子女代父母买房 房产算谁的？_凤凰资讯
子女代父母买房 房产算谁的？
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本案中，胡老先生让儿子胡兵代为办理购房相关事宜，并没有出具授权委托书，胡兵在购房时，也没有相应的手续表明其是代胡老先生购房，从胡兵购房签订的合同、缴纳购房款等过程来看，开发商有理由相信胡兵是实际购房人，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的，开发商将房本办在胡兵名下符合双方合同的约定。胡老先生则认为803号房是自己委托胡兵代办的，所有的购房款都是自己支付的，因此803号房理应登记在自己名下。
原标题：子女代父母买房 房产算谁的？【案情简介】2011年，胡老先生和老伴儿到郊区游玩，看到一个新开的楼盘。第二天老两口和两个儿子胡兵胡军一起到售楼部看房，老两口看中8楼的一套2居室。因楼盘位置比较远，胡老先生便委托胡兵办理相关购房的手续，并给胡兵转账5万元用以当日支付定金。胡兵签了协议，购买了胡老先生看上的803号房，房屋总价180万元。2013年，开发商通知交尾款，交款后交房。胡老先生将尾款100万元转给胡兵。因胡老先生和老伴儿现居住市区给胡军照顾孩子，二老准备先把房屋租出去，待过几年孩子大了，再搬过去养老。于是让胡兵将房子出租。2015年，胡老先生想另外买套房，就想把803号房作抵押。胡兵说房屋尚未取得房本，没法贷款。胡老先生到开发商处咨询，得知一个月前已经可以办理房本了，于是赶紧回去准备材料。但是胡老先生到了开发商处，开发商表示不能给胡老先生办房产证，房屋的购房合同是和胡兵签的，交款人也是胡兵，胡老先生没有委托胡兵购房的公证委托，因此房本应该由胡兵本人过来办理，且产权人为胡兵。胡老先生说房子是自己委托儿子胡兵办理的，怎么就不能给办房本呢？胡老先生想让胡兵把房过户到自己名下，胡兵表示这房子胡老先生和老伴儿可以一直在此居住，其他事情都不吱声，协商不成，一家人不欢而散。不知该如何是好的胡老先生老两口咨询律师寻求帮助，能否通过确权诉讼将803号房确认房屋归自己所有？【律师解读】
关键要看能否证明委托合同关系北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，本案是由委托购房引起的纠纷。一般情况下，签合同的都是购房者本人，如果购房者本人确实不能到场签合同的，需要有公证的授权委托书。开发商办理房本也是根据购房合同给合同上的购房人办理产权证。本案中，胡老先生让儿子胡兵代为办理购房相关事宜，并没有出具授权委托书，胡兵在购房时，也没有相应的手续表明其是代胡老先生购房，从胡兵购房签订的合同、缴纳购房款等过程来看，开发商有理由相信胡兵是实际购房人，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的，开发商将房本办在胡兵名下符合双方合同的约定。胡老先生则认为803号房是自己委托胡兵代办的，所有的购房款都是自己支付的，因此803号房理应登记在自己名下。李松律师认为，胡老先生能否要回房屋，要看胡老先生能否证明其和胡兵之间形成委托合同关系。如果胡老先生能够证明其和胡兵之间存在口头的委托合同关系，胡老先生委托胡兵购买803号房，那么依照《合同法》的约定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。也就是胡兵在取得803号房本后，应将该房屋过户登记到委托人胡老先生名下。如果胡老先生没有办法证明其和胡兵之间存在委托关系，胡老先生实际转账给胡兵，前后共计180万元，胡老先生只能以胡兵不当得利，要求其返还180万元，并赔偿一定的利息损失，就不能再主张房屋的其他权利了。李松律师认为,购买房屋最好还是本人亲自办理，如确实不方便本人亲自去办理，最好能够与受托人签署《委托代理合同》，约定好委托事项及代理权限。如果与受托人是近亲属关系，不便签订代理合同，一定要及时了解代理结果，避免出现受托人侵害委托人利益的情况发生。
