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房屋买卖要求合同继续履行判决生效后再起诉解除合同
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房屋买卖要求合同继续履行判决生效后再起诉解除合同
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房屋买卖合同卖方违约后买方要求继续履行
发布者：黎荣杰律师|时间：日|分类： |645人看过
案情简介马先生与刘先生与2015年9月19日签订了上海市房地产买卖合同，约定了由马先生购买刘先生名下的涉案房屋，房屋合同价为229万，约定于2015年12月19日过户。其余未做约定。同时双方签订了补充协议，约定定金为5万元，实际成交价为267万，其中首付款117万，剩余150万由刘先生配合马先生办理银行贷款方式支付。其中首付款时间双方并无书面约定，仅口头约定待马先生自有的房屋出售后拿到钱款即可交付给刘先生。涉案房屋内另有银行抵押贷款125万，双方口头约定待马先生首付款到位后由刘先生去提前还贷，涤除涉案房屋之银行抵押贷款。当天，马先生支付定金5万元。到了2015年12月19日，双方因首付款未能交付导致没有办理过户手续。其后双方通过电话、短信交涉。刘先生告知马先生因房价上涨，不再出售该房屋，马先生表示要求继续购买涉案房屋。2016年3月10日，马先生支付了首付款，同时向法院起诉要求刘先生继续履行合同，配合其办理银行贷款，并在涤除涉案房屋抵押后配合马先生办理过户手续，同时搬离涉案房屋。马先生起诉同时申请财产保全查封了涉案房屋。刘先生在收到诉状后同过律师向马先生邮寄了律师函，称因马先生怠于支付首付款，要求马先生在一个星期里支付剩余全部房款，否则将解除合同。同时刘先生向法院提起反诉，称马先生至起诉之日仍拒绝向其支付全部房款，系以其实际行为表示拒绝履行付款义务，致使双方合同目的无法实现，故要求解除双方就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同。法院审理后认为：原被告约定实际成交价为267万元，却在上海市房地产买卖合同中记载房款为229万元，该条款无效，双方均有过错，但并不影响合同其他条款的效力，当事人仍应按约履行。双方签订合同是约定了过户时间却并未对包括首付款在内的房款支付时间作出约定，并且被告方明确同意原告方对117万以外的余款以贷款方式筹措，现原告已付清117万元，向法院缴纳了剩余150万元的履约保证金，并积极通过诉讼方式要求履约的情况下，以原告拒绝履行付款义务致合同目的无法实现为由要求解除合同，没有依据。据此，法院依法支持原告诉求。争议法律焦点马先生迟延支付首付款的行为是否可以导致合同解除？马先生能否要求继续履行？双方约定由卖方刘先生配合买方马先生办理涉案房屋银行贷款事宜，该条款是否可诉？卖方是否有义务配合买方？双方未约定涉案房屋交房事宜，买方是否可以要求卖方交房？律师评析第一，买方马先生迟延支付首付款的行为是否可以导致合同解除？针对这一问题，关键点还是在于双方之间的合同约定。在本案中，双方签订的买卖合同及其简单，仅仅约定了房款、首付款、过户时间。其余包括首付款付款时间、违约后果、合同解除条件等均未做约定。在这种情况下我们认为买方只要在起诉前支付首付款即可，退一步讲，买方迟延支付首付款构成违约，但双方未约定违约可解除合同，在该合同可继续履行的情况下，买方自可要求继续履行。但同时双方约定了房屋的过户时间，这个时间是明确的，因此卖方不在约定的过户时间配合过户即构成违约。《合同法》第六十条明确：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？ 答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。《合同法》第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：　　（一）法律上或者事实上不能履行；　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。因此，在本案中，卖方不履行合同义务，买方坚决要求继续履行合同。现合同不存在无法履行的问题，因此理应继续履行合同。第二，合同双方约定，剩余的150万由卖方配合买方办理银行贷款支付。现卖方不愿意履行卖方义务，自然也不再配合办理银行贷款。在这种情况下是否可以判决强制卖方配合办理银行贷款？由于办理银行贷款，需要买卖双方共同向贷款银行提供相应材料方可，在卖方不配合的情况下银行无法取得理应由卖方提供的材料，在这种情况下法院也无法强制要求卖方配合办理银行贷款。同时，法院考虑到买方尚未有150万余款未支付，未免之后买卖双方就该余款发生纠纷，在贷款不可行的情况下，法院要求买方现金支付150万到法院账户上作为履约保证金。第三，买卖合同双方未对交房做任何约定，应如何处理？在本案中，买卖合同双方未对交房做任何约定，因此买方在本案诉讼中一并要求卖方在配合过户后即将房屋交付给买方。