透析物业欠费谁之过：拒交费的几个理由_新浪房产_新浪网
透析物业欠费谁之过：拒交费的几个理由
日11:57 《楼市》杂志
　　拒交物业费的几个理由
　　是什么原因促使业主拒绝交费，甚至采取一些过激的行为呢？记者专程赶到此前朝阳法院强制执行所涉及的社区以及其他有类似物业纠纷矛盾的几个社区作现场调查，试图从中寻找到答案。
　　欧陆经典社区
　　《楼市》记者：您为什么不交物业费呢？
　　李女士：物业的工作不只是捡花捡草，最主要的工作就是协调，物业连协调工作都做不好，凭什么让我交物业费？
　　张小姐：国家有规定，物业必须每月向业主汇报收支情况，可我们从来都不知道物业费到底用哪里了？
　　《楼市》记者：您认为拒交物业费的做法正确吗？
　　杨先生：不对，但是也没有办法啊！
　　刘女士：只有不交物业费，堵车，贴标语才能引起政府和开发商的重视。
　　紫竹花园社区
　　《楼市》记者：您参加维权了吗？
　　杨先生：“没有参加，我不跟着起哄，能过得去就算了。
　　芍药居社区
　　《楼市》记者：您参加过业主委员会的活动吗？
　　徐女士：业主委员会？没有吧！没听说有。
　　张先生： 不认识业主委员会的人，前几年有人敲门让签字选举业主委员会，糊里糊涂就签了。
　　其他小区
　　王小姐：没看见物业做什么工作，一年下来要交两三千块钱，挺不值的。
　　黄先生：房子漏水，找不到开发商，当然只能找物业了。
　　这些业主的只言片语暴露了其对待物业纠纷的一些看法，也反映了背后的一些无奈。其实以上业主的思想状态并不仅仅只存在于某几个社区，而是目前业主普遍存在的一种思想现状。目前业主不理性行为的背后存在着五大误区：
　　误区一 拒交物业费是法宝
　　人大法学院教授、博士生导师叶林表示，拒交物业费是业主最常用的维权方式。汇佳律师事物所主任律师邱宝昌认为，拒交物业费是业主无奈之下的选择，因为业主在物业服务质量不符合要求时，维权手段和力量很有限，不得已只有选择拒交物业费这种极端的方式。然而这种方式将业主与物业公司的矛盾激化，从而有可能陷入一种“恶性循环”。叶林认为，业主如果对物业的服务不满意，应该通过正当渠道来解决，不能只是拒交物业费。接受了服务就必须交费，如同看电影，必须先交钱，但是看了以后有可能不满意；又如同坐公共汽车，不能因为交通拥堵或者人太多就要求买半票。
　　误区二 业主委员会无关紧要
　　圈内资深人士北野认为，业主在维权时一定要弄清一个关键问题，业主与物业公司的关系并不是单个业主和物业公司的关系，而是业主代表大会或者业主代表大会的执行机构业主委员会与物业公司的关系。因此，在业主对物业不满意需要换掉物业公司时，应该团结起来，由业主委员会与物业公司交涉。但是很遗憾，很多业主并没有认识到成立业主委员会的重要性，不参加业主委员会的选举；或者有些社区成立了业主委员会，但是选举过程却带上了行政色彩。
　　误区三 “公德意识”不重要
　　资深记者陆昀介绍，其所居住的小区由于业主素质不一，很多人在购房时没考虑清楚，等入住之后再提出要求，认为物业公司的服务标准和其收取的费用不一致；一些回迁户没有交费意识，一旦面对物业费，很难理解并且采取拒交的措施。业主不交物业费，物业公司就会缩减人员，减少保洁次数等，而服务质量下降就会引起那些已经交费的业主不满，更多的人又会拒交物业费，从而形成恶性循环。北京盛世有限公司董事长刘刚也认为，少数业主不交物业费，其实是大多数业主在为这些少数人买单。少数人自己享受服务，让别人掏钱。
　　误区四 要“低价格”的“高服务”
　　据刘刚介绍，一般业主在入住后总是想法设法压低物业费，不少业主缺乏物管知识，总认为物业服务不值，他建议业主不要不相信开发商定的价格，因为开发商比业主更有实力检测楼盘所需的物业服务和费用，并且为了销售的利好，开发商肯定不会把物业费定高。业主如果一味以价格要求来不停炒换物业公司，最终损失最大的还是业主。
　　误区五 责任方只有物业公司
　　叶林认为，其实很多物业纠纷与物业公司都没有直接的关系。而实际生活中，不论是因为邻居影响了休息还是交通带来了噪音，业主第一反应想到的就是物业公司，在很多业主心里，责任方只有物业公司。
　　专家指点维权方式
　　物业纠纷已严重影响不和谐社区的建设。能否处理好政府与社区之间关系，业主和业主之间的关系，业主和业主委员会之间关系，业主和物业公司之间的关系是制约建立和谐社区的四大要素。降低物业纠纷，建立和谐社区以至和谐社会要求业主必须从理性做起。
　　增强消费意识
　　首先，业主需要增强理性消费意识，理性的消费者总是善于选择，而不是选择了以后再后悔。北京市第二中级人民法院某法官透露，目前约70%的纠纷原因是业主与物业公司之间未订立合同，而他认为，物业管理合同是确立业主与物业公司各自权利义务的准则。还有些业主在签定合同时不仔细甄选物业管理公司，不仔细研读物业价格和服务内容，等物业进入以后才觉得物业服务与价格不匹配。刘刚透露，招投标时是业主甄选物业公司的最佳时机，物业公司的收支以及每项服务的成本在标书上都有反映。
