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观点意见：房地产调控不能总是扔“靴子”
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简言之，我国房地产调控不能老打&临时牌&，要做的是尽快搭建长效的制度性框架。
　　观点地产网 近期，随着&新国五条&及其相关细则的出台，新一轮楼市调控加码的&靴子&又咣当一声落地了。站在&风口浪尖&的房地产调控再次引发了大家的热议。
　　大家热议的焦点主要有两个：一是以往的调控一次次沦为&空调&，这次的调控就能有好的表现吗？二是严征二手房交易个人所得税到底会抑制房价呢，还是会助涨房价呢？
　　之所以大家这么关心这两个问题的答案，是源于一直以来我们就有这样的习惯性思维，即：房价跳涨一露头，就应该用&靴子&砸它一下，而房价平稳时，则可以随它去。就好比，房价暴涨是&火&，而调控政策就是&消防队员&，着火了，就匆匆把消防队员招呼来，火灭了，任务就完成了，下次再起火，就再招来。这个比喻折射了我们十年来房地产调控的基本思路，那就是：我们的房地产调控政策总是太着眼于眼前，而忽视了立足于长远。
　　从2002年至今，我国房地产调控历史正好已过十年。房价上涨，调控措施出台，再上涨，再调控&&，惯性的思维和逻辑的循环好像永无止境，而房地产调控实际效果却一直差强人意，其背后的重要原因就是我们的调控政策总是习惯于充当临时的救火队员。
　　从根本上说，房地产调控的着眼点是引导民众的合理住房需求，并在此基础上保民生，然后才是促进经济的健康稳定增长。而在现实中，中国房地产调控的主导目标往往被异化为保增长，因为我们到目前为止始终没有告别经济增长型政府的特点，经济增长目标其实经常被内定于房地产调控目标之上。
　　虽然从2005年3月开始，政府就提出要&高度重视稳定住房价格&，并&将稳定房价提高到政治高度&，但是十年的调控历史已经显示了一个清晰的调控脉络，那就是：CPI走高，经济过热，调控政策就加码，而一旦经济下滑，&保增长&就跑到了&稳房价&的前面，调控措施就成了摆设。最典型的就是2008年，上半年还在调控房价过快上涨，下半年就变成了&救房市&以&救经济&。2011年和2012年初各地在放松调控上私下搞小动作，其背景也与经济下滑有关，其目的亦是保增长。说到底，政府其实一直把房地产调控当做短期的相机抉择的经济调控手段，而不是一项长期的制度性经济和社会政策。
　　楼下太吵，就扔只&靴子&并叫喊一声&别吵啦！&，过段时间再吵，再扔只&靴子&。而一旦大家长时间真的安静下来，你还老不习惯，甚至悄悄跑到楼下去把&靴子&再捡回来。如此反复，时间一长，大家就习惯了，即使再扔&靴子&，大家也不再害怕。如此一来，房地产调控的效果自然就大打折扣。
　　简言之，我国房地产调控不能老打&临时牌&，要做的是尽快搭建长效的制度性框架。这个框架应包含六个方面：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系，建立完备的地方税体系，让地方财政收入更多地依赖于存量房产而不是增量房产；二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束，抑制地方财政支出的无限制膨胀，支出不减，打土地主意的冲动难抑；三是改善收入分配结构，减少贫富差距，房地产市场演化为富人财富的&储钱罐&，任何一个国家也承受不起；四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系，保障合理性住房需求的同时，给投资性和投机性购房者施加&惩罚性&成本，目前上海和重庆试点的&象征性&房产税政策肯定不行；五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房体系，该市场化的要市场化，不该市场化的千万不能市场化；六是重建土地制度，打破政府一手垄断土地的市场格局。而在这个制度性框架中，房产税是最重要且不可缺失的一环，刚刚发布的国务院机构改革方案中提到的&建立全国统一的不动产登记制度&更是重要的基础性工程。
　　当然，这一市场机制的建立绝非朝夕之功，而是要有&打持久战&的打算。在长效机制完全建立之前，为给制定政策腾挪时间和空间，增加土地供应、限购、限贷等临时性调控措施也必不可少。
　　关键的是，十年九调控，我们在建立上述的长效机制上有什么作为呢？确实做的很少，即使有，也是步伐太小。该做的要做，不能老是犹豫不决，瞻前顾后，雷声大雨点小，没有第一步，哪来最后的完美。边走边改，自然就会水到渠成。
　　其实，跳出房地产调控的视野，放眼于中国当下的第三次改革，道理何尝不也是如此呢！
　　（此文作者为北京科技大学经济管理学院教授赵晓）
（审校：劳蓉蓉）
