买房必知，等额本息和等额本金哪个划算？
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买房必知，等额本息和等额本金哪个划算？
在高房价背景下，不少人早早带上“房奴”的标签。面对20年甚至30年的漫长还款期，如何还房贷更划算？小编整理了等额本金与等额本息相关内容，一起来看看怎样还房贷最划算。【等额本金】与【等额本息】的概念等额本金：每个月还款本金一样，利息递减，也就是第一个月月还款总额最高，以后依次递减。计算公式为：每月还款金额=（贷款本金/ 还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率。等额本息：每月还款总额一样，每个月还款的本金依次递增，利息递减。计算公式为：每月还款金额=〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷[（1＋月利率）＾还款月数－1]举个例子，买一套房子贷款100万，还款期限30年，用的是公积金贷款。选等额本金和等额本息还款，会产生什么样的区别呢？等额本金的话，30年的贷款利息总计52万多。但第一个月要还贷接近5700元。压力比较大。不过，月还款额会随着时间越来越少，最后一个月只需要还2000多了。选等额本息的话，30年的贷款利息是61万多，比等额本金多出了9万多块钱。不过，每个月只需要还4500元左右，刚开始时，还贷的压力比较小。这是公积金贷款，如果是商贷的话，等额本息的利息会比等额本金高出20多万来，差别更明显。"等额本金"与"等额本息"哪个更划算？一般来讲，等额本金比等额本息所还利息要少，而等额本息在开始的几年里，每个月的月还款（即是月供）要比等额本金少。两种不同的还款方式各适合不同的购房人群。如果购房者手头资金不足，考虑到经济压力和准备提前还款，或者所能承受到的月供不是很多，等额本息是个不错的选择。这种还款方式适合刚需族，年轻人。如果购房是用于投资，业主追求利润最大化，或者说手上资金充足，贷款无压力，选择等额本金会比等额本息少还一大笔利息。这种还款方式适合投资客，或者经济实力较强的购房者。【更多资讯，关注爱利是官方微信：sh91als】
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等额本息PK等额本金 房贷还款哪种划算
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各有好处和缺点，你要根据自己的情况定。等额本息还款：每月还款固定，起始还款压力小，但是总体利息要多拿一些。等额本金还款：每月还款逐步递减，总体利息要少一些，但是起始还款压力较大。您买的房如果是首套房，利率享受85折，贷款51万，30年还清，那么：等额本息还款：月还款2753.4(元)，总还款.54元，总还利息.54元。等额本金还款：首月还款3562.92(元)，以后每月递减约5元，总还款.13元，总还利息.13元。拯救心田回答，如有帮助请采纳，祝您幸福！
回答者：g***0 |
一，等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
每月还款额计算公式如下：
[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]/[（1+月利率）^还款月数－1]
二，等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
等额本金贷款计算公式如下:
每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 - 已归还本金累计额)×每月利率
此种还款模式支出的总和相对于等额本息的利息有所减少。
举例：商业贷款20万20年还清，按最新的基准利率4.9，等额本息方式的总利息是.14元；等额本金方式的总利息是98408.33元。本金比本息节省利息15724.81元。
三，综上所述，等额本金方式节省利息，但刚开始时还款压力较大，适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。否则还是选择每月还款额一样多的等额本息方式为好。
回答者：g***1 |
等额本金法是月供逐渐减少的，但是前期还款额度大，逐渐递减。 等额本息还款法，是每月的还款额不变。
提前还贷的话，最好选择等额本金法，这种还款法比较划算。
回答者：x***4 |
两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨!至于这个，不少人都还被蒙在鼓里--两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事---他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元!原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元;
记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
究竟选择哪一种方法呢?以下是记者和该工作人员的一段对话:
“两种还贷方法哪一种更合算呢?”
“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢?”
“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后，记者继续以购房人的身份了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢?一位从事金融行业多年的人士一语道破:“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪!”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊---同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多!
该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
银行称没占到便宜
昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
回答者：g***3 |
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来源：凤凰房产
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张先生是一名上班族，最近有买房的打算，可是对于贷款方式，从未买过房的张先生感到一头雾水。张先生问：链博士，现在都有哪几种还款方式呢？链博士答：目前有两种还贷方式：等额本息和等额本金。1、等额本息的特点：贷款年限期内，每月还贷金额是固定的。适合工薪族、收入稳定的普通家庭，房贷既能够承担，又能保证不影响到生活。2、等额本金的特点：利息少，以20年期的贷款为例，前8年还贷压力大，随着时间流逝，还贷压力会逐渐减少。适合收入较高的人群。张先生问：那么这两种还贷方式的利息有什么不同呢？链博士答：等额本金产生的利息少，比等额本息划算。具体可见下图：举个栗子：假设贷款100万，商贷利率4.9%，分20年还清。按链家房贷计算器结果显示：总之，选择合适的还款方式，会为自己减轻不少压力。张先生问：链博士能不能帮我算一下我看中的房子每月的还款额呢？链博士答：当然可以，进一步了解的童鞋都可以免费给链家专家打电话，查询下自己每个月的还款额哦！吃瓜评论:柚子少女：虽然等额本息整体还的钱多，但是平均到每个月就好多了。隔壁老王：作为私营业主，因为确定能提前还款，所以选择等额本金，这样整体还的利息少。糊涂的小胖胖：不管哪种方式都还不起的默默飘过~看完还是有问题？如果您有商业贷款/卖一买一/二手房过户/婚前财产/房产纠纷等各种买房问题，欢迎致电链家专业客服，我们将耐心的解答您的所有置业疑惑！
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等额本息和等额本金哪个更划算？我们在贷款的时候，一般会有2种还款选择，一种是等额本息，另外一种是等额本金。在对比等额本息和等额本金哪个更划算之前，我们先来了解一下，贷款利息究竟是怎么算的。
我们贷款是每个月还一次的，每个月还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是等额本息还是等额本金，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。你每个月还银行的利息，就是你目前欠银行的本金，乘以每个月的利率。
因此，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱（本金），再乘以这个月利率就得到你要还的利息了由于两种方式还的本金不同，所以从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就不一样了，所以还的利息也开始不一样了。
现在，再来看看等额本息和等额本金这2种还款方式。
对于等额本息来说，每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
而对于等额本金来说，每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。
但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
等额本息还款法的优势：
1.对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款；
2.可以用更多的利息来换取更小的还款压力；
3.把更多的还款放在将来，它占据收入的比例会越来越小，总额多付点，但这笔钱，在多年之后，可能已经不算什么了，没必要给现在增加压力。
等额本金还款法的优势：
1.投资性购房者可以迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖；
2.可以节省一部分利息，也可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。
综合上面的分析，所以等额本息和等额本金哪个更划算？主要看你愿不愿意早点还多点本金，是想把压力留在前面还是后面。
如果觉得不想一开始还那么多本金，那就选择等额本息；如果自己有能力马上还多一点，而且觉得不想还太多利息，那就选择等额本金。没有哪一个更划算，看个人实际情况来定。
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