五成专家说北上广深房价不会下跌 2017年一线城市房价预测
中商情报网讯：一线城市房价会下跌吗？五成以上的经济学家说：不会。多位业内人士预测，2017年北上广深等一线城市房价还将会继续上涨。 国家统计局原局长、民生首席经济学家邱晓华11月26日表示，未来市场将呈现分化局面，一线城市房价仍将刚性上涨。 国际房地产咨询公司莱坊12月1日在中国楼市展望会上表示，预计明年中国一线城市住宅价格仍会上升3%-5%。 “限购令推出，开发商不敢大幅提高楼价，加之北京、上海还有新楼盘推出，因此一线城市住宅价格升幅不会太厉害。”莱坊大中华区研发及咨询部主管纪言迅说，但考虑到需求，即使一线城市出台限购令，投资者仍然希望在一线城市布局。一方面，住宅质量有保证，另方面，一线城市经济活动活跃，租金回报率相对较高。 由财新主办的“第七届财新峰会”于日-4日在北京举行，高盛私人中国区副主席兼首席投资策略师哈继铭出席并发言。其表示相对收入，中国一线城市房地产价格是全世界最贵的，但是不等于短期内不会涨，一线城市房价可能还会涨。 监测数据显示，2016年以来，一线城市新建商品住宅均价稳中有涨，自国庆前后各地发布调控政策收紧后，稍有结构性调整。
人口增长、土地稀缺、经济活力、产业结构等决定性因素都将促进一线城市的慢增长。莱坊和中房驰昊共同发布的预计，房价未来升幅表现最好的五个城市依次为深圳、上海、北京、广州及南京。
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增值电信业务经营许可证：粤B2-在一线城市工作的优势，未来十年一线城市房价会涨到多高？
核心提示：　　中国的经济发展水平可以说是非常快的，但是随着经济的发展，国内的许多问题也逐渐显露出来，贫富差距大、社会资源分配不均、大学生就业难等问题已经成为热搜名词，在我
　　中国的经济发展水平可以说是非常快的，但是随着经济的发展，国内的许多问题也逐渐显露出来，贫富差距大、社会资源分配不均、大学生就业难等问题已经成为热搜名词，在我国大城市和小县城的差距是非常大的，甚至被分割成了两个世界，那么一线城市和二三线城市有什么区别?
　　在一线城市工作的优势
　　很多大学生毕业后都会选择去大城市穿穿，因为在大城市是人们向往的天堂，一线城市和二三线城市的差距是非常明显的，那么一线城市的就业优势有哪些?
　　第一、大城市的就业空间大，在一线城市中，有更多的就业机会，很多大学生在毕业后难找工作，但是在一线城市中的人就业机会相对来说比较多。第二、工资水平高，现在的年轻人都比较向往高薪工作，所以大城市对于他们的吸引力是非常大的。第三、一线城市的文化氛围浓厚，很多人毕业后就会放弃学习，但是在一线城市中，如果不充电是很难生存下去的，所以才会有那么多的人去大城市工作。
　　未来十年一线城市房价会涨到多高?
