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& 借名购买经济适用房是否有效
北京房地产专业律师靳双权()，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告常欣钿诉称：原告与被告系中学同学关系，大学毕业后原告取得北京户籍，被告未取得北京户籍，故被告无购买北京市经济适用房住房资格。2006年11月初，双方约定被告借用原告名义，由被告实际出资购买朝阳区翠城馨园1208号房屋，支付房屋过户等全部购房费用;被告承诺自双方约定之日起三年内办理房屋过户手续，将房屋权属从原告名下转移至其他具有购买经济适用房资格的第三人名，并保证不损害原告的各项利益。此后，原告依约积极配合被告办理涉案房屋购买手续。日，原告就涉案房屋签订买卖合同、支付首付款并办理房屋按揭贷款手续。日被告正式接收涉案房屋并于4月入住。然而，自2009年11月约定期满开始至今，被告始终拒绝办理涉案房屋过户手续，造成原告既无法申购社会保障住房或社会商品房，又无法获得其工作单位内部员工分配房屋购买资格，对原告的权益造成了严重损害。另被告拒不支付涉案房屋银行贷款。原告无奈支付涉案房屋按揭贷款至今。故诉至法院，请求判令解除原被告间就涉案房屋的借名买房合同关系，被告向原告返还该房屋。
二、被告辩称
被告张慧雯辩称：原告所说与事实不符，双方没有三年过户的约定，当时约定当房屋具备上市交易条件时，该房屋转移登记至被告名下。不存在原告所说拒绝偿还贷款问题，双方因为房屋腾退及后期房屋合同效力已经在2014年进行了诉讼，被告无法偿还银行贷款，同意将所有银行贷款偿还给原告。
三、审理查明
原告与被告系中学同学，被告无购买北京市经济适用住房资格。2006年，被告以原告的名义购买了涉案房屋，并由被告实际支付了购房首付款。后被告办理了涉案房屋的入住手续，涉案房屋交付后，被告对该房屋进行了装修并一直使用至今。现涉案房屋登记于原告名下，登记时间为日，登记的房屋性质为经济适用房。涉案房屋按揭贷款由被告偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由原告进行偿还，现房屋贷款已于日还清，原告共计还款63115.4元。
2014年，原告以返还原物纠纷为由将被告起诉至法院，要求判令被告返还涉案房屋。法院认为原告与被告存在借名买房关系，应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷，而后再解决涉案房屋是否返还问题，据此驳回了原告的诉讼请求。后原告以所有权确认纠纷、被告以房屋买卖为由分别将对方诉至法院，法院认定双方就涉案房屋的借名买房合同关系有效。
庭审中，原告称双方曾于2006年约定：被告借用原告名义，由被告实际出资购买涉案房屋，支付房屋过户等全部购房费用，被告承诺自双方约定之日起三年内办理房屋过户手续，将房屋权属从原告名下转移至其他具有购买经济适用房资格的第三人名，并保证不损害原告的各项利益。就&被告承诺自双方约定之日起三年内办理房屋过户手续，将房屋权属从原告名下转移至其他具有购买经济适用房资格的第三人名，并保证不损害原告的各项利益&一节，被告予以否认。现双方一致确认涉案房屋具备上市交易条件。
四、法院判决
驳回原告常欣钿的诉讼请求。
五、北京房地产靳双权点评
房地产律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原、被告之间的借名买房合同关系已经经生效判决确认为合法有效，双方均应予以履行。现原告称被告存在违约行为，但并未提交充足证据对约定内容进行证明，应当承担举证不能的法律后果，现有证据亦不足以证明存在约定解除权和法定解除权的相关情形，故法院对原告要求解除双方借名买房合同、返还房屋的请求无法支持。
综上，法院的判决是正确的。
房产靳双权
执业证号：W0
北京 | 北京市东卫律师事务所
1年执业经验
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在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。这样的合同有效吗？一旦发生了纠纷又该如何解决？找法网小编为您解答！
　　1、借名购买等特殊房屋的
　　对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。
　　2、借名买经济适用房产权归谁?
　　以产权证为准。根据《城市房地产管理法》第60条，&国家实行和房屋登记发证制度&规定及《》第9条，&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外&，因此，房屋产权的归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下。
　　3、借名买经济适用房被借方反悔，怎么办?
