房价回跌成大势 哪些城市的房价最可能下跌？
来源：界面
房价站上高位，人们于是开始思考下一个问题：房价会在什么时候跌?最近人民币价格下跌，导致人民币资产缩水。不少国内资产持有者变卖内地不动产，把资产转移到海外。这种现象出现在部分一线城市的楼市买卖中，不免令人担忧。据彭博社报导说，房价如下跌30%可能造成4.1万亿元总贷款当中的4%变成坏帐。这样的跌幅可能触发4万亿元的债务拖欠。
这些风险会否变成事实呢?我们可以从中国的CPI走势来推测。众所周知，房价过高压缩居民消费，这会导致通缩，也就是CPI指数下降。CPI与房价，或者说居民收入能力与负债能力，这两组对应关系，基本说的一个事情。一旦CPI出现下降通道，也就是我们所说的通缩威胁来临，那么房价的上涨空间，也就差不多到头了。
但是有人会问，房价涨难道不是应该视乎城市经济发展而定吗?一般来讲，道理是如此。人口不断增加，经济不断上涨的过程中房价必然上涨。只有在一个城市经济开始下滑、堕落、人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨，甚至要下跌。
当中国处于巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市房价理应是上涨的。通过过去美国和日本等国的例子来看，房价大周期的临界点大致发生在城市化水平75%左右的时候，变得平稳，不再疯涨，还会缓慢下跌。目前，中国的城镇化率是56%，距离75%这个水平还有一段距离。似乎我们还要等很长一段时间，房价才会基本不上涨。那个时候，城市化进程的完成度已经相当之高。
不过，此处存在一个很大的陷阱，即：中国的城市化概念的内涵和外国不一样。中国的城市化概念，其实主要就是修房子，修商品房，然后政府依靠出让土地，开发商依靠卖楼来赚钱。如果统计中国每一平方公里城市化建设中，其修建商品房的数量，无疑是全球房屋密度最高的国家。在世界其他地方，城市化的概念包含着合理的社区规划，以及配套的大量城市绿地、公共设施等等。不会建这么多房子。换言之，外国的城市化过程中，单位面积内的商品房不会有中国这么大的供应量。
那么，很可能的事实情况是，虽然数据上中国的城市化只有56%，但由于新建房屋密度和速度过大过快，很可能使得中国房屋的供给比例已经达到或超过了那些城市化水平75%以上的国家。也就是说，虽然在其他方面的城市化或许距离发达国家还有很遥远的距离，但在修建商品房方面，商品房数量早就赶英超美，稳坐头把交椅。中国各个城市的商品房，已经多到可以装进全部中国人还绰绰有余。
当供给远远超过需求，泡沫便已产生。当下的情况在于，是国家希望把这个泡沫维持住，维持住当前中国经济的繁荣，不要把房价继续做高，而是要让价格稳定。房价全面下跌，将是一种灾难，但泡沫如果不破裂的话，持续几年之后，可以再从别的地方改结构，让中国经济实现一个软着陆。
此时，楼市本质已变为股市。剩下的问题，只是如何选股，既不要被妖股迷惑，也不要被垃圾股拖累。
从宏观面来说，很容易判断楼市中的&垃圾股&在哪里。即，库存高的、去库存周期长的城市楼盘千万别卖。去库存周期长说明只要买了你就很难卖掉，库存量大说明泡沫严重，因为库存难以消化的城市，往往也是那些资本输出、劳动力输出的城市。这也就是我们说股市化的楼市当中的&垃圾股&。
据媒体统计，全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到半年后的7.08亿平方米，只去了0.31亿的库存，仅仅占比约4%，这百分之四的数据，当中很大一部分还是由几座一线城市和部分二线城市贡献的。全国大部分的三四线城市的库存仍然处于高位。
根据《全国30城房地产库存排行》，库存去化周期最长的太原达60个月，最短的城市仅不足3个月。一线城市去库存周期平均在10个月内。如果我们以这个周期率为参考，那么去化周期率在10个月左右以及更低的城市房产下跌风险较小，因为接盘者数量多。而那些库存去化周期率长的城市，房价下跌的可能性就比较大，在购房之后想要以二手房卖出，很可能也是无人问津，即使最后能卖出，你都要等上半年到数年不等的时间。这么长的时间，资本是会折旧的，这个成本还得由你自己负担。
未来，那种大规模的房价崩溃、债务违约频现的现象，恐怕并不会出现。因为中国的债务问题存在一个典型现象，就是债务率高，但是杠杆率并不高，这和2008年前的美国不一样。虽然房价泡沫令中国信贷GDP比畸高，中国的社会融资总量今年很可能将超过250%，但由于杠杆率受到了政府控制，因此也没有金融工具会使居民负债被推至临界点。现在谈泡沫大规模破裂，为时尚早。
但是，目前房地产市场开始降温，局部地区房价回跌已成大势。作为购房者，无论购房目的为何，都需要尽量在投资时避免进入这些库存高企不下、资本外流严重的地区和城市。让资金集中在一线大城市或者是大城市群的重点城市当中，这是更亘古不变的楼市投资之道。但如果觉得这些一线楼市动辄几百万起跳的资金门槛过高，那么你完全可以暂时不玩楼市，而是想办法进入债市、基金、理财等。投资，最忌在一棵树上吊死。
原标题：哪些城市的房价最可能下跌？
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于界面，版权归属原作者]
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未来哪些城市房价可能还会继续下降，买房需要警惕呢？那就要从目前影响房价的几个因素说起，第一个就是供需关系，然后就是政策环境、以及前期的行情走势，接下里X博士从这三方面来分析一下热点城市有哪些城市有风险。安居客声明：此信息版权归属安居客，未经安居客书面许可，任何人不得引用、复制、转载、摘编、修改、抄袭、剽窃或以其他任何方式使用安居客的上述内容。
