物管跑路 债权人接手引纠纷|小区|物业管理_凤凰资讯
物管跑路 债权人接手引纠纷
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近日，信息时报记者接到报料称，东莞常平天御苏豪名苑小区物业公司单方结束管理，导致小区陷入混乱，连续三天出现盗窃事件。临时接管小区物业的债权人——东莞市苏豪名苑房地产开发有限公司前来管理小区，又被指存在私自更改小区监控密码、强行收取业主停车费用等不合理现象。
原标题：物管跑路 债权人接手引纠纷□文、图 信息时报见习记者 曾德顺 记者 段亚雄 实习生 莫德明 王艳翎近日，信息时报记者接到报料称，东莞常平天御苏豪名苑小区物业公司单方结束管理，导致小区陷入混乱，连续三天出现盗窃事件。临时接管小区物业的债权人——东莞市苏豪名苑房地产开发有限公司前来管理小区，又被指存在私自更改小区监控密码、强行收取业主停车费用等不合理现象。对此，债权人称自己并未改动过监控密码，目前监控设备在维修当中，同时也承诺业主此前缴纳过停车费的，可以继续使用停车场。业主原物管卷款“跑路”债权人接手问题多常平天御苏豪名苑业主谢先生告诉记者，7月1日，原物业公司——东莞市天御物业管理有限公司在贴出结业通知后就撤离了小区，同时带走的还有部分业主的物业管理费和停车费。在业主提供的收据上记者看到：该物业公司收取了业主费用共3336元，收据上盖有开发公司财务专用章。据了解，苏豪名苑7月4日开始停水停电，小区两大出入口大门敞开，8日物业公司的一切服务停止。“7月1日物业公司撤离后，我们小区就陷入混乱。为了维护小区的安全，我们成立了业主委员会。”业主罗先生表示，小区业主自发筹钱请了10个保安、1个电工和1个保洁人员，以保障小区正常的生活和安全。7月25日以后，债权人承接了开发商公司100%股权与数十套房产、数百个车位，开始进驻小区。但在进驻小区前并未出示有关法律文件，“他们没有出示未经法院认可的文件，就算接收了股权，也只是个‘大业主’而已，并没有物业管理经营牌照。”罗先生表示。业主们认为，债权人进驻小区管理后，进行了一系列不合理的管理。例如强行撕去业主委员会所贴的“通告”，将业主聘请的保安人员驱逐，私自更改小区监控密码，强行收取业主停车费用，甚至限制业主进出等。据业主谢先生透露：“8月8日开始，我们这里3天被偷了3次，财产损失较大。但当我们去监控室调取视频时，却发现监控密码被债权人更改了。”谢先生说，更让小区业主气愤的是，债权人在小区入口私自收费，不交钱就不让业主进入。债权人未更改监控密码 也没乱收停车费“现在小区属于无人管理，我们每天至少投入1万元用于小区管理，用来清理垃圾、设施更新维修等。”第三方债权人——东莞市苏豪名苑房地产开发有限公司的小区临时负责人陶先生表示，小区目前处于无人管理阶段，为了维护小区业主的正常生活和安全，他们才以债权人的身份进行临时管理。陶先生表示：“我们不想管理的，是政府要我们来这里管理。为了不影响小区业主的正常生活，公司先行垫资对小区进行管理，现聘请了保安人员、清洁人员等共22人，人员开支预计约60900元/月，用于小区水电费、垃圾清理、公共设施维修保养等费用初步估计约15万元。”当记者问及有无正式的接管文件时，陶先生称文件还未下达，现在只是临时管理。针对业主的投诉，债权人一一进行了回应。陶先生表示，目前监控设备仍在维修中，公司并没有更改任何内容。小区原来的监控设施不完善，而且一些公共区域监控视频已被雷电打坏，业主请来维修人员对监控系统进行维修，但没有支付维修工人的工资。“业主不给钱，钱还是我们债权人出的，现在小区的监控系统还在维修中。”另外，公司是在8月10日才到小区，业主被盗时都还在做诸如清理垃圾等杂事，未正式接管小区的物业管理。陶先生说，在原来开发商走了之后，小区的门禁系统就一直处于瘫痪状态，债权人请工作人员修理好之后依旧沿袭刷卡进出的规则。“业主请的保安人员，我们仍让他在保安亭里工作，只是不允许他们乱动门禁系统。”陶先生说，目前小区内债权人和业主所请的保安人员共同在小区内巡查。