区的，我去年也想办个直系亲属间的房屋转让，但房产交易中心怎么说不可以的？
房产交易中心会直接对买卖双方确定的价格进行评估，如果高于它设定的价格，就按买卖双方自己的交易价格收取税收，如果低于这个评估的价格，则按评估价格收取相关费用，按交易中心的解释，他们根据买卖房屋地区的平均价格打8折设定为最低交易价格。
大家不要忘了，如果交易的价格低于评估价格，双方最好变更买卖合同中的价格，主要是有利于下次的房屋买卖，这样下次的转让房产差价是按下次再次卖出的价格和评估价格的差额计算，如果不变更合同，差价是按再次卖出的价格和合同价格的差额计算的。
希望知道直系亲属买卖房屋相关政策的达人，能提供个好办法以节约成本，谢谢啦！.
金币19254 枚&违规0 次&活跃度5 0%&
正好前两日去银行时打听了一下，只要曾经有过有过2次购房的经历，3套房就没有贷款了，而且夫妻是算一个人的，如果你现在过户给父母即时现在公正了，那等他们百年后给你你还是要付遗产税的，好像也不低的.
正好前两日去银行时打听了一下，只要曾经有过有过2次购房的经历，3套房就没有贷款了，而且夫妻是算一个人的，如果你现在过户给父母即时现在公正了，那等他们百年后给你你还是要付遗产税的，好像也不低的.
引用:原帖由 andy2004 于
15:05 发表
我的房子超90的，但总价没有超245万，所以算普通住房，按1.5%契税交的，非普通才是3%的契税。 查了一下，现在普通住宅的标准是：
单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。
看来你的房子是在内环内的了.
回复 21#猫妹 的帖子
太不合理了，只要有过两次卖房经历，就算第三套房，那么第一次的卖掉买了第二次的，现在想改善，把第二次的卖掉，买第三次也算第三套房？实际上只有1套房啊。.
引用:原帖由 shjxluo 于
08:44 发表
太不合理了，只要有过两次卖房经历，就算第三套房，那么第一次的卖掉买了第二次的，现在想改善，把第二次的卖掉，买第三次也算第三套房？实际上只有1套房啊。 对的，现在的政策就是这样的。只要是有过买房经历的，都要算进去的。所以其实过户给小孩的也要考虑一下了，小孩在房产证上有名字的，也算一套房的。我侄子在父母的两套老房子上都有名字的，现在算两套房。他现在结婚要再买房，就是第三套房，不能贷款买房了。全额买房现在可是买不起啰！.
这个政策狠是狠，可是也误杀了很多刚性需求啊。.
过户给小孩子是这样的，上产证的年龄18岁以下的可以算首套.
确实如此，只要有过买卖房子经历，都算的，买2次，再卖2次，现在无房住，再买就是第三套。我也是最近打听来的。
白痴政策，有啥办法呢。.
狗屎政策，先买小房，等有钱了再换大的，梯度消费，房子流通起来，这不是很良性循环吗，难道逼着LBX到处啃老一步到位啊！.
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没有贷过款,只有唯一一套售后公房,如果想卖掉重新买房,这样算第几套呢?.
回复 30#xiating 的帖子
没有贷过款的，应该算是第一套。.
不到万不得已最好不要过户，将来还是要交遗产税的，不划算的。现在很多人买房直接就写孩子的名字的。.
回复 32#yang0503 的帖子
但是这样，以后孩子买房就算第二套了。反正无论如何都是有利有弊的，LBX太苦了！.
回复 33#xiating 的帖子
就是呀。最苦的还是老百姓。哎.......
如果产证上同时有老人和孩子的名字，老人百年之后是不是也要交一半房价的遗产税呀。.
另外再请教一个问题，如果买第二套房，但第一套房没申请过公积金贷款，只有商业贷款，那么是不是首付50%,其它可以申请公积金和商业的组合贷款，其中公积金算第一套贷款，商业贷款按1.1倍算利息？.
引用:原帖由 andy2004 于
16:00 发表
过户给小孩子是这样的，上产证的年龄18岁以下的可以算首套 确定吗？太好了！
当初买房就是为了解决孩子读书学校的问题，产证上直接有孩子的名字，就不需要再签孩子户口了！.
是的，我也是很险的，我在9月30日这天把小房子从父母名下再过户回我们名下，赶了个契税优惠的末班车，先把契税交了，过几天去过户。按目前的政策，只有首次购买普通住宅才能享受契税减半的优惠。.
