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企多维微信公众号天津判决若干起房屋买卖合同纠纷案件
中华写字楼网　发布日期： 8:42:07
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新闻提要 &&&
法院认为，签订合同的买房人身份为具有房产中介背景的关联人员，其利用掌握房屋信息资源的优势签订房屋买卖合同，在其无法明确实际买房人的情况下，应认定其签订房屋合同时意思表示不真实，房屋买卖合同依法不成立。
&&& （）：天津判决若干起房屋买卖合同纠纷案件
&&日前，市滨海新区人民法院塘沽审判区判决了若干起房屋买卖合同纠纷案件。这些案件均涉及二手房交易市场行为，签订合同的买房人其实并无真实的购房意图，而是为了先占房屋的购买机会，然后再另寻买主牟利。法院认为，签订合同的买房人身份为具有房产背景的关联人员，其利用掌握房屋信息资源的优势签订房屋买卖合同，在其无法明确实际买房人的情况下，应认定其签订房屋合同时意思表示不真实，房屋买卖合同依法不成立。据介绍，上述案件均为具有房产背景的关联人员与市民签订房屋买卖合同后先占房屋，然后再将房屋转售他人并办理过户。卖房人提出不再继续履行合同，房产及关联人员则主张继续履行或者赔偿其损失。例如，2016年3月，某房产公司关联人员尤某与卖房人吴某签订了房屋买卖居间合同，约定尤某以81万元购买吴某的房屋，并约定卖方同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。吴某发现尤某系房产关联人员的身份后，表示不再继续履行合同。尤某向法院起诉，要求吴某继续履行合同或者赔偿其损失。
　　市滨海新区人民法院塘沽审判区审理后，认定双方签订的买卖合同不成立，驳回了尤某主张继续履行或赔偿损失的诉讼请求。
　　据该院民二庭负责人李桂华介绍，此类案件的买房人均为具有房地产背景的关联人员，在二手房交易市场中，其利用房源信息优势及熟悉房屋交易流程的优势，与卖房人签订房屋买卖合同后，再转卖他人从中牟利。此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为了便于让实际买房人看房。同时约定卖房人同意过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户手续。
　　市滨海新区人民法院塘沽审判区认为，此类案件中，签订买卖合同只是具有房产背景的关联人员为了先占房屋的购买机会，然后再通过将房屋转售他人从中牟利。签订合同的买房人并非真要购买房屋，双方也并未形成买与卖的合意，签订买卖合同不是真实意思表示，故买卖合同不成立。具有房产背景关联人员的前述行为，既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会导致房屋交易环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，影响了实际买卖双方当事人的合法权益，也有违诚实信用原则，并且干扰了正常的房屋交易市场秩序，故依法不应保护。
　　万华律师事务所律师李琳认为，中央明确提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。市滨海新区人民法院塘沽区认定合同不成立，打击了二手房交易市场中房产人员利用信息不对称炒房牟利的行为，对于维护房地产市场秩序起到了积极作用，有利于在限购、限贷、限售之外，通过司法手段，遏制非法炒房行为。
　　社会科学院社会学研究所所长张宝义认为，长期以来，一些游走在法律边缘甚至违反法律的行为，对于部分城市房价的不正常上涨起到了“推波助澜”的作用。现实生活中，许多购房者通过制作假离婚证、假户口簿，骗取银行首套房贷款优惠；一些购房者伪造收入证明等材料，骗取银行贷款额度；甚至有房地产人员直接参与制作假证，协助购房者骗取银行贷款。在许多房价上涨过快的城市，都出现过房产人员散播楼市谣言，甚至联手操纵二手房市场、提高二手房挂牌价的行为。打击炒房行为，仅靠行政力量是不够的，司法机关也应积极介入，对各类非法炒房行为依法严厉打击。
经济参考报
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城市分站：“中介炒房合同”被判无效：该如何看？
最近，一起民事法律判决引发了非常大的关注，被称为“中介炒房首判”。房产中介从业者与卖房人签订房屋买卖合同，再加价卖房给第三方，“低买高卖”。卖房人发现之后不愿意履行合同了，纠纷闹上法庭。而天津市滨海新区人民法院则判决合同不成立，理由是合同中的买房人一方（房产中介人员）签订买卖合同并非真实意思表示。很多人为判决拍手叫好，希望可以震慑炒房者。也有人怕卖房者会因此肆意反悔。到底该如何看待呢？
