您好，分享的企鹅
律师房谈：上海限购能否买法院拍卖的房子？
腾讯房产·上海站何以轩
[摘要]淘宝网上司法拍卖专栏挂出很多低廉的房子，很多人质疑司法拍卖的房子能买吗？在上海限购了是否能买法院拍卖的房子？有什么附加条件吗？腾讯大申房产（编辑 何以轩）上海限购令“沪七条”规定，沪籍家庭可购2套房，第3套限购；外地人单身不能购房，家庭限购1套住房，第2套限购。目前，沪限购没有松动的迹象，在利益的驱动下，很多人便打起了法院拍卖房的主意。淘宝网上司法拍卖专栏挂出很多低廉的房子，很多人质疑司法拍卖的房子能买吗？在上海限购了是否能买法院拍卖的房子？有什么附加条件吗？购买司法拍卖的房屋不受限制腾讯房产上海站记者就上海限购能否购买法院拍卖的房子这一问题电话采访了上海凯正律师事务所杨仲侃律师，杨律师称目前上海限购的人能否购买法院拍卖的房子没有法律依据。前段时间房产交易中心和法院执行局就该问题有过分歧，但是上海法院在最后还是裁定上海限购的人可以购买拍卖的房子。现在有3大趋势可以看出司法拍卖的房屋即便是限购也是可以过户的。首先，全国46个执行限购的城市陆续放开限购，目前仅剩北上广深和厦门5城执行限购，随着限购城市的减少，司法拍卖房屋的购买群体也在扩围。其次，现在拍卖房屋都在通过淘宝司法拍卖交易平台发布、出价，使得交易的可视面贯通了全国，也使得对竞拍人资格的审核变成了不可行。淘宝网上进行的司法拍卖面向的是全社会，其它不执行限购的城市可以竞买、过户，上海竞买人一旦竞买成功却因限购无法过户，有违法律精神。最后，法院判决后被告人有可供执行的不动产，需要法院执行局变现赔偿给受害人，法院执行局通过司法拍卖的房子进行公示，竞得人如果因为限购无法过户，案件执行期就得延长，房款势必就要退还，在实际案例中，法院往往会将房款发给申请人，法院最后只好选择过户，保证申请人的权益。购买法院拍卖的房屋有哪些隐患？杨仲侃律师称法院执行局会就拍卖房屋的实际情况出具公告书，公告中会注明该房屋的面积、价格、是否带租约、佣金等详细情况。法院拍卖流程如下：被执行房屋的起拍价由第三方的评估公司给出，如果无人竞拍，进行第二次报价，第二次报价不低于起拍价的80%，最终以价高者得。杨仲侃律师提示购买法院拍卖的房屋有以下风险，竞买人需要综合考虑自身条件然后决定是否参与竞拍。第一，购买司法拍卖的房屋不能贷款，只能一次性付清全款。第二，竞买人需要向拍卖行缴纳房屋总价2%-5%的佣金，具体比例以当时拍卖行公示的比例为准。第三，被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租，而且租期很长，法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋，更甚者是竞买人根本拿不到租金，存在潜在的二次诉讼的隐患。第四，被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。购买司法拍卖的房屋如何过户腾讯房产记者电话采访了上海市房产交易中心获悉，上海限购的人可以购买法院拍卖的房屋，竞买人需要带着上海法院出具的协助执行通知书到房屋所在地的房产交易中心和其它材料办理过户即可。据房产交易中心称，购买法院拍卖的房子不受上海限购政策的影响是可以直接过户的，具体材料如下：上海法院执行局出具的协助执行通知书、身份证、户口本、结婚证、房屋买卖合同等。购买法院拍卖的房屋税费如何缴纳？据上海房产交易中心税务部门称购买法院拍卖的房屋税费按普通商品房交易时的税率标准缴纳。原则上是如此，不过，实际过户时会有其他潜在的风险。杨仲侃律师称购买法院拍卖的房屋在实际过户时税费缴纳分为2种情况：第一类：资不抵债的房屋被法院拍卖的房屋存在不良债权，出现资不抵债的现象，竞买人需要缴纳买卖双方的税费。因为被拍卖房屋的实际产权人没有其它可供执行的资产支付作为卖方应该缴纳的税费，最后买卖双方应该缴纳的税费都由买方支付。法院拍卖该房屋时会在公示中注明的。第二类：资能抵债的房屋被法院拍卖的房屋竞得价高出法院执行的债权，超出部分法院会返还原产权人。比如房屋原产权人欠款200万，房屋拍卖价款350万，房屋过户时产生的交易税费可从差价150万中扣除后再返还原产权人。竞买人只需支付买方的税费。结语在上海限购了，也能购买法院拍卖的房屋，无论是法院现场拍卖还是通过淘宝网上拍卖。实际过户时，竞买人需要向上海房产交易中心提供法院出具的协助执行通知书才能办理过户手续。不过，购买法院拍卖的房屋会存在潜在的隐患和风险，竞买人根据自己的实际情况考虑是否参与竞买。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
相关阅读：
看过本文的人还看了
[责任编辑：wyrongcan]
2017201712月
(青浦49100元/平方米)
(金山19000元/平方米)
