体验课200课:夫妻房产变更免契税 假离婚买房是否可行?
来源：亿房网 余纯 日 07:00
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假离婚贷款买房也不一定行得通
如果婚姻期间已经将房产变更到一人名下，其实离婚时，也是需要办理离婚分割的。所以如果要再买房，也需房产离婚分割清楚后才行。
同时针对离婚买房的情况，即使分割了名下的房产，如果要贷款，也是有影响的，银行的政策其实是不一样的，最主要有几种情况：
1、很多银行都出台政策对于离婚人士申请首套房贷的，必须要离婚超过1年才能放贷，堵住&疑似假离婚买房&的漏洞，即银行在审核时，对于婚姻关系存续期间夫妻双方共有房产的借款人，尽管离婚后无房产在本人名下，但必须是在离婚1年以上的情况下，才符合按首套房贷标准发放贷款的要求。
或规定需离婚3个月以上才能申请房贷，如果是首套房，手续齐全的情况下也能享受首套房贷政策。
2、之前一直存在&假离婚买房&的情况，办假证来买房。银行都加大对&离婚证&的真假辨别力度，如果是假离婚证，申请房贷肯定行不通。
假离婚很难追究法律责任
律师表示：假离婚一般无法判断，通过婚姻登记机关登记离婚，有离婚证，法律上就很难判断，事后才能知道真假。单位分房，假离婚很难追究法律责任，专家介绍，以前有过假离婚骗取单位分房名额的现象发生，但除了在行政上进行处罚以外，法律上很难追究责任。
律师认为，从法律角度上也很难阻止假离婚行为。办理离婚手续的夫妻不管出于何种目的，他们的离婚行为都是有效的，法律也没有禁止性规定。不过， 万一夫妻一方离婚后不肯复婚，弄假成真，那将会导致矛盾产生，比如将会涉及夫妻共同财产的分割、孩子的抚育与探视等一系列问题。所以，假离婚存在着一定的风险。
今天的课程到此结束，休息片刻，我为大家准备了几道思考题。温故而知新，希望大家尽量不要翻看之前的讲稿，独立完成以下习题。大家在作答完毕后，单 击确认按钮，便可知道本次测试所得分数层级及每道习题的正确答案。若大家对讲解或习题产生疑问，可致电027&或请加购房指南交流群与广 大网友一起交流，我们将为您做进一步辅导。
(亿房网1月22日文 余纯)亿房网购房体验课&&帮您扫清购房过程中的疑难困惑。欢迎大家再次走进我们的课堂，还记得我们上次课的内容吗?在上次购房体验课中，我们为大家讲了《新房vs二手房 武汉贷款买房首付如何算?》，希望我们的课程能在大家在买房置业的过程中提供帮助。
如果大家对上次课程的某些问题仍存疑问，请登陆亿问亿答在线提问或致电027-咨询，或欢迎加入亿问亿答购房群参与讨论，群号：，电子邮件：,亿房网购房指南将竭诚为您提供购房咨询服务。
【温故知新】
上周颁布夫妻之间房屋、土地权属变更免征契税，也就是说婚姻期间，可以将房产过户到一方名下，此时不需缴纳契税，这确实便于夫妻间房产的处置。如果将房产过户到一人名下后，对于家庭买房是否有帮助呢?如果没有帮助，是否又会增加假离婚买房的现象呢?婚姻期间的共同房产即使是一人的名字也属于共同房产，也属于一个家庭;那如果离婚，房产在一人名下，对另一方买房有影响吗?本期购房体验课为大家讲解。
亿房网友咨询：买房的时候，能否用男方的购房资格，房产证上只写女方的名字?
初始办证和购房合同的名字一致，需要签订购房合同时写一人的名字，后期办证才能直接写一人的名字;如果前期没有写，也没有关系，后期后办理变更手续，夫妻间加名减名换名，免征契税的。
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夫妻间房产证加名换名免征契税
财政部、国家税务发布通知称，夫妻之间的房屋、土地权属&加名&、&减名&、&换名&或变更共有份额的，均享受免征契税优惠。
按照新规，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
那么夫妻间房产变更，对家庭再买房有影响吗?