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简言之，我国房地产调控不能老打&临时牌&，要做的是尽快搭建长效的制度性框架。房地产调控“年中考”：调控不可能毕其功于一役！房地产调控“年中考”：调控不可能毕其功于一役！勒紧裤腰带百家号始自2016年9月底，“史上最严”的本轮房地产市场调控经历多轮升级，已步入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。从目前多地的房地产市场形势看，多地楼市明显降温，调控取得明显成效。　　房地产是国民经济支柱产业，在我国城镇化历史进程中，既是牵引经济增长的重要“火车头”之一，也是满足群众居住需求的发展成果“载体”。但是，一段时间以来，一些地方过分倚重房地产业的发展，一些地方出现房价高企，投资投机之风盛行以及房产库存积压现象，成为经济结构失衡的“重灾区”之一。　　在中央明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的根本定位下，此轮调控不但力度空前，而且见招拆招，直指房地产市场要害。在中央和地方强有力的调控下，房地产市场开始积极分化，曾经“热火朝天”的一线城市楼市出现价量齐跌的局面。尽管整体来看，楼市走势远未明朗，但本轮调控已基本控制住了一度混乱的局势，“房子是用来住的、不是用来炒的”的调控目标已形成全社会广泛共识，并初显积极成效。　　当然，对房地产的调控不可能毕其功于一役。从历次调控的经验来看，成交量整体下滑的僵持阶段，是调控更为严峻的时期。松则反弹，落入越调越涨的窠臼；严则市场沉寂，连累合理性需求得不到满足。在短平快准狠之后，中长期的政策如何接续，成为房地产调控下一步的关键。　　“房子是用来住的”，而住房市场并不只是销售市场。在廓清房地产市场“症结”之后，推进“售租并举”成为此轮调控的一大亮点。如果嗓子难受，咽炎症状就加溦号（jw９339），温和调理咽炎，去根并且不会复发。　　对房地产业而言，只有顺应新形势，推进供给侧结构性改革，才能健康平稳可持续发展。时至仲夏，各地经济正面临中考，如何避免一些地方因对GDP下滑担忧而放松调控政策成为各方关注焦点。而各地方为促进房地产市场健康发展，合理有序促进“售租并举”，因城施策开出了哪些“良方”，更是市场的高度关切。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。勒紧裤腰带百家号最近更新：简介:阿斯顿发生地下城法规法规和作者最新文章相关文章胡祖六：调空房地产市场不能靠发号施令
来源：搜狐财经
作者：谢剑
　　中国金融网和搜狐(相关: )、CCTV广告部联合主办的
“2007中国金融形势分析、预测与展望专家年会暨第三届中国金融专家年会”于日在隆重举行，这是一年一度中国金融界的大型盛会。
年会将从中国金融开放、货币政策走向、银行业改革、业走向、证券业走向、城市商业银行走向、农村合作金融发展走向和外资金融进入等方面进行形势预测、分析与展望。
以下是搜狐财经专访高盛亚洲区董事总经理胡祖六(,)：
　　搜狐财经：去年宏观调控对房价这块调控力度还是满大的，出台了一系列的政策，比如限制外资的进入或者说物业税的推出，应该说都是对房价调控强有力的力度，您如何评价中国目前的房价？
　　胡祖六：中国的房地产市场一方面发展很迅速，但是一方面发展不成熟，确实很容易产生房价的资产泡沫，过热，不只是导致资源分配低效率，而且导致很多不公平的现象。比如低收入阶层买房难，没有那个能力，所以当然需要政策的关注，房地产确实也成为我们调控的重要目标。但是我觉得很多调控举措不够，尤其是比较明显的带有计划经济时代这种行政的手段恐怕治标不治本，甚至弊大于利，整个效果值得反思和检讨。我觉得房地产市场调控跟其他任何市场调控一样，这还是用间接货币政策的手段，就是说通过收紧流动性、提高利率等等间接的调控，不能自己发号施令告诉你哪些项目可以上、哪些项目部可以上。
　　搜狐财经：比如90/70那些规定。
　　胡祖六：对，那些东西显然是反势的。因为我们这28年以来的改革就充分地说明，上有政策下有对策，就是说你的政策不合理、不尊重市场的规律，往往市场上会找出来东西对付你这个政策。
　　搜狐财经：这里面是不是还有地方政府跟中央政府政策不统一的情况？
　　胡祖六：这是肯定的，我之前写过一篇文章，货币政策、汇率或者怎么样，中央和地方的财政关系，因为地方政府很多的事权，不只是基础设施，教育、医疗、保健、环保等等，还有很多事权，责任，收益权很有限，除了有些地方增值税是分的以外，其他的都不是，所以基本上土地转让费、增值税、卖地等等，所以过分的刺激政府去搞房地产，这显然也是不对的，我专门有一篇文章就是从这个角度探讨这个问题。
(责任编辑：铭心)
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茶 余 饭 后杨红旭：房地产调控不可能大幅放松
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原标题：房地产调控不可能大幅放松
　　2014年房地产调控依然会延续2013年态势，不可能大幅放松，但将更强调分类指导，因地制宜：一线城市从紧，二线城市维稳，三、四线城市将有所放松。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭
　　都说中国楼市是个“政策市”，而决策层的某些信号，又让人感到政策走向出现了些许新变化。
　　日中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，强调住房保障。11月中旬三中全会召开，文件中与房地产相关的内容很少，涉及土改、房地产税立法、住房保障与住宅供应、公积金等。12月11-13日，中央经济工作会议与中央城镇化会议同步召开。上述四个会议均淡化房地产调控。
