澳洲的房地产是不是很有投资的前景啊？-问 _心理观察网
《澳洲的房地产是不是很有投资的前景啊？ 》
.澳大利亚政局稳定、政治和社会环境最稳定的国家之一。2.澳大利亚房产市场稳健：澳洲房产市场是目前发达国家里最健康稳定的市场！没有泡沫可言！极其具有投资潜力：是经济。3.澳大利亚适合人类居住：澳洲气候宜人，非常适合人类居住，盛通海外得知在本年度世界最适合人类居住城市的评选中，十大宜居城市中澳大利亚就占了四位，墨尔本在本次评选中夺得了冠军，这一评选结果足以说明澳洲是一个非常宜居的城市
中国房产与澳洲房产的区别? ……
刚刚接触澳洲房产的朋友,总是分不清中澳房产的区别,澳洲金鼎就主要从产权拥有期、增值潜力和贷款政策来了...
澳洲哪些大学有房地产评估硕士课程(移民清单是Land economist, Valuer, Qnan... ……
这3个专业不是一个课程,1)Valuer:地产评估师,可以读地产开发,这个有的学校很多,新南,昆士兰...
地方房地产类APP 如何提升下载量,澳洲购房网APP为例,简析马甲包作用 ……
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海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制? ……
对于住宅地产而言,外国人只能购买全新的住宅项目,而对于商业地产,工业地产等没有新旧的限制;澳洲相关的...
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中国人抛弃澳洲房地产 到底是为什么 ……
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澳洲房地产市场的供求关系是怎样的? ……
从澳洲的历史来分析,一个百年历史的房地产市场的供需关系是十分成熟的,联邦银行根据地产市场状况和经济状...
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如果你正在打算投资房地产 你必需要考虑哪些因素？
来源：十哥理财
人们买房的目的一般有两种，一种是为了自住，一种是用于投资。由上面的报道可以看出，人们对购买房产的目的会随着国家经济的发展和政策的变化而发生改变。但是，在这种变化的过程中，自住还是投资就要采取不同的措施。
人们买房的目的一般有两种，一种是为了自住，一种是用于投资。由上面的报道可以看出，人们对购买房产的目的会随着国家经济的发展和政策的变化而发生改变。但是，在这种变化的过程中，自住还是投资就要采取不同的措施。
如果买房的目的是为了自住，就要考虑如下因素：
(1)房子是否实用
对于自用型购房者来说，应该将实用放在首位。要看交通条件是否便利，周边自然环境是否好，房屋结构是否满意，价钱是否合理等。总之就是要住起来舒适实用。
(2)房子能否适应今后生活的变化
要知道生活不是一成不变的，自用型住房在选房的初期就应该考虑到今后生活的变化——单身的人要考虑到日后的结婚、生子;孩子尚小的人要考虑到以后孩子入托、上学的条件与环境;父母年迈的人应该考虑到今后对父母照料的方便等问题。一处外围环境再好、小区建设再理想的房子，如果不能为以上这些问题带来方便，也不是一处适合自用的房产。
(3)物业公司好不好
对于自用房产来讲，物业公司的优劣绝对是一个大问题。一家好的物业公司所提供的优质、完善的服务直接关系到业主生活的舒适度与便利度。这一点对于购房自用的人来说尤为重要，因为你可能要在这个房子中生活十几年甚至几十年。
(4)所购房产是否具有一定的升值潜力
在考虑好以上条件的情况下，还要考虑房产的升值潜力。虽然我们买房的目的是为了自住，但也要考虑日后房产升级的因素——随着生活水平的提高，我们也许对于自住房产的面积、品质等方面的要求也会相应提高，而对自用房产进行升级时，将“老房子”卖个好价钱会对购买新房大有帮助。
如果买房的目的是为了投资，则要考虑以下因素：
“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某只股票，是因为自己分析它要涨了，搞清楚的是什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去考虑这只股票在哪个交易所上市。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”，则主要考虑的是该房产的未来增值预期有多少。
那么，什么样的房产最具有升值潜力呢?