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（数据来源：国家统计局、易居研究院）房价下跌的几大必备因素在 10 月份楼市政策密集调整之后，房地产市场进入调整期，这已经成为不争的事实。但也绝不会像有些人预期的那样要 & 崩盘 &，这也是不争的事实，毕竟楼市政策的调整并不会改变房地产市场长期发展的趋势，但根据目前情况来看，某些城市出现房价下跌的局面已经在所难免。如果房地产市出现很大幅度的调整致房价大幅下跌，必须有 N 个前提条件。人口减少目前的很多大城市尤其是一线城市的住房价格经历疯狂增长，被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长和供给压力，也被认为是住房价格上升的原因，同时，如果一个城市的人口大量流入，土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张，因此人口大量聚集的城市房价普遍偏高。例如，深圳由于山地较多，城市可用土地更加稀缺，都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果，这几年由于土地供应太少，住宅供不应求，因此房价水涨船高。根据上文所述，如果一个城市人口大量流入的话会导致房价上涨，那么当人口大量流出的时候，房价势必也会下跌依照全国第六次人口及北京大学人口研究所普查得到的数据，在全国 31 个省级行政区中，人口净流入地区有 l4 个，净流出地区相对较多有 17 个，人口流失数量超过 200 万的省份则有 10 个之多。人口流失数量最多的是安徽省。表二 全国人口流量统计表（数据来源：北京大学人口研究所、全国第六人次人口普查）数据显示，安徽省有 962.3 万人在其他省生活或工作，占到全国跨省流动人口的 11.2%，而从外省来到安徽的人仅有 71.7 万人，净流失人口高达 890 万，排名全国第一。紧随其后的四川、湖南、江西、湖北等省均为人口输出大省，同时人口流入又严重匮乏，成为中国人口流失最严重的几个省份。因此，2017 年房价下跌的城市很有可能会出现在这几个省份当中。需求降低下图是去化周期（存销比）表三 全国主要 35 个城市新建商品住宅存销比走势（数据来源：易居研究院）我们应该注意到，随着去库存进程的加快，无论是一线城市还是二三线城市，去库存周期都来到两年来的最低程度，且一线城市和二线城市的去库存周期齐刷刷的来到了 8 个月的低点。但是，一二线城市与三线城市不同，三线城市是由于房价下跌以致于去库存周期快速下降，可一二线城市则是通过房价的暴涨带动了去库存。比如，融 360 房贷君在楼市火爆的 8 月份就发现，& 四小龙 & 当中的南京、合肥在彼时的去库存周期均不足两个月。注：8 月份，南京住宅可售套数 / 面积： 万平，而 7 月份南京全市的住宅成交套数 / 面积： 万平，也就是说按目前的销售速度来看，南京的住宅库存将在两月内消化完毕。8 月份，合肥住宅可售套数 / 面积： 万平，而 7 月 25 日至 8 月 21 日，合肥全市的住宅共计销售 7523 套，库存两个月就可完全消化。一般认为，库存周期在 12 个月左右是较为正常的状态，而两个月的去库存周期无疑显得极端危险，也凸显出楼市旺盛的需求。而在调控之后，这些城市在库存销量上也出现了新变化，比如根据南京网上房地产的最新数据，12 月份南京住宅可售套数 / 面积： 万平，相较于 8 月份出现了小幅上涨，但销量却狂跌近五成，11 月份南京住宅成交套数 / 面积： 万平，仅为旺季销售数据的一半，去库存周期也回升至四个月，但仍处于较危险的水平。而合肥却呈现出更为夸张的数据，11 月份合肥全市的住宅成交仅为 1240 套，更是与 7 月份的数据相去甚远。所以说，为了降低风险，政府必然会加强楼市调控，利用行政手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。因此，当一二线城市去库存化处于旺盛期时，由于其需求较大，房价自然被抬高；而当市场需求逐渐冷淡下来的时候，一方面，库存周期可以回归理性，另一方面，房价也会随着需求减少而降低。房价收入比不协调我们先看一组数据：2013 年数据，中国三大城市群，长三角、珠三角、京津冀，国土面积占全国 3.7%，人口占全国 18.2%，GDP 占全国 36.6%。看起来好恐怖，按照中学课本和社会一般给我们传达的观点，这些一线城市太大了，会产生各种城市病，影响经济健康发展，比如房价。而根据易居研究院按照房价收入比的偏离度的排名来看，大部分房价收入比偏离度较高的城市均位于这三大城市群当中。表四 房贷收入比偏离度（数据来源：易居研究院）注：房价收入比偏离度越高说明房价收入比越不合理，楼市泡沫越大；相反，若是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在价格洼地。数据显示，南宁泡沫水平为 16%，位居第 23 位，因此在它之前的 22 个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：1、深圳泡沫超过 118%，泡沫明显；2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚 9 个城市泡沫均超过了 40%，属于小型泡沫；3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这 12 个城市泡沫数值在 35%-17% 之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他 10 城属于微型泡沫。