没房产证就付款 共有人不肯卖二手房能获赔?_新浪房产_新浪网
没房产证就付款 共有人不肯卖二手房能获赔?
&&秦骏(男)和姚岚(女)在北京有一套50平方米的一居室，当孩子出生后，房子就显得有些小了，于是小两口开始考虑把房子换大一点。由于经济能力有限，他们只好本着&以距离换空间&的原则搜寻目标房源，看中了一套近郊的两居室。
&&秦骏、姚岚与卖房人贾栋在某房屋经纪公司一起协商房屋买卖事项：首先，要买卖的这套两居室170万，签合同当日需支付定金5万元，首付51万，在签订房屋买卖合同后的20天内予以支付，剩余房款90日内付清；第二，该房屋的产权证还有两个多月才能办妥，就因为该房屋目前没有房产证，所以比同地段同时期的房子便宜了10万元。但贾栋承诺只要房产证办下来马上给秦骏二人过户。
&&房屋经纪公司的工作人员居中斡旋，出面保证房屋产权没有任何问题，并承诺由他们负责全程办理过户手续。秦骏和姚岚看中了这套房，于是在中介人员的劝说下打消了疑虑。买卖双方很快签订了《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)》，秦骏夫妻当场交纳了中介费并支付给卖房人贾栋5万元定金。双方在合同中还约定了定金罚则，即如果因贾栋的原因不能过户时，贾栋需双倍返还定金，如果因秦骏的原因不能过户时，定金不予返还。
&&秦骏和姚岚开始积极筹备买房款项。其实就是要卖掉现在居住的小房子，剩余的可贷款。很快，一对母子看中了他们的一居室。秦骏的房子距离地铁近，参考周边的房价，秦骏要价130万，而且要全款一次性支付，支付之日办理过户手续。他是考虑用这130万支付两居室的首付。母子的经济条件不错，当天就和秦骏夫妻签订了《房屋买卖合同》，并向秦骏支付了5万元定金。
&&秦骏夫妻和买房的母子如约履行了合同，秦骏拿到130万房款当日就将其中51万付给了贾栋，然后开始到处借钱，筹集剩余房款。此后，小两口天天盼望贾栋拿到房产证。等到要过户的时候，秦骏两口子却傻眼了。
&&房产证上登记的产权人不是只有贾栋一个人，还有他的妹妹贾莹，房屋属于兄妹二人共有。原来这房子是兄妹俩的母亲购买的，当初的买房合同是由贾栋代母亲签订的，但在房子还没有交付时，其母亲就突发疾病去世了。于是此房就作为母亲的遗产由贾栋和贾莹继承，为此兄妹俩还打了一场官司，最后以双方达成共有该房产的调解协议结案。开发商也协助二人办理了相关变更登记的手续，所以才有了秦骏看到的房产证上&共有&的字样。
&&贾莹坚决不同意卖房，致使贾栋无法将该房屋过户给秦骏。秦骏为了买这套房，卖了自己仅有的房子，现在一家三口成了&无家可归&的人。尤其是幼小的孩子，跟着他们饱尝寻租、搬家的奔波之苦。
&&秦骏要求和贾栋解除房屋买卖合同，返还已付的房款，承担违约责任，并赔偿遭受的损失，包括他们租房的租金、再买房时房价上涨的差额。但贾栋只同意返还已付的房款。双方协商不成，于是秦骏夫妇将贾栋及房屋经纪公司一纸诉状告上法庭。&&&
&&秦骏夫妻能否取得房产？
&&合同签了，秦骏夫妻连房子都卖了，如今却落得&无家可归&的结果。他们是否能够依据善意取得原则取得诉争房屋呢？
&&北京广衡律师事务所赵三平律师分析说，我国《物权法》对不动产善意取得的构成要件做了明确规定：①出让人无处分权；②受让人主观上为善意；③合理价格有偿转让；④依照法律规定已经办理物权变动登记。上述四个要件同时具备，才可适用善意取得制度。
&&本案诉争房屋在转让时只符合上述构成要件中的第一和第三个要件，即贾栋无处分权，贾栋和秦骏以合理的价格有偿转让，但其他两个要件均不符合，一则秦骏没有主动和深入地核实该房屋的权属情况，自身也有过错，不能认定为善意；二则诉争房屋没有办理过户手续。因此，秦骏不能依据善意取得原则取得诉争房屋的所有权。
&&秦骏夫妇能否得到赔偿？
&&根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
&&赵三平律师表示，尽管在签订房屋买卖合同时，卖房人尚未取得房产证，但房屋买卖合同依然有效。但由于房屋共有人不追认，致使标的物所有权不能转移，根据上述司法解释的规定，在此情况下，秦骏夫妇依法可以要求解除合同并赔偿损失。但是，由于秦骏夫妇在购买房屋时没有主动对产权进行核实，也有一定的过错，所以其赔偿要求很难被全部支持。
&&房屋经纪公司在本案中未如实向买受人介绍房屋情况，应当在其过错范围内承担违约责任。
&&购房时要核实产权状况
&&购买没有产权证的房屋，权益难以得到保障，风险较大。
&&赵三平律师说，我国现行法律对房屋的产权实行登记制度，即房屋物权的设立、变更、转让和消灭均依照法律的规定登记，并自登记日起发生效力。房屋的产权证是权利人享有该房屋物权的证明，相应地，产权证上登记的产权人才是该房屋的真正权利人。确定房屋产权情况是购买房屋过程中最基本的一个环节，也是房屋买卖合同关系能否成立的前提。
