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2015年10月期---物业费：交与拒交的问题
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&拖欠物业服务费的现象在目前小区物业管理中并不鲜见，除极少数业主存在恶意欠费外，绝大多数欠费业主&事出有因&。但是无论什么原因，采用拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。
解决物业欠费纠纷，需要业主与物业服务公司双方的相互理解。作为业主一方，要理解享受服务就应该支付相应费用，通过学习相关法律法规正确认识物业管理的内容与范围；物业服务公司也要不断改进自身工作，努力提高服务品质，严格履行合同义务，争取业主的理解支持。
谁是缴纳物业费的法定义务人？
案例：由笔者所在公司提供物业服务的某小区是某国家机关的住宅区，除少部分回迁户外，大部分住宅房屋是单位分给职工后由个人购买拥有产权的。其中有些业主原来是由单位负担物业费的，之后由于调离、退休或老人去世后房子由子女继承等原因，不能再享受单位支付物业费的福利，业主对此感到不满或者对花钱买服务的观念一时难以接受而拒绝由个人缴纳物业费。还有部分业主认为没有办理《房产证》就不能认定是业主，因此拒绝缴纳物业费。
解读：《物业管理条例》第四十二条明确规定：&业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。&
很显然，法律明确界定了物业费的缴纳义务人是业主。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，代之以住房分配货币化。通过住房制度改革，原来的&居民&逐步转变为&业主&，房屋成为个人财产的同时，产权人自然也要履行相应的义务。在司法实践中，从买受人签订售房合同时起就已认定为业主，无论是否办理了《房产证》，都是物业费缴纳的义务人。有些单位替业主支付物业费，是在单位自愿的前提下为业主提供的一种福利，并不是法定义务。
最高人民法院民一庭负责人2009年答记者问时，对&业主&的认定也有明确表态：&业主&在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人根据物权法第九条、第二十八条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据物权法等法律规定精神，司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。
通过我们与这部分业主的反复沟通，大家对&业主&的定义有了清晰的认识，从法律层面对物业费缴纳义务人的界定也有了正确的理解，其中大多数欠费业主补交了欠费。
与其它业主有纠纷，拒向物业服务公司交纳物业费？
案例：笔者所在公司管理的小区有一户业主，自家卫生间顶部因为楼上漏水严重影响正常生活。物业服务公司现场查看确认不属于共用设施问题，于是多次协调甚至发函要求楼上业主尽快修复，但楼上业主以工作忙为由不积极配合，问题长达一年时间得不到解决。楼下业主以物业服务公司失职为由拒绝缴纳物业费。在现实生活中，住宅小区里此类问题屡见不鲜。一些业主因与其它业主之间基于相邻关系产生的噪音污染、装修扰民、渗漏水、私搭乱建、挤占公共区域等纠纷，或与其它业主之间发生的人身损害侵权纠纷为由，要求物业服务公司处理或协调解决，而物业服务公司无法处理或协调不成，于是迁怒于物业服务公司，拒绝缴纳物业费。
解读：这种情况下，由于造成纠纷的侵权人是其它业主，因此，如果物业服务公司已经按照物业服务合同的约定履行了管理职责，那么，该类纠纷的法律关系的主体应是欠费业主与其它业主，欠费业主应直接向其它业主张权利，而不能以此为由拒交物业费。
《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第五十二条规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。很明显，国家以法规的形式明确界定了&物业管理&的定义，仅就维修养护责任而言，物业服务公司只负责除《物业管理条例》第五十二条规定外的共用部位、共用设施设备的维修养护，对于专有部分（即通常所说的业主户门以内）非物业服务公司职责范围内的漏水等问题是由业主自行负责的。对于上述这些不在物业服务公司职责范围内的问题，由于物业服务公司没有执法权无力给予解决，只能是协调沟通或者协助业主向相关部门反映。对此，还希望广大业主给予谅解。
其实我国法律对处理相邻关系问题早有明确规定。《中华人民共和国物权法》第八十八条规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
此事最终由楼下业主向人民法院提起诉讼，要求楼上业主立即对漏水部位进行修复，并赔偿损失。经法院调解，楼上业主对自家卫生间地漏重新做了防水处理，问题得到解决。拿到法院调解书后，楼下业主补交了欠费，并对自己拒绝缴费的错误做法表达了歉意。
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技术支持：济南一小区居民不交物业费 物业拒收采暖费-中新网
济南一小区居民不交物业费 物业拒收采暖费
　　在土屋路8号新世纪银苑小区，一些居民正被交不上采暖费困扰。21日，该小区居民刘女士向本报反映，小区物业服务很差，一些居民拒交物业费，现在交采暖费时被物业拒收。小区物业负责人称，会继续做好物业服务，但部分居民已1年以上没交物业费，已影响到物业正常运行，采取“不交物业费不收采暖费”的做法也是没办法。
　　市民反映
　　不交物业费，物业不收采暖费
　　“大约在10天前小区开始收采暖费，但物业要求先交上物业费，才能交采暖费，捆绑收费太不合理。”21日，新世纪银苑小区居民刘女士告诉记者，小区的供暖还没有移交给供热部门，现在仍由物业代为收取采暖费。
　　刘女士表示，由于小区物业服务很差，一些居民便拒绝交纳物业费，没想到物业因此拒收采暖费。“交物业费是应该的，但小区物业服务很差，我没法交。”她告诉记者。“交不上采暖费就要挨冻，但是交上物业费又不甘心。”她说。