买房以家庭为单位　家庭有房影响再买房
由于武汉贷款买房都以家庭为单位计算，包括夫妻和未成年子女，成年子女和父母是分属于两个家庭的;所以只要是家庭名下的房产，就会影响家庭再买房。
夫妻属于一个家庭的，一方或者共同名下有一套房，也就意味着家庭名下有一套住宅;如果您家庭属于武汉户籍，那么不管以谁的名义再买房属于二套房，商贷首付需7成，公积金贷款需首付6成;如果是外地户籍家庭，那么则属于限购家庭，不能再买房。
所以如果为了买房，夫妻房产变更是没有特别作用的。那么为了买房，假离婚呢?先看看离婚后买房如何计算。
离婚后贷款认房又认贷　名下无房无贷算首套
商业按揭贷款是认房又认贷的，当离婚后名下没有房产，那么贷款就是根据购房者之前购买房产时是否有贷款，是否存在贷款记录来计算的。分为3种情 况：1、贷款如果不是在你名下，那么您贷款买房可以按照首套房贷计算;2、如果你的名下已经有一次贷款记录了，那么不论您到哪里去贷款买房都按二套房的首付和利率来进行;3、如果您的名下已有两次房贷记录，那么您就不能再贷款买房，需全款付清。
但是如果离婚后名下有一套房产，再贷款买房就是算二套房贷的，商业贷款首付最少7成，利率上浮10%。
如果公积金贷款，现在政策发生变化，公积金贷款也是认房又认贷的，和商贷情况基本一致，名下无房无公积金贷款才能算首套房贷，首付最少2成;如果名下有一套房或者有一次公积金贷款记录，再贷款首付最少6成;三套房限购限贷。
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假离婚贷款买房也不一定行得通
如果婚姻期间已经将房产变更到一人名下，其实离婚时，也是需要办理离婚分割的。所以如果要再买房，也需房产离婚分割清楚后才行。
同时针对离婚买房的情况，即使分割了名下的房产，如果要贷款，也是有影响的，银行的政策其实是不一样的，最主要有几种情况：
1、很多银行都出台政策对于离婚人士申请首套房贷的，必须要离婚超过1年才能放贷，堵住&疑似假离婚买房&的漏洞，即银行在审核时，对于婚姻关系存续期间夫妻双方共有房产的借款人，尽管离婚后无房产在本人名下，但必须是在离婚1年以上的情况下，才符合按首套房贷标准发放贷款的要求。
或规定需离婚3个月以上才能申请房贷，如果是首套房，手续齐全的情况下也能享受首套房贷政策。
2、之前一直存在&假离婚买房&的情况，办假证来买房。银行都加大对&离婚证&的真假辨别力度，如果是假离婚证，申请房贷肯定行不通。
假离婚很难追究法律责任
律师表示：假离婚一般无法判断，通过婚姻登记机关登记离婚，有离婚证，法律上就很难判断，事后才能知道真假。单位分房，假离婚很难追究法律责任，专家介绍，以前有过假离婚骗取单位分房名额的现象发生，但除了在行政上进行处罚以外，法律上很难追究责任。
律师认为，从法律角度上也很难阻止假离婚行为。办理离婚手续的夫妻不管出于何种目的，他们的离婚行为都是有效的，法律也没有禁止性规定。不过， 万一夫妻一方离婚后不肯复婚，弄假成真，那将会导致矛盾产生，比如将会涉及夫妻共同财产的分割、孩子的抚育与探视等一系列问题。所以，假离婚存在着一定的风险。
今天的课程到此结束，休息片刻，我为大家准备了几道思考题。温故而知新，希望大家尽量不要翻看之前的讲稿，独立完成以下习题。大家在作答完毕后，单 击确认按钮，便可知道本次测试所得分数层级及每道习题的正确答案。若大家对讲解或习题产生疑问，可致电027&或请加购房指南交流群与广 大网友一起交流，我们将为您做进一步辅导。
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夫妻双方共同按揭买房，谁做主贷人有影响吗？
小伙伴们，房叔又和大家见面了。在火爆的三月里，你是不是已经把房子定下来了呢？是不是在看房选房的过程中遇到好多好多的问题呢？
买房记住一句至理名言保证不吃亏，那就是：有问题，找房叔。好了，来看看这期房叔答疑小伙伴们又有什么样的疑问？
夫妻双方共同按揭买房，谁做主贷人有影响吗？
房叔答疑：
“主贷”和“参贷”都是不标准的称法。在银行的住房贷款合同中，一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”，另一方可以作为“共同贷款人”。对于“共同贷款人”，不仅要求是为“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母)，还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。但是，这一条对于夫妻来说是个例外，即使房产证上只有夫妻一方的名字，另一方也可以作为住房贷款的“共同贷款人”。
夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。
一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”（常说的主贷款人）而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。
