房屋质量有问题,可以漏水拒交物业费胜诉吗

房屋质量有问题拒交物业费该不该
法院:物业费该交,但房屋质量问题可另案主张
&&&&2008年9月份,吴某用多年的积蓄买了一套新房,入住前与开发商的物业公司签订了《前期物业管理服务协议》及《业主入住合约》,接受该物业公司的服务。满怀欣喜的吴某住进新房不久,便发现购买的房屋质量有问题,地下室也有渗水、潮湿等质量问题,遂将这些问题向物业公司反映,要求物业公司与开发商联系解决。但物业公司联系&&&&后,开发商迟迟未能派人解决吴某反映的问题。房屋质量问题没解决,吴某就坚持不交物业费,这一拖就是4年。&&&&无奈之下,物业公司将吴某告上法庭,要求吴某交纳物业费每年451元,4年共计1804元,并按每天0.5‰的比例计算交纳违约金。&&&&近日,新乡市牧野区法院一审判决吴某支付物业公司4年物业管理费1804元。&&&&法院认为,原被告双方签订的物业服务协议经双方签字确认是双方真实意思的表示,对双方当事人均具有法律约束力,原告提供了物业服务被告应当支付物业费。被告房屋质量问题没有得到解决,原告在管理服务方面存在瑕疵,其要求被告支付违约金的请求不予支持。不过,被告房屋质量问题及财产损失可另案主张。&&&&(记者赵国宇通讯员李九宾刘泽方)
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典型案例:某小区物业因业主张某一家自入住本小区后就拒绝交纳物业费,并经数次催讨未果后,将张某一家诉诸法院,要求判决张某一家支付拖欠的物业费及公共能耗费。
张某在法庭上辩称,其名下的该套房屋自入住后便存在花园外墙裂缝、下沉及房屋外墙漏水、发霉等现象。其向小区物业公司反映上述情况,物业公司在拖延了一段时间后终于派人对花园外墙开裂部位进行了维修,但对外墙渗漏水、发霉问题未作处理。房屋发霉问题已经影响其正常生活,故其要求物业公司承担一定的责任,对物业费进行扣减。
法院经审理认为,张某与其小区物业公司签订的《前期物业服务协议》约定,物业公司的服务范围包括承担房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全卫生、交通项目的维护、管理服务。对张某提出要求对房屋的渗漏水、发霉等自用部位维修、维护的项目,不在合同约定的物业公司服务范围内。即使该房屋存在质量问题,亦应由张某另行向责任人主张权利。故对张某辩称因物业公司未履行房屋维修义务,要求在物业费用中予以扣减的意见,依据不足,不予采纳。法院一审判决张某应向物业公司支付物业服务费1万余元及公共能耗费500余元。
点评:物业管理法律关系中,业主应该向物业管理公司给付物业费,业主是债务人,物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。
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