　　记者探访
　　居民称“不交物业费因物业服务差”
　　21日下午2点多，记者来到该小区。一些居民纷纷向记者“诉苦”。
　　“小区物业太差劲了。”家住2号楼的一位居民称，自己家的地下室漏水，联系物业很多次，一直没能得到解决。另一位居民称，楼道单元门上的对讲机坏了，联系物业后，物业总是以“去买零件了”等理由搪塞，后来干脆称“你还没交物业费呢”。
　　4号楼的刘女士称，2010年6月份入住时，单元门的门铃就坏了，向物业反映过很多次，现在门铃仍然坏着。她说，物业对此事置之不理。此外，还有居民反映小区很多楼的电梯经常出问题，联系物业后没有回应。
　　物业回应
　　交采暖费一事，可协商解决
　　新世纪银苑小区物业负责人告诉记者，小区内有286户，已入住一半，其中有二三十户已经有1年以上没交物业费了。“不交物业费就不收采暖费，也是没办法。”该负责人说，对1年以上不交物业费的业主，他们无法再提供服务。“小区内的垃圾处理费、电梯的维护保养费等，我们先期都是垫付的。”她说，物业在小区健身器材、绿化、监控等方面已投资近20万元，现在物业账户上已经负债，部分居民不交物业费影响到了物业公司的正常运行。“我们也作出了让步，哪怕先交上今年上半年的物业费也行，然后就可以交采暖费。”她说。
　　对于居民反映的“物业服务差”，该负责人称，物业服务不可能让每户都满意，会继续努力做好服务，对居民反映的有些问题，他们联系开发商很多次，最终能不能解决物业也没办法。“对交纳采暖费一事，可以协商解决。”她说。
　　齐鲁律师事务所律师赵晓亮认为，物业公司“不交物业费就不收采暖费”的做法没有法律依据。而业主不满意物业服务，单方面以不满意为由拒交物业费也不合适，业主可以与物业沟通，要求提高服务质量。(孙锋)
【编辑:陈璞】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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& 这物业费到底要不要交呢？
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前面一个物业就会收钱，好不容易又是投票又是竞聘的，终于来了一个新的，当初条件说了一大堆，没拍下来后悔，最清楚是做车棚，现在也就会收停车费了，就是刚来那会清洁做得很干净，不过最气不是这个，前前年要过年前，家里看到有块位子外墙渗水，想到物业也换了，这该维修基金来修，当初为了方便业主加开一个办公点，正好在楼下，于是赶紧去报备，这样我们就跑起来了，各种理由，去一回登记一回房号联系方式，过去半年多也没有回应，来不来也说声，可我家房子不能等了，本来只有碗口大的渗水直接变成30-40cm的面积，这还不是最惨由于反复干了湿，家里乳胶漆受不住直接往下掉，我们不是白墙，破了的位子非常明显的对比，一眼看过去真的无奈自己花钱请人修，里面如果想弄又不能局部维修，只好买了一副画挂上去，心里总是个坎啊
本来我是不想去想了，今天物业来了，那个好心好意啊，过去快两年终于来了，说记得我们的事在，本子上还有，每回换本子还记得转过来，一直没有维修基金才不修，这回小区好多家集体上报，机会啊，让我快点配合，我们说修好了，他说怎么也不跟他们说一声，这样想给我们报销也不行，反正那副真是为业主想的啊，最后说完了还加一句善意的提醒，我们物业到期了记得去交。
从头到尾都是为我们，又是善意的提醒，还不是来要钱，可是我真的想不起来他们到底为我们做了啥，这钱交了干啥，主要还是当初相信他们才一直没自己找人，把家里墙弄成那样，要做得整面去维修，明明就一点小问题，非要弄大，然后今天过来一点点歉意没有，还好像我们不理解他们一样的态度，这钱交了心里不舒服
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维修基金好像需要2/3的业主同意才能动用，很麻烦，一般物业不愿意搞个人猜测
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其实我也很矛盾，不过真的对物业没有信心了，下回遇到我会第一时间去自己找人，而且这回我也不是只望报销，只是态度太差了，被他们害成这样也不说二句好话，还要为我想一样说一堆，这钱真的交得很不甘心
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是裕亚俊园吗？
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广 告kitty9999 发表于
前面一个物业就会收钱，好不容易又是投票又是竞聘的，终于来了一个新的，当初条件说了一大堆，没拍下来后悔，最清楚是做车棚，现在也就会收停车费了，就是刚来那会清洁做得很干净，不过最气不是这个，前前年要过年前 ...
每次看到抱怨物业的，我就想说，买房一定一定要选好物业，一辈子。我真不是托，我是受够了垃圾物业
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广 告你不交物业费，物业又不能怎么你，不想交就不交，没事
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维修基金好像需要2/3的业主同意才能动用，很麻烦，一般物业不愿意搞个人猜测
风雨无情人有情
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这件事以前我是交物业的，可是这太让我失望了，我不是威胁，他们也不在乎，我是心里实在不知道为啥要交了，按时交足的来的就是一年半都不处理
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hy26 发表于
大家都不交，物业没钱管理，小区更会越来越差，最后吃亏的还是我们业主，我的原则是：我不欠你物业费，房子有问题你物业必须及时处理。
楼主肯定是因为物业不作为才不交物业费的，我支持楼主
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