　　(1)借方当时有资格买房的情况：
　　A、涉及的经济适用房的相关政策问题，如果借方当时有资格买房，借方想取得该房屋的所有权，则首先得与被借方达成协议，得到被借方的转让许可(从当初被借方同意借方用其名义购买房屋的情况看，双方有协商的基础)。
　　B、按照经济适用房的转让规定办理手续，根据有关国家规定，&经济适用住房属于政策性住房，购房人对已购经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房满5年后，购买人可以直接补缴政府收益综合价款，取得全部产权，并进行变更登记&。
　　如果双方同意转让，手续也只能在5年后办理。对此，双方可签订一个转让协议，约定房屋5年后办理过户，同时确定一个相对较高的违约责任，防止双方5年后可能的违约意愿影响协议的履行，从而保护双方的权益。当然，如果双方无法达成转让意向，借方也只能将房屋归还被借方，同时向被借方主张借方支付的房款。
　　因此，如果借名买经济适用房被借方反悔，诉争房屋的所有权归被借方所有，实际出资人借方对房产不享有基于物权上的所有权权利，但由于其实际出资，则其与被借方之间发生了基于上的债权债务关系，也就是说，虽没有了房，但还有钱。
　　(2)借方没有资格买房的情况：
　　根据我国合同法的相关规定，以合法手段掩盖非法目的合同无效。因此，不具备购房条件的借方为了购得经济适用房而与被借方之间达成的是违法的。法律不保护此种情形。
　　借名买卖经济适用房存在非常大的风险，在实践中，借名买卖屡屡因被借方反悔，容易引起。借名买经济适用房出现纠纷时，往往出现借方无法证明购房款是由自己支付等一系列问题，所以关于借名买房这类问题很有必要找律师帮助。
　　4、小编提醒
　　实践中，法院审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思，法院认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;也有被法院认定不是借名买房的，一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求，有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接腾房，法院一般不支持。
A属于个人婚前财产，除非你们有约定。
A法院不会帮你找。你必须自己提供被告的详细情况。可以到户籍所在地派出所调取他的户籍信息
A您好，看伤情是否构成轻伤，可以追究刑事责任。
A判决有异议只能通过法律途径进行申诉
A你好，婚前财产是以领证为界限，担保责任和婚前财产没有关系
A你好，没有遗嘱继承的话，一般需要根据法定继承来
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如何解决借名购买经济适用房的纠纷
名为借贷，实为借名买房的经济适用房合同
　　李某林是李某华之父，父子在协商一致后将李某华的房屋指标出售。后经中介介绍，李某华与周某签订房屋买卖合同。后因李某华的房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订借款合同，房款就算周某借给李某华，若李某华还不上的话就把房屋抵给周某。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方(李某华)因购买住房需要，特向甲方(周某)借款元。
　　双方约定如下：
　　1、借款周期为日至日;
　　2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用;
　　3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周强本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租，否则由此引发的一切法律责任由周强本人承担，乙方李小华概不负责;...
　　法院判决：房屋登记人将房屋过户给出资人审理上述案件法院的东小口法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周某与李某华父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：
　　1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李某华事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金額看，借款意思表示是否真实存疑;
　　2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周某支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周某处保管，这不符合如果李某华为产权人的常理;
　　3、如本案是李某华购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李某华又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服;
　　律师说法：双方实际签订借名买房协议，房屋应归出资人
　　在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。
　　针对上述情形，靳双权律师提出了自己的代理意见并得到法院支持，为周某争取到了房屋的所有权。其代理意见主要如下：
　　1.借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同
　　意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
　　2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力
　　对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同...
　　房屋限购政策出台：兴起借名买房
　　自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
　　“借名买房”的原因
　　(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定
　　(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出...
　　“借名买房”法律风险：实际出资人只享有长期居住权
　　“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
　　“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
　　双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
　　法院判决倾向：实际出资人享有长期居住权
　　双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。对“借名买房”案件，法院一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还...
　　经济适用房“黑白合同”法律效力存疑
　　经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
　　该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象大量出现。
　　目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点：
　　专家结语
从靳律师办理的大量借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要，有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打，我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。