在将房屋过户给买方后，房屋的物权人为买方马先生，马先生自然享有相应的物权，即占有、收益、使用、处分的权利。在这种情况下，为避免诉累，买方自然要求卖方交付房屋。法院审理后认为双方虽对交房时间未作约定，但在过户与付款义务均已经本案处理的情况下，原告主张交房，并无不当，予以支持。结论通过这一案例我们可以看到：在如今上海房价日益上涨的形势下，房屋买卖合同签订后卖家在利益驱动下以各种理由毁约，要求解除房屋买卖合同，并不惜支付违约金。那么在这种情况下买方该如何维护自己的合法权益呢？首先，在合同订立阶段，最好咨询律师，起草一份内容详尽的房屋买卖合同。对房屋的价款、定金、首付款及相应的付款时间、过户时间、交房时间、户口迁移、违约责任、合同解除条件等内容均作出明确约定，这样即使以后纠纷发生也可按约解决。其次，在卖方违约不履行合同的情况下，要积极拿起法律武器来维护自己的合法权益。在合同签订及之后的履约过程中要做一个有心人，积极保存好相应的书面证据。如合同、补充协议、付款凭证等，这样才能在诉讼中牢牢把握主动。维护好自己的合法权益。最后，律师认为诚信是一个社会赖以进步的根本，也是人最美好的品德。买卖合同双方自愿签订了房屋买卖合同，双方均应预见可能存在的房价涨跌，这亦是商业风险的一部分。双方均应承受可能存在的商业风险，卖方不能因为房价的上涨而想尽办法去毁约，这既不为法律所容忍，也违背了基本的诚信原则。最终也损害了自己的利益。
律师号码归属地：上海
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广州二手房买卖中买家要求继续履行合同法院会支持吗？
作者：张静&&&&&&日期：Fri Apr 07 17:27:03 CST 2017
最近似乎广州的二手房市场业主反水现象再掀起新浪潮，卖方违约不履行合同或者违约加价可谓遍地开发，此时守约方可以要求解除合同赔偿解约违约金，一般是房价的20%-30%，也可以要求继续履行合同并赔偿延迟履行合同的违约金。但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法院支持呢？律师为您分析：（一）卖方在只收取了定金阶段违约
此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务（主张也不会支持）。（二）卖方在阶段签订了三方合同但未网签的阶段违约
此阶段，买卖双方已经签订了正式的买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？具了解，目前法院不支持的情况偏多。且此时卖房可以再次卖房或将房产抵押，买方无法规避，将会遭遇极大的无法履行合同的风险。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释名，买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。（三）卖方在签订了三方合同并已网签的阶段违约
此阶段，实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声，实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。这里需要指出：“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时，卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。（四）卖方在最后过户阶段违约卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。二手房买卖实际情况千差万别，且争议金额巨大，建议当事人遇到此类情况时，尽量不要自己擅自做主答辩或应诉，而应当委托专业的二手房律师来应对，以免将本来能赢的官司打输，徒留后悔。程卫民律师个人网站
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程卫民律师
(广东江门)
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广东省江门市港口一路13号中远大厦远景阁7楼
http://lawyer.9ask.cn/lvshi/cheng441566/
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合同解除非某一方违约导致均不承担违约责任
薛某诉刘某丽房屋买卖合同纠纷案
深圳市宝安区人民法院民事判决书
