&& 在房价压力下，越来越多网民将目光转向了“二手房”、“毛坯房”。昨日百度发布《房地产行业报告》显示，价格与地理位置是消费者做出购买房产决定的关键要素，装修信息以及开发商品牌也颇受网民关注。
&& 报告指出，关注新房的网民比重为66.65%，关注二手房的则为28.1%，两者之比约为2.37：1。而此前的历史数据显示，选择新房的网民与选择二手房的网民人数之比约为3：1。这意味着，随着房价节节攀升，更多消费者将目光从新房转向二手房。
买房要一慢、二看、三通过
& 如果您是从中介公司选择购房，虽能得到不少专业建议，但也要小心中介公司惯用的促销伎俩。首先要对房屋产权详细询问查证，确定产权清晰，没有抵押，在不可售房屋之外，然后回头与业务员进行切磋杀价。二手房虽有着唯一性，但它产权复杂，必要的审核手续与流程不可不要，以免买到问题房，后悔莫及。列举十招供您参考：
中介公司怎么选？三招把脉中介资质
中介公司应该怎么选？业内人士提醒，消费者要舍得花时间花精力，在签订居间合同前对选定中介的资质、规模、口碑、诚信度以及经营状况做一番了解。
二手房交易“四大戒律” 消费者签约应提前把关
同时提醒消费者在购买二手房时需注意两点：一是看清房屋中介机构的资质证书；二是审验待购房屋的产权证明。避免引起纠纷，造成不必要的经济损失。
签购房合同要防事后纠纷
购房者通过未经严格审核卖方信息的中介签订买卖合同存在风险。建议购房者在签订合同前到房产部门查询预购房屋的产权，不要轻信中介机构和经纪人的口头承诺，将所有的约定落实为书面合同条款，对合同中含义模糊、有失公平或不完善的条款应当坚持对合同内容进行细化，以此来避免二手房合同纠纷的发生。
二手房买卖该如何规避风险
首先，购房选择有“专用账户”的房屋中介公司，通过“资金监管”保护购房款。据了解，“专用账户”虽然由经纪公司开设，但是经纪公司无权挪用“专用账户”下的资金，只有在买方取得新产权证、卖方取得办结单后，才能凭支取凭证到银行划转资金，在整个交易过程中，经纪公司无权挪用资金，这就避免了类似“中天事件”的发生。
购房过户前 别忘预告登记
3月24日，住房和城乡建设部公布出台了新的《房屋登记办法》，并将于今年7月1日起实施。根据新规，购房业主办理合同登记备案后，若担心自己的房子“出事”，可以提出申请预告登记。一旦进行了预告登记，将在房管部门的系统档案中“存档”，开发商在此期间内不得将房子卖给其他人。
二手房交易别忽视小细节
水、电、气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用。
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设施设备清点二、 水、电、煤清点及过户三、 电话、宽带过户四、 有线电话过户五、 维修基金过户六、 物业服务费结清七、 户口迁移八、 清点钥匙九、 结清尾款十、 签署《房屋交接书》
（责任编辑：孙红丽）
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导语：怎样在买二手房的时候避免走弯路，小编教您巧避买房陷阱。买二手房五大审查注意事项一是审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。二是审查房屋产权的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份证是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的，或继承人共有的房屋，那么买受人应当和全部共有人共同签定房屋买卖合同。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。因为依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签定的买卖合同一般是无效的。三是审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的，出让土地使用年限还有多长，是否划算，是否是农村集体土地，因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。四是实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。五是审查房屋是否存在租赁关系。如果买房时，房主与第三人还存在着租赁关系，在此情况下，买受人虽然能取得房屋产权，却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷入诉讼纠纷之中。如果购房者注意对上述情况的审查就可以大大降低购房的风险。