而对于停车收费的问题，陶先生称：“业主缴纳过费用的，我们承诺业主可以继续使用停车场，并未收取费用。”常平房管所债权人属于过渡性的临时管理针对业主和债权人的纠纷，常平镇房管所负责人周先生告诉记者：“第三方债权人属于过渡性的临时管理，我们没有委托债权人进行管理。从法律的角度来讲，他们管理是不合法的。不过，目前小区无人管理，债权人接管也属无奈的情况。”据周先生介绍，7月25日小区业主大会召开，7月28日小区业主委员会结果进行公示，但要经过一个月的公示期，公示期过后无异议的，还需上报政府相关部门备案，然后房管所按照相关的法律程序与业主配合进行招标，让合法的物业管理公司进驻小区管理。目前，房管所建议等到小区业主委员会正式成立以后，招标新的物业公司进行管理。但在公示和备案期间，为了保障小区业主的生活和安全，迫于无奈的情况下，可以让第三方债权人进行过渡性的临时管理。律师接手小区物业管理需要具备相应资质债权人接手股权，对小区进行临时管理到底是否合法？广东善智和律师事务所副主任王一飞表示，只要股权转让经过了股东代表大会的同意，并且符合了公司法以及合同法规定，那么这个股权转让就属于有效的。股权转让之后，新的公司接手了原来的公司进行物业管理，根据相关法律的规定，新的公司需要具备相应的物业管理资格或物业管理资质。“根据相关法律的规定，特别是物权法的规定，新的公司对小区重大事项的处理，必须经过小区业主代表大会的同意。”王一飞表示，如果业主认为新接手的公司不具备相应的物业管理资格或物业管理资质，而且在侵害了业主合法权益的情况下，可向相应的行政主管部门进行投诉。如果协商或投诉不成，业主也可以“业主代表大会”的名义向法院诉讼解决。
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业主拒缴费物业申请破产 新江南花园小区无人接手
新江南花园　　“新江南花园小区物业已申请破产，将于9月1日起停止对该小区的一切服务。”这几天，家住新江南花园小区的不少业主都得知了这一消息。“万一物业真的走了，小区里不就乱了，我们今后的生活该怎么办呢？”业主们担忧地说。据悉，离9月1日还有不到半月，但到昨天仍没有其他物业愿意接手，而200多万元累计物业欠费也没有任何转机。　　累计欠费超200万元　　在新江南花园门口张贴着一张“告全体业主书”，新江南物业管理有限公司表示，近年由于物业服务成本大幅上涨，部分业主一直拖欠物业管理费，累计欠费已达200多万元，物业公司员工已连续两月没有拿到工资，公司濒临倒闭，无法开展正常服务工作。在小区门口，不少业主都在议论此事。　　记者来到新江南物业管理有限公司，公司负责人周经理说，新江南物业管理有限公司是无锡市比较早的物业公司，成立于1997年，至今已在该小区服务了近15年。周经理拿出了一份欠费明细单，上面清楚地写着到2010年12月，小区物业费已累计欠费218.26万元。据介绍，这200多万元欠费中的109.9万元是新江南花园不到200户使用电梯的高层业主欠费。“那些小高层一共才214户居民，但真正交物业费的还不到30户。”　　物业说小区收费并不算高　　现在不少新小区的物业管理费动辄每平方米就要1元多，甚至破2元，但在新江南花园这个建于上世纪90年代的小区物业费并不高。记者注意到，这里的物业费有几个收费标准，分别为每平方米0.15元、0.18元、0.25元、0.75元，其中最高的每平方米0.75元的物业费是建于2000年以后的电梯房的。　　据介绍，目前新江南花园一共有近2000户居民，多数居民每年需要交的物业费不到200元。“物业收费标准从2003年开始就一直是这个费用，这些年物价成本上升了很多，但小区的物业费一点也没涨。”周经理表示，物业公司有70多人，从一开始每人每月才400多元的收入一直升至现在的近1200元，对物业公司来说负担相当重。周经理还告诉记者，公司已向南长法院提出破产申请，而且员工已经两个月没发工资了，大家不拿工资干活的心情都不好。　　