首先，房产作为不动产其地理位置是最能带来升值潜力的条件。那些地铁、大型商圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。
其次，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。
再次，房产所属的小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。
最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。总的来说，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。
那么，如何考察一处房产的潜在价值呢?如果将购买的房子租出去，会赚钱吗?我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。
(1)用租金乘数进行估算
租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入。
如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。
(2)用15年租金收益比较购买价
这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。
如果该房产的年收益×l5年=房产购买价，该物业物有所值;
如果该房产的年收益×15年&房产购买价，该物业尚具升值空间;
如果该房产的年收益×15年&房产购买价，该物业价值已高估。
比如某套房子在2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
(3)用投资回收期进行计算
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)÷(税后月租金一按揭月供款)×12
以上三种方法是房产投资时最常用的估算方法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一处地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
值得房产购买者注意的是，以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段，并不具备严格的通用性。这其中并没有考虑到如通货膨胀、人民币升值等具体问题在内。因此，该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。
总之，不管是自住型或是投资型的购买需求，都应该考虑到房价未来能涨多少，因为大部分人是用毕生的积蓄购买的房产，起码也得保证较长年头内不跌，才能做到真正划算，投资才能得到良好的收益。
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海外房产投资在哪里比较好 哪些国家比较有投资前景
来源：作者：北美购房网时间：
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现在的海外房产炒得真的是热火朝天，而房产投资所存在的陷阱也同样越来越多。现在很多不懂行的想要进行海外房产投资的移民者，大多数都是盲目跟风的。很多国家的房产市场发展基本上已成定局，没有太大的投资前景。而在众多的海外房产市场中，房产市场比较有投资前景的国家也有很多。有以下几个国家的房产投资前景非常不错:美国、英国、希腊。
美国一直以来都是一个非常强大的国家，经济实力非常雄厚。就算美国的房产经历了欧洲金融危机和次贷危机，房产市场也没有受到太大的影响，现在美国的房产市场基本上已经全部恢复，房产市场发展的相当的稳定，房产发展潜力也非常大。
英国的房价在欧洲金融危机以后，一度跌入了谷底。可以说，此时正是进军英国房产市场的最好时机。英国的房产市场一度遭到了热抢，甚至伦敦房产出现了房产泡沫的现象。英国的房产一定要发展起来，房价也会不断的上涨。现在的英国房产市场可以说:投资风险小、成本低，但是回报率却非常高。
