土地财政依赖症真没治了？
　　本期话题:北京1月份3个单价超过6万元的高价房获批，最高者每平方米超9万元;深圳入市的两项目则以4万余元的单价领跑全市……“控制房价”语境下，一些地方的“宽容”之举无法摆脱土地财政的影子。土地财政依赖症难道真没治了?
　　话题预告:一年一度的全国两会马上就要召开了，两会是代表委员履职建言、参政议政的重要平台，您认为代表委员应该如何创新方式，让所提议案建议提案更有效地推动“一府两院”工作?
（检察日报）
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201720184月
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根据数据显示，截至目前，50大城市卖地1.77万亿元，其中九成城市卖地收入超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收，对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。此外，房地产虹吸效应明显，实体经济疲弱的现实让人担忧。专家指出，应加快引导资金流入股权投资和进入多层次资本市场，争取用投资收益吸引流动性，把货币从房地产转向多层次资本市场和实体部门，尽快让中国经济摆脱危局。躁动 土拍市场火热根据统计数据显示，8月出现46宗高价地后，9月高价地继续刷新记录，截至27日，全国已经出现了50宗高价地(认定标准单宗地总价超过10亿，溢价率超过100%)。值得一提的是，单宗地总价超过10亿的地块在9月也高达80宗，也刷新了历史。事实上，经过2014年屡屡流拍的低潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐火热。到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象，不计成本拍地更是屡见不鲜。9月22日，广东东莞一幅位于黄江宝山社区的6.17万平方米的商住地进行招拍挂，共吸引了23家房企竞价，最终北大资源以总价34.3亿元，折合楼面价约25264元/㎡夺得。值得注意的是，该地块最终溢价率高达662%。在9月21日，济南的3宗土地集中挂牌出让。其中，位于郭店的住宅用地在经过311轮竞价，最终以12.05亿元、平均楼面价6379元/平方米被房企拍得。值得一提的是，该地块起始价仅为1.47亿元，溢价率高达719%，创今年国内土拍溢价率之最。此外，该地块在8个月前，其楼面价仅为750元/平方米，这意味着，在短短8个月后，其楼面价增幅高达750%。专家表示，土地市场受房地产成交影响同样陷入恐慌，在此背景下，热点城市出现地价超过房价现象。同时，高企的地价反过来对现房市场造成较大影响。警惕 地方土地财政依赖症加重因政策性减收效应不断显现，我国财政收入增长仍处在放缓区间。来自财政部的最新数据显示，8月全国一般公共预算收入9894亿元，同比仅增长1.7%，其中，中央和地方一般公共预算收入分别同口径增长－2.6%和6.1%。与之相对应的是，地方土地收入与涉房地税收出现较大幅度增长。数据显示，土地出让金收入在前8个月达到20057亿元，与地方政府性基金本级收入占比高达87.89%。从增速来看，土地出让金收入前8月同比增长14%，较前7个月、上半年分别增长1.9、4.3个百分点。涉房地税收收入方面，作为土地财政主力军的契税和土地增值税分别同比增长了9.7%和13.7%，此外，耕地占用税同比增长33.5%。助推房地产再度成为地方财收主要来源的原因，则是土地市场再受热捧。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，2016年全国50大城市合计土地成交金额高达1.77万亿元，同比涨幅高达48.8%，刷新同期历史记录。其中，9成城市卖地金额超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。不仅是杭州，土地市场火热的地区财政收入增幅也在全国居前：前8个月，上海市一般公共预算收入完成5140亿元，增长23%；广东省前7个月全省一般公共预算收入完成6427.54亿元，同比增长15.6%；前8个月，江苏省一般公共预算收入完成5632.56亿元，增长6.0%，同口径增长9.2%。另据业内测算，全国城市土地财政依赖度指数平均已超过50%，其中，苏州土地依赖指数更是高达82.6%。专家研究发现，2007年至2014年，我国广义土地出让金(包括国有土地使用权出让金收入即狭义土地出让金，国有土地收益基金收入，农业土地开发资金收入)总体上呈现递增的趋势，除了2012年出现下滑外，其他年份均保持增长。规模上看，已经从2007年的不到8000亿元，快速增加至2014年的将近3.2万亿元，七年间差不多扩大了6倍。专家指出，从数据来看，近期土地出让收入增势与地方政府性基金收入的增势呈现高度一致，预计土地市场对地方财政收入的贡献会在三季度末、四季度大幅上升。对策 加快进行结构性改革专家表示，当前房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应，还打乱了居民部门未来消费支出和家庭资产配置计划，房地产市场俨然已成为整个中国经济的资金“黑洞”。专家认为，房价的快速上涨吸引大量实体领域的资金进入，尤其在中国经济结构转型升级和实体经济增速下行的背景下，房地产对实体经济和其他领域的投资挤出效应异常明显。