购买一个套做过抵押贷款的二手房，我要注意哪些？ - 110网免费法律咨询
您的位置：
&& 查看咨询 　　　　　　　今日活跃律师： &&&&&&&&&&
已解决问题
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
购买一个套做过抵押贷款的二手房，我要注意哪些？
&03-14 08:42&&悬赏 0&&发布者:asxxzx &地区:辽宁－鞍山 回答:(7)
购买一个套做过抵押贷款的二手房，我要注意哪些？请各位大律师帮帮忙，给我点建议！！！
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
[辽宁-沈阳]
回复时间：日 09时08分
已抵押房屋怎么买卖
&&&&&已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，房东（抵押人）通过向银行申请贷款买进房屋，并将该房屋抵押给银行（抵押权人），作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果房东欲将该房屋转让，在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。
　　根据《北京市房地产抵押办法》的相关规定，“抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人”，“转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权”。房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护抵押权人（银行）的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。
　　一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：
　　１、双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。
　　２、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。
　　３、双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续，这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方；缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上述抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程，切不可草率为之。
提问者对最佳答案的评价：
现在中介公司就要来做这个第三方，提供我们买方无法一次性凑齐的抵押款来盘活这个房子，然后帮我们办理按揭贷款等手续。
[北京-朝阳区]
118932积分
回复时间：
需要先解押，然后才能购买！
[辽宁-沈阳]
529518积分
回复时间：
需要先解押
[湖南-长沙]
回复时间：
现在还在抵押不，没抵押过户就行。
[北京-海淀区]
2206271积分
回复时间：
要卖方先解押，不然，无法交易
[辽宁-沈阳]
回复时间：
须经抵押权人同意
[辽宁-沈阳]
回复时间：
为降低你的购房风险，建议让卖方解压后，你再签订买卖协议。
评论者：asxxzx
时间： 09:16
再请问一下在银行或者金融机构做过抵押的房产在房产证上能体现出来吗？还是只有到房产局才能查询？
问题答案可能在这里 →
无锡推荐律师
最佳律师解答
(王为华)()&
(毕丽荣)()&
(李保忠)()&
(冯宇平)()&
(年遇春)()&
(李晓航)()&
最新回复律师
人气：605965
人气：529518
北京 朝阳区
人气：135000
人气：330856
北京 东城区
人气：392930
人气：268748被房东在银行抵押贷款的二手房可以买吗-宜人贷问答
被房东在银行抵押贷款的二手房可以买吗
xiansm4202
问题分类：
请输入验证码
1、不可行，绝对保障不了你的权益。在解除抵押登记之前，原房主是无权处置该房屋的，设定抵押后，抵押权人是贷款银行，在原房主无力还清贷款的情况下，银行有权就抵押物优先获得贷款的偿还。一旦房主转移了抵押物也就是该房屋，那么就是规避债务的行为，会认定为无效。
其次，委托公证，仅仅是原房主将他的权利委托给你办理，你本人是代表原房主处理委托事项的，产生的一切后果由原房主承担或享有。