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房产纠纷越来越多 老人帮子女买房不妨留一手
作者：张安立
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　　编者按：超过半数的年轻人在买房时都需要得到父母赞助，可父母的权益、退休无忧的生活又该怎样才能得到保障呢？
　　在开始探讨本文的中心内容前，我们先来做这样一个简单计算。&
　　假设一对外地来沪闯荡的年轻夫妻月收入共8000元，减去各项花销包括买房前每月的房租后，可以每月结余4000元。如果年终奖金共有3万元，那么两人一年的结余可以在8万元左右。
　　以上海非中心地段、普通住宅房价估算，若每平方米价格为1.6万元，一套100平方米的房屋就需要160万元，首付、税收和装修等款项至少需要55万元至60万元。也就是说，他们需要足足存上7、8年才能买上一套中等住宅。
　　当然，如果两人的收入可以快速增长，或是通过投资使资产扩张，且房价不变或降低，那么筹钱买房的时间可以短些，但如果上海的房价在7年中又出现上涨，而两人的收入却跟不上，那么情况将会更糟糕一些。
　　也正因为这样的原因，大部分外地来沪谋生的年轻人需要在父母的赞助下才能买得起房，而上海本地子女也常常需要依靠父母才能筹得这&第一桶金&。可见，赞助子女买房成了无数父母退休后仍需完成的使命。
　　而以下两个案例，或许会提醒每一位善良的父母，在从自己的积蓄中拿钱赞助子女时，先要考虑自我保护的问题。
　　案例1：父母出资却不具所有权
　　王先生和李女士2000年领取结婚证。2002年，儿子出生了。为了给孩子更好的居住环境，夫妻二人和王先生的父母一同出资购买了房产一套，没有贷款。其中王先生父母出资40%。
　　考虑当时单位购房的一些政策，房产证上只写了王先生和李女士的名字，而王先生的父母则没有写入产权证。
　　2006年，王先生和李女士的婚姻走到了尽头，王先生向法院起诉与李女士离婚，并要求房产应当作为他本人、他的父母及李女士四人的共有财产分割，并当庭出具了一份购房协议，大致内容为：原告与其父母共同出资购买XX路XX小区房产一套，王先生父母出资20万元，夫妻二人出资30万元。该房屋产权证上写明所有人为王先生、李女士，但实际王先生父母也有份额。
　　对此，李女士表示，她承认王先生的父母曾为两人买房出资20万元，但她认为这并非借贷关系，而是赠与。
　　最终，法院对王先生提供的该份协议不予认可。
　　支招：父母出资可在产权证上挂名
　　房屋作为一种不动产，所有权应以登记的内容为准，即只有在产权证上登记的权利人才是房屋的所有权人。如果父母帮助购房，希望对房屋占一席份额，那么应在产权证上写上自己的名字，否则，将会被视作赠与。
　　我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释中明确规定：&当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。&
　　本案中虽然有一份购房协议，但协议中并没有借贷关系的明确体现，因此法院最终没有支持王先生的告诉。
　　父母资助子女买房当然不会希望有婚姻破裂的一天，但我们不得不未雨绸缪一番。特别是一方父母出资而另一方不出资，或是两者出资金额相去甚远，那么出资份额较大的一方可以考虑在房产证上登记名字。这样做的目的并不一定局限在掌控自己的财产，其实也是对子女将来生活的一种保护。
　　案例2：借款不立字据难要回