　　一线城市有优势也有劣势，而且在大城市生活并不是一件容易的事，比如说在住房这个事情上，很多年轻人都会皱起眉头，现在一线城市的房价就一涨再涨，很多人都买不起房子，只能租房子生活，一线城市的房价让很多外地人苦不堪言。
　　虽然我们国家一直在宏观调控房价问题，但是却没有太大的作用，如今一线城市的房价已经到了天价，根据一些专家学者的分析，未来一线城市的房价还会增长，甚至会涨到10倍以上。而且因为物价飞涨，人民币变得不值钱起来。让很多普通工人阶层根本买不起房子。其实不只是一线城市，二三线城市的房价也是一直在增长的，至少在10年内，中国的房价是不会下跌的。
无相关信息
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display: 'inlay-fix'深度：一线城市房价为什么不会崩盘
有趣的读物，专注历史争议和斜杠生活。
（公众号：Yicehistory）
如果把整个中国的房地产市场看作泡沫，无法解释的有三个非常显著的事实。
首先，如果房价上涨是由于宽松货币所导致的泡沫现象，那么我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上，中国房地产市场是个两极分化非常严重的市场。北上深的房价涨幅确实非常大，但是大部分城市的房价，过去几年的累计涨幅其实非常有限。根据搜房网的百城指数，中国最大的100个城市里，有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上，而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说，房价长期大幅上涨并不是一个全国性的现象。
其次，在大多数市场泡沫中，基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有，所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市里面有13个城市分布在中国三大城市群，包括珠三角（深圳、珠海、惠州、东莞、中山），京津冀（北京、保定、廊坊、石家庄、天津）以及长三角（上海、昆山、苏州），剩下四个是地区性中心城市（厦门、南京、合肥和武汉）。换言之，这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持，这和股市泡沫中越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同。
(深圳广州2010年—2015年一手商品房均价---单位：元)
最后，中国房价上涨的分布越来越极端。在上一轮房价上行周期中，大多数城市的房价涨幅居中，涨很多或者很少的城市是少数，整体涨幅呈钟形分布。但是这一轮房价上行周期中，两级???分化极其严重。同样以搜房统计的100个城市数据来说，2016年9月的房价和12个月前相比，有22个城市房价超过15%，个别城市超过40%，同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高，变成了两头高中间低。泡沫理论无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化。
土地的供需错配
在房价加速上涨的时候，比如2013年或今年，很多人看到的是高房价，所以认为房地产是“泡沫”，但当房价下降的时候，比如2012年和过去两年，人们看到更多的是高库存，认为房地产已经“过度投资”。事实上中国房地产真正的问题是房地产在地区间的供需错配。具体来说，房屋供应和人口流动的方向是相反的，或者说土地城镇化和人口城镇化是背离的。过去5年里，从住宅的施工面积来看，三四线城市的增速远超二线城市，而二线城市又超过一线城市。其后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的城市，供应是不足的，因此房价长年上涨。在人口流出、房屋需求比较小的地方，供应是过剩的，因此库存高。如果因为出现库存问题就认为中国房地产是过度投资，那么合理的政策就应该是降低全国范围的土地供应。例如今年上半年，北京上海这样的大城市，住宅土地的成交面积就在“去库存”的名义下，和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需错配是正确的，那么就不应该采取“一刀切”的政策限制楼市，而应该在供应不足的城市增加供应，而在供应过剩的城市减少供应，否则供需不平衡在未来将进一步恶化。