此外还要注意及时办理产权过户登记。因为依照《物权法》的规定，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。同时，对房屋的价款要尽量在产权过户之后再交付，必要时可以以提存的方式办理房屋价款的给付，以确保交易安全。买二手房的八大须知注意1&了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。注意2&了解房屋所有权是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。注意3&了解所购“二手房”的准确建筑面积合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。注意4&了解购买“二手房”的程序购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。注意5&了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。注意6&付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。注意7&交房时间在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;&房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。注意8&违约责任买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。&买二手房八陷阱不得不防&陷阱1房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。陷阱2出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱3在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱4购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱5一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。陷阱7为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。陷阱8原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。
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买二手房要注意什么
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很多购房者选择带装修的二手房是为了能够拎包入住,节省装修房屋所需要的金钱和经历。但是带装修的二手房却也容易存在各类问题。如何才能买到合适的带装修的二手房呢?可以通过这四个方面来判断。
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11年（132期）
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13年（156期）
14年（168期）
15年（180期）
16年（192期）
17年（204期）
18年（216期）
19年（228期）
20年（240期）
25年（300期）
30年（360期）
贷款利率：
15年10月24日利率上限（1.1倍）
15年10月24日利率下限（95折）
15年10月24日利率下限（9折）
15年10月24日利率下限（88折）
15年10月24日利率下限（85折）
15年10月24日利率下限（7折）
15年10月24日基准利率
15年8月26日利率上限（1.1倍）
15年8月26日利率下限（85折）
15年8月26日利率下限（7折）
15年8月26日基准利率
15年6月28日利率上限（1.1倍）
15年6月28日利率下限（85折）
15年6月28日利率下限（7折）
15年6月28日基准利率
15年5月11日利率上限（1.1倍）
15年5月11日利率下限（85折）
15年5月11日利率下限（7折）
15年5月11日基准利率
15年3月1日利率上限（1.1倍）
15年3月1日利率下限（85折）
15年3月1日利率下限（7折）
15年3月1日基准利率
14年11月22日利率上限（1.1倍）
14年11月22日利率下限（85折）
14年11月22日利率下限（7折）
14年11月22日基准利率
12年7月6日利率上限（1.1倍）