(2010)深宝法民三初字第875号　　原告（反诉被告）：薛某。　　委托代理人：张某，广东财富东某律师事务所律师。　　被告（反诉原告）：刘某丽。　　委托代理人：李某，广东科某律师事务所东莞分所律师。　　委托代理人：杜某民，广东科某律师事务所东莞分所律师。　　原告薛某（反诉被告）与被告（反诉原告）刘某丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于日公开开庭进行了审理。原告薛某及其委托代理人张某，被告的委托代理人李某、杜某民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。　　原告诉称，日原被告在中某地产代理(深圳)有限公司签订了 NO：04814某号二手房买卖合同，合同约定了房屋成交价格、定金、违约责任及办理赎楼手续等内容，原告按照约定积极履行了自己交付定金的义务，于合同签订当晚11点多支付给被告定金人民币2000元，被告也给原告出具了收据，剩余定金人民币28000元，原告按照被告的约定交付给中介公司。可被告却不履行自己的义务，截止到今日也没到中介公司办理赎楼委托公证手续，并在中介公司多次催促下，被告直接告诉中介公司不愿意卖此房产了。原告已按照合同的约定履行了自己的义务，但被告的直接违约行为已严重违反了原告签订合同的目的。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币116000元；2、诉讼费用由被告承担。　　被告答辩称，我方认为原告诉称不实，应驳回其要求被告支付11万元违约金的诉讼请求。是原告违约在先，被告没有违约行为，原告方应当在签订合同之日起1日内向被告支付定金2000元，在3日内支付定金2.8万元，但原告在签订合同后1日内支付定金2000元以后并没有在3日内支付2.8万元的定金，因此是原告违约在先。原告交付2.8万元的保证金给中介不能视为已经履行支付定金的义务。合同已经明确约定将定金支付给卖方即被告，合同第三条虽约定了定金由第三方监管等事项，但此内容是中介方提交的格式合同的条款内容，并不是原、被告双方的真实意思表示，从双方没有与第三方签订监管协议可以说明。《二手房买卖合同》中约定2000元的定金与2.8万元的定金除支付时间不一样外，支付方式都是一样的，从合同签订后原告将2000元定金支付给被告的行为可以看出原告是明知定金是要支付给被告的。同时，原告也应知道被告的收款卡号，因此不存在支付困难。但原告并没有按照支付2000元定金的支付方式将2.8万元的定金支付给被告，明显是故意的，也没有遵循交易习惯。因此原告支付2.8万元保证金给中介不能视为已经履行了支付2.8万元定金的义务。被告是在原告应当先履行义务而没有履行的情况下根据《》第先履行抗辩权的规定才没有办理委托公证的法律手续，因此在本案中被告不存在违约行为。原告诉请被告支付11.6万元违约金的条件尚未成就，虽然《二手房买卖合同》第11条约定了卖方的违约责任，但在本案中如前所述，被告并没有违约，因此不存在逾期履行超过5日的问题。其次，原告至今也没有通知被告要求解除合同，在起诉时的诉讼请求中也没有提出解除合同的请求。根据《二手房买卖合同》第11条的约定是必须在解除合同后才能请求支付转让成交价20%的违约金，因此原告诉请违约金的条件尚未成就，应当予以驳回。原告违约在先，被告在原告违约后有权拒绝其相应的要求，被告没有办理赎楼的委托公证不属于违约行为，因此原告在没有依法解除合同的情况下无权要求被告支付转让成交价20%的违约金。　　被告反诉称，日，被告将位于深圳市宝安区鸿某广场1栋B座某号房屋（建筑面积47.58平方米）以现状转让给原告，并签订《二手房买卖合同》，合同约定转让成交价580000元，合同签订当日支付定金2000元；合同生效2日内（含当日）再向被告支付定金28000元；日前支付首期款（首期款=转让成交价－定金－银行承诺贷款金额）。合同同时约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后，原告除向被告支付2000元定金外，至今不履行支付余下的定金2.8万元及首期款的义务。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起反诉，请求判令：1、原告立即履行与被告于日签订的《二手房买卖合同》；2、原告自日起至付清相应款项之日止以成交价为基数按每日万分之五的标准向被告支付逾期付款违约金，如原告拒不履行已签订的《二手房买卖合同》的约定义务并要求解除合同，则向被告支付违约金116000元；3、本案的诉讼费用由原告承担。庭审中被告变更反诉请求为：要求原告承担11.6万元的违约金并承担本案的诉讼费用，放弃其他诉讼请求。　　原告针对被告的反诉答辩称，原告按照约定履行了自己交付定金的义务，被告在日与中介公司签订的合同中清楚约定买卖的第三方系中某地产公司，在合同第三条中约定2.8万元的定金交由双方约定的第三方监管，没有约定交给被告，被告没有向原告即中介公司出具相应的房产证书及售楼相应的手续时该定金交付给中介公司是符合法律规定也符合双方的市场交易规则。合同中明确约定定金交由第三方监管的视为卖方本人已收取定金，卖方拒绝向原告出具定金收据的不影响定金的生效。被告称中介公司提供的格式合同不视为原、被告双方的真实意思表示不符合事实，本案原、被告是通过中介达成的交易，因此不存在不公平的说法。被告提出中某地产出具的收据内容写的是保证金，其主张不能视为是原告交付的定金。该保证金是交给了中介方，是中介方写成定金的，如果买方违约就不能退回。