　　另外，需要指出的是由于我国现在房地产交易实行限购政策，有些买房人由于没有购房资格，想通过法院判决的方式将房屋送给买房人，绕过购买资格审核，但这种路子很难走通，法院在判决的时候，会要求买房提出符合购买资格的证据，如果没有证据，法院也不会直接判决归买房人所有。
　　不管怎么说借名买房对买卖双方来说都是存在风险的，购房者在买房时一定要做好充分的准备避免自己陷入这些不必要的麻烦中。
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借名购买经济适用房，合同是否有效？
标签：借名买房,继续履行,解除合同,经济适用房,无效,购房指标,产权登记115 && 发布时间：
【当事人信息】
原告：常某（一审原告、反诉被告、二审上诉人）
被告：张某（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）
【案情简介】
常某与张某系中学同学，张某无购买经济适用住房资格。2006年，张某以常某的名义购买了涉案房屋，并由张某实际支付了购房首付款。后张某办理了涉案房屋的入住手续，涉案房屋交付后，张某对该房屋进行了装修并一直使用至今。现涉案房屋登记于常某名下，登记的房屋性质为经济适用房。涉案房屋之按揭贷款一直由张某偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由常某进行偿还。
2014年，常某以返还原物纠纷为由将张某起诉至法院，要求判令张某返还涉案房屋。法院认为常某与张某存在借名买房关系，应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷，而后再解决涉案房屋是否返还问题，据此判决驳回了常某的诉讼请求。双方均表示购买涉案房屋并非通过摇号程序取得的购房资格。
常某诉至法院，请求：1、确认张某借用常某购买经济适用住房资格的借名买房合同无效；2、确认常某系涉案房屋的所有权人。
张某反诉至法院，请求：1、确认张某借用常某名义购买涉案房屋的借名买房合同有效；2、常某在过户条件成熟时协助张某办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张某名下为止。
【法院判决】
1、常某与张某就涉案房屋的借名买房合同关系有效；2、驳回常某的诉讼请求；3、驳回张某的其他反诉请求。
【案件评析】
一、法院为何认定常某与张某借名购买经济适用房合同有效？
生效判决已经认定常某与张某存在借名买房合同关系。本案争议焦点在于该借名买房合同关系是否有效。本案的特殊性在于，涉案房屋为经济适用房，属于政策性保障住房，这就涉及到上述借名买房行为的效力问题。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；实际上，北京市关于经济适用房的相关政策以日（含）为界，在政策适用上，前后有着明显差异。即“老房”，适用“老政策”。“新房”，适用“新政策”。[具体是：“老房”要上市，得满足缴纳契税或者办理房产证后满5年的要求，还要按照上市成交价的10%补交土地收益。而日之后购买的经适房，被称作“新房”。“新房”得满足“满5年”的条件不说，上市交易时，要按照上市成交价的70%补交土地收益。]
本案中，涉案房屋的购房合同系日以前签订，属于“老房”，适用“老政策”，且并非是通过摇号程序取得的购房指标，不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因借名买房合同关系有效，则常某要求确认其为涉案房屋的所有权人的诉讼请求，法院未予支持。
二、法院为何未支持张某要求常某协助办理涉案房屋产权登记？
根据北京市相关政策，涉案房屋现尚不具备上市交易条件，且涉案房屋的购房抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除。基于上述不确定因素，张某要求判令常某在过户条件成熟时，协助张某办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张某名下为止的诉讼请求，法院亦未予支持。张某可在涉案房屋具备办理所有权变更登记条件时另行主张。
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10分钟内回应，先了解需求，再分配律师借名买经适房，双方风险都不小_检察日报社多媒体数字报刊平台
第08版：警钟
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借名买经适房，双方风险都不小
借名买房合同无效，借名方得不到房屋；出借方存在过错，应酌情赔偿对方损失。
&&&&2007年，一直租房居住的李先生一家借用房东魏老太太一家的经济适用房指标购买了一套位于北京市天通苑地区的经济适用房，双方在购买房屋时还签订了书面的借名买房协议，约定李先生借用魏老太太的名义申请购买经济适用房一套，李先生除需支付全部的购房款外，还需要额外支付魏老太太经适房指标使用报酬1万元，待房屋买卖完成后该经济适用房交由李先生一家居住使用，并且在将来该处房屋具备上市交易条件后由魏老太太无条件协助将房屋过户到李先生名下。此后，该处房屋一直由李先生一家居住使用至今。&&&&&2013年10月，根据国家以及北京市关于经济适用房的相关规定，该处房屋禁售期满可以上市交易流通，李先生遂要求魏老太太按照当初的协议将房屋过户到自己名下。然而，此时魏老太太的子女却拒绝了李先生的过户请求，并提出了根据法律规定双方当时签订的借名购房协议无效，因此在退还李先生的购房款后，李先生应将房屋腾退并交还魏老太太。双方各执一词，李先生最终诉至法院，要求魏老太太根据当时的协议协助自己办理房屋的过户手续;魏老太太一家也提出了反诉，要求法院确认双方当时签署的借名购房协议无效。&&&&&在法院庭审过程中，双方均认可签订了书面的借名购买经适房的房屋买卖合同，另外从房屋购买手续的办理、房款的交付、房屋的装修以及居住使用等事实看，也可以认定双方存在借名购买经济适用房的买卖关系。&&&&&法院认为，经济适用住房是国家为保障城市特定人群的居住权利而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的取得及上市交易的条件有特殊的规定和限制。李先生与魏老太太之间就借名购买经济适用住房所签订的合同不仅违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，也严重侵害了符合购买经济适用住房条件而未能购得经济适用住房人群的利益，因此该合同应为无效。故法院确认双方之间的借名购房协议无效。&&&&&以前述判决认定的协议无效的法律后果为前提，李先生又到法院起诉，要求魏老太太赔偿自己因为协议无效所遭受的利益损失。&&&&&法院认为根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。在本案中，李先生和魏老太太对协议的无效均有明显的过错，因此双方应各自承担相应的责任。随后法院根据评估机构出具的房屋评估价格，同时考虑到涉案房屋相较于购买之初已获得较大幅度的升值，在借名购房关系被确认无效后，被借名一方因房屋升值实际获得了较大利益，而借名一方因房屋差价产生了较大损失。原审法院结合当事人过错程度及利益平衡等因素综合考虑，依法酌情判令魏老太太对李先生予以适当赔偿。&&&&&法官释法:&&&&&经济适用住房是指已经列入国家的住房保障计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建设，以微利价格面向城镇中的低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。日国发[2007]24号文件即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定:严格控制经济适用房上市交易管理，经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权;购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。由于经适房制度是国家对于城市低收入群体居住权保障的重要制度之一，现实生活中任何恶意串通借名买卖经适房的行为都是被禁止的。