&&本案中，贾栋在没有取得房产证，且未告知秦骏该房屋的真实权属的情况下出售房屋，房屋共有人贾莹又拒绝追认房屋买卖行为，导致房屋买卖合同不能履行；秦骏贪图小便宜，在没有核实房屋产权的情况下，贸然签订购房合同，不但无法取得所购房屋的物权，而且出售了自己的房屋，最后落得竹篮打水一场空的结局。
&&因此，在购买二手房时，应尽量购买已有产权证书的房屋。从产权证可以明晰地看出真正的权属情况，可避免无法过户或者发生其他纠纷。(文中人物均为化名)
&&法条链接：《中华人民共和国物权法》
&&第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
&&第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
&&第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：?(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；?(二)以合理的价格转让；?(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。?
&&受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。?当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
&&《中华人民共和国合同法》
&&第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
&&第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
&&《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
&&第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
&&出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
济南住房公积金管理中心发布通知，调整住房公积金贷款的首套房认定标准……
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2、至于房屋所有权是否转移要看登记簿上记载的权利人是谁。如果登记簿上记载的权利人是全体共有人或其它共有人，则即使第三人是善意，也无法进行过户登记，只能追究交易相对人的责任。如果登记簿上记载的权利人是出卖房屋的共有人，此时如果第三人是善意，且办理了过户登记，则第三人就会善意取得这套房屋。而权利受到损害的共有人只能追究出卖房屋的共有人的责任。
3、要注意的是买卖房屋合同的效力与房屋所有权转让的效力是分开的。对你来说更重要的是登记簿上的记载的是谁的名字。
4、本案是共同共有，房屋所有权的转移需要所有共有人的同意而不适用《物权法》第97条的规定。
5、共同共有一般都会涉及到家庭共同财产或相关信息共同财产。但在对外交易时，夫妻一方不能以事先没有授权配偶对共有财产进行处分为由，对合同进行撤销。因为此时交易相对人都会被认定为善意...
1、部分共有人未经其它共有人同意与第三人签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，即其它共有人可以对合同的效力进行追认或撤销。而第三人也可以对其它共有人进行催告以确认合同的效力，或直接解除合同。
2、至于房屋所有权是否转移要看登记簿上记载的权利人是谁。如果登记簿上记载的权利人是全体共有人或其它共有人，则即使第三人是善意，也无法进行过户登记，只能追究交易相对人的责任。如果登记簿上记载的权利人是出卖房屋的共有人，此时如果第三人是善意，且办理了过户登记，则第三人就会善意取得这套房屋。而权利受到损害的共有人只能追究出卖房屋的共有人的责任。
3、要注意的是买卖房屋合同的效力与房屋所有权转让的效力是分开的。对你来说更重要的是登记簿上的记载的是谁的名字。
4、本案是共同共有，房屋所有权的转移需要所有共有人的同意而不适用《物权法》第97条的规定。
5、共同共有一般都会涉及到家庭共同财产或相关信息共同财产。但在对外交易时，夫妻一方不能以事先没有授权配偶对共有财产进行处分为由，对合同进行撤销。因为此时交易相对人都会被认定为善意，除非有相反证据证明其非善意第三人。
其他答案（共1个回答）
”买卖合同，效力如何认定？
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定， 除共有人之间另有约定的外，未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，因主体资格不合法而无效。
从法律角度来说,你的风险很大.
