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专家支招二手房首付款
&&二手房首付款详解(有抵押贷款未还清)
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你可能喜欢买房后还贷中 还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人？_通用攻略_贷款攻略 - 融360
公积金政策
买房后还贷中 还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人？
现在的人呐，太喜新厌旧了，
刚买的衣服穿一次就觉得不好看了，
刚交的男（女）朋友，转眼就分手了，
就连刚买的房子，还没到交房就想卖了买新的，果然是任性！
最近就经常有人来问帮帮&我买的期房，还没有交房，可不可以卖呢？&，帮帮本来想好好批评一下他的&你娃房产证都还没有拿到，就想卖房子了，哪个瓜娃子来买你的&。
但是，帮帮去在找专业人士了解了一下，还真有这种&瓜娃子&的存在。
今天帮帮就来给大家讲一讲
没有房产证的房子怎么交易？
1情况一：刚交了首付款，还没有办按揭
这 种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并 将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即 可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单，也是风险最小的一种情况了。
2情况二：正在还，还没有交房
这种情况就比较复杂了，风险也最高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，主要有两种方式可供选择。
方式一：直接更名
1、卖方将银行的贷款还清
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案
注意事项：
1、房子必须还清
2、更名必须取得开发商的同意
3、买方不能再按揭了，必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(即&过户&)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户
双方可以先签一份协议，约定首付款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付首付款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。
第二种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
营业税：5.55%
第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
相关知识哪些房子没有产权证？
1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘
3、未取得规划审批的楼盘
4、私自变更规划的楼盘
5、私自改变土地用途的楼盘
6、土地产权存在纠纷
7、没有销售许可证又无产权证的房屋
8、未经验收或验收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、开发商未交纳相关税费的
11、土地、房屋被有关部门司法查封
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评论列表（网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明本站同意其观点或证实其描述）
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&&&&&&&&&&&&&&&&&后天就要领证了，突然发现我以前的理解可能错了，上来询问一下各位。&&&&&&&&&&&&&&&&&我们在半年前买了房，已经装修好了。当初说好领结婚证之前在房产证上写两个人的名字。因为首付是他们家付的，所以当初签购房合同时我没去签字，贷款也都是他去办好的，现在已经还了好几个月的贷了。&&&&&&&&&&&&&&&&&半个月前吧，他说售楼部来电话，让去交办房产证的钱了，我就把钱都准备好了。但是之后他说很忙，还是先不去了，要结婚了事情多，等领了结婚证之后再去办房产证，而且他坚持说房产证还没办，写多少个人的名字都没事，不算加名字的。我也就没多想，之后也没再提这个事。&&&&&&&&&&&&&&&&&昨天突然在网上看到相关的帖子，貌似像我这种情况是不能在房产证上写名字的，我这样算是被蒙了吗。。。
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算被蒙，，，，不过凭借结婚证可以去领产证+名字，，，但是估计也是婚后加名字的概念了1、凭借结婚证等去银行办理抵押变更，，，2、然后拿着抵押变更材料和结婚证什么的，去交易中心加名字
我一生渴望被人收藏好，，妥善安放，，细心保存。 免我惊，，免我苦，，免我四下流离，，免我无枝可依。 但那人，，我知，，我一直知，，他永不会来、、、、、、
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这个算婚后加名字的概念了吧。。。那啥，属于他婚前财产
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话说贷款没还清不能加名字呐。。。。。突然觉得心有点凉凉的，从买房到装修我们一起到处跑，签合同时我正好单位有事，他说一切有他，让我放心。如果他拖着不去办证真的是因为他知道这个情况，那我心里挺不好受的。&&&&&&&
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贷款是我俩的，装修是我家出的。他最开始提出来要写我一个人的名字，我妈妈说人家家里拿了首付，不能这么欺负人。我就跟他说写两个人吧，结婚了一切都是我们俩的。但现在我这心里真不是滋味
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没签名没事的，要看购房合同上到底有没有你的名字。购房合同手里有吧。房产商在签合同时都会说的非常清楚，购房合同上没名字产证上就没有名字。如果真没有就想办法解决吧。去拿产证，然后跟提议加你的名字，如果他不是故意的，一定会同意把你们的名字加上去。