2、即便委托书中确认将委托的权利中说明你可代表房主卖房，那么你也不能将该房屋卖给你自己，在所有相关合同和签字中，你只能签自己的名字，打个比方，你签订一份买卖合同，买方是你，卖方还是你，这种合同一旦签订将严重违背合同法的公平原则。无效。
即使要过户，房产部门仍需双方到场办理，你本人无权直接办理过户。
3、委托书即使在期限中约定相关事项办完为止或不规定期限，相关部门在使用中仍有期限规定，如本市房产局(各地可能不同，但最长一般6个月)在房产委托书的使用过程中，超过六个月的一律不予采用。
回答者：x***3 |
房主有抵押贷款的，要搞清楚是一抵还是二抵，先去把抵押贷款还清，拿到银行的结清证明和他项权证的注销证明，这个钱可以是房东自己想办法去还，也可以是用你买房的首付款去还，这都是可以操作的，但是最好是通过中介去操作，这样有点保障。这件事其实很简单，没有什么后续带来的问题，只要抵押贷款的钱还清了，让中介查一下这个房子是否能上市交易就行了。
你要买房要提前了解一下房子里是否有户口挂靠着，如果有，一定要跟房东约定好一个户口迁出的时间，在户口全部迁出之前你要留一部分房款在中介这里，等户口全部迁出了之后房东才能从中介那里拿到这笔尾款
回答者：s***3 |
你说得对，如果不将此事的后果考虑全面，你的风险是相当大的！今后办理过户手续，必须双方到场并出示相关手续，你单方面是不能办理过户手续的。建议你：1、首先到国土房屋管理和税务部门去清楚过户的程序和须提交的手续；其次问清楚过了若干年后的房价涨了，在计算契税时，税务部门认不认现在你们双方定的价格？2、你需与原房方签一份经公正的合同，作好违约责任等方面的有关约定。其中特别应明确待你替房主还清贷款后，房主到时不配合你办理过户手续或到时变卦不卖了等怎么办？房主违约给你带来的一系列经济损失该怎样计算，谁来承担？3、现可往坏的方面假想一下：如现房价协商为每平方米4000元，若干年后，房价涨为6000元，到时，房主宁可违约，按每平方4000元退你便是，你该怎办？
总之，你了解清楚有关过户手续后，在与房主方诚信为上的前提下，你应谨慎行事，作好打官司的准备。
回答者：x***3 |
首先告诉你这个房子风险很高！
1，因为实际上你现在是买第三手房子，但是二手房主实际上根本就不是严格意义上的房主你要明白，之所以这样说是因为他们只做了公证而没有过户，他就不是法定意义的产权人。只有过户后的房子名字是他的他才是产权人。
2，哪怕他是正常过户的房子，但是如果他是银行贷款按揭，那么在贷款还清之前房子的处置权是属于他和银行共有的明白了吗？
3.你的风险这里要注意看。你说的这种情况最大的可能性是你所谓的二手房东想用你的钱来帮他还这套房子的贷款，之后再和你交易扣除你给他的钱对不对？他自己做无本买卖，那么万一这套房子因为一手或者二手房东的关系出现经济纠纷或者法院查封等等情况。你的钱就被套牢了。因为你并不是和房屋产权人交易的，查封或者抵押之后经济所得，法定清偿优先法院或者银行，而你的钱即便是被套住，因为本身房屋的产权归属问题。你们所谓的买卖也是不成立的。你的钱只能以经济纠纷或者合同纠纷的名义上诉才可以取回，而且如果真的是查封或者抵押那套房子被拍卖的话万一金额巨大那么你在法院或者银行优先执行后可能真就血本无归了，谢谢！希望采纳。
最后希望以后提问的时候加点分分，大家手打也很辛苦的。
回答者：h***4 |
此种情况，银行无异是第一债权人，对房产有绝对处置权，您只是债权人之一。建议向公安机关报案，以诈骗立案，或许能找回点损失。建议找专业律师协助。
回答者：g***0 |
您目前处于未登录状态要房东自己解抵押，但是房东要求先交定金，怎么办？
要房东自己解抵押，但是房东要求先交定金，怎么办？
在中介这边看了个二手房，价格便宜些，但是这个房子拿给外面的融资公司做了抵押。 我已经明确告诉中介，不愿意拿钱帮房东解抵押，中介也同意和房东讲，让房东自己去解压。 但是现在，房东要求我们先下定金，把定金付给他之后，他在去解押。中介也说，你不付定金，别人就无法确定是否要买，就不可能去解抵押。 我们就担心，他把定金拿了，万一不能解押，或者搞别的什么，最后都是麻烦。中介这边说可以把一些事用合同约定，比如规定时间内解押。 想把定金给中介，中介说房东需要定金去解押，要我给房东让他快点解押。 想问问大家，先交定金在解押，这样有风险吗？
xlmjr0215发表于
在中介这边看了个二手房，价格便宜些，但是这个房子拿给外面的融资公司做了抵押。我已经明确告诉中介，不愿意拿钱帮房东解抵押，中介也同意和房东讲，让房东自己去解压。 但是现在，房东要求我们先下定金，把 ... 我就是中介公司的，你的这样的情况下，就该这样操作，下定金的同时签订三方协议，并且在合同里注明解押时间和过户时间节点等，并且注明谁违约就定金双倍赔付的同时违约金赔付总房价的百分之三十，房东敢违约吗？