(宝山52000元/平方米)
(嘉定41000元/平方米)
(浦东125000元/平方米)
(嘉定42000元/平方米)
(普陀900万元/套)
(浦东750万元/套)
(松江45000元/平方米)
(青浦570万元/套)
(青浦58000元/平方米)
(宝山54000元/平方米)
(松江58000元/平方米)
(浦东60000元/平方米)
(崇明32000元/平方米)
(浦东46000元/平方米)
(浦东4000万元/套)
(浦东16100元/平方米)
(普陀95000元/平方米)
(周边18500元/平方米)
(嘉定430万元/套)
(松江45600元/平方米)
(嘉定1700万元/套)
(浦东25000元/平方米)
(青浦39500元/平方米)
(松江200万元/套)
(浦东315万元/套)
(金山18600元/平方米)
(松江840万元/套)
(青浦33000元/平方米)
(周边15000元/平方米)
(嘉定34000元/平方米)
(崇明450万元/套)
(周边21000元/平方米)
(周边120万元/套)
(静安130000元/平方米)
(青浦60000元/平方米)
(崇明11000元/平方米)
(青浦42000元/平方米)
(普陀70855元/平方米)
(松江573万元/套)
(昆山14000元/平方米)
(松江45000元/平方米)
(青浦47800元/平方米)
(奉贤330万元/套)
(青浦42000元/平方米)
(嘉定238万元/套)
(青浦48000元/平方米)
(松江39000元/平方米)
(黄浦150000元/平方米)
(宝山60000元/平方米)
(嘉定43000元/平方米)
(浦东46700元/平方米)
(宝山55000元/平方米)
(浦东43000元/平方米)
(嘉定30000元/平方米)
(浦东48000元/平方米)
(周边14000元/平方米)
(宝山50000元/平方米)
(昆山27800元/平方米)
(宝山39398元/平方米)
(周边14000元/平方米)
(周边9500元/平方米)
(嘉定50000元/平方米)
(周边26000元/平方米)
(昆山18000元/平方米)
(周边11000元/平方米)
(浦东43423元/平方米)
(浦东650万元/套)
(浦东31700元/平方米)
(周边11500元/平方米)
(奉贤37800元/平方米)
(宝山57000元/平方米)
(浦东27000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
卖房以后户口怎么办？户口与房产证的关系
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
卖房以后户口怎么办？ 如果有其他房子就迁到那个房子的所在地，没有其他房子落户的话有两种途径解决： 一个是按照派出所说的分户，要买主同意本人户口在这个原户口地址，可以与买家协调现在的户口暂时没有地方落户，留好联系电话或者其他的联系方式，方便买主与本人联系，处理好，就可以进行分户手续了。 另一个途径就是迁到单位的集体户，这个需要单位同意接收，出具同意接收证明。但如果是夫妻双方都迁的话，迁进去时是不需要关系证明，日后想再迁出来就需要结婚证明了。 还有一种方法就是申请社区托管户口，即将户口临时迁入社区托管户过渡，等购买了房产或有亲戚投靠时再迁走。 户口与的关系 二者没有必然的关系，有了房产证可以落户，上是所有权人可以是户口簿上的户主，也可以不是。 房屋产权证是国家依法保护的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括和房屋共有权证。房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。 户口簿是指登记住户人员姓名、籍贯、出生年月日等内容的薄册。中国的户口簿，是全面反映住户人口个人身份、亲属关系、法定住址等人口基本信息的基本户政文书。 《中华人民共和国户口登记条例》第五条，“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。居住在机关、团体、学校、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口共立一户或者分别立户。户主负责按照本条例的规定申报户口登记”。 以上就是我们为大家介绍的卖房以后户口怎么办以及户口与房产证的关系，希望能帮助大家在卖房前清楚的认识这些问题。并在卖房后及时处理户口问题，避免对以后的生活造成不必要的麻烦。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找重庆新房、二手房，也可以按区域查询重庆房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