因为宅基地是不允许私下买卖的,且你已经有一块地了.所以你要尽快在村委的安排下将地转为他人名下,并在土地管理部门登记.那样你...
这一看就是南方的经纪公司签署的合同,的确有不完善的地方,你提出的几个问题,有些是很必要去补充的,1.公共维修基金要随房转移2.违约方来支付经纪方的代理费;3.经...
这要看你们签定的什么样的合同了。若是国家正规的（是合法的是受法律保护的），而且又交了“定金”的。那厂家不但无条件的按合同要求进行更换，同时还须赔偿因此给你们造成...
这条规定了2种情形，第一条的前提是：出卖人出卖的标的物，是在途标的物，并且由承运人承运的；存在2组法律关系，一是出卖人和买受人的买卖关系，二是出卖人和承运人的委...
1.是的，说明该房只能迁两个户口，但建议你们之间咨询房屋所在地派出所。
2.买卖合同不需写孩子名字，迁户口时也可把小孩户口迁过来该房。
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这个不是我熟悉的地区出卖人出卖共有房屋，共有人未同意，买受人请求强制履行不能得到支持
出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理
【案情简介】
&&原告：刘某。
&&被告：李某。
&&被告：陈某。
&&&&日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某名下的某市某区幸福花园1号楼3单元1802房屋（以下简称案涉1802房屋），买卖价款220万；刘某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单位辉煌担保贷款公司；上述房屋买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
&&&&日，刘某将220万元购房款一次性支付至辉煌担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉1802房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。刘某与李某、陈某多次协商办理案涉1802房屋权属变更登记手续，均未达成一致意见。故成讼。
&&&&2011年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，陈某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周边的价格；另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，由李某、陈某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。
&&&&李某辩称，其在出售案涉1802房屋时确实未经过其妻子陈某的同意，而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。在陈某不同意履行《房屋买卖合同》的情况下，请求法院驳回刘某的诉讼请求。
&&&&陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房屋系双方共同财产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同意。李某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意李某出售案涉1802房屋，请求驳回刘某的诉讼请求。
&&&&一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于2002年共同出资购买了案涉1802房屋，该房屋登记在李某名下。在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司的某员工代签。刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。案涉1802房屋在2010年10月出售时的市场价约为210万元。
&&【法院裁判情况】
&&一审法院经审理认为，刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明，故其信赖李某有权处分案涉1802房屋，对此没有任何过错；而经查明，刘某所购买的案涉1802房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售案涉1802房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋，根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1802房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任，对此，在法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请求。
&&&&该案判决后，刘某并未上诉。该案判决已生效。
&【主要观点和理由】
&&&&对于本案《房屋买卖合同》的效力，在当前形势下，司法实务界已经基本上形成了共识，本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是，对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持，在实务中则存在不同的处理意见。
&&&&一种意见认为，既然《房屋买卖合同》有效，而有效的合同具有法律拘束力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决强制履行。则本案刘某关于继续履行、要求李某和陈某协助办理权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。
&&&&另一种意见认为，本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，虽然李某在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人陈某的完全同意，则案涉1802房屋就可以完成物权变动；在此情况下刘某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉1802房屋的共有权人陈某不同意该房屋的买卖，则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉1802房屋的共有权人陈某并不同意出卖，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支持刘某关于继续履行的诉讼请求。
&&&&我们认为，第二种处理意见更为妥当一些，主要理由在于：
&&&&首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而在本案中，鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产，因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案案涉1802房屋共有权人陈某并不同意出售该房屋的情况下，李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件；进一步，在刘某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。
&&&&其次，城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案刘某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规定保持了衔接。
&&&&再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉刘某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。
&&&&综上，对于本案刘某请求继续履行合同、由陈某和李某协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1802房屋的共有权人陈某的不同意，故刘某的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不能获得支持。
&&&&当然，对于本案刘某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院可以向其释明，告知其在人民法院认定《房屋买卖合同》有效的情况下，应变更诉讼请求为请求解除《房屋买卖合同》及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。而本案法院已经向刘某进行了释明，但是刘某明确表示不变更诉讼请求，在此情况下，法院的处理是正确的。
【最高人民法院民一庭倾向性意见】
&&&&出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
（执笔人最高人民法院民一庭 &仲伟珩）
《民事审判指导与参考》（总第57辑,2014年第1期）,人民法院出版社 2014年7月版
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