但房贷君需要说明的一点是，并不是所有房价收入比偏离度越大的城市，房价就都会下跌，正如前文所讲，中国的三大城市群虽然土地面积不足国土面积的 %，但人口占全国总数的近两成，GDP 占全国总值的近四成，各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况；而那些本不位于三大城市群当中，却又在本轮房价暴涨中的城市 , 则很有可能在 2017 年面临房价下跌的危险。房贷利率水平偏高在经历了 2015 年连续五次降息之后，房贷利率在 2016 年始终保持着较低的水平，从购房者角度来看，降息降低了购房成本，加快可购房步伐，再加上因城施策的影响，不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象，可以说，持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求，成为房价暴涨的助推手。同时，相较于利率处于高位的城市，那些房贷利率优惠更大的城市房价上涨就更为明显。举个例子，同样是 100 万的房贷，以 20 年等额本息还款计算的话，85 折利率就会比 9 折及基准利率分别节省利息约 3 万元及 10 万元。毕竟，从购房者的购房预期来讲，房贷利息是能省就省，贷款利率越低购房热情就会越高，房价上涨就会越明显；反之，如果房贷利率始终保持在高位就会很难刺激楼市，房价不仅难以上涨甚至会出现下降的可能。如果我们以房贷利率优惠程度划分城市等级的话，大致可分为三个等级：房贷利率优惠较大：基准利率 9 折（执行利率 4.41%）以下；房贷利率优惠一般：基准利率 9 折 - 基准利率 9.5 折（执行利率 4.41%-4.66%）之间；房贷利率优惠极少：基准利率 9.5 折（执行利率 4.66%）以上 .根据融 360 房贷总结的全国 35 个主要城市的 2016 年首套房贷平均利率数据来看，房贷利率优惠较大的城市有 12 个，房贷利率优惠一般为 12 个，房贷利率优惠极少的为 11 个。表五 2016 全国主要 35 城首套房贷平均利率必须说明的是，临近年底，越来越多的城市正在逐步收紧房贷，而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况，想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。政策效应最后不得不提的一点，就是政策对于房价的影响。近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等 16 个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！说完房价下跌的必备因素之后，哪些城市最有可能降房价呢？相信很多人第一时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。根据融 360 统计的数据来看，目前受楼市政策调控的城市共有 23 个，如果将房价下降的这些要素与这些城市逐一对应后，所显示的结果如下：从表中可以看出，合肥满足了所有房价下跌所具备的要素，而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项，未来房价下跌也成为大概率事件。这其中最值得我们的城市就是合肥，结合最新的合肥楼市销售数据就可以看到，在重启限购政策之后合肥的楼市销量几乎呈现出断崖式下跌的恐怖局面，11 月的销量更是降至 2016 年以来的冰点，月销量不足 6 月份的十分之一，在各种不利因素叠加的状态下，合肥房价下跌似乎已成为不争的事实。表六 合肥近 12 个月房屋成交量（数据来源：合肥网上房地产）那么再除去以上三个城市以外，还有没有哪些城市房价可能会下跌呢？从表一中我们可以看到，从上表可知，在本轮房价上涨过程中，深圳率先上涨，涨幅最大，以近 87% 的涨幅，高居全国第一！但是，70 个城市当中，至今仍有 10 个城市下跌，与去房价上涨，完全没有任何关系。主要是东北、西北等边疆地区，换句话说，2017 年我国边疆的部分城市已然难以阻止房价下跌局面的发生。例外的是唐山，很多人也都很疑惑，唐山有着深厚的传统沟通工业底蕴，也不缺乏人口，为什么房价却始终低迷不前呢。举个例子来说，近五年来东莞人口净流入位居全国第五，佛山人口净流入位居全国第九，但这两个城市的房价与区域内的两个中心城市广州和深圳均有较大的差距。这种差距背后的因素在于产业结构不同。表七
一二线城市人口流入情况（单位：万人）一般来说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但流动性比较强，因此并没有转化为有效购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的高端人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是，第二产业和第三产业的财富集中度不同。产业结构的背后，对应的是这个城市的行政等级，在区域中所处的地位以及教育、医疗等公共资源的分配。因此，产业结构的背后和城市的行政等级是紧密相关的。行政级别高的城市，会带来更优质的资源导入，对于产业导入、城市规划方面都会更有优势。所以，决定未来城市房价走势的要素还有：三产的发展水平和公共配套服务。行政级别高的城市，拥有的公共资源更多，很容易吸附周围城市的资源，因此像石家庄 GDP 总量虽不如唐山，但石家庄的房价却更高。