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购房合同倒是在我这儿放着呢。签合同那天我人都没去，没签名。房产商也一直都是跟他联系的，是我自己没去了解清楚
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怎么感觉是死结，如果你们结婚前一起买房子的，那肯定不能在购房合同上写你名字的呀，不是法律意义上的夫妻。
酒精棉花控～～～～
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第7楼毛里求斯的城管
怎么感觉是死结，如果你们结婚前一起买房子的，那肯定不能在购房合同上写你名字的呀，不是法律意义上的夫妻。
你表瞎说好哇！！！！可以写名字的，，，有单身证明就行！！！！！！！！！！！！！！！
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酒精棉花控～～～～
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很多人都不懂，，，瞎说的，，，不要误导别人好哇！！！！！！！！
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你可以去售楼处查下，那套房子到底是谁的名字，如果只有一个人的名字，得走个夫妻加名字的流程
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第6楼名字不想改
购房合同倒是在我这儿放着呢。签合同那天我人都没去，没签名。房产商也一直都是跟他联系的，是我自己没去了解清楚
看合同上的乙方是几个人
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第7楼毛里求斯的城管
怎么感觉是死结，如果你们结婚前一起买房子的，那肯定不能在购房合同上写你名字的呀，不是法律意义上的夫妻。
男女朋友也可以都写上啊。好像就是要公证一下而已。我同事就这么办的，好像挺简单的
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第13楼嗖菲畅
男女朋友也可以都写上啊。好像就是要公证一下而已。我同事就这么办的，好像挺简单的
不要误导！！！！不是公正，，只要不限购，，2个人都开单身证明就行！！！！
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如果他们两个人要用公积金呢？不在一本户口簿上的人是不能共同使用公积金还款的，你觉得LZ是纯商贷或者全部现钞？
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第15楼毛里求斯的城管
如果他们两个人要用公积金呢？不在一本户口簿上的人是不能共同使用公积金还款的，你觉得LZ是纯商贷或者全部现钞？
笑话了，，，多少夫妻是不在一个户口本上用公积金买房的，，纯商代是没有关系的
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请问不在一本户口本上如何共同使用公积金贷款贷足60万？
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还是等LZ回复吧，我觉得没这么简单还没结婚，房子买好了，贷款也还了，这贷款是夫妻一起还的还是男方那边换的？如果是一起换的，怎么会女方参与还贷却还没有名字？如果没有，男方一个人还的？
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第18楼毛里求斯的城管
还是等LZ回复吧，我觉得没这么简单还没结婚，房子买好了，贷款也还了，这贷款是夫妻一起还的还是男方那边换的？如果是一起换的，怎么会女方参与还贷却还没有名字？如果没有，男方一个人还的？
补充一下，，，，产证2个人名字，，公积贷款只能其中一个人申请，，，所规则上是没问题的！！！！！！！！！
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第18楼毛里求斯的城管
还是等LZ回复吧，我觉得没这么简单还没结婚，房子买好了，贷款也还了，这贷款是夫妻一起还的还是男方那边换的？如果是一起换的，怎么会女方参与还贷却还没有名字？如果没有，男方一个人还的？
还贷可以还现金哇，，，，婚后凭结婚证做抵押变更，，可以用公积金账户冲还贷
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酒精棉花控～～～～
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工分：7739
第4楼名字不想改
贷款是我俩的，装修是我家出的。他最开始提出来要写我一个人的名字，我妈妈说人家家里拿了首付，不能这么欺负人。我就跟他说写两个人吧，结婚了一切都是我们俩的。但现在我这心里真不是滋味
你妈就不该心软
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第22 楼 mengxdsptes
你妈就不该心软
话说我换房时才发现，我第一套房子，产证在结婚证日期之前，是我和老公（当时男朋友）的名字。也就是说只要不限购，是可以不相关的人一起买房的。
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第25 楼 rosa_jack
话说我换房时才发现，我第一套房子，产证在结婚证日期之前，是我和老公（当时男朋友）的名字。也就是说只要不限购，是可以不相关的人一起买房的。
而且没有公证男女朋友啥的。
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第15楼毛里求斯的城管
如果他们两个人要用公积金呢？不在一本户口簿上的人是不能共同使用公积金还款的，你觉得LZ是纯商贷或者全部现钞？
没用公积金
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谢谢大家的关心了。贷款是我男朋友去办的，我们俩是每个月一起往卡里存钱还的贷。昨天我已经跟他谈过了，他说这个他真不清楚，签合同时也没人跟他说过。&&昨天那么伤心是因为感觉可能被他欺骗了，但如果不是也没什么了，大不了婚后再走一个加名字的程序吧。非常谢谢各位的回复
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