总结起来，中介炒房合同无效，可以找到三大理由――说天津这个判决是“首判”，稍显夸张。整理过往的一些类似案例，如果不支持中介炒房，大概有三个理由。详述之前，先来看看中介炒房的模式：中介炒房的流程图不难看出，中介炒房的关键点在于和卖房者签订合同，只用付一定的定金，就让卖房者将房屋给腾出来，而一定会注明合同可转让给第三方，待找到第三方之后，由这个第三方的真正买家来与卖家直接办理过户手续。这样，中介从业者不用办理繁琐的手续，即可赚取中间的高额差价。当然，这么炒房的中介也是要承担风险的，万一房价跌了，可能就得砸在手里了。不过这些风险并不高，一方面交完定金，走势不对，可以毁约，另一方面，中介是对房产市场最有洞察力的群体，一般十拿九稳才出手。那么，总结一下合同无效的三个理由：第一是，合同有违公平交易，会扰乱市场秩序。去年11月天津基层法院一份相似案例的判决便用了这个理由――“‘被告（本案中的卖房者）允许原告（本案中的买房者）将该房屋过户给第三方名下，并配合过户一切手续，配合原告看房’的约定，将导致最终的买受人非本案原告，此约定违反了公平交易原则，扰乱了正常的市场交易秩序，更有可能给不法分子以可乘之机，借此倒卖房屋。”第二是本次引发广泛关注的案例中的理由，签订合同并非真实的意思表示，具体说来――“（合同中的买房者）签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。”第三则是，房产中介人员或者说房地产经纪从业人员应该是有着严格的职业道德要求的，忠实于客户，不对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。他们不能违背这样的职业义务。这三大理由中，最坚实的一条是违背房产中介的职业道德三大理由中，前两条有一定的争议性。比如，理由一中的相关判决认为“合同系当事人真实意思表示”。这个观点显然和理由二有冲突性。而对于“真实意思”表示这点，中国人民大学法学院教授石佳友在其财新的专栏里也提出质疑，认为这个“真意”应是双方共同的意图，不是一方所独有的私下盘算。中介的身份对于双方真实意图表示没有影响。第三条理由，则最为坚实，聚焦于中介这个特殊的身份。事实上，对于这个“天津首判”，一些报道的标题并不准确，省去了中介二字，而直接说炒房合同无效。这样确实会让人担忧，认为给了卖房者钻空子的空间，比如签订好的合同，卖房者发现房价涨了，后悔了，遂找“炒房”这个理由来撕毁合同。事实上，普通人的房屋买卖，不管是不是以“炒”为目的，都属于合同自由的范畴。但是，中介或者说房地产经纪这个职业绝对是具有特殊性的。如前文所说，他们具备比一般人要多太多的信息和资源，一旦作为市场交易的主体，那么，对于其他主体来说是极其不公的，也很容易侵犯到其他主体的利益。因此，应该禁止他们参与到“炒房”之中。中介炒房合同纠纷中，不少人可能会质疑卖房者毁约，看到房子卖高价就后悔了，而当初他们在签约的时候可是自愿的，不可能不知道对方的真实身份。问题就在于，中介“买房人”可能利用自己的信息优势得知卖房人急于卖房筹钱等信息而杀价，也可能会和这起房屋买卖的实际中介（注：中介买房人不会犯自己代理自己的错误，不然这个合同可以直接判无效，所以在房屋买卖合同中，他们会以普通买房人的身份出现，而这单买卖的中介另有其人）串通，让卖房人误以为自己所签订的价格是一个公道的市场价格，实际并非如此，甚至在合同中留下不少有利于自己但是卖家浑然不觉的后门来。房产中介这个行业是有特殊性的但是比较遗憾的是，这条职业道德算是部门规章，并未写到法律中去房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价，这是住房与城乡建设部的《房地产经纪管理办法》中明确规定的。而在北京、上海等地，也都有这样的地方性规定。不过，这些都不是法律和行政法规。在民事判决的时候，算不得数。《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条为“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”当然，有关部门可以对炒房的中介作出行政处罚，不过这和民事判决是两码事了，能否震慑行业也不得而知。一些房产中介会打出“不食差价”的承诺，不过这只可看作行业自我约束，并非法律要求可以像禁止证券从业人员炒股那样禁止房产经纪炒房我国现行证券法是禁止证券从业人员直接或间接持有、买卖股票。违规持有、买卖股票的证券从业人员将受到处罚。因为基于职业道德原则，证券业从业人员购买股票应该受到严格的控制，否则，证券业从业人员利用自己的内幕消息来炒股，对于普通的股民来说太不公平了。这样的职业道德也非在中国独有的，而可以看做一条行业惯例。不难看出，证券业从业人员和房产经纪从业人员有非常相似的地方。那么，是否可以在法律或者行政法规层面来对房产经纪从业人员的职业道德作出一定的限制性规定呢？这也许是解决中介炒房最好的办法。证券从业人员不得炒股，这也是特殊职业的道德要求
房地产中介到底能不能以一个普通人的身份来炒房？答案是不能的，并非限制他们的权利，而是因为这个行业具有特殊性。而这一条也实在是有必要在法律中有所体现。
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如两个题：00915