居民认为物业管理不到位　　记者走访了欠费达到近一半的小高层楼里的业主。业主陈先生表示，小高层楼下就是不少店面，每年店面租金都是一笔不小的数目，加上业主们觉得物业管理不是很到位，所以很多业主不愿意交物业费。　　此外，也有住在高层楼的业主觉得每平方米0.75元的物业费还是有点高，为何在同一个小区，物业费差别如此大，尽管有电梯，但也不至于相差这么大，这也是业主提出的质疑之一。　　而对于一些不住在高层楼欠费的居民来说，尽管每年交的物业费还不到200元，但他们觉得物业管得最多的就是停车问题，其他问题却很少管。这一点让部分居民觉得物业没有全方位为居民服务，这也是不愿意交费的一大原因。“有条件比我们家好的也不交物业费，为何我们要交，那干脆我们也不交了。”一位业主这样告诉记者。　　曾为修电梯每户居民签字掏钱　　采访中记者还了解到这样一件事，去年夏天，新江南小区某号的两部电梯停了一部，70多户业主日常生活遇到了麻烦。电梯坏了自然要修，一般维修费用都由所缴纳的物业费支付。但由于大部分居民都没有交物业费，结果导致没有钱来维修。后来，还是新江南小区居委对此事进行了协调，居委工作人员挨家挨户上门，让每一户居民签字同意维修电梯，后由大家集体出资1万多元才解决修电梯问题。　　周经理告诉记者，高层建筑因有消控设施、电梯和公共照明，物业费核算下来必须要每平方米0.75元才能保本，但业主只认同0.3元的物业费，为此双方争执了多年。如今大部分业主拖欠物业费，有些业主已多年没交过一分钱了。　　“这几栋高层虽然物业费欠得较多，但每年的电梯检测费用仍要我们埋单。”周经理说，刚支付过2万元电梯年检费，这些费用业主们都没有考虑到。　　至今没有物业公司愿意接手　　前几天听说新江南物业将停止服务的消息后，有物业公司来到小区进行了考察，但都没有后文。原来，这些物业公司表示，老小区本来物业费就不高，还有那么多欠费，物业公司也无法维持，当然不愿意接手。　　周经理告诉记者，如果到8月31日前欠费问题还没有解决，他们将很无奈地离开自己工作了10多年的岗位。“我们不少工作人员都是50岁以上，一旦失业了，再就业对于我们来说也很难，说心里话，我们也不愿意离开这里，尽管这里收入不高，但也能勉强维持生活。”在小区做了10年的保安陈师傅无奈地表示。　　居委上门劝交费欲挽留物业　　“既然物业要走了，我们要请新的物业，但没有业委会我们又该如何请新物业公司？”不少居民发出了这样的疑问。新江南居委主任翟女士告诉记者，之前曾设想过成立业主委员会，但由于种种原因业主委员会至今都没有成立。　　翟女士告诉记者，已经将这一情况反映至上级部门了，但目前也没有很好的解决办法。“我们早上刚开了一个碰头会，决定从现在起居委工作人员上门到欠物业费的家庭做做思想工作，尽量让大家把钱补交上，尽量挽留住物业公司。”翟女士还表示，一旦物业公司撤离，对小区最大的问题是车辆停放问题，小区里地面上就有近500辆私家车，平时都由七八位保安在专门负责，才能维持秩序。万一保安们都离开了，居委也没有这么多人手来管理汽车，这个问题是最头疼的。（记者吉可文/摄）
[责任编辑：三水]
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茶花庭院实行自治管理的经验说明
小区物业要管理好
业主配合很重要&
　　居民小区频频发生
　　物管公司撤出事件
　　近段时间，市区金艺社区主任付肃俊感到有点“头大”：社区工作本来千头万绪，要做的工作很多，但从去年下半年以来，辖区内的一些小区接二连三发生物业公司撤走的事，为此她不得不把大量精力和时间花在了如何让这些小区实现物业管理稳定过渡上。最近，她又在为星月花园物业公司撤走后如何实现平稳过渡及为筹备成立星海花园业委会之事而忙碌。