因此，苏培科指出，为解决现阶段房地产矛盾，应加快中国经济结构转型升级的步伐，加快技术创新，让实体经济尽快摆脱L形，阻止流动性继续大量流入楼市。同时，加快引导资金流入股权投资和进入多层次资本市场，争取用投资收益吸引流动性，把货币池子从房地产转向资本市场，尽快让中国经济摆脱危局。专家指出，解决问题的根本途径在于引导资金流入实体部门，除了传统制造业外还要开放新领域引导资本流入。对于地方对房地产的依赖，中国社科院财经战略研究院院长高培勇对《经济参考报》记者指出，解决土地财政的问题根本上还是要借助结构性改革，比如此前提出过“全口径政府预算”，1998年提出过的税费改革等。值得一提的是，地方政府已加速控制地价的增长。9月26日，杭州市国土资源局发布《加大土地供应调整竞价方式》的公告，指出当土地竞价溢价率超过100%(含)时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金；当土地竞价溢价率超过120%(含)时，需现房销售，并以150%溢价封顶。而在此之前，南京、苏州、武汉、郑州等地分别出台了抑制土地价格的政策。
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治理“土地财政依赖”要靠铁律
　　日前，《中国经济周刊》和中国经济研究院联合研究并发布了“我国23个省份"土地财政依赖度"排名报告”。其中，浙江省以依赖度66.27%排名第一，浙江天津2/3债务要靠土地出让收入偿还。23个省份最少的也有1/5债务靠卖地偿还。报告表明，越是依赖土地财政的地方，必然会加大土地的推地规模，乃至不断推出高价土地，使房价居高不下。　　所谓“土地财政依赖度”，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”的数值。近年来，土地财政已成为地方政府新的和重要的财政收入来源。由于一些地方政府过于单纯追求经济增长和财政收入，患上了“土地财政依赖症”，大举“卖地为生”，使财政支出过度依赖于土地财政，甚至还将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道。　　其实，“土地财政依赖症”早已不是今日疾患。其病根乃是一些地方政府为弥补财政收支缺口而“求钱若渴”、单纯追求GSP的政绩观使然。试想，如果一个家庭，只靠出卖祖上留下的房子和地偿还债务，并维持生计，房和地早晚有卖完的时候，不去谋求扩大再生产，这不是坐吃山空吗？地方政府要老这么干下去，要比一个家庭危害大得多。你这一任到是风光了，下一届政府怎么办？老百姓怎么办？况且，这房和地又不是你们家的，你凭什么这么干？这种干法，不仅成为推高房价的主因，还会使地方经济陷入“卖地―举债―再卖地”的恶性循环。更可怕的是，土地价格与政策密切相连，如果对土地进行严格调控，地价则会大跌，金融风险将波及各行各业。而就算对土地不进行调控，房价则将居高不下。金融风险和房价高企的后果，最终还是会由老百姓买单，让人越想越来气。　　值得反思的是，中央近年一直强调要求地方政府纠正这种扭曲的政绩观，不以单纯的GDP论英雄，而一些地方为何有令不行，有禁不止？真应了那句老话：“触动利益比触动灵魂还难。”地方政府这只手伸得也太长了，“既当裁判员又当运动员。”　　因此，笔者建议，要严格按照今年政府工作报告提出的房地产调控大方向，即“因城因地分类进行调控、建立长效机制”的精神，在中央苦口婆妈地劝告地方政府、转变错误的政绩观的同时，由中央出台刚性法规并有法必依。譬如，考量地方政府政绩，不含商业房地产投资和消费；对靠一味“卖地为生”的官员，坚决摘其“乌纱帽”；对利用土地进行权力寻租的腐败分子，则坚决追究司法责任；改革分税制度，将土地收入一律上交国家财政，不再作为地方财政收入来源，从根本上消除地方政府对土地收入的依赖。当然，这是个浩大复杂的系统工程。　　治理“土地财政依赖症”，只能靠科学铁律，但“路漫漫，其修远兮”，公众拭目以待。
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陈锡文答如何解决土地财政依赖症
　　3月6日下午，全国政协十二届二次会议召开记者会。全国政协常委、经济委员会副主任、中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任、中央财经领导小组办公室副主任，在回答有关农村土地制度改革问题时表示，土地制度改革是一项系统工程，涉及面面，只有符合规划、符合用途管制的农村集体经营性建设用地才能入市，宅基地、农村公益性和公共设施用地不能入市流转。　　陈锡文指出，党的十八届三中全会《决定》中涉及土地制度改革的内容有很多，土地制度改革是一项系统工程。农村集体土地进入建设用地市场在《决定》中主要涉及两个方面：一是改革征地制度，逐步缩小征地范围，规范征地程序。二是逐步建立兼顾国家、集体、个人三者利益的土地增值收益分配机制，适当、合理提高个人收益。　　陈锡文表示，推进集体经营性建设用地入市，至少需要两方面的重大改革。一是对《宪法》、《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等涉及土地管理制度的法规进行修改。这些法律法规应该如何立、改、废，需要通过试点实践获得经验后，形成普遍性的制度。二是《决定》提出建立兼顾国家、集体、个人三者利益的土地增值收益分配机制。适当、合理的提高个人收益，就是合理提高对农民的补偿收益。　　在回答有关解决“土地财政依赖症”的问题时，陈锡文表示，任何一个政府不可能通过卖地收益获得长远发展，最终总要转到集约用地上来。目前进行的一系列土地制度改革，包括形成兼顾国家、集体、个人三者利益的土地分配机制，合理提高个人收益等，在相当程度上都是逐步降低政府从卖地直接获得的收入。只有降低了政府卖地收入，土地才能得到真正的节约集约利用。他预测，土地制度改革会使目前的政府财政收入结构产生很大变化，使政府财政收入向可持续的方向发展。　　中国有色网