房子被法院拍卖,我的户口怎么办
房子被法院拍卖,我的户口怎么办
浏览次数：0
与户口没有关系
不知道下面这条知识能否帮助到您
很多人选择二手房除了可以直接拎包入住,还有一个原因就是落户相比新房来说更为及时。但是并不是所有购买二手房的朋友都能顺利落户的,有些购房者在买房时不注意落户问题,买了一些无法入户的房子可就亏了。那么哪些房子不能落户?如何避免户口纠纷?
哪些房子不能落户?如何避免户口纠纷?
确实与户口无关。
户口目前不影响
暂时放着，尽快迁走
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:2,asku:0,askr:38,askz:16,askd:61,RedisW:0askR:1,askD：0 mz:hit,askU:0,askT:0askA:3
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
我是公寓运营商
发布房源，更快找到租客。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
房子卖了户口却不迁走 老赖将被强制迁出
来源：新浪房产 &&发布时间：
过程中，卖方的居民户口迟迟不迁出，导致买方户口无法迁入，这些“户口老赖”此前由于法律规定的缺失而迟迟无法解决。还可以通过保留一部分尾款的办法，对卖方迁出户口造成约束。户口动迁通知书。记者 朱福林 摄交易过程中，卖方的居民户口迟迟不迁出，导致买方户口无法迁入，这些“户口老赖”此前由于法律规定的缺失而迟迟无法解决。昨日，记者从相关部门了解到，南京市已经出台了“二手房交易过程中户籍关系办理的指导意见”，对于迟迟不迁出户口的“户口老赖”，已经可以实施强制迁出。案例遭遇“户口老赖”，买房四年落不了户在南京新街口工作的石先生，2007年底在新街口购买了一套二手房。这套二手房50平方米，总价36万元。在南京求学四年，工作后能够拥有一套自己的房子，石先生很是高兴。不过，房子买到手至今，卖方的户口一直迁出去，四年来他多次和卖方交涉均无结果，以至于房子买了四年，石先生的户口仍然迟迟迁不进来。“当时对的事情也不是很了解。”石先生向记者表示，当时在交易二手房的时候，他也发现卖方的户口还在这套房子里，当时和卖方作了约定，一方面扣留了2000元房款作为尾款，另外一方面也让卖方出具了一份书面承诺，大意为二手房中的户口将在两证办妥的同时给予迁出。“我当时已经算比较谨慎了。”石先生回忆说，有了尾款和书面承诺的保障，他当时也没想到卖方户口会成为困扰他四年的问题。“四年里不知道催过多少次了，一开始还找一堆借口，后来干脆就换号码了。”石先生回忆说，之后，他找到卖方要求其把户口迁出去，一开始得到的答复是正在办，后来得到的答复是人不在南京，较后卖方干脆就不接他的电话。石先生曾经向派出所做过咨询，当时派出所给他的回答是他们也没办法，只能帮助劝说。由于卖方户口一直没有迁出，石先生的户口就一直没办法迁入。房子买了四年了，石先生一直还是南京的。买房落不了户，孩子上学成难题“因户口问题导致的纠纷，在纠纷中占到了两三成。”南京房产部门相关人士向记者表示，不少二手房买卖双方在户口问题上发生纠纷，给孩子落户口、上学等带来困难。记者从南京一家中介公司了解到，他们经手的一位客户的经历，就很典型。这位购房者2007年9月在白下区购买了一套某核心小学的。根据这所学校的规定，户口迁入学区房满3年，才能就近上学。为此，考虑到孩子的上学年龄，这位客户必须在2008年9月前将户口迁入这套学区房，才能满足3年的户口要求，孩子才可以上学。在交易过程中，中介公司特意提醒户口问题，并在合同中约定了具体户口迁出时间。签约后，买方支付了全部房款，但是卖方却迟迟不将户口迁走。2008年初，买方将卖方告上法院，要求对方尽快迁出户口。最终，在法院的调解下，卖方再次做出了迁出户口的承诺，并约定每拖延一天迁出户口，便赔偿买方100元。然而，到了2008年12月份，卖方仍然未将户口迁出。买方再次将卖方告上法院，最终买方获得了一万元的赔偿金，但是孩子上学的事情却被耽搁了。应对“户口老赖”是全国性问题今年1月24日，南京市市长信箱里收到了一封市民来信，反应的就是二手房买卖过程中的户口问题。在这封市民来信中，写信的市民表示二手房交易过程中，没有任何部门会检查卖方的户口是否迁走。即便通过正规中介公司，在买卖合约上约定具体的户口迁出时间，但是如果卖方没有迁出，即便是法院也无法强制把卖方的户口迁走。这位市民表示，户口问题关系到小孩能否落户，能否上、上小学。可是法院不能强制迁户口，公安户籍管理处也无法解决，导致买房人非常痛苦。当时，南京市政府法制办给予的回复是：这是一个在全国带有普遍性的问题，只有我国户籍制度改革到位后才有可能彻底解决。