　　行为须合理合法
　　刘刚认为业主客观上享受了服务而不交物业费是不合理的，建议业主如果不满意物业时，可以一边交物业费用，一边上诉维权要求补偿。北野建议业主一定要认识到业主委员会的重要性，而不是只靠拒交物业费进行维权。目前很多小区居民权益意识不强，往往等到和物业之间矛盾激化才想到成立业主委员会来维护自己的权益。
　　邱宝昌律师表示当业主委员会效率不高，不能很好的维护业主的权益时，业主可以召开业主大会要求业主委员会履行职责，也可以部分业主联合向物业公司提出交涉，还可以自己的名义提起诉讼。业主往往由于法律意识的欠缺导致没有及时掌握物业公司违约的证据，以致其主张很难得到法院的支持，在诉讼中陷入不利的地位。
　　朝阳法院执行庭庭长康长庆说，法院也很希望业主增强理性维权意识，对于物业公司不履行的义务找相关部门协商、协商不了也可以进行投诉，判决后仍不履行义务的物业公司法院会强制执行。只有业主认识到通过正确的渠道解决纠纷才能建设和谐社会。
　　换位思考
　　刘刚讲到，业主普遍要求查账，要求物业公司公布收支。其实如果换位思考，物业服务是有偿服务，业主要从市场经济规律分析物业管理的得与失，而不是一味地片面追求好的服务，而不愿交纳相应的服务费用或是一厢情愿地压低价格。
　　刘刚介绍，物业公司计费方式有包干制和酬金制两种。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　如果实行酬金制，物业公司就应该向业主公布细账和酬金，并且接受审记。不过酬金制也有不合理的地方，就是物业公司可以无限加大成本以获取高额利润。目前包干制物业公司占大多数，对于包干制来说，物业公司的责任与风险同在。物业公司作为企业同任何企业一样是要赢利的，经营好就能赢利，除了须向工商局等国家部门汇报一些账目外，物业公司没有必要向业主个人或者业主委员会透露收支，法律上不支持这样的做法。同时，在机制上也不支持，因为如果物业公司同时管理多个社区，账目计算都是总账，不可能为单个项目设置单个账目，公布出来的数据也是没有意义的。
　　树立 “社区共生”理念
　　目前业主普遍以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，不明了物业管理企业与业主利益实质的一致性，其实和谐共生才是最终目的。业主维权，无论是与开发商、物业公司协商谈判，还是诉诸于法律，都不是目的，最终还是要回到“社区共生”中来。所以，“社区共生”理念的深入是非常重要的，有利于维护社区的和谐运转和社会的稳定。
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Copyright & 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved 四通利方 新浪网拒不交物业费&&&答辩状(业主)
天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法
　　被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年（&&&
年& 月& 日 至&&&
日）。约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。
但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。
被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经于&
日被全体业主逐出盛业家园。
被告认为，本案争议的焦点主要有三点：
一是被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束;
二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。
三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束？
第一个焦点：玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理公司于2006年签订的《盛业家园前期物业管理委托合同》是否有效？
2011年玉林市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：“......而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以......”证实，竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五款的规定，属于无效合同。