供需错配和泡沫：截然不同的含义
供需错配和泡沫，都可以表现为房价高速上升，但两者是不同的。
首先两者的本质不同。如果北京今年只拍卖一幅土地，这幅土地的价格一定是天价。但这是因为供应不足而非泡沫造成的。对付泡沫的办法关键是管住需求，但用同样办法来对付供给不足，短期也许能压住房价，但不可能彻底解决问题，更可能恶化长期的供需平衡。
其次对于房价的判断不同。供需错配的情况下，一线城市会由于政策打压和需求透支，出现短期房价见顶并下跌的情况，但市场能在比较短的时间内复苏。如果是泡沫破灭，就可能需要很多年才能恢复，比如香港97年和美国07年房价泡沫破裂，分别用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。所以一个人对未来房价的判断，以及是否作出购房的决定，和他认为目前房价是否是泡沫密切相关。
其三，经济预测含义不同。如果是泡沫，总有破灭的一天。从其它国家的经验看，房地产泡沫的破灭几乎毫无例外会伴随着经济长期低迷，不太可能很快复苏。但如果房价涨主要是因为供需错配，那么在政策压力和需求透支的情况下，明年中国房地产市场的确可能进入下行周期，中国经济当然也会受到负面影响，但不太可能出现房地产泡沫破灭后的大萧条和长期停滞的景象。
其四，驱动因素不同。供需失衡和泡沫的一个重要区别是杠杆率和短炒的比例。中国的一线城市既有限购，又有限贷，首付至少30%以上，而且短期买卖的税费成本非常高，这一切都使得资金快速进出的难度很大。本地市民由于担心房价上涨提前购房，这更像是透支未来需求而不是炒房，这一点从政策收紧的时候就能看出来。如果是泡沫，当政策转向的时候，通常会出现投机客纷纷出逃却无人接盘的情况。但中国每次收紧楼市政策，我们看到的更多是购房者试图在政策收紧前赶上最后一班车。相比楼市，土地市场没有限购等限制，而且开发商的杠杆可以远高于购房者，出现泡沫的可能性要大不少。
最后需要强调的是，不是泡沫，不代表楼市合情合意。我们将在后文中讲谈到，由于土地供需错配所造成高房价与高库存并存，既不合情（财富分配）也不合理（经济增长），但并不能因此得出高房价就是泡沫的结论。
关于房价的其它解释
关于房价还存在着其它的解释，例如货币超发或者人口结构。这些解释都有其合理的部分，不过相对于土地的区域性供需错配，这些还相对次要。例如，货币超发无法解释中国大多数城市的房价涨幅非常有限。而且08年金融危机之后，全世界央行都通过货币宽松刺激经济，但大多数国家的房价并没有出现如中国一线城市这样的大幅上涨。此外，香港由于汇率同美元挂钩，没有独立的货币政策，但房价仍然长年很高，所以关键还是供应问题。房价和货币是互为因果的，很多人觉得政府刺激楼市，就是央行哗哗开动印钞机，老百姓手上钱多了，就把房价推上去了。我认为更加符合现实的描述是楼市升温，房地产成交量上涨，导致房贷上升。当这些房贷被开发商或卖房人存到银行后，就变成了存款，而存款就是货币。另外，房价的上涨，会导致以房产和土地作为抵押品的价值上涨，从而可以撬动更多的贷款，这些贷款最后也变成存款。换句话说，楼市火爆导致了货币增发的加快。不能因为货币和房价高度相关就认为是货币超发导致房价上升，反而更应该问，中国楼市的火爆为什么屡浇不灭？答案正是供需错配。这也是为什么世界上其它央行也放松货币，但房价上升远远小于中国的原因。
至于人口结构这样的慢变量，在发达国家和房价都不是简单的一一对应，日本90年代房价下跌和美国00年后的房价上涨，与人口关系都不大。象中国这样处于剧烈结构转型的国家，人口的影响更加模糊。中国劳动人口（15-59岁）在2010年左右就已见顶，但之后房地产市场仍经历了两轮周期。上海2015年人口是下降的，但2016年却经历了房价大幅上涨。而且全国层面人口结构的变化也无法解释中国房地产市场为何变得如此两极分化。中国的人口流动远未完成，由于现存的户籍和土地制度，虽然农业只占中国经济9%，但农村人口仍占中国人口的44%。目前以常住人口计算的城镇化率仅56%，而以户籍计算的仅40%，远远小于欧美和东亚发达国家超过80%的城镇化率。与此同时，中国城市人口内部的迁徙也远未结束，长期计划经济的影响使得中国一直存在大城市太小，小城市太大的问题。一线城市如北京上海的居民占全国人口的比例，要远远小于大多数国际的一线城市。我们的地区之间和城乡之间的收入差距之大是国际少见的。所以未来人口将继续向大城市及其周边城市流动，甚至在每个省内部，人口也正在向省内的一线城市集中，像河南，辽宁和安徽这样的人口大省，过去5年省会人口的增加速度都超过了整个省的人口增加速度。