　　2003年5月，张欣、陈晓燕登记结婚。7月，两人看中了一套两室两厅100平方米左右的房屋，首付需要约18万元。因为两人工作时间尚短，积蓄仅8万元，于是只得向父母借款。陈晓燕的父母想让女儿将来住房条件能够改善，就将一辈子省吃俭用存下的10万元现金给了女儿。女儿、女婿也口头答应两位老人，会在5年内还清10万元借款。基于亲情，老两口并没有要求女儿、女婿写下借条。
　　很快，新房买下了，并登记在张欣、陈晓燕名下，由小夫妻共同归还贷款。不过好景不长，才过了两年，小夫妻之间的矛盾就层层升级，最终闹到离婚的地步。男方张欣要求分割房产，而陈晓燕的父母此时向女儿要求归还10万元首付，并要求张欣承担连带清偿责任。为此，父母还将女儿、女婿起诉至法院。
　　最终，法院因证据不足，驳回了两位老人的诉讼请求。
　　支招：立下字据，以备日后为证
　　首先，如案例1的分析表明，在婚后父母赞助买房，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。本案中，显然没有把10万元资助作为借款而非赠款的有力证明。
　　其次，借贷关系口说无凭，特别是现金给付的方式更是难找依据。两位老人将10万元现金交给女儿，又没有立下借据，这就为日后埋下隐患。
　　现实中很多父母在借款给子女时，碍于亲情原因总不能&明算账&，如此一来，究竟是借款还是赠与谁又能说得清楚呢？直接导致的结果从案例2中就能猜到几分了吧。
　　对于老人赞助买房，在小两口关系融洽时，一切好说，可万一有一天分道扬镳了，那又有多少人会继续承担如此还款责任呢。
　　因此，为了保险起见，父母借款给子女买房，不论通过何种途径传递款项，都应立下借据，必要时注明款项的用途，要求自己的子女和他们的配偶在借条上共同签名。只有这样，才能万无一失地由小夫妻两人共同成为借款的偿债义务人，借出的款项就不会打水漂了。
　　赞助买房前先为自己打算
　　近日，上海市公积金管理中心新发布的一项调查结果显示，有62.27％的年轻人购房首付需要得到父母资助，其中有10.67％的购房者首付款完全由父母承担，有51.60％的人首付得到父母一定资助。
　　在感叹父母慷慨之余，我们不禁要问一句，是否真有那么多的父母有足够的经济承受能力呢？在资助子女之后，他们的退休生活质量能否真正无忧呢？
　　本刊425期封面文章曾对退休舒适养老所需要的花费做过估算。按照目前北京、上海、广州等大中城市的生活水准，一个老年人若要过得舒适，不仅需要一定基本开销，还需要旅游、文体等各方面的辅助，医疗费用也是不可忽视的。如此一来，一位老人一年的花费约在3.4万元左右。按照最新统计的人口寿命估算，不考虑未来预期寿命提高的情况，城市男性退休后平均寿命约20年，女性平均约25年以上。计算可以得出，男性退休后需要68万元，加上大病医疗花费15万元，总共需要83万元。而女性所需要的花费则会更多，若加上通胀考虑，甚至可能突破百万元。
　　这样的数字相信大部分退休族并没有料到，而对退休生活没有合理预计就可能导致未来&钱不够用&的困境。可即便如此，还是有很多退休族愿意从自己的积蓄中拿出钱来资助子女买房，真可谓用心良苦。
　　其实，我们并非不赞成父母资助子女买房，而是希望父母在赞助子女买房前，先认真考虑一下自己的经济状况。是否有足够资金应对医疗费用？是否可以保证一定时间内衣食无忧？出资赞助后自己原本的生活质量是否会受到很大影响？诸如此类的问题都应该予以思考。
　　考虑到退休后收入下降，退休生活势必要&啃老本&，我们建议父母可以采用借款给子女的方式，而非赠与。这样，一定程度上能保证未来的生活品质。签订借款协议很重要。双方当事人应明确借贷关系，说明借款用途，还款方式和期限等等。
　　父母可以考虑定期分期还款的方式，比如一笔10万元的借款，根据子女收入情况分5年或10年还清，按银行贷款计算出每月还款金额。这种做法比起未来某一时刻一次还清借款的好处在于老人可以得到定期入作为平日生活补贴，子女的还款压力也能得到分摊。
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