此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷首付比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。
夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。
公积金余额不足一万，贷款额度怎么计算？
房叔答疑：很据成都市公积金中心规定：个人单笔可贷额度计算公式为：借款人（包括共同借款人）申请贷款时上月住房公积金正常缴存余额之和×30（倍），最高额度为60万元。
在符合还贷收入比、征信等规定条件下，缴存余额在1万元以下的借款申请人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷到30万元。
即：公积金余额不足1万，最高可贷到30万元。
成都市目前的还贷收入比为70%，举个栗子：如果您每月的还款额为2500元，那么您的月收入则需为3600元左右。
房叔建议您先带上贷款所需材料到公积金中心申请，经过公积金中心或者贷款银行审核，最终才能确定贷款额度。
成都的精装房契税是交多少，和清水有区别吗？
房叔答疑：在回答这个问题之前，房叔先给你说说，今年2月22调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。对于新契税优惠政策执行时间，凡是于日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税，符合新政规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。你可以看下你是否满足以上条件。
根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》的规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。因此你购买的精装房所需要交纳的契税包括了你的装修费用，这就意味着，在购买精装房时，市民要为装修成本承担数额不等的买房契税。
也就是说精装房和清水房的税率是一样的，只是同样面积的精装房总价要贵些，因此交的税会多些。
买房开发票是在哪个阶段？
房叔答疑：四川地税局的工作人员是这样告诉房叔的：如果买的是全款现房，交完钱开发商就应该开出发票。如果是期房，由于面积可能跟合同不符，所以不能开具全款发票，只有到最后交房时检验了房子才会给房主开全款发票，房主拿着之前的收据去换就可以了。但交了首付就应该先开具首付款的发票。房叔知道，很多购房者现在手上只拿到了收据。遇到这种情况怎么办？直接投诉啊！
这个户型好不好，如何改造？
房叔答疑：这个户型主卧室虽然大可两个次卧室好小、主卧厕所直对床，公共厕所对客厅，餐厅空间小。
建议把客厅跟客厅阳台拉通，扩大客厅，电视墙做在卧室那侧。
客卫其实是干湿分离的，如果觉得风水不好，里面厕所安装铝门，洗手池这边可以安装帘子。主卫的门开外面，与客厅相对。这样主卧空间布局会好点。
因为你床头肯定不能对卧室开门这边或者飘窗正对，所以只能摆2.75那个位置。这也是风水考虑。衣柜摆开门那个位置。
好了，贴心的房叔还为大家准备了一篇“手把手教你分辨好户型和差户型”的干货，关注“成都房帮帮（cdfbb028）”，或扫描下列二维码，
回复关键字“户型图“即可查看
1、户型图上常见标识都代表什么？
2、怎么从户型图上看方位和朝向？
3、怎么从户型图上看户型好坏？
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喜欢该文的人也喜欢夫妻贷款买房，还没有还完就要离婚了，怎么办？房子怎么办？_百度知道
夫妻贷款买房，还没有还完就要离婚了，怎么办？房子怎么办？
全部转给一个人不行，因为都没钱。如果给法院，大概会怎么裁？强制的给某人还吗？
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
1、属于共同财产，夫妻各自一半，您或他要，都应当按照市场价值支付另一方一半后取得产权。2、双方都没有钱的话，在诉讼中的话，交法院委托拍卖机构对外拍卖，协议离婚的，您们自己可以交由拍卖机构对外拍卖。3、拍卖后所得的款项优先支付给银行贷款部分，品除开支后还有剩余的部分，您们各自一半。、4、不会强加或强制给任何一方。
采纳率：44%
来自团队：
法院一般是一人一半。也就是说房子还是离婚前的状态，自己私了或者等一方有钱了。通常做法如下：
1.双方都没钱，只处理离婚，又不愿放弃所有权。那么法院一般不予处理房产.归一方所有，另一方折抵房款补偿。补偿的数额以房款全款计算，获得房产的继续缴纳按揭贷款。
2，到法院申请立案：离婚后财产分割纠纷很简单，夫妻双方贷款买的房子属于夫妻双方共同共有的财产，如果你们离婚