被告在约定的时间内去中介公司办理相应的手续的同时可以领取该2.8万元的定金，同时应履行相应办理房产的相关手续，此流程也符合房地产交易的相关规定，也是双方的真实意思表示。对此我方已申请中某地产负责达成原、被告交易的工作人员出庭作证。合同第6条第3款约定了被告需出具公证委托书并办理售楼手续以及相应的违约责任，被告至开庭之日并没有出具相应的公证手续办理赎楼及买卖的相应手续。因此被告已存在根本违约。根据合同第11条，被告逾期违约超过5日，原告可以选择解除合同并选择要求被告支付违约金，原告在被告已违约的情况下，根据相关权利合同已经解除，原告有权要求被告支付相应的违约金。　　经审理查明，日，原告（买方）与被告（卖方）通过中某地产代理（深圳）有限公司就买卖涉案房产签订了《二手房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于深圳市宝安区鸿某广场1栋B座某号房屋（建筑面积47.58平方米）转让给原告，转让成交价为人民币580000元，原告在合同生效之日起一日（含当日）向被告支付定金人民币2000元，合同生效后三日内（含当日）再向被告支付定金人民币28000元；本条所约定的定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；日前支付首期款（首期款=转让成交价－定金－银行承诺贷款金额）；该物业处于抵押状态，买方同意由卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三人及担保公司指定人员；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。　　日，原告向被告支付了定金人民币2000元。日，原告向中某地产代理（深圳）有限公司支付了购房保证金人民币28000元，中某地产代理（深圳）有限公司出具了收据。　　另查，涉案房产的登记权利人为被告。　　上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、地址/帐号确认书、收据、产权资料电脑查询结果表、《证明》；被告提供的《二手房买卖合同》、房产证、对帐信息、证人证言在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。　　本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告双方均已无意继续履行合同，故对双方签订的《二手房买卖合同》本院予以解除。合同解除后，被告应将2000元定金退还给原告。本案的焦点问题是合同哪一方违约。合同约定定金交由双方约定的第三方监管。原告认为合同所指的第三方即为居间方，原告已经向居间方支付了28000元定金，其已履行支付定金的义务，被告未办理公证委托书及赎楼已构成违约。被告认为双方未约定监管定金的第三方，28000元定金应支付给被告，原告未向被告支付28000元定金的行为已构成违约。对此本院认为，根据合同约定定金应交由双方约定的第三方监管，但由于原、被告双方未在合同中或在合同签订后对监管定金的第三方进行约定，在此情况下原告将28000元的定金支付给促成双方交易的居间方中某地产代理（深圳）有限公司的行为符合二手房买卖的一般交易习惯，亦不会影响合同的正常履行，因此原告将28000元定金支付给居间方的行为应视为原告已经履行了支付28000元定金的义务，因此原告不存在违约行为。根据合同约定原告支付定金义务在先，被告出具公证委托书的义务在后，在被告未收到28000元定金的情况下，被告可以主张抗辩权不出具公证委托书，故被告未出具公证委托书的行为亦不构成违约。由于原、被告双方对合同条款的理解不同导致合同无法继续履行，合同的解除不是由于合同某一方的违约行为导致的，因此原、被告双方均不需要承担违约责任，故对原、被告双方以对方违约为由要求对方支付违约金的诉讼请求本院均不予支持。　　综上所述，根据《》第、第，《法》第第一款，判决如下：　　一、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；　　二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告返还定金人民币2000元；　　三、驳回原告的诉讼请求;　　四、驳回被告的反诉请求。　　本诉受理费人民币1310元，由原告负担；反诉受理费655元，由被告负担。　　如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于市中级人民法院。　　
代理审判员　 刘 光 耀二○一○年八月十六日书　记　员　 林　　雪
程卫民律师所在广东的城市律师
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程卫民律师所在广东江门的法律咨询&& 房价上涨 房东(卖家)违约不过户致房屋买卖合同纠纷法院判决继续履行合同
房价上涨 房东(卖家)违约不过户致房屋买卖合同纠纷法院判决继续履行合同
