房子卖那么贵，开发商解压房子流程真赚钱了吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-26 12:10 标签： 买的房子被开发商抵押
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光宇吐楼市
先说安家新媒体小编的直观感受，这一年里，市场的确相比去年来了个大反弹，而且房子卖得越来越贵，是不是开发商普遍都赚了大钱了？先不说，至少我看到的是开发商越来越“抠”了。开发商实际所经受的环境远没有他们所表现的那么嘴硬。这也证明即使市场的短期火爆也难以改变房地产大势已去的滚滚洪流，房地产黄金十年已经结束了，所谓的金九银十也顶多就像传统节日一样，成了大部分房企心中的一个盼头和愿望。那我们再看看数据的反应是什么样的。中原数据显示，2016年沪深两市房企三季报已公布完毕，剔除部分停牌企业，132家房地产企业基本代表了所有A股房地产企业，这些房企也全部公布了业绩，综合看，在过去连续4年利润率下调后，尽管2016年市场成交出现了爆发，但在2016年房地产利润率依然出现了下调的现象。这就不难理解我说的开发商为什么越来越“抠”了。真实情况并不是我们看到的市场繁荣，每个开发商都赚钱了，也不是我们听到的开发商说他们抗压力能力有多强，没有任何问题，而是房地产市场格局已经发生巨变。而所有的房地产真相就隐藏在这个巨变中。多家上市房企的销售数据显示，今年前三季度房企业绩集体进入爆发期。恒大销售金额飙升117.9%至2806亿元；万科销售金额上升43.7%至2629亿元；碧桂园销售金额增长超过160%至2255.7亿元。如果不出意外，可以很肯定的说，今年至少有一家房企销售金额会突破三千亿元。然而你看到的远不是房地产的真相。的确，2015年宽松的信贷政策以及市场环境，加上去库存的号召下，市场迎来了一个上冲期。房企银行融资成本降低、渠道也很畅通，但这也让房企负债率不断升高。数据显示，月，超过百亿元负债的房企总计有59家，超过300亿元负债的有32家。其实，安家新媒体发现，大型房企日子还是相对好过一些，毕竟大型房企在业绩中也处于垄断地位，从以上销售数据可以看出。但是对于中小型房企来说，整体状况堪忧，资金链相对脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。安家万邦刘文斌也认为，房地产市场的区域分化会更加明显，未来将只是巨头们的盛宴。由于环境的变化，企业生存压力剧增，许多中小房企倒 闭潮四起，未来可能会有大批中小开发商死去或离场，大批的代理机构、广告策划公司倒 闭，大量的业内从业人员收入下 降或面临失业……这就是房地产行业的整体新常态。安家新媒体认为，说中小房企面临倒 闭潮，但并不意味着大房企可以高枕无忧。拿地成本的增加可以说大大挤压了开发商的利润空间，在过去五年，上市房企净利润有普遍下滑态势。当然，一些中小型开发商的情况更加严峻。而在过去的拿地争霸战中，想必不是小房企们的游戏，所以多为大房企拿地。那么，大房企的压力也就在此了。拿地既是摆脱困境的希冀，也可能会成为房企发展的包袱。刚拿完地，政策变了，相信很多开发商应变能力没有那么强，甚至还沉浸在过去的思维里，殊不知房地产市场早已不能依靠过去粗放式发展而经营了。一句话，现在的房企无论是大房企，还是中小房企，都面临着一个净利润下滑趋势，只是大房企相对日子好过一点，利润下滑了，偿还债务的能力也会跟着滑落。这就由此进入了恶性循环。尽管大房企业绩垄断了整个市场，让中小房企日子更加不好过，但是大房企的生存空间也很小，靠过去的模式很危 险。事实上，业绩的提升并没有给企业带来利润上的增加，反倒是为了扩大规模而冒进拿地，从而拖累了企业发展。对于市场不好的三四线城市小开发商就更不用提了。所以，在未来几个月到明年上半年，房地产市场的深度调整将发生。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved中国房价为什么这么高（一个房地产开发商的真实揭露，非常精辟！！！）
&&& 很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商，可是，事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时，除了地价，我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地说，如果这些收费减少一半，中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁？各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险，可是，各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目，只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已。&&& 作为一个房地产开发商，我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话，你们政府认为用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？一套房子，首付掏空了上代人的积蓄，分期付款让这代人没有什么积蓄，这是哪个国家能干出来的事情？可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个，但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系，可是，那更多的是一种无奈。提高房价，使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说，他们更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润，但是，你要明白一个楼盘的销售时间越长，对开发商本身越不利，只有傻瓜才会捂盘惜售，那要捂到什么时候才是个头？企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则，你如果硬要开发商要有良心，不能涨价，那我要说，这话你跟中国政府说最好。谁控制了土地，谁就控制了房价。所以，中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的，只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的，就像生意人所说的压货，你能压多少货？卖几十年？对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那么大的资金？有这个能力的只有政府！& && 房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了，尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的，某城市的地王，44亿的标价，土地面积1.3709万平方米，容积率4.8，总建筑面积6.58万平方米，楼面价就是6万多。也就是说，房子还没建，政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官，受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数！很多朋友都以为，开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事，国家政策在那里呢，土地竞拍就是一把刀，容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向。所以，一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑，他们不是少收点地价，而是加税，你说，这不是更加推动房价高企吗？&&&&& 有朋友问我，一个平方米的房子的成本有多少？我告诉他，其实，直接成本很小，比如我这个项目，建筑成本大概在1850-2
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