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日 09:06来源：凤凰网财经 作者：朱大鸣
朱大鸣 工商管理博士，中国资深财经、地产评论家
人民日报最近痛批土地财政，值得人们反思。有预测说，由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国有望突破2万亿元。数据显示，近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。
虽然大家对于土地财政很生气，但是，现在的确没有更好的办法来解决日益增加的财政开支，特别是地方政府在危机发生后，需要扩大投资和增加社会福利支出，使得地方财政更为紧张。事实上，最近一些年，地方债务剧增，如果没有土地财政作为支撑，各地政府大量破产的可能性非常大。但是，如果仅仅依赖土地财政，不仅增加了房地产的税收和费用，更推高了房价，致使房地产市场处于非常危险的走钢丝处境。因此，这是一个两难。
要想解决这个难题，首先要解决另外三个难题：一个是地方财政的来源；一个是18亿亩耕地红线；一个是如何满足房地产市场严重的供需不平衡。这三个难题哪一个都是刺头，都难以骤然解决。
地方政府财政的土地依赖症问题，在很大程度上就是短期难以克服的难题。如果不靠土地，有没有更好的办法来解决全国地方政府的财政问题呢？目前来看显然很难找到，如果加税，这是增加老百姓的负担。如果裁员，现在就业形势很严峻，国家公务员每年都在扩招，很多人把公务员看成唯一的途径，这些都是需要解决的难题。每年公务员考试都在刷新历史记录，招一个人国家一年就得多付出一个人的工资和福利，这些都是困扰财政的难题。
有人提出这样改那样改，但现实中很难实现，不管怎么改都必须先要增加财政收入，有些办法增加财政收入会激化矛盾，影响面更大，这就是为什么在现实中为何地方政府齐刷刷地选择了土地财政和多征房地产的税。很多人不理解为什么就我们的财政缺口那么大，一方面是公务员人多，吃财政饭的太多，现在的官民比越来越失调，不管是26个人养一个人还是198个人养一个人，这比西汉时期1∶7945的比率高得太多了。另一方面，中国经济增速很快，很多投资是政府主导型的，政府主导就得要钱，现在不是以前，不能直接向银行要钱了，那就得扩大税源。多征税难免激化矛盾，于是，土地财政应运而生。
地方对于土地的依赖，不仅仅在于对于土地财政直接性收入上，而且，土地作为抵押形式的获取贷款，更是直接关系到地方经济的命运。地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品，从我们日常生活的常识来看，银行对于不动产的偏信，是有目共睹的。因为如果抵押品是工业产品，贬值的可能性很大，其他的抵押品，都没有土地这样足值，甚至升值。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。据统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，而卖地收入是还贷的主要来源。这就说明，当地方发展遇到亏空的时候，卖地生财以及此后的收税和收费，便成为补窟窿的主要来源。
尽管人们不停地批评土地财政的恶劣，但是，不能否认，土地财政对于一个地方的发展起到过显著的效用。东南沿海地区最早实施的土地财政，这些地方经济发展就迅速，而内地很多地方受到严格的限制，这些地方没有资本，发展起来就很慢。所以，如果现在停止土地财政，对于中西部地区来说，是非常不公正的，发达地区是靠着这种模式发展起来的，而不允许其他地方这么发展，对于地域来说，是非常不公正的，随便说一样，西方国家从农民社会向市民社会过渡的历史，实质上也是土地发挥最大效益的历史，这是一种过渡现象，不仅仅是中国独特的病症。
事实上，土地财政的背景历史就是分税制，严重削弱了地方发展经济的能力，因此，地方被迫从税收之外找税源，这个税源大家不约而同的找到了土地，只不过有的早一点意识到土地的巨大价值，城市发展就快一些而已。统计数据显示，自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2004年的42.7%；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70%上下波动。这说明，地方不足的部分，以土地价值发现和攫取为代价，予以补充。于是，土地成本推高房价(房价作为最终产品，肯定会被各种各样的费税成本推高)就成了自然而然的事情。
当然，虽然地方发展找到了土地财政的道路，促进了各地的迅速发展，但是不得不承认，这种模式是一种迫不得已的发展模式，如果中央和地方事权和财权不作调整，整天抨击地方土地财政依赖症，是没有意义的。因为地方没有资金发展，这可能导致很多地方经济停滞。另外，地方发展也不能再靠着低价强征平民的土地和房屋，高价卖出的模式进行的。
[责任编辑：dinghl]
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