在实际操作过程中，为了防止类似的户口纠纷，买方必须预先调查核实，并在中设定条款和违约救济条款。4月底起可强迁“户口老赖”除了买方小心翼翼地防范，难道就没有可以对付“户口老赖”的办法吗？昨日，记者从南京市相关部门获悉，南京不久前出台了一项，公安部门可以对“户口老赖”实施强制迁出。据了解，在今年4月底，南京市公安局户政处已出台了“二手房交易过程中户籍关系办理的指导意见”。“指导意见”的核心是：二手房交易过程中，如原房主户口一直不肯迁出，新房主可向辖区派出所提出申请办理户口迁入；经审核、等相关证明材料合格后，派出所便可启动户口强迁程序，对卖家的户口进行强制迁出。上述案例中遭遇“户口老赖”，买房四年未能迁入户口的石先生。近日已经向所在辖区派出所提出申请，派出所在核实情况后，启动了强迁程序，向卖方下达了《户口动迁告知书》。记者在这份《户口动迁告知书》里看到，卖方被明确告知，其户口所在地房屋权属已经变更，须将户口迁至其他合法固定住所或直系亲属处，符合社区（村）托管户条件，可申请社区（村）托管户。自接到告知书之日起15日内，如不将户口迁走，公安机关将依法把户口迁至社区（村）托管户。提醒二手房交易时宜设定违约金和尾款“现在可以强迁，但是不能依靠强迁。”江苏明镜律师事务所的蒋德军律师表示，购房者在进行二手房交易的时候，较好的办法是在交易过程中就重视户口问题，可以通过设定违约金和尾款的方式，防止“户口老赖”的出现。蒋德军律师表示，二手房交易时一定要求中介公司或者卖家，提供详尽的房屋信息。在户口问题上，则是要确定这套二手房是不是空户，如果不是空户，需要对原有户口的迁出期限、地点做详细约定。此外，还应该在中明确户口迁出问题的违约责任，以确保发生纠纷后可以获得相应的经济补偿，甚至可以解除合同，要求。此外，还可以通过保留一部分尾款的办法，对卖方迁出户口造成约束。等到卖房人迁出户口后，买方才将尾款付清。总之，在买房前做好户口方面的规划，才能尽可能避免在买房后发生纠纷。记者 朱福林
7×24小时热文榜
你可以按区域查找深圳新房、二手房，也可以按区域查询深圳房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送房子被查封，不能过户的原因及解决方法
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
二手房买卖的流程大约需要几个月的时间，在此交易期间，如果房子被另案查封，会给交易造成障碍，甚至会给买房人造成损失。本文简要分析其原因和解决方法。
一、房子被查封不能过户的原因
《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………”房子被另案查封在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封没有涤除前是不会判决继续履行合同的。因为即便法院如此判决了，也不能履行，法院也不能强制执行。
二、解决方法
解决方法简单讲就是“解封”，但是解封的方法很多，如：
1、卖房人提供担保申请解封
《民事诉讼法》第一百零四条规定：“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。”《民诉法司法解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”根据上述法律规定，卖房人可以提供担保申请法院解除对标的房屋的查封。在实务操作中，只要卖房人能提供担保，法院一般也都会同意解除对标的房屋的查封。
2、卖房人提“保全异议”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
符合上述法律规定的，卖房人可以通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行。举重以明轻，在符合上述条件的前提下，买房人也应当可以提“保全异议”，即对法院对标的房屋的查封提出异议，申请法院裁定解除查封。因为诉前或诉中的查封也是为了判决后的执行，在符合上述条件的前提下，卖房人可以通过执行异议的方式排除对标的房屋的执行，那么，法院查封标的房屋也就没有意义了（起不到便于判决后执行的目的）。而且，如果法院解封标的房屋还可以查封卖房人的其他财产（如果不解封标的房屋，其他财产可能因超标的而不能查封），这样反倒有利于卖房人的债权人今后的执行。当然，法律并没有明文规定“保全异议”。另外，将“保全”解释为“执行”，通过提执行异议的方式来解除查封也不一定能够得到法院的支持。但是，如上面所述，继续查封标的房屋对于卖房人的债权人没有任何好处，解除查封反倒对其有好处，这就为卖房人与其债权人协商解除对标的房屋的查封提供了有利条件。卖房人可与其债权人协商，由其债权人申请解除对标的房屋的查封，另行申请对卖房人的其他财产进行查封。