　　上述信息，以及其他诸多信息(比如去年四季度十几个城市出台地方新政，进一步收紧调控，而且继续实施行政干预)综合起来，发出的是非常复杂的信号：房地产政策将转型，但需要一个过程。业内外更关注2014年的房地产调控的具体动向，不妨关注以下八个方面。
　　其一，限价弱化或取消。2011年和2013年，房地产调控文件中两度要求地方城市制定年度房价控制目标。从中央层面看，今后不太可能要求各地继续制定房价控制目标。从地方层面看，既然不需制定年度房价控制目标，而且2014年房价上涨压力将减小，也就没必要限制项目售价。
　　其二，建设不动产统一登记制度。建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是产权管理体制机制的重大改革。2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。按国务院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房并无影响，原本就属合规登记，而对于各种“灰色”房屋，以后将逐步纳入正规登记程序，会暴露出其中某些不合规的事实。
　　其三，个人住房信息系统联网城市扩围。这不仅涉及技术问题，更多还有人为障碍。部分人担心自己的多套房产曝光。即便阻力重重，此事还将继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握全国住宅的“家底”，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的重要前提。
　　其四，房产税立法与试点。十八届三中全会中提出，“要加快房地产税立法并适时推进改革”，再次表明中央推进房地产税改革的决心是不变的。由于明确提出房产税要立法，要走人大流程，那么在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间，暂也不必过忧。不过，在立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的“常规打法”，2014年推出第二批试点城市的可能依然较大。
　　其五，出台《国家新型城镇化规划》。中央城镇化会议提出了推进城镇化的六条主要任务，这将成为2014年将出台的《国家新型城镇化规划》中的主要方针与内容。其中三条与房地产业关系较大。第一，推进农业转移人口市民化。为此必须进行配套的户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。第二，提高城镇建设用地利用效率。三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地。减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。第三，优化城镇化布局和形态。“两横三纵”的全国城市化战略格局，已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群。由此可见，新型城镇化更注重发展城市群与中小城市，而控制超大城市规模。
　　其六，土地政策与土地制度改革。从短期政策看，2014年主要方针仍是增加普通住房、保障房用地，尤其是要求房价涨幅偏大、住宅供应紧张的城市增加宅地供应，另外还会继续抑制地王。从改革层面看，重点在农村土地制度改革，包括加快征地制度改革，完善农村宅基地管理制度，引导和规范集体经营性建设用地入市等。
　　其七，货币政策与房地产融资政策。中央经济工作会议提出：2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。但按照短期惯性，2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。货币政策的松紧，会决定房地产信贷与融资政策。2014年尤其是上半年，房价仍处高位，房地产融资难以明显放松。相比2013年度，开发贷、个人房贷仍略偏紧。至于上市公司再融资，2013年有消息称要开闸，靴子至今未落地，估计2014年会有所放行，这也是提高房企直接融资比重的应有之义。从改革层面看，一方面调整和优化公积金制度；另一方面将设立住房金融机构，通过提供政策性贷款、贷款担保等形式支持普通居民融资购房。
　　其八，住房保障制度建设。住房保障，是房地产长效机制的重要组成部分。2011年至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，“十二五”期间新建3600万套的目标，前三年已完成近7成，完成五年目标没有问题。从指导方针分析，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，也即住房供应“双轨制”，重点发展公共租赁住房，廉租住房将并入公租房，各类棚户区改造仍是重点。
　　总体而言，2014年房地产调控依然会延续2013年态势，不可能大幅放松，但将更强调分类指导，因地制宜。笔者认为，2014年的房地产调控要求大体如此：一线城市从紧，二线城市维稳，三、四线城市将有所放松。
(责编：孙红丽、唐k)
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