　　金艺社区有星月花园、星海花园、西京花园、茶花庭院、紫城花园、林雨公寓等小区。去年8月，星海花园原物业公司撤出，社区为此帮助该小区找了另外一家物业公司来管理。然而，几个月过去，小区业主对新聘物业公司的服务并不满意，认为新聘的物业公司并没有让小区面貌实现大改变，物业管理也没怎么改善，因此很多住户不愿意缴纳物管费。由于物管费收缴率低，物业公司负责人表示不想干了，要撤走。去年12月底，为挽留这家物业公司，金艺社区、西关街道曾专门召集小区业主代表和物业公司负责人进行协调，但未果。“这家物业公司撤走时，居然把前面物业公司留下来的办公桌、凳、浇花用的水管等都拿走了。”付肃俊说，没有办法，后来暂由社区为星海花园雇了门卫保安和小区保洁员。
　　付肃俊告诉记者，由于社区没钱，为了支付星海花园聘用的保安、保洁人员工资，社区出面向小区首任物业公司借了两万元钱。“但这不是长久之计，社区没有钱为小区长期垫付物管费。”昨日，付肃俊说，社区目前正在帮助星海花园筹备小区业委会，等业委会成立后，小区管理或聘请新物业公司的事就移交给小区业委会来做了。
　　“星海花园少数业主已七八年没有缴纳过物管费，而林雨公寓的物管费原先仅0.2元/平方米，仍有人不愿意缴纳。部分业主不肯缴纳物管费的理由是，家里漏水问题物业公司没有帮助解决，自家电动自行车在小区里被盗，物业公司没有尽到安全保卫职责。”付肃俊说，其实，物业管理费很大一部分是用于小区卫生保洁、垃圾清运、绿化等。“不管哪一位居民，只要住在小区里，他（她）就在享受着小区的绿化环境、保安服务等，而且每人每天都会产生生活垃圾，小区保洁和垃圾清运都是需要付费的，绿化维护也需要钱，因此住户借口不缴纳物管费，想免费享受小区各项服务的做法是不对的。家里发生漏水，如果属于房屋质量问题，住户应找开发商解决，而电动自行车等被盗，也不能一味责怪物业公司没有尽到安全保卫职责，毕竟保安人员不可能整天盯着每一家的电动自行车看护，住户自己也应尽到安全防范责任”。
　　据介绍，因小区物管费收缴率不高，或因物业公司经营亏损等原因，近两年来，金艺社区范围内的林雨公寓、西京花园、茶花庭院、星海花园、星月花园等小区原物业管理公司先后撤出。多数小区在物业管理公司撤出后，一时间出现了小区卫生脏乱、失窃率上升等情况，有的小区还出现高层楼房的电梯因欠巨额电费而面临停用。不过，也有小区在原聘请的物业公司撤走后，通过一段时间自治，实现了小区物业管理良性循环，茶花庭院小区就是一个很好的例子。
　　茶花庭院业委会成员
　　齐心协力管好小区
　　近日，记者来到位于市区李渔路上的茶花庭院小区。茶花庭院共有住户170多户，小区绿化树木以茶花为主。
　　记者在茶花庭院小区看到，小区绿化带内的茶花开得正艳，整个小区很整洁，当时一位女清洁工正在清扫地上的落叶、垃圾。小区里最吸引记者目光的是大门口竖立的一块红底“温馨提示”牌。牌上写着：“小区业主委员会真诚感谢全体业主按位停车，小事有德，大事有成。”记者朝地上看，发现小区内画有很多停车位，每个停车位都编了号，并用白漆写上“已租”两字，有的房子与绿化带之间则用白漆写着“消防通道&勿停车”等字。
　　据小区保安叶含权介绍，小区内有停车位六七十个，小区住户有小汽车约200辆，有车一族都是根据规定按年缴纳停车费。
　　“我们小区的物管费是每平方米0.4元，小区住户共174户，所收物管费总额少，根本不够开支，连雇保安人员、清洁工的工资都不够，经与小区业主商量，决定对小区内有限的停车位收取租赁使用费，标准是每个车位每年租赁费720元。我们用这些租赁费维护小区绿化，修复损坏的楼道灯、草坪灯等。”小区业委会主任金移民对记者说。
　　“对小区收取停车租赁费，大家都没有意见，而且因为小区停车位少，我们几个业委会成员都放弃了，让其他业主享受。”小区业委会成员钱惠芬说。她还告诉记者，今年初，小区还花1.7万元在大门口安装了一套ETC系统，小区住户的车辆也配备了感应器，这样一来，不仅小区住户的车辆进出大门方便了，而且使得外来车辆无法随意进入小区，大大提高了小区的安全性。