3、买房人做工作
往往，卖房人不会配合买房人做上面的工作，这就需要买房人自己努力做工作。具体怎么做工作要根据具体案情来判断，如卖房人符合执行异议的条件，买房人可以游说卖房人的债权人解除对标的房屋的查封。如果卖房人的债权人对卖房人的债权金额不多于买房人未付的房款（或虽多于，但是买房人能接受），则买房人可以代卖房人偿债（买房人对卖房人形成债权），买房人以对卖房人的债权（因代偿债而形成的债权）抵消卖房人对买房人的债权（未付房款的债权）。
附陈某与孙某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：某银行股份有限公司上海某支行（前身深圳某银行股份有限公司上海某支行，以下简称某支行）、孙乙作为第三人参加诉讼。2009年12月7日，陈某与孙某签订定金协议，载明孙某拟以350万元（人民币，下同）的到手价将上海市大木桥路（以下简称系争房屋）出售给陈某，陈某负责交易税费，陈某支付孙某3万元作为定金，双方不迟于2009年12月18日签订买卖合同。当日，孙某出具收条，载明收到陈某定金3万元。 2009年12月11日，陈某、孙某签订《上海市房地产买卖合同》，约定由孙某将系争房屋以386万元的价格出售给陈某，孙某于2010年1月5日前腾出房屋并通知陈某验收交接，双方于2010年1月31日前共同向交易中心申请办理过户手续。合同第九条约定，陈某未能按约付款的，每逾期一日，应向孙某支付逾期未付款的0.02%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，孙某未按约定期限交接房屋的，每逾期一日，应向陈某支付已收款的0.02%的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，双方协商一致订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的部分，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。在合同附件三付款协议中约定，陈某于2009年12月7日前支付3万元作为定金，于同年12月14日前支付17万元作为定金，于同年12月24日前支付96万元，于2010年2月20日前支付270万元。 签订上述买卖合同的当日，双方另行签订一份《补充条款》，约定陈某于2009年12月15日前支付孙某部分首付款20万元（包含已付定金3万元），于同年12月25日前支付孙某部分首付款108万元，共同构成全部首付款128万元，孙某承诺于2010年1月31日前将系争房屋所有的他项权利注销，如有违反则按照买卖合同第九、十条第一项处理。
签订上述买卖合同及补充条款的当日，双方还另行签订一份《协议》，内容为：关于系争房屋买卖事宜，房屋买卖实际成交价为350万元（到手）由于乙方（陈某）原因此房屋合同价为386万元，现甲方（孙某）同意并承诺，等乙方向银行所申请的贷款270万元到甲方指定的银行账户时甲方在2个工作日内转出48万元到乙方指定账户。 2009年12月14日，孙某出具收条，载明收到陈某房款17万元。当日，陈某以转账方式转入孙某账户17万元。 2009年12月22日，孙某出具两张收条及一张欠条，两张收条分别载明收到陈某房款12万元及96万元，欠条载明欠陈某款项48万元。当日，陈某以转账方式分两次转入孙某账户12万元及96万元。根据陈某陈述，孙某于2010年1月5日将系争房屋钥匙交付陈某，陈某随后装修入住至今，双方没有办理交接手续的书面记录。
另查明，第三人孙乙于2011年2月向法院起诉，要求孙某归还借款70万元及利息、罚息、违约金、律师费等。在该案审理过程中，孙某经法院公告送达相关诉讼文书后，未到庭参加诉讼。原审法院于2011年8月2日作出（2011）徐民一（民）初字第1353号民事判决，支持了孙乙的诉讼请求。
根据上海市房地产登记簿所载相关信息显示，关于系争房屋目前的权利状况，除了存在本案两位第三人的两项抵押权外，另有两项司法限制（轮候查封），一项的限制人为上海市徐汇区人民法院，预计结束日期为2013年4月20日；另一项的限制人为上海市浦东新区人民法院，预计结束日期为2013年1月13日。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999号】陈某与孙某签订的买卖合同系双方真实意思表示，应为有效，双方均应恪守。孙某在履行合同过程中，未能按照双方签订的补充条款的约定及时注销他项权利，构成违约，应当按照买卖合同及补充条款的约定承担相应的违约责任。陈某要求孙某依据买卖合同第十条及补充条款的约定支付违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持。对于陈某要求孙某赔偿由于房贷成本上涨、业主权益受损等所造成的经济损失10万元，因缺乏相应的事实及法律依据，法院不予支持。