第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公司的授权，但是《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《盛业家园前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。
第三个焦点：小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛业家园前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《盛业家园前期物业管理委托合同》条款的约束。
退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公
司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。
首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。
其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，天地人和公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于天地人和公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，......因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。
被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕(xi&)疵(cī)？作出一个正确的评判！
业主是否应承担的违约责任――滞纳金问题
如果上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
同时，根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。
更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。
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盛华苑小区业主被起诉 六原因不交物业费法律不支持
来自：沈阳日报
日期： 10:29:24
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最近，盛华苑小区又有业主被物业起诉了，原因是欠缴物业费。如今，面对物业费收费难问题，更多的物业公司选择用起诉业主的方式解决。据了解，2013年仅沈河法院就受理了1600多件物业公司起诉业主追讨拖欠物业费的案件，目前，沈阳每年受理该类案件过万件。随沈阳装修网小编去了解下这起事件。
相关案件中，物业公司的胜诉率较高，登科律师事务所律师谭德明表示，物业服务上的瑕疵，并不能作为业主不交物业费的理由，如果业主败诉，还可能要交滞纳金以及诉讼费等费用。
物业算账收费率低难维持，起诉属无奈之举
昨日，记者采访了多个物业公司相关人员，发现物业费收费难，是很多物业公司都在面对的问题。为了提高收费率，物业公司也采取了很多手段。
李女士曾做过十年物业经理，她说为了让业主交物业费，她会听取业主的意见，“比如有些业主家里出现房顶漏水、墙皮脱落等情况，我们会及时维修，如果情况实在严重，我们也会相应减免一些费用。”
浑南某小区入住5年，物业缴费率逐年下降，物业工作人员曾挨家走访，劝说业主缴纳物业费，“我们敲业主家的门，通常都是被拒绝的，我们只好在门前贴一张缴费通知。”
张经理所在的物业公司服务的都是老旧小区，昨日他算了一笔账，物业公司的人员开支是很大一笔费用，大概占50%，其次是小区维修的费用，而老旧小区广告、出租等收入非常少，物业收入基本要靠业主缴纳物业费。“60%是一个及格线，我们通常物业费收费率都在60%到70%，如果物业收费率在50%以下，那物业公司的生存就很困难了。”张经理说，物业公司一般采取入户走访劝业主交物业费，还采取过赠送业主礼物或优惠的方式，但仍有很多业主执意不交，“起诉是我们最后的手段了，但不到万不得以我们也不想起诉，一方面公司要花很多精力用来打官司，另一方面，不一定能起到对其他业主的警示效果。”
当然，也有一些物业并不需要这么“操心”。某口碑较好的物业的高经理表示，一直以来，他所在小区物业服务得到肯定，所以从来不为收物业费发愁。