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved中介服务合同纠纷_房屋买卖纠纷_北京京创律师事务所&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&nbs...&&& 香港居民李某准备在大陆购买房屋，看中房屋后在某房产经纪公司提供的“房屋买卖居间合同”、“北京市存量房屋买卖合同”、“佣金确认书”上签名。此后李某以合同中所涉房屋的价款超出其预算等为由，不再购买该房屋，并且拒绝支付居间服务费。于是，房产经纪公司起诉至顺义法院，请求判令李某支付居间服务...&&& 律师解答：&&& 根据《合同法》第四百二十四条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。&&& 同时，法律也规定居间人应...&&& 由于标准的购房合同条款的局限性，几乎每一份购房合同都要签订补充协议。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。下面为您介绍补充协议应注意的事项！&&&n...&&& 依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，现将购房人可以单方面通知开发商解除购房合同的情形简述如下:&&& 1、不可抗力:因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。&nb...&&& 近日，思明区法院受理了一起因凶宅引发的购房纠纷。签下买房协议之后，才得知这是凶宅，而中介竟然对此进行了隐瞒，那么这房子还能不能退？中介费还要不要付？&&& 案情介绍：&& &&& 引发官司的这套房子位于...&&& 今年以来，中国楼市新政频发，助推住房市场全面走向复苏，但是市场具有极高不可预测性。因此，怎样买房，才能控制风险呢？
&&& 一、不一定要新房
&&& 买新房，固然是最好，可市区合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合...&&& 房屋买卖过程中，卖方将同一房屋通过多个中介公司出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。下面为您好介绍一例。&&& 案情介绍：&...&&& 买卖房产过程中，往往会涉及到许多复杂问题，如中介纠纷，大多数房产交易是通过中介来进行买卖，这个时候就需要支付中介费。但是如果跟中介方因为中介费用而产生纠纷，应该如何处理？下面结合一例为您介绍。&&& 案情介绍：&&& 20...&&& 在党的正确领导下，依法治国已成为中华儿女的共识时，公众的法律意识也在不断增强，现实生活中，有许多当事人会用法律的武器来维护自己的权益，证据在诉讼中的重要性不言而寓，有时会甚至会影响判决的结果，在各类证据类型中，录音、录像等方式作为一种较易取得的证据，经常被用于各类诉讼中，那么怎么样...&&& 房产中介公司要求房主签订独家代理协议有效吗？如果房主再委托其他中介公司卖房行吗？擅自将房屋另行委托其他中介公司会承担对前一家中介公司的违约责任吗？独家代理违约责任成立吗？&&& 委托日前，京创律师接待了一启典型的房产中介委托案件。当事人委托京创律师调解...受A中介公司“即买即住即出房地产权证”的售楼广告影响，童某预购该中介公司所推荐楼盘的一处物业，在与该中介公司售楼部洽谈后，童某以36.57万元认购了该处物业。在没有签订任何合同的情况下，童某交付了1万元购房定金和4000元中介服务费，A中介公司即时开具了“定金收据”，该收据约定：认购人应在当年2月7日之前付清该物业的首...案情简介：
2013年初，毛先生在A中介公司推荐下看了B处房屋。看房后，毛先生对B处房屋比较满意，有意向购买该套房屋，在中介公司工作人员的要求下,毛先生签订了《佣金确认书》一份，约定：经中介居间介绍，毛先生以人民币180万元的价格购买B处房屋,在毛先生与上家皮女士就B处房屋签订《房地产买卖合同》当日，毛先生向中介公司...江某委托A中介公司购买一处物业，与A中介公司签订了 《客户委托购房要约》，同时，江某向A中介公司支付了1000元购房诚意金。所签《客户委托购房要约》约定：一旦卖方同意以43万元出售该物业即可确认成交，买方需在两日内补足购房定金余额9000元（《客户委托购房要约》约定条款一旦被卖方接受，买方所交诚意金会自动转变为购房定金...近年来二手房交易日趋频繁，房屋中介机构以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行委托他人居间(俗称“跳中介”)为由，要求对方承担违约责任的案件也在增多。审判实践中，各法院对此类中介服务合同约定条款的效力、“跳中介”行为是否构成违约、责任如何承担等的认定存在一定的差异导致不同的判决结果。我们认为，此类纠纷的处理应遵循诚实信用...现如今，通过房屋中介代办银行抵押贷款的情况已经非常普遍，卖房人经常因为没有时间或者没有经验，将全部事项交给中介去办理。但有时却因为信任而掉入陷阱。
杨某经A中介公司介绍，欲将其所属一处物业卖给李某，买卖双方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，约定该物业成交价为30万元。之后，买卖双方与负责该宗交易的A中介公司经纪...1/1 1关键词离婚房产分割分家析产继承房屋拆迁安置房屋买卖纠纷其他房产纠纷诉讼常识