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天眼带你解密宇宙真相
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简介: 每日分享儒释道因果故事，万法皆空因果不空
作者最新文章哪些城市房价可能会下跌？该不该买房？这份报告提到海口、三亚……
2017年，在中央和地方各种调控政策下，楼市有如过山车，不少想要买房的人比较迷茫、纠结，到底是买还是不买？
近日，《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告()》在南开大学发布，其中海口、三亚的名字出现在“2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市”榜单上，同时海口也是“居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市”之一。
下面是针对这份报告的深度梳理，或许可以为你的购房计划提供一些参考。
哪些城市住房价格可能会下跌？
报告发布了住房价格下跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格最大下跌幅度的指数。
报告结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是：洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。
哪些城市住房价格超预期风险最大？
结果显示，2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为：厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。不过，有一点值得注意的是，每年住房价格超预期风险最大的城市都有较大变动。
比如，2016年的住房价格超预期风险最大的城市，分别是无锡、郑州、北京、合肥、上海。
而2015年住房价格超预期风险最大的城市则为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。
市民在海口市区某地产项目前路过(资料图)。中新社记者 骆云飞 摄
三四线城市住房消费市场未来怎样？
随着住房市场的不断完善和二孩政策的放开，居民对住房品质的追求逐渐提高，居住的稳定性、良好的社区环境及对子女教育有利的生活环境等因素，都成为吸引居民进行住房消费选择的重要因素。
报告推断，对于2018年的住房消费市场，家庭在其住房能够满足基本居住需求的基础上，对居住舒适度的要求会日益提高，高品质住房的比例将会继续上升，尤其是在当前住房消费质量整体不高的三四线城市，其增加比例将会更大。
房地产税收政策调整对购房影响多大？
调查报告显示，房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下，会更倾向于不购买住房。
若征收房地产保有税，会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房。
去库存现状如何？
研究结果显示，一线城市库存压力较小，部分二线、三线城市仍面临较大的库存压力，其中2015年发放的预售许可证楼盘，未售商品住房占比最高达到18.15%。
中国城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。2017年样本覆盖全国42个城市，包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个。
置业顾问向民众推荐商品房户型（资料图）。 中新社记者 韦亮 摄
在一二线城市“炒房”还能赚钱吗？
进入2017年后，一二线城市房价趋于平稳，部分城市新建商品住宅价格出现小幅下跌。
报告预计，在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。同时住房消费以刚性需求和改善型需求为主，投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。
一线城市住房价格还会“飙升”吗？
报告认为，当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制。
报告预测，2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。
一线及准一线城市房价何时回归合理价位？
尽管在中央和地方不断出台的调控政策下，这些城市房价增长势头得到控制。
但是，在没有极为重大的政策变动的情况下，想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围，还要有很长一段路要走。
报告预测，2018年这些房价收入比将继续保持在高位，中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。
最后，小嗨提醒，虽然报告内容比较权威，不过楼市受市场和政策影响比较大，想要出手购房的朋友们还需谨慎，量力而行。
来源：中国新闻网
编辑：黄艺
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