希腊是现在非常火热的一个移民国家，最主要希腊的旅游业相当的发达。希腊拥有很多世界著名的旅游城市，比如说:雅典、圣托里尼、爱情海等等。正是如此，希腊的度假房产也受到了购房者的热抢。希腊的房产需求量不断的增大，房价也在不断的上涨。
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相关房源推荐郎咸平：看好2017年房地产前景，投资房产这四个定律一定要看！
本视频剪辑自《财经郎眼》，《财经郎眼》的互联网视频内容，大陆地区独家落户爱奇艺。
本文为Kenny择房记第9篇
说起国内顶级地产大神，你会想到谁？
很多人一定会说任志强，董藩。但是有一个大神，说起地产，却常常被人忽略。
主要是因为他在财经方面太优秀了，因而在地产方面的影响力常常被人忽视。
但是他总结出来的房产投资四大黄金定律，被不少资深投资客奉为圣旨！
他，就是郎咸平。
为写这篇文章，Kenny把郎教授年，有关房地产的节目都看了个遍，以下这些是郎教授关于房地产的核心观点！
一、我从来不敢预测房价，因为中国的房价就是一个政策市，而我永远不知道什么时候政府会出政策。
二、房价的暴涨是由于制造业危机引起。实业不赚钱了，这笔钱势必有新的投资方向，所以07年高端楼盘猛涨。
三、经济萧条的时候，反而是奢侈品的黄金时期，因为实业家手里的钱不能赚钱了，他势必去消费奢侈品。经济萧条反而是顶级品牌消费品的黄金时期。
四、2014年这一轮房地产危机，背后实际上是银行危机引起。
五、2017年这一轮史上房地产最严调控下，一线城市的房产，未来依然长期看好。
六、好的房产有4大功能。这4大功能越全面的房子，将来溢价率越高。
郎咸平投资房产四大黄金定律
郎咸平的房产黄金投资四定律，其实非常简单：一、一定要有地方特色。二、学区房。三、轨道交通旁的房子。四、刚需房。
简简单单，10几个字，但是却把房产投资的精华给总结出来了。
郎咸平经常说一句话：我从来不敢预测房价，因为水平不够。这句话不知道打了多少自以为是的房产专家的脸。
房价从来都是没办法预测的。因为中国的楼市就是政策市，你永远都不知道政府何时会出台政策，这政策对房价是利好还是利空。
所以楼神汤文亮说：关于房价，每个专家都不会说一个具体数字，他只会说自己的一番见解，以及房价还会上涨的逻辑。
Kenny认为，在基本面不变的情况下，一线城市的房价，永恒上涨。因为它的资源是不可替代的。
深圳的房价什么时候都不贵，因为深圳的房价永远都是昨天的便宜。
我并没有学过所谓的经济学，但这并不妨碍我在楼市掘金。脱离了实际操作的理论，无异于纸上谈兵。
尽管我没学过经济学，但我依然认为我比很多经济学家优秀。因为我看了多年的财经郎眼。
关键是，郎教授很多观点我还不一定认同。但这丝毫不影响郎咸平是我心目中，中国最厉害的经济学家的地位。
郎咸平分析2014年楼市下跌原因
好多房产专家，喜欢一天到晚聊房价。郎咸平谈房价谈的比较少，每年的财经郎眼，仅仅有几期是聊房价的。
但这里面的观点，一定是精华。
我们把时间拉回2014年。2014年，杭州楼市领跌，当时媒体大肆渲染，中国房地产牛市到头了。接下来只会急转往下。
这些观点很吸引人眼球。这些媒体靠这些言论，捞了不少金，但是关于房价为什么会跌，没有一家媒体能够说出真相。
关键时刻，郎教授站出来了。
2014年年头，财经郎眼有期节目《房价暴跌了吗？此轮房地产危机是银行危机！》，建议你们可以找出来看看。
在那期节目里，郎咸平详细地讲解了，为什么会有这一轮房地产危机，原因就是银行闹钱荒引起。
水龙头都没水了，房价还怎么涨？
但是水龙头没水了，你猜猜会不会放水？
实际上，这一期节目，被不少资深投资客奉为圣典。因为当时很多投资客也搞不明白，为什么2014年房价会跌？
但是郎咸平把它总结了出来。当很多投资客知道这一轮房地产危机是由于钱荒引起的，很多投资客就放心出手了。
因为过去的经验告诉我们，如果银行都没钱，放水是肯定的。钱多了，钱还值钱吗？
钱贬值了，房价能不涨吗？
感谢这期节目，因为很多投资客，在这期节目后毅然出手。从而吃进了深圳930、330新政后这一波深圳房地产近10年，最大的一波牛市。
2014年，深圳均价仅仅22000一平米！2016年6月，深圳均价61756一平米！
从930新政开始，仅仅21个月，如果你深圳买了房子，你的回报率是百分之280！