至于陈某要求孙某继续履行买卖合同、协助办理过户手续，原审法院认为，根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据审理查明的事实，系争房屋目前存在多项权利限制，除了第三人的两项抵押权外，另有两项司法限制（轮候查封）。在上述权利限制未被涤除之前，系争房屋的所有权无论从法律上还是事实上都将无法进行任何变更。陈某在明知系争房屋存在上述多项权利限制且未能积极设法予以涤除的情况下，仍坚持继续履行买卖合同、办理过户手续，对此，法院难以支持。基于陈某要求继续履行买卖合同，非终止合同，故对陈某已付购房款，本案不予审处。孙某无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，法院依法缺席审理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一二年七月二十三日作出判决：一、孙某于判决生效之日起十日内支付陈某违约金（以128万元为本金，按照每日0.02%的标准，自2010年2月1日起计算至判决生效之日止）；二、驳回陈某的其余诉讼请求。案件受理费人民币5,130元，由陈某负担2,100元，由孙某负担3,030元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2762号】本院认为，根据查明的事实，孙某出具四份收条，一份为2009年12月7日收到定金3万元、一份为同年12月14日收到房款17万元、另二份均为同年12月22日，分别收到房款12万元、96万元，共计108万元；陈某与孙某在12月11日签署的上海市房地产买卖合同中，约定的出售价格为386万元，但是在同一日签订的协议中，双方又约定房屋的实际成交价为350万元，同时，还约定陈某获得270万元的银行贷款到孙某的账户后，孙某应将其中的48万元转出，显然合同约定的386万元是出于做高房价多贷款的目的而约定，因此并非双方真实的成交价，故不能认定是双方的真实意思表示，该条款约定应属无效，但并不及于整个合同的效力，因为就系争房屋进行买卖交易仍为双方当事人的真实意思表示，故双方签署的上海市房地产买卖合同、补充条款及协议仍应为有效合同。
根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人按约履行付款义务，在审理中，其表示在过户时付清剩余房款，对涤除抵押、解除司法查封及产权过户手续中可能超出的费用也表示先行垫付，足以表明其继续履行的诚意；被上诉人孙某在涤除系争房屋的抵押及解除司法查封等限制后完全可以协助上诉人陈某办理过户手续，不存在履行上的障碍，故双方之间的合同可以继续履行。上诉人陈某要求被上诉人孙某继续履行合同，协助办理房产过户手续等，应予支持。孙某虽然将系争房屋已交付陈某使用，但是，孙某未能按约于2010年1月31日协助陈某办理系争房屋的产权过户手续，孙某的行为构成违约，应承担逾期过户的违约责任。
基于上诉人陈某在二审中作出付款及垫付的承诺，并与相关债权人协商确定了归还金额，积极实现房屋权利的变更，从法律上及事实上可以实现房屋权利的变更，故本院依法予以改判。被上诉人孙某缺席审理本案，系其放弃诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999号民事判决第一项； 二、撤销上海市徐汇区人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999号民事判决第二项； 三、陈某与孙某于2009年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》第二条有关房屋转让款人民币386万元的条款约定无效；陈某与孙某应按人民币350万元的房屋转让总价继续履行双方于2009年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充条款》、《协议》；
四、陈某应于本判决生效之日起三十日内向孙某支付剩余房款人民币222万元；
五、孙某应于本判决生效之日起三十日内涤除房屋上的抵押、解除房屋上的司法查封，并协助陈某办理产权过户手续，将上述房屋的产权人由孙某变更登记为陈某。涤除抵押、解除司法查封等先从人民币222万元房款中予以抵扣，不足的款项由陈某予以垫付。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5,130元，由陈某负担2,100元，孙某负担3,030元；二审案件受理费人民币2,100元，由陈某、孙某各半负担。 本判决为终审判决。