如双方均无能力要房子，可申请拍卖，平分房产
可以转给可靠的人，自己夫妻分首付。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。假的真离婚！为了买房便宜点，你愿意这样做吗？假的真离婚！为了买房便宜点，你愿意这样做吗？乐居找房百家号近日，有网友在购房讨论群中问及“在中山为了购买第二套房，做假离婚通过的机会大吗？”，引发了网友们的热议。首先小编给大家科普一下网友说的是什么意思，为了购买第二套房，为什么要假离婚？上有中山2017限购政策，下有“离婚”对策日，中山突如起来的限购政策让人措手不及。其中对购房的数量及信贷做出明确限制。用一句人话说——以家庭为单位，购房者在第一套房有贷款未还清的情况下，要购买第二套房时，中山户口购房者面临较高的首付。且从近期的房贷利率来看，还面临较高的房贷利率。此外，购买第二套房（90平米以上）相比第一套房需要多交0.05%的契税费。总体算下来，可能会多一笔不小的支出。至于非中山户口的购房者，则需要全额支付第二套房的购房款，不可贷款。所以，假如夫妻离婚，房产归其中一方所有，则另一方名下无房、无未结清的贷款，购房时可依据政策按照第一套房的首付及贷款利率进行购房。此后双方再复婚，是不是妥妥的？省下的钱也许能去一趟出国游了！就连前阵子娱乐圈大热的薛 之 谦离婚事件，都被说成是买房阴谋论——“2015年4月，上海限购升级，单身外地人不能买房，上海本地人离婚还能再买一套；同年9月，上海籍的薛 之 谦和他的吉林籍贯太太离婚，房产归其太太所有；2017年7月薛 之 谦买入一套上海别墅，2017年9月复婚。”然而，对于上述这种以离婚破限购的操作方法，又一次“上有政策”了。比如，2017年3月，北京限购政策三连发，堪称史上最强限购令。3月24日政策明确提及：对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。中山目前还没有这样的政策，不知道会不会哪一天来个突然袭击呢？以买房为目的的离婚，风险你承担得起吗？离婚买房，这种操作有没有什么不好的呢？小编向一位“已这样操作”的网友了解了具体情况。该网友表示，有假离婚和真离婚两种情况。假离婚就是花费大概100块钱做一个假的离婚证，主要用于提交给银行做贷款审核，但契税方面还是按照未离婚的状态征缴。好处在于不用真的离婚，但存在比较大的风险，万一被银行查出来，无法通过贷款申请，需要另找一家银行申请贷款，甚至还需要负上伪造、使用假证件的法律责任。至于真离婚，就是夫妻双方按照正规的手续办理离婚，并在离婚协议书上列明财产、债务等权责的分配细则。此后名下无房的一方再用个人名义进行购房，待银行放款、已作第一个月的房贷扣款后，再办理复婚手续。但是，真离婚的风险，就是万一假戏真做了……详情请参考范 冰 冰主演的电影《我不是潘金莲》。购房群中的网友也表示这样风险过大。对此，小编咨询了行内一位中介人员，其表示，的确有帮助客户进行过这样的操作，而网友提及的这种风险也存在，他们有客户经历过。但是通过办假证来蒙混过关的方法现在基本行不通了，银行查得比较严格。如果客户真的选择离婚这种方式，他们会建议客户慎重考虑，首先是夫妻双方对对方有足够的信任，其次是建议在离婚协议中财产这一块有相对均衡的分配，以避免某一方“不按计划行事”。银行无法阻止你离婚，但……就离婚买房这事，小编特意咨询了银行从业人员，其表示，目前中山房地产交易政策中，并没有对于离婚与买房关系的相关限制。“假如购房者真的办理了离婚，那他确实是符合相应的政策，银行也没有什么理由可以拒绝贷款。”然而，律师表示，在离婚到复婚的过程中，是一个风险期，其中的风险比购房者想象的还要多。主要有如下几点：1、当购房者办理离婚时，有可能因为以为是假离婚，导致财产分割做得草率。如果万一在离婚期间双方因为情感或其他问题导致无法复婚，而其中一方有隐瞒的财产，那这笔财产就会被该方据为己有。2、在离婚之后复婚之前购买的房产，属于一方的婚前财产，不能归为夫妻共同财产。如果日后婚姻出问题需要真的离婚，房子在法律层面上不能分割，完全属于买房的一方所有。3、在风险期内假如一方遭遇意外,则另一方无继承权,一方家人去世,另一方无法享受遗产继承权。所以，关于假的真离婚，请各位购房者慎重哦！可别为了一套房，断送了一辈子的幸福！（来自一位操心的乐居小编的语重心长的叮嘱）By the way，近期中山房贷开始执行新政策，不止认贷，还认房！在这样的政策下，离婚，未必就行得通了哟！温馨提醒，本文所提到的通过办理离婚以享受购买第一套房的相关优惠政策属民间个例做法，并非乐居编辑所提倡，请在政策指导下购房，切勿模仿。否则小编可是得被请（zhua）去喝茶的！本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。乐居找房百家号最近更新：简介:最全面的楼盘信息，最及时的楼盘动态。作者最新文章相关文章