供需错配的背后：土地制度
土地在地区之间的供需错配，导致了部分城市土地供应不足，房价高速上涨。除少数一线城市或省会城市外，中国大部分地区土地供应过剩，库存高企，在这背后正是中国特有的土地制度。对于中央政府而言，房地产是经济稳增长重要的政策工具。房地产及其相关行业占中国经济的比例超过20%。对于存在增长硬约束的中央政府而言，自然无法坐视房地产持续性低迷。从1998年的房地产市场化改革到2008年四万亿时出台的楼市政策，再到今年2月下调首付比例，背后无不具有稳增长的考虑。另一方面，出于社会舆论的压力，政策制定者无法坐视房价长期快速上涨，必须出台政策调控楼市。这种纠结的心态造成中国楼市另一个特有的现象——短周期。当楼价下调一段时间相关政策就会出来刺激楼市，当楼价上涨一段时间，也有相关政策收紧来打压楼市。所以全世界大多数国家包括中国的香港地区，房地产通常会经历持续多年的长周期。中国过去十多年内，已经经历4-5次房价短周期，背后都是政府有形之手在起作用。
对于地方政府而言，土地的作用是三位一体的：是财政收入的来源，是贷款的抵押品，还是招商引资的政策工具。一方面卖地收入和与房地产相关的税收收入，有时会占到地方政府收入一半以上。另一方面，地方政府通过将土地注入融资平台，然后用土地作为抵押品，可以通过杠杆撬动更多的资金从事投资。这些投资能带来更多更好的基础设施，使土地进一步升值，带来更多资金。这样的良性循环是中国过去20年经济奇迹的重要一环，也是地方政府经济学的重要一课。最后地方政府可以通过土地优惠来招商引资，带动本地就业和税收上升。
对于大城市而言，由于拥有多种产业和政策工具，不论在资金和招商引资上，对土地的依赖度没有中小城市那么大，因此土地供应相对有限。中小城市由于财政资金有限，对土地的依赖度更高，这导致其土地供应过大。人口是从小城市流向大城市的，因此土地在地区间的供需出现错配。上海的城区面积在6300平方公里左右，其中城市建设用地面积大约只有一半。其他的土地大部分是农业用地，不过农业占上海经济的总量不到0.5%。在上海的城市建设用地中，工业用地将近30%，远远超过世界上大多数一线城市，香港的工业用地仅占其城市用地的10%。上海的耕地面积大概在1800平方公里左右，2015年其住宅类土地成交面积仅有7平方公里不到，并且逐年下降。这些成交的住宅类土地，平均容积率只有1.8，远低于国际一线城市5-10的水平。目前来看，上海的土地供应受到国家建设用地指标和耕地红线的限制，增加的空间相当有限。但从整个中国经济的层面来看，人口流入的一二线城市保留大量耕地，住房供应量不足，房价上涨；人口流出的三四线城市大量耕地转为住宅用地，造成库存积压。这种土地在地区之间的供需错配，使得土地和劳动力配置效率下降。
楼市的风险有多大
讨论了房地产市场背后的影响因素，回到当下，一个重要的问题是接下来房价是否会大跌，中国经济硬着陆的风险有多大？我们认为楼市重演去年股市崩盘，或者美国08年金融危机的可能性并不大。本轮地产周期仍将重复之前几轮周期的情况，在今年需求提前释放以及政策的打压下，明年房地产市场可能进入一轮新的下行周期，成交量和价格都将逐步趋冷。但如果目前的土地供需情况不改变，面对人口流入的一二线城市，中长期来说住房仍会处于供不应求的状况。
首先前面已经提过，中国的城市中，楼价长期上涨的城市并不多。不少二线城市今年涨幅很大，但也要看到这些城市之前大多经历了长期的房价停滞。如果以五年的长度看，房价涨幅很大的仍然主要是一线城市。一线城市的问题在于供给远远小于需求。由供应不足带来的房价高企，很难说是泡沫，更谈不上会破裂。大多数供应过剩的三四线城市，长期来看房价涨幅非常有限。
第二，中国家庭的杠杠率不高。虽然今年房贷增速非常快，不过中国家庭债务占GDP的比重仍然不到40%，大概23万亿人民币左右，其中大部分是房贷。假设这些债务的平均利率是5%，每年利息支出在1.2万亿左右，而居民的银行存款就有将近60万亿，而且5%的平均利率还有很大的下调空间，目前香港的房贷利率就只有2%左右。
（数据来源：麦格理）