本律师相关文章延伸阅读：
商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？
银行迟迟不放款，买房人构成违约？
房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？
借名买房注意事项与风险防范
委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
涉及刑事犯罪，卖房人被骗，则房屋买卖合同无效？
无权处分夫妻共有房产的合同无效？
因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由
房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？
农村房屋同村村民间转让的合同无效？
未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
做低房价：阴阳合同or合同变更？
行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致，效力如何？
卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？
买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
以房抵债不构成善意取得？
上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
上海房贷新政解读及风险防范
房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？
牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
出售“共有”房屋，合同无效？
因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？
卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？
卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
卖房子附带自行车库？
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
附义务赠与房产可以撤销？
和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
第三人可否主张房屋买卖合同无效？
房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？
买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
无权处分会导致合同无效？
解除网签合同的时间点
是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
房屋买卖中价款显失公平的认定
可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
房价多写，效力如何？如何证明？
买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
公证委托卖房的合同效力
房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？
买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
买房人要求变更买房人，构成违约？
买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？
区分房屋买卖中的限售和限购
卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
买房人付了全款就不会违约了？
有租客的房子的交房时间如何确定？
是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
买房人迟延过户是否构成违约？
买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
房屋买卖中损害赔偿的边界
购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
离婚，房产如何分割？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。