12年7月6日利率下限（85折）
12年7月6日利率下限（7折）
12年7月6日基准利率
12年6月8日利率上限（1.1倍）
12年6月8日利率下限（85折）
12年6月8日利率下限（7折）
12年6月8日基准利率
还款方式：
计算结果：
房款总额：
贷款总额：
还款总额：
支付利息款：
首期付款：
贷款月数：
月均还款：
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回复到本帖
小学六年级
我是4月份买了一套二手房，因为当时也是第一次买二手房，对该注意什么不是特别清楚，在网上看了一些东东，有些比较全面但很啰嗦，有些有点过时了，嘻嘻。等自己真正经历的时候好像很多事情完全不是那么回事，还是有些事后诸葛亮的感觉。发这个帖子，还是我的同事要买房让我帮她总结的，我想那不如再给更多的像我一样完全没经历过的同学们看看，希望对大家有用。
另外说一下哦，我说的这些注意事项不是建议应该买什么样的二手房，主要是说在姐妹们已经看好房子的情况下，要跟房主谈的时候，跟中介和房主签合同的时候需要注意的，但我没有注意，有些小遗憾的地方。
[ 本帖最后由 friskysy 于
08:25 编辑 ]
感谢与大家分享^_^
小学六年级
查看房本：<font color="#.主要要注意房本性质，了解政策，确认此房是否可以买卖。房本性质大致有：商品房、央产房、已购公房、经适房等，可上网查询每种房子的买卖政策。一定要确认房子可以上市买卖，并且清楚自己需要承担的各项税费。为了避免可能出现的问题，在补充合同里加上一条：如因卖方原因导致此房不能买卖，则对方应承担***违约责任。买房是大事，要是中间出现了咱们不能预料到的什么差错，房价要是下跌还好说，要是上涨了，不知道咱们又得多掏多少万呢。
<font color="#.注意房本的日期，是否满5年；房本是一个人的名字还是两个人的名字，若是两个人，办手续的时候得两个人都同意卖房，都到场。
小学六年级
谈房价：上中介公司的网站查查这个小区同类型房子的普遍价格，心理有个底；找找房子的毛病，总之就是找点借口让他们给降几万米米。不过貌似目前的市场行情基本上没什么降价余地，但无论怎么样大家买房也好，还是做其他重大决定的时候，都要从自己的心出发，这个房子我真的喜欢吗，问问自己，当然没有十全十美的二手房，只要几个关键指标满足咱的要求就行。
[ 本帖最后由 friskysy 于
09:07 编辑 ]
小学六年级
谈中介费：标价是2.7%，是咱们跟房主的实际成交价格的2.7哦。4月份那会我看大家网上讨论的中介费基本上能降到1.5%，我最后只砍到1.6%，凑了个整数。最近我们同事买的好像都很难谈到了，不知道是不是中介看市场行情有点起来了，就硬气了，总之大家尽量砍价吧。如果他们说系统过不了之类的，就跟卖房的人商量签个低一点的合同价格，再签个补充合同就行。一定要跟中介明确，就这一笔费用，没有其他乱七八糟的中介费了哦。
小学六年级
给房主订金：1.给订金一般不超过成交价的20%，因为后续的合同都是以订金数的百分之多少来约定违约责任的，若订金太高，法院一般不认可。我当时真的没有多少现金在活期账户里，就给了2w，这个一般好像都跟房主商量，看给多少合适。现在行情还没那么恐怖，中介跟我说09年下半年的时候都不能给这么少的订金，因为房价上涨快，有的房主宁可违约也要再卖个高价，我想现在他们还不至于宁可白扔2w米吧。
2.给完订金，记得让房主写个收条哦。
小学六年级
签合同：(这是最让我这个完全没有经验的菜鸟郁闷的事情了，好在没出什么岔子，不然就麻烦了)
1.中介费什么时间给问题：我是3天内就付了全部中介费，我们一个原来买过二手房的同事的意思是要房本办完以后再给中介费，不过这都是我签完合同之后他跟我说的啦，咳；如果中介实在不同意，那就在跟中介的三方合同里加上一条：如非买房人原因导致房屋无法继续交易的，则中介要在确认无法交易后的1天内退还全部中介费用。我觉得这个挺重要的，万一因为卖方人的原因，整的咱们没买成，结果其他的好房子也跑了，怎么办。中介再把中介费收了，说退给你，不定什么时候才退呢，咳，没办法，我就是没法相信他们说的话，总是得画个问号。
2.让中介将付款的时间也明确在合同中，什么时间付的定金多少钱，什么时间付首付多少钱，什么时间办理贷款，什么时间办理过户手续。
3.物业等费用的承担：物业、供暖、水、电、燃气、有线电视费用，要明确买房人只承担过户日期之后的，过户日期之前的要由卖房人承担。这一点，求说也应该留点尾款什么的，但是卖我们房那家没同意，就给我写了个字据有他们承担，我也就算了。关于物业交割问题，可以跟小区里大妈聊聊，问问这个小区都有什么费用，在网上查查一般怎么约定。我们当时合同里都没写这个，呵呵。