第三，中国房价和金融市场的关系并不那么紧密。很多人以为美国08年金融危机的主因是房价下跌，其实房价下跌只是一个导火线。更重要的是下跌的房价导致大量以房贷为基础的衍生产品出现违约，从而引发金融市场大规模恐慌，最后升级为一场全面的金融危机。单单房价下跌并不足以直接导致08年这么大的危机。香港在2003年房价曾比97年的高点下跌70%，但金融体系仍然正常运作。反观中国，类似的房贷衍生产品几乎不存在，而且中国首付比例非常高，直到去年9月前仍要求30%的首付比例，现在仍有20%，不存在美国式的次贷现象。
第四，中国政府的房价调控降低了楼市风险。历史上几乎每次房地产短周期背后，最重要的因素在于政策变化。中国房价的上升周期通常低于两年，除了开始的酝酿期，以及最后的熄火期，中间房价上升较快的时间只有1年左右。上升周期后，再进入一到两年的房价平台期，消化前期房价涨幅。这种冲刺和修整交替的短周期特点防止了房价在一轮周期中上升过多。10月以来房地产政策再度收紧，楼市已经开始降温，明年甚至可能出现全国范围房价下跌的情况。这种短周期的现象，一定程度上遏制了价格一次上涨过多的风险。
第五，中国政府手中拥有大量政策工具。由于农村土地产权性质，中国政府对于土地供应保持着非常强的控制能力。在楼市低迷的时候减少供地，在楼市火热的时候增加供地，从而改变供应状况并且稳定市场预期。事实上政府不仅可以改变未来的土地供应，在极端情况下甚至可以改变过去的土地供应，比如从开发商手上回购土地，或者改变土地用途及容积率等。政府还可以控制信贷，包括首付比例，按揭利率，贷款资格等。政府还可以改变购房条件，例如户籍，居住年限，已购套数等等。
第六，一线城市限购使得北上深的房价主要受改善性需求而非炒房推动。在这波楼市上涨中有大量的购房者加杠杆买房，但高额的交易税费使得这些买卖更接近未来需求的提前释放，而非在短期内的炒楼行为。此外限购的存在能够使潜在购买力在未来逐步释放。在大多数市场上，当整体需求预期达成一致，比如所有人都看涨时，市场离反转通常就不远了，因为这时潜在的买盘力量已接近耗尽，这种信息传递需要一连串的连锁反应，存在一个反应时间。
但一线城市的楼市不同，即使所有人都看多一线楼市的房价，场外还有大量因限购而无法入市的潜在购房者，买盘力量依然存在而且强劲。同时一线城市的地方政府可以根据本地楼市的状况来调整限购条件，从而保证新购买力长期稳定入场。
第七，中国作为赶超型国家，在接下来的十到二十年里经济增长虽然不太可能重复过去的增速，但仍可能比其他发达国家要快得多。这会影响到合理的房价收入比，由于租金是收入的一部分，也会影响到房租收益率。以房价收入比为例，当下中国一线城市的房价收入比要远远高于世界上大多数一线城市。上海目前普通家庭买房平均要32年，日本东京只需要23年。假如上海未来20年可以保持5%的名义收入增长（包含了通货膨胀的收入增速），而东京只有2%。那么上海现在的房价相当于未来20年里每年平均收入的18倍，而东京是19倍。这样的计算是比较简化的，因为还需要考虑其它因素，比如中国特有的户籍制度给一线城市带来的教育、医疗、养老“租金”，大城市人口的人口政策，大城市保留大量耕地的土地政策以及持有房产的成本差异（如房产税）。
土地供需错配的负面影响
作为经济研究者，我们主要着眼于预测的准确性而非价值判断。虽然我们认为楼价大跌的可能不大，引发经济硬着陆的可能性更小，但不代表我们认为目前中国的房地产现状是健康的。危机的可能性低，反而会降低解决问题的紧迫性，长期来看其实增加了问题的严重性。
首先，土地的“供需失衡”造成地区间和城乡之间财富分配恶化。一个上海居民和一个长沙居民，还有一个在城市不拥有房产的农民相比，过去10年中财富的变化有天壤之别。虽然他们的工资收入有差距，但这种财富差距主要是由于房产增值带来的。
其次，土地的“供需失衡“降低了中国经济潜在的增速。中国经济越来越依靠服务业和创新，大多数的高端服务业都位于一二线城市，绝大多数创新也是在一二线城市完成。房价高企妨碍了人口集聚的进程，目前北京上海人口的增加速度和5年前比已经大幅放缓。高房价也导致劳动力成本上升，对企业竞争力产生了不利影响。
其三，新房价格中可能有超过一半归政府所有，包括地价收入和税费收入，这本质是一种从居民到政府的转移支付。居民为了买房被迫减少消费增加储蓄，最后的结果就是中国经济中消费的比例远低于绝大多数国家，储蓄率又特别高。这些储蓄最后又通过银行贷款变成投资和债务。这就是我们在“中国债务虚与实”中提到的“中国高债务”的根源之一。从这个意义上说，中国经济的几大重要问题像债务和地产都是密切相联的。
保汇率还是保楼市