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2016) 沪 0115 民初 308XX号
原告(反诉被告)陈某瑞。
原告(反诉被告)秦某莉。
上列两原告的共同委托代理人陈如波,上海创远律师事务所律师。
上列两原告的共同委托代理人陈如浪,上海创远律师事务所律师。
被告陈某虹。
委托代理人姜某,上海市XX律师事务所律师。
原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉(以下简称原告)与被告(反诉原告)陈某虹(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案,本院于日立案受理后,依法适用简易程序。审理中,被告提起反诉,本院受理后与本诉合并审理,于同年7月5日公开开庭进行了审理。原告陈某瑞及原告的共同委托代理人陈如波、陈如浪,被告陈某虹及其委托代理人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某瑞、秦某莉共同诉称,日,原、被告双方签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告所有的位于上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室房屋(以下简称系争房屋)及其地下车库一层146号车位(以下简称车位),总价为人民币(以下币种同)600万元。日,双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)用作网上各案登记。合同签订后,原告共向被告支付300万元购房款,但被告却拒绝配合原告办理购房贷款,导致现无法按约办理房屋过户等手续。现诉请判令:1、被告将系争房屋及其车位过户至原告名下,并交付原告;2、被告向原告支付逾期过户违约金(以600万元为基数,按每日万分之五的标准自日算至实际过户交易之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈某虹辩称,《合同》仅约定了系争房屋的买卖,并未包含车位的买卖。原告至今未向被告提交相关的贷款审批信息,其认为被告不配合办理购房贷款手续,无事实依据。由于原告不能于日之前获得贷款审批,双方按约应解除房屋买卖合同。故请求驳回原告的全部诉请。
被告陈某虹反诉称,日,原、被告及居间方就系争房屋买卖签订了居间协议,其中车位一栏是空白的,双方交易并未涉及相关车位,在此后签订的《合同》及补偿协议中,亦没有相关车位交易内容。按照合同相关约定,若原告未能在日前办出购房贷款,则双方同意解约,互不追究责任。日,在被告不知情下，原告同居间方冒用被告之名就车位网签了合同,交易价格为10元。经被告向房产交易中心反映后,居间方才撤销该车位的网签协议。由于原告无法办出购房贷款,现双方合同实际上于⒛16年3月21日已解除,原告提起本次诉讼导致被告再次出售系争房屋受到限制。现反诉请求：
1、确认原、被告双方的《合同》于日解除;2、原告赔偿被告经济损失暂计1万元;3、案件受理费由原告承担。
针对反诉,原告陈某瑞、秦某莉共同辩称,由于被告的行为导致原告不能按约办出购房贷款,故违约在于被告,且原告具有继续履行合同的能力,故双方合同应继续履行。《房屋买卖合同》已明、确约定交易房地产包括车位。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明,系争房屋系被告所有,日,原告陈某瑞作为买受方(乙方)与居间方上海瑞丛投资管理有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)及《房屋买卖合同》,约定原告以600万元的价格购买被告的系争房屋。《房屋买卖合同》第1.1条约定,买卖房产坐落于上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室以及146号车位;第13.2条约定,在本合同约定的买卖交易条件保持不变的情形下,甲方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中&买受方&,且乙方依据本协议已经部分履行的,视为增加、减少、变更后的&买受方&已经部分履行。次日,被告作为出卖方(甲方)在《居间协议》及《房屋买卖合同》上签字。