　　金艺社区主任付肃俊告诉记者：“茶花庭院的7位业委会成员很齐心，他们有事一起商量，工作一起做。”&对此，金移民表示认同：“我们几个人也分工，但遇到难题时集体商量，一起做工作解决。比如我们这届业会委成员刚接手小区物管时，曾有少数住户借口自行车（电动自行车）在小区内被盗或因房屋漏水而不愿意缴纳物管费，这时候如果负责收缴物管费的业委会成员做不了住户的思想工作，我们几个人就一起上门做这户家庭成员的思想工作，直到做通为止。去年，我们小区物管费收缴率在94%以上，而且绝大多数人都是自觉缴纳物管费。”
　　“我们业委会成员为小区做物管工作都是无私奉献，不拿一分工资。当然，作为小区住户，我们每个人都想通过自己的努力让小区环境变得好一点，让自己和别人都能住得舒心一点。”钱惠芬说。
　　茶花庭院的经验
　　值得其他小区借鉴
　　近两年，市区一些小区物管撤场的事件频频发生，有些小区在物管公司撤出后选择了自治，但不少小区自治并不成功，有的自治不久便出现业委会成员集体辞职的现象。据分析，造成这一现象的原因，主要是一些小区的部分住户不满意业委会成员的工作，由此影响到小区物管费收缴，而小区物管费收缴率低，物业管理入不敷出，是小区业委会成员集体“撂挑子”的主要原因。
　　总结茶花庭院的成功经验，付肃俊认为：作为业委会成员，在管理小区的过程中一定不能有私心，要事事出于公心，要有无私奉献的精神，成员之间一定要团结，要心齐，同时还需要小区其他业主积极配合，共同遵守小区管理的各项规定，这样才能把小区管好。
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炒掉老物业却无新物业接手 “华风江畔小区”成了“三不管”
&&&&东北网哈尔滨2月24日电
“业主自主选择物业公司，本来是件好事，不料却让住户们遭了罪！”如今的道里华风江畔小区垃圾遍地……陷入没有物业管理的尴尬境地。
&&&&19日傍晚，记者来到这家小区，院门口大门四敞大开，旁边保安室空无一人，整个庭院漆黑。每个单元门口都堆放着大量生活垃圾。一居民告诉记者，自从华风物业公司被辞退，小区就没了正常的物业管理，不但环境越来越脏乱，治安情况也每况愈下，在春节期间，就有住户丢失自行车，还有的单元电子门锁被窃。
&&&&据小区业主委员会何主任介绍，小区于2001年末入户，现有居民住户492户。2003年10月，依据国家新《物业管理条例》，小区居民选举产生业主委员会。长期以来，小区居民同华风物业公司间矛盾较深，主要集中在：居民认为每平方米1元钱的物业费过高，并以此为由拒绝交费；进户重复收取的煤气报警器钱，一直没退还；保安人员从8人减少至2人，服务质量有所下降等等。
&&&&2004年2月初，经业主委员会组织居民问卷调查，结果决定辞退原有华风物业公司。此间，多元物业公司有意接手小区物业，但由于种种原因，多元物业公司在先行垫付小区5000元水费后，放弃了接手打算。从那时到现在，小区失去了物业服务。
&&&&多元物业公司江经理介绍，之所以取消接管，是因为这家小区存在诸多问题：如经济适用住房房照纠纷、塑钢窗质量投诉、每月高达5000元费用的强排水问题，以及物业用房不明确、地下车库不交接等等，在这些历史遗留问题没解决前，很难接手。
&&&&华风物业公司段经理介绍，该小区业主拖欠物业管理费已达93万元。其中，2003年有100多户居民交费，2004年1分钱没收到。物业运转举步维艰，多次同业主及业主委员会协商，但双方没能协商解决矛盾，最终解除了物业合同。
&&&&就此，市房产住宅局物业管理处许处长介绍：目前我市共成立250多家小区业主委员会，华风江畔小区是第二家由业主解聘原有物业的小区，现小区陷入无物业困境具有典型性。
&&&&许认为，开发商遗留问题转嫁到物业管理当中是直接原因，如：我市不少小区都是开发商自有物业，一旦业主们要求更换物业公司，房屋质量、设施不全等诸多历史遗留问题就暴露出来，新物业公司在这种情况下很难接手。过去，物业收费实行政府定价，定价普遍低于成本价，如今物业管理市场化，业主如固守原有消费观念，那么，业主同物业公司间难以达成默契。
　　　来源：
-哈尔滨日报
　　　 编辑：
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