目前有一种说法是政府准备保汇率还是保楼市。持有这种看法的人认为房价已经涨了这么多，那么中国的房产作为一种财富已经大大升值，如果人民币对美元不贬值，那岂不是可以把全世界都买下来？我们认为这种说法并不准确。
首先，前面提到房价大幅上涨不是一个全国现象，过去三年里房价累积涨幅超过收入累积涨幅的城市并不多。
其次，房价代表的是最近成交的价格。而房地产市场是个存量远超交易量的市场，用当前的交易价格乘以整个房产的存量来计算财富值并不合理。
其三，即使房价上涨导致财富大幅上升，从而对汇率产生一定压力，但汇率是由多种因素综合的结果，并不是说财富上升就一定会贬值。就像银行存款从2000年左右的10万亿人民币增加到目前接近150万亿，很多人在多年前就担心高储蓄像“笼中虎”，会引发高通胀或大贬值，但至今也没有发生。事实上房价和汇率同向或反向变动的情况都很常见，房价只是影响汇率的诸多因素之一，汇率也只是影响房价的诸多因素之一，两者并不存在一一对应关系。其它因素像资本流动，风险偏好，经济增长，通货膨胀和货币政策都会同时影响到汇率和房价。最后的结果取决于众多因素的总和，并不确定。像韩国和俄罗斯这种房价上涨和货币贬值同时出现的情况，背后的原因是这些国家的通货膨胀比较高，“票子毛了”，所以房价上涨和货币贬值同时发生，并不存在汇率和房价的弃保问题。中国2014年前有大量资本净流入，房价上涨的同时汇率升值。目前影响人民币的关键是汇率预期，如果人民币大幅下跌，贬值预期恶化，大量资本流出，这时恐怕汇率和房价一个都保不住。当然，以后如果人民币贬值预期可以逐步化解，中国的资本净流入重新转正，汇率和房价出现像2014年之前的同步上涨也不是不可能的。
房地产市场的未来
判断房地产市场的未来关键看目前的土地制度，户籍制度，以及严控超大城市人口规模的政策是否会发生松动，这牵涉到中国房地产市场的核心问题，就是土地的地区供需错配。如果要判断目前的政策框架是否会发生改变，首先要对在现存条件下的房地产市场发展潜力有所评估。根据我们的测算，截至2015年底，中国存量住房达到190亿平方米。以现在7.67亿城镇人口计算，中国城镇人均住宅面积为25平方米。未来房屋需求主要来自城镇化，更新和改善性需求。整体上看房地产的增长潜力已经大幅下降。
▲具体来说如下：
1.城镇化需求：中国的城镇化率在2015年达到56%。假设城镇化率在2026年达到65%（过去十年从44%增加到56%），这意味着未来十年城镇人口需要增加1.7亿人。假设人均住宅面积为25平方米，这意味着43亿平米的新增住房需求。
2.更新需求：在现有的190亿平米存量中，有37亿平米是2000年以前建造的。中国的商品房市场从2000年初才开始真正起步，在此之前建造的房屋大都质量较差。因此我们假设其中有一半将在未来十年内拆迁重建，这又将带来约19亿平米的住房需求。
3.改善需求：以65%的城镇化率计算，到2026年中国的城镇人口将达到9.37亿人。如果假设人均住宅面积从25平米提升到30平米，这又将带来47亿平米的额外住房需求。
这三部分相加，未来十年的住房总需求大致在108亿平米左右。从新开工的角度看，考虑到目前还有30亿平米左右的库存，未来10年的新开工总和大概在80亿平米左右，和过去6年的新开工总和差不多。以上的估计无疑非常粗略，如果未来城镇化更多是靠城乡合并，那么上面的计算就可能会高估需求。不过这种测算目的不是预测，而是为了一个大致的估计。但似乎可以说在目前的政策框架下，房地产继续大幅增长的潜力是非常有限的，而房地产保增长的能力也将逐渐下降。未来的新增需求很可能集中在人口流入的一二线城市，这些城市目前面临着土地供应不足的问题。从长期来看，目前政策框架下房地产长期需求并不乐观，再加上供需错配这样的结构性扭曲，有可能会倒逼目前的土地和户籍政策在未来发生变化。
中国经济在过去15年能够实现大幅赶超，要素配置的改善是最主要的原因。全球化大浪潮使数亿农民离开农业，进入工业和服务业，这种部门之间劳动力重新配置大幅提高了生产效率。但是最关键的生产要素，包括资本，土地，劳动力，目前仍然存在着严重的错配。中国能否释放经济潜力，关键在于改革。真正解决房地产的问题主要在于土地户籍以及相关的财税改革，让土地城镇化跟随人口城镇化，人口流动到哪里就加大城镇化建设，而不是先把城镇基础设施建设起来，等着人口流动进来。
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