而我们过去常说，深圳楼市黄金10年。其实2006年，深圳均价不过是9228。
2015年上半年，深圳均价28207。
整整9年，深圳楼市的投资回报率是百分之305！
但是你如果2015年下半年入场，均价28207。
到2016年6月，深圳均价61756，短短一年，你的投资回报是百分之218。
仅仅一年，以28207为起点，每平米涨了33549！而过去9年，深圳房价不过每平米涨了18979！
货币如水又如蜜。
这一波货币放水，成就不少千万富豪。这一波放水，也让无数人身家大肆缩水。
2014年年头，400万可以买南山。2016年年尾，400万你只能买坪山。
一线城市的房子，是最大的蓄水池。你已经错过深圳地产牛市13年，你还要再错过下一个13年吗？
你没买到房不是因为房价贵，而是你犹豫的那颗心
房子什么时候买都不晚，可怕的是，你从来不敢开始买第一套！
过去10多年的房地产调控经验告诉我们，调控期，是最好的买房时机！因为政府控价，开发商都有一定程度让利。
小白投资客没经验，现金流不够，一听到调控，可能面临一两年的地产寒冬，于是纷纷抛盘。
此时是入手好物业的最佳机会。每当调控期，投资客总是笑开颜，入货的时间又到了。
每当调控期，空军也是笑开颜，国家终于出手了，房价终于要跌了，跌个百分之80吧，让我买得起房！
一个梦做了10多年，把全款做成了首付，把3房做成了单房，还不知道醒醒吗？
房价横盘你不买房，你非得看着房价又涨了几十万才去买，这就是小白们的思路！
房价横盘不敢买，房价上涨也不敢买，这就是高级小白的思路。
所以，别埋怨买不起房子。很多时候，让你买不起房子的，是你那颗犹豫不决的心。
总有好转的开始。现在买吧，从第一套开始。
过多3、5年你一定会感谢，今天买房的自己。
关于2017年房价，郎教授又说了什么？
如果确定要买，那买什么房子涨最快呢？
文章开头，郎教授已经总结给你了，现在再重温一下：一、一定要有地方特色。二、学区房。三、轨道交通边的房子。四、刚需房。
2017年，财经郎眼又做了一期房产节目《中国房地产走势，房价是否悬崖勒马》。
在这期节目中，郎教授重点分析了，虽然目前限购越来越严，但是中国的四大一线城市，房地产未来依然前景光明。
房子就是一个商品，房子的功能越强，它的价格就越贵，将来的溢价就越高。
普通房子一个价格，加个地铁就另外一个价格，加个学位又是另外一个价格。
功能越多，价格越高。
现在许多人买房依然还是只会盯着市中心，上海北京派的理论是没错，但是在深圳水土不服啊！
你有480万，非得在后海买43平米单房，为什么不去深圳郊区买150多平米的4房呢？
你说后海这一片将来是深圳最好的一个区，这点我是赞同的。但是论投资回报率就未必了。
你11万一平米的房子涨10000容易，还是30000一平米的房子涨10000容易？
40平米涨10000就是40万，150平米涨10000就是150万，明显投资郊区比市中心溢价高！
但是郊区房也不是随便买，一定要买地铁沿线的。因为深圳房价高，以后一定会有大量市区的人被迫去郊区置业。
所以交通是他们重点考虑的，想要高回报，一定布局地铁沿线的楼盘。以沙井福永为例，地铁11号线至少让沿线房价涨了百分之30！
其次要考虑学位，学位房溢价高，而且抗跌。百花片区学位好，所以房价一直涨幅很快。
国城花园44平米的平米的老房子，成交价高达171700一平米！好学位带来的溢价是不可想象的。
附带深圳一些学区房价格一览表，数据来源于家家顺地产。
最后，重点考虑刚需房。60平米的2房，80多平米的3房，是流通性最好的，因为适合住家。
活学活用郎教授的四大黄金定律，可以让你在楼市立于不败之地。
Kenny点评：任何一个行业，能赚到钱的都是少数人。因为眼光、头脑、胆识都是成功人士必备的条件，3者缺一不可。
眼光跟头脑来源于学习，这个时代，知识一定可以转化成生产力。所以有空多学习。
胆量来源于磨练。人生有时真的只是勇敢一下，却可能让你整个命运都改写！2015年买了房的人对此会深有体会！
现在，你们有没有勇气勇敢一次，在深圳买套小房子？
深圳楼市，欢迎探讨！
我曾经的理想是当个作家
现在的职业是地产媒体人。
我的文字或许拯救不了你灵魂
但一定能打救你钱包。
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