建议不用买，而且要搞清楚房东有几套房在抵押，有可能手上四五套抵押，要解压银行是要求解压所有房子才放出来可以交易。钱一旦投进去，再想要出来就难了。
现在解压很正常，定金给房东你也好放心。免得出变故。很多房东中途碰到出价更高的买家就不卖了。房东收了定金违约要赔双倍的。
签合同啊 有条款啊，给定金很正常
想飞的老鹰发表于
房东拿了定金解押以后反悔不卖了或干脆不解押找理由拖着，毁约的赔偿钱还不够他自己贷款利息多，那样你就枉 ... ，支持！！ 本帖最后由 satellite-ha 于
11:38 编辑
赫我，这样的房子中介也敢做！
luoore发表于
只要涉及定金的事，肯定有风险啦，要不要合同干嘛。这个对方解压不解压有啥关系呢？对方就算是全款的房你要定下来不一样要定金？ +1
我原来有个贷款房卖，也是对方先付了首付我才有钱先解押。对方自己到我单位去做了调查，觉得我单位可靠，个人信誉不错，也就很放心的先付了钱，而且我解押后办证，还顺便取了公积金，花了很长一段时间，对方都没说啥。
想飞的老鹰发表于
房东拿了定金解押以后反悔不卖了或干脆不解押找理由拖着，毁约的赔偿钱还不够他自己贷款利息多，那样你就枉 ... 这个观点是对的，值得借鉴。
有问题的还是不要碰吧 希望楼主早日找到心仪的房子
我们小区有一家做生意急需要钱周转就准备卖房子，结果买家付了几十万，房主拿这钱解决了问题，反悔不卖了，房子在二楼，买家用砖头砸了房主的玻璃，
关于钱的问题都是有风险的。可以再看看
这种房子碰不得
主动避让不清白的人。。。。。都把房子抵押给高利贷了，还提什么人品
让你给定金他去解押的话根本就是屁话，你要买房子的诚意可以通过很多途径表达，上面几位说的资金监管就是不错的一种，而且就算资金监管，你也是冒着损失利息的风险。这年头出钱方才是担风险方，房子是不动产，跑不了飞不走，但是钱给了他，他反悔的话，只要在他名下无资产，你就算告到法院也是拿他一点法都没有，劝你还是不要贪这种小便宜了，能把房子抵押给外面那种担保公司的人本身就不是什么清白人，少沾边为好。
外面公司的抵押感觉不靠谱如果之前银行的贷款倒是很正常定金协商中介保管呗
有抵押再卖房，人品基本都不怎么样
我现在自己的房子就在卖，也是找银行带.贷款30万，现在贷款肯定是由买方帮我还，如果买房不帮我还，我自己哪里有钱还呢，那像这样说所以贷款的房子都不能买卖了，你可以签合同啊，跟对方一起克银行还贷款啊，我们现在签约就是，如果因为对方原因无故毁约就赔卖价的百分之10，贷款由买方还，因为买方的首付差不多就可以刚刚还到我当时的贷款里面去了，任何问题都要有解决的方法，所以看你们自己怎么去协商解决，如果永远都是抱着怀疑的态度，那肯定办不好这样的事情，现在百分之80的家庭都是贷款买的房子
这个房子千万别要，我就是吃了这个亏了，去年夏天定了个二手房，房东有70多万的银行消费抵押，付了5万定金，他一直拖着不去解押，也不赔钱，我选择打官司，结果仲裁费去了3万3,律师费0.8万，而且他现在发律师函拒收，电话拒接，官司赢了估计还要去法院申请强制执行，又得1万多，再加付的定金和中介费，我有10来万在外头收不回，真是尼玛日了狗了
Restart发表于
他怕你不买，可以做银行资金监管，还贷可以做中介的赎楼贷，你用首付帮他搞风险太大，万一赎回来马上被其它 ... 非要买记得按这个内行人的建议操作。你说的跟一般银行房贷解压情况不一样。房东拿给外面的融资公司做了抵押，就是小贷公司，高利贷，这种很可能多次抵押，你要在直接现金付给房东手上就要担很大风险。宁愿多花手续费让中介公司搭桥垫资解压。 本帖最后由 XX59 于
22:40 编辑会不会出现已经过户给买方，而买方取消了银行贷款，最后卖方钱拿不到_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
会不会出现已经过户给买方，而买方取消了银行贷款，最后卖方钱拿不到
会不会出现已经过户给买方，而买方取消了银行贷款，最后卖方钱拿不到房子也是人家的了
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
绝对不会。只是要把协议签好。你过户给他了，他拿房产证去银行抵押贷款。这期间要一个月左•
如果我过户给她了，会不会不去银行办贷款了
好担心这是骗局
采纳率：18%
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包