4.有租约的：房屋是出租的，可以协商，卖房人将自过户之日起的房租，交与买房人，原租房合同的甲方已变更为买房人，且原租房合同到期后，房客需立即腾房，并与房客结清水电燃气等费用。
5.约定交房时间：一般是办理过户当天就付清全部房款并交房。我们那个卖房人就怕自己承担责任，写了个10天内腾房，我和我老公居然同意了，咳，看看自己有多傻。
6.约定户口迁出时间：如果觉得房主比较戈，最好约定留一点尾款，比如1-2万，这个数是我瞎说的哦，约定户口迁出再给尾款。
7.传说中的阴阳合同：一个正式合同，一个补充合同。中介都有现成的，可以写成装修款之类的。就是帮助大家规避政府收的高昂的税费。ps：待会我再写上咱要交的除房款以外的各种税费哦。
小学六年级
买房资格审核：“住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。”从网上贴的，就是中介帮咱提交购房资格审核手续，等着政府审批下来就行啦。
小学六年级
网签：由中介来干这个活，主要注意一下网签价格，如果是全款，就按政府规定的地区指导价来签；如果是贷款，估计是按照评估价格来签，关键是看贷款贷多少，如果按照地区指导价也能满足贷款的额度那就更好。总之咱们交的各种税费都是按照网签价格算的。
网签的意思：好像网签之前还有个存量房公示，公示之后这个房子就不能卖给别人了。
小学六年级
办贷款：不太熟，好像有评估费、公积金贷款有担保费等等。办过户：我没去，老公自己去的，就是带着各种证件跟着中介跑，交各种税费就行了。提前中介会告诉咱们大概准备多少米米，我原来以为是去政府那交钱，原来人家政府根本就不收钱，只管开单子，去银行交若干米米。一天下来，基本上大红本本就到手了，不过工本费真不便宜，几片纸就80多块钱，咳。
小学六年级
最后总结一下买二手房的各种费用：1.中介费。2.契税：首套房90平米以下是1%，以上是1.5%；二套无论几平都是3%，真黑呀，咳，木办法。3.个税：卖房人名下不止1套房的，还有个1%。这个我得说一下，尤其是像卖我们这个大叔他自己都不知道单位分的另一套算不算，我们也就稀里糊涂了，最后又多交了1万多米米。其实这个也是可以谈的，如果他也不知道自己到底是一套还是两套，那咱们在谈房价的时候就商量清楚了，如果您真是有这个费用谁来出，他要然咱出，那房价您是不是得降1万，或者一家一半，或者....4.忘了叫什么了，土地出让金？：平米数*15.6元，这个跟房本性质有关，成本价购房的已购公房都交，商品房好像没有。5.营业税：房本不满5年，有5.6%的营业税，ps：如果房本不满五年，不管是否是原房主唯一住房，1%个税都要交的！ 如果满五年，且是原房主唯一住房，1%个税不用交！(感谢更正)
ps：上述所有费用都是按照网签价格计算。网签价格一般都做成您那个地区的最低过户指导价，是政府规定的，去年年底调的，每个地区上都上调了3-4倍，真是坑人呀，咳，号称打击炒房的，我看都打击到咱老百姓身上啦，还是那句话，木办法呀。
[ 本帖最后由 friskysy 于
09:22 编辑 ]
小学六年级
最后ps：我一直觉得合同是一个没什么大用的东西，对于小人他可以耍横拒不履行合同；对于君子有没有合同都一样，也许对于对于介于君子与小人之间的人有用吧，咱可以吓唬吓唬他，呵呵。总之，就是希望像我们这样傻乎乎的同学们能够保护好咱自己的利益，看到比较心仪的房子了，能踏踏实实把房买了，踏踏实实给钱过户，踏踏实实过日子就好啦！
初中一年级
&上述所有费用都是按照网签价格计算。网签价格一般都做成您那个地区的最低过户指导价，是政府规定的，去年年底调的，每个地区上都上调了3-4倍，真是坑人呀，咳，号称打击炒房的，我看都打击到咱老百姓身上啦，还是那句话，木办法呀&
这个最坑爹了
房价没怎么降多少
交得税却多了不少
晚买房的老百姓们真是伤不起
显示全部签名
呃 就叫偶句号好了＾-＾
高中二年级
麻烦问一下亲，有没有见过评估价和买价都比指导价低的啊，前者才一万二左右，后者居然一万四，这样是不是没有办法省税了？要按最低指导价来交啊？
高中二年级
就是这样啊，太郁闷了！！一下小十万的税就交了！！
初中一年级
引用:原帖由 binpin 于
10:56 发表
就是这样啊，太郁闷了！！一下小十万的税就交了！！ :是呢
以后有可能还要出别的政策
但最终全都是买房人来承担
显示全部签名
呃 就叫偶句号好了＾-＾
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽，只有管理员可见
高中一年级
lz写的很详细
小学二年级
有用，打算买房中，有所借鉴了
小学六年级
没有这种可能吧，价格由高到低应该是：成交价、评估价、指导价。
小学六年级
好贴，顶上去，以备查看
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