2016年2月20日,原告陈某瑞、秦某莉(乙方)与被告陈某虹(甲方)签订《合同》,约定系争房屋转让价格为500万元,双方于日前办理产权过户手续。合同的补充条款(一)第9条约定,甲、乙任意一方未按约履行,即为违约,违约方每逾期一日,应向守约方支付总房价款万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)。合同附件三约定,签订本合同当日,乙方支付首期房款195万元(包含已付定金);乙方申请的购房贷款300万元获批后直接支付至甲方账号作为第二期房款;双方办妥房屋交接等手续后,乙方支付尾款5万元。同日,原、被告双方签订《补偿协议》,约定系争房屋买卖实际成交价为600万元,其中《合同》约定的成交价为500万元,房屋装修及搬迁补偿款为100万元,该补偿款于2016年2月⒛ 日前由原告支付给被告。《合同》签订当日,原告支付被告首付款195万元及补偿款100万元,被告出具收款收据。之后,原告在居间方协助下,向上海银行浦东分行申请购房贷款,银行于日批准原告的房贷申请。后原告多次要求被告配合办理房屋交易审税手续,但被告因担心收不到银行发放的购房贷款而要求原告先提交相关贷款审批文件。日,原告发《催告函》给被告,催促被告积极配合办理审税等手续。同日,被告亦发《通知函》给原告,告知原告未积极披露贷款进度、接收贷款账户等相关信息,并表明如原告确保支付剩余房款,其愿继续履行合同。
庭审中,被告表示系争房屋及其车位记载于同一份《上海市房地产权证》,但《合同》约定的交易房地产并未包含车位买卖。原告承诺其具有支付剩余房款的履行能力,表示在系争房屋过户当日将剩余房款305万元支付给被告,并向本院交纳保证金。本院询问原告是否符合购房条件,并告知不实陈述的后果,原告明确表示无限购情况,并愿承担相应法律责任。
以上事实,由经庭审质证的《居间协议》、《房屋买卖合同》、《合同》、收款收据、相关函件、《上海市房地产权证》及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证,本院予以确认。
本院认为,依法成立的合同,对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务。对于原、被告双方《合同》约定交易的房地产是否包含车位,本院认为,其一,虽然《居间协议》和《合同》未在交易的房地产一栏载明车位信息,但《房屋买卖合同》明确约定买卖标的包括系争房屋及其车位。其二,系争房屋与车位并未分别办理产权证,而是记载于同一份产证内,根据二手房交易习惯,如附属车位未与房屋一同出售,应在合同中特别约定。据此,本院认为,原、被告双方约定的房地产买卖应当包含系争房屋及其车位。本案中,原、被告双方不能在约定的时间办理房屋过户手续,主要原因在双方当事人就银行放款及交易审税等环节沟通不善,双方对合同逾期履行均负有一定责任。在合同符合继续履行的条件下,双方当应本着诚信原则,继续积极履行合同。故原告请求被告将系争房屋及其车位过户至原告名下并交付,符合合同约定及法律规定,本院予以支持。被告反诉请求确认《合同》于日解除,本院不予支持。鉴于双方对逾期过户均有一定责任,故对原告诉请被告支付逾期过户违约金及被告反诉要求原告赔偿经济损失,本院均不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告(反诉原告)陈某虹于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉将上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室房屋及其地下车库一层146号车位产权过户至原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉名下,同时原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉支付被告(反诉原告)陈某虹房款305万元;
二、被告(反诉原告)陈某虹于上述第一项判决履行完毕之日起十日内将上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室房屋及其地下车库一层146号车位交付原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉;
三、驳回原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉的其余诉讼请求;
四、驳回被告(反诉原告)陈某虹的全部反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费53,870元,减半收取计26,935元,反诉案件受理费15,600元,财产保全费5,000元,共计47,535元,由原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉共同负担20,000元,由被告(反诉原告)陈某虹负担27,535元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
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审 判 员&& 陶 郑 忠
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二O一六年八月二十二日
&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&书 记 员&& 项&&& 欢
关键字：房价上涨 房东(卖家)违约不过户致房屋买卖合同纠纷法院判决继续履行合同