业主委屈有那么多理由，让我们不肯交物业费
昨日，记者走访了8个小区，其中有老旧小区，也有入住四五年的小区，采访了30位业主，大家不交物业费的理由很多，但比较集中于对物业服务不满意。
小区卫生清扫不到位，被提及最多。张大娘说：“虽然保洁每天都清扫，但也只是大面上干净了，楼后面、垃圾桶周围总是有垃圾。”李女士说：“我们小区保洁就那么几个人，根本干不过来，垃圾不及时清走，特别影响心情。”
房屋维修问题多存在于老旧小区。“房子头五年问题都是比较少的，一旦过了十年，各种问题就来了。管道、墙面、屋顶都需要维修，物业和业主在维修问题上就能产生矛盾。”
开发商遗留问题也很常见。“买房子的时候开发商说前面不会建高楼，可是现在建了座高楼把家里的光都挡住了。”“我家窗缝太大，冬天屋里特别冷。我们小区物业和开发商是一家的，我认为物业也有责任。”……
业主们还提出了各种各样的理由，比如“停车费收费不合理”“家里曾经被盗，物业看管有疏漏”“业主会所没对业主开放”“物业费随意涨价”“别人都不交”等等。很多业主认为，不交物业费是对物业提出抗议的一种手段，也是维护自己权益的方式。
律师观点被起诉后，业主败诉可能要承担滞纳金
登科律师事务所律师谭德明分析，业主不交物业费主要有几种情况：物业服务不满意、从众、存在占便宜的侥幸心理。但这些都不能成为不交物业费的正当理由。物业服务包含保洁、安保、公用设施维护等很多方面，难以达到所有人的要求。因此，除非确有证据证明物业公司存在重大违约或是造成侵权，并给业主造成一定损失，否则业主是应该缴纳物业费的。
谭德明介绍，近年来，相关案件不断增加，即使最终双方和解，业主也仍然要交物业费。而多数情况下物业会胜诉，“有时物业会提出滞纳金，而且业主败诉后还承担诉讼费。”谭德明表示，如果物业在实际中的确存在服务不到位的情况，业主也可以提出反诉，“业主需要提供物业服务不到位的证据，法院可能会判业主少交一部分物业费，所以业主平时就要收集好证据。”
法官说法业主想维权，平时要注意收集证据
本市一位基层法官介绍，根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。
物业和业主委员会所签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。业主的抗辩理由一般都是认为物业保安、保洁等服务不到位，即使这样业主也应当履行交纳物业费用的义务。
那么业主应该怎样维护自己的权益呢?业主平时应该注意收集物业服务瑕疵的证据，向辖区物业管理行政主管部门投诉，由主管部门查处、责令整改。或者通过业主委员会监督物业工作，甚至重新选聘新物业公司。
下述原因不交物业费法律不支持：
●没入住就不交物业费;
●未签物业合同不交物业费;
●对物业服务不满意不交物业费;
●对社区大环境不满意不交物业费;
●对物业公司捆绑式服务不满不交物业费;
●对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费
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400-800-0011转10024开发商房屋遗留问题 不该成为拒交物业费的理由
广东尚典律师事务所邹朝贵律师表示，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《广东省物业管理条例》等相关规定，城市绿兴小区部分业主拒交物业费不符合法律规定。
广东尚典律师事务所邹朝贵律师表示，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《广东省物业管理条例》等相关规定，城市绿兴小区部分业主拒交物业费不符合法律规定，一方面侵犯了小区物业服务公司的合法权益，另一方面，物业费实际上是全体业主享受物业服务的AA制，部分业主不交物业费必然导致整个小区物业服务质量的下降，也客观上损害了其他业主的权益。邹朝贵律师认为，综观城市绿兴小区物业公司与部分业主之间产生的各种矛盾，有的是因为小区开发商因房屋质量、面积缩水等历史遗留问题造成的，这应当由业主与开发商解决，部分业主以此作为拒交物业费的理由显然是不成立的。此外，如业主认为物业公司的各项工作达不到物业服务合同约定的或者法定的要求，可要求改进或补救，甚至可通过法律程序更换物业公司，但只要物业公司实际提供了物业服务，任何业主都须履行交纳物业费的义务。另外，邹朝贵律师还认为，物业公司以业主不交物业费为由拖欠员工工资也是违反法律规定的，业主不交物业费，物业公司完全可以通过各种方式甚至法律途径进行催缴，但这绝不是其拖欠员工工资的合法理由。&
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