我想问一下,直系亲属之间过户的话,下家交契税,那上家交不交契税呢?如果交的话,交多少?.
回复 33#xiating 的帖子
以后是以后的事情，等孩子长大，政策早不知道是什么样子了.
我想问一下，我父母当年在上海买房，但是不是上海户口，所以我们贷款，房产证上写了我们和我父母四个人的名字，我现在可以过户给我父母加上我儿子三个人的名字吗？这样是否可以算首套？我们另一套房子只有我老公一个人的名字。符合普通房子，不到90平米。不过户的话，我们就算有两套房子了！！！.
其实如果房价低或者是LBX钱多，就根本不会在这种问题上考虑来考虑去的，总之ZF就是要想办法收钱。
给大家看个笑话吧：
一套产权房，目前上面是我和我老公的名字，想改成我爸妈的名字（没有我和我老公的名字），操作上怎么样费用最少。双方都同意，人都可以在场。有了解的朋友吗？这算过户吗？费用大概怎么算？如果先加上我父母的名字，以后在把我和我老公去掉，是不是这样操作费用便宜些？请教了。
你与老公离婚，房子给你老公，去掉你的名字，同时你父母离婚
你老公与你妈妈结婚，然后加上你妈妈的名字
你老公与你妈妈离婚，房子给你妈妈，去掉你老公的名字
你妈妈与你爸爸复婚，然后加上你爸爸的名字
你与你老公复婚以上结婚离婚皆为证书形式（即仅仅为了法律认可）.
回复 41#kuankuanmama 的帖子
你可以把你的份额过户给你的父母和儿子,如果你的孩子已经满十八岁,那对你父母和你儿子来说,他们都是一套房,但是因为你们另外还有一套房虽然只有你老公的名字但是现在是以家庭为单位认定的,所以你们家庭的状态就是一套房,(因为你儿子已经满十八岁,可以单独列户),但是如果你老公的那套房当时你们贷款过,那你们就有两次贷款,再买房就不能贷款了,只能全额付款!不过这样一来还有一个问题,你儿子就有一套房,他以后如果买房,就按第二套房贷款的政策办了!还涉及到你父母以后过世有继承的问题,那时候可能还要遗产税哦!.
我的情况跟LZ类似，上周刚去过徐汇区交易中心，研究下来还是交易比赠与合算。。
但半路杀出个程咬金，说我们的阳台封过，在07年的时候被定为有违章建筑不得交易。故要拆除，由街道拍照确认两周后才能交易。
具体还要经历什么还不清楚。这个房价如何才能定为最低还不清楚。待续汇报。。。.
回复 43#wuliwen 的帖子
谢谢回复。我坚信，等我儿子买房，政策早就不知道变成啥样儿了！！.
回复 45#YOUNG 的帖子
我是父母的独女，现父母名下是一套一室一厅的房子，我们三口之家是一套小两室一厅的房子。目前我想改善自己住房并为父母改善住房，现有两种选择：1.卖掉自己的房子付首付再贷款买房，父母另外贴钱换套小两房不贷款；2.卖掉父母的房子付新房首付再贷款，我的房子给父母.，关键怎么给父母我买房才算首套呢？请问该如何操作好呢？谢谢！.
回复 47#xiating 的帖子
针对方案一,先卖掉自己的房子付首付再贷款买房,就是首套贷款,因为你无房,也从没贷过款(如果你或你,老公贷过款,或你和你老公在他处房产上有名字就另说了!),你父母买房不贷款就无所谓了,产生的税就是你卖掉自己房子的税和你买入房子的税,你父母也是来回的税,
针对方案二,先把你的房卖给你父母,然后把你父母的房卖掉,付新房的首付,你就是无房无贷做第一套房处理了!而且因为是自己人交易的价格可以相对第一点,只要交易所通的过就可以了!而且也不用实际付款!.
但是把房子给父母，也算是一次交易。都要通过房产交易中心的。因为你肯定是要做交易而不是赠送。(因为交易税是1.5%，赠送是3%)。
要么，侬再考虑一下公证，了解一下如果公证的话是否跨过这个交易问题，达到你享受第一次买房政策的目的。.
回复 49#YOUNG 的帖子
这个交易税就是房价的1.5%？是单向的吗？.