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借名买房的风险是什么,怎么防范
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借名在司法实践中究竟有什么法律风险、应该怎么防范以及规避这些风险。365小编为您整理这篇文章，希望能为你提供相应帮助。借名的法律风险在很多人看来，借名买房似乎是一种规避政策、“曲线”的有效方法，且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人，但是通过一个个鲜活的案例，投资者广为效仿的借名买房也存在极大的法律风险。1、在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，在借名买房的情况下，实际出资人也无法取得房屋产权。2、物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有不能清偿，可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入或执行案件中，使得利益受损。3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。4、被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。五、借名买房合同的风险防范在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房，建议双方签订书面协议，明确约定实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。365小编为您整理，希望能更好的帮你解决借名买房的风险是什么,怎么防范的问题。希望您在购买时，不要投机取巧，以免不必要的纠纷。&
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借名买房会有哪些法律风险，借名买房时怎么预防风险？
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
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导读：部分地区存在限购令，导致人们只能以自己的名义购买一套房产。而有些人为了购买第二套甚至是第三套房产，会选择借用他人的名义买房。但是借名买房存在着很大的法律风险。具体来说，借名买房会有哪些法律风险呢？如果一定要借名买房，那么购房者借名买房时怎么预防风险？对此，本文将一一为您介绍。
一、借名买房会有哪些法律风险首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。二、借名买房时怎么预防风险1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面以司法手段来保护自己的权利。2、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。在看完上文内容后，相信您对有关“借名买房会有哪些法律风险”以及“借名买房时怎么预防风险”等问题能够有了一定的了解，也希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。在现实生活中，如果您有购房需求但是没有购房指标时，最好是不要选择借名买房的方式，如果确实没有其他办法而需要借名买房时，您就要做好各项风险防范措施，避免日后丢了房又丢钱的风险。在借名买房的过程中，为了避免可能存在的各种风险，建议您多多向房产律师咨询，由专业律师为您支招，将风险降到最低。
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福州房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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浅析借名买房归属的法律问题
    来源:毕业论文网
　　摘要：经过对许多地区的有关不动产登记公信力的考察，能够得出的结论是不动产登记公信力效力并不具有绝对性，并不能说在不动产登记簿上经过记载后其都具有真实可靠的法律效力。比方说，在我们的日常生活当中发生的借名买房情况，并且借名情况也各不相同。当这种情况发生后，在法律上并不能一概的将此种行为认定为违法，从而对事实购房人的利益予以否定，应当区别不同情况来认定不动产登记的公信效力，以案件的实际情况为依据具体对待借名买房的情况，以达到对事实购房人的利益予以保护的目的。本文所要讨论的便是当下现实生活中经常发生的一种现象，即房产借名登记的问题。
　　关键词：借名登记;利益保护;法律归属
　　1、借名买房的界定
　　1.1借名买房的含义
　　所谓借名买房即房屋借名登记，顾名思义，是指一方当事人因某种原因不能或不便于以自己的名义购买房屋，于是经协商征得另一方当事人的同意，以另一方当事人的名义购买并进行了登记的行为。事实购房人也就是借名人，即是指真正掏钱购房的人;登记房屋人指的是借名字给他人使用的人，也就是出名人。
　　借名登记包含以下几层含义：
　　第一，事实购房人为购买房产而实际出资。
　　第二，事实购房人借用他人名义购房，并将房产登记在他人名下。
　　第三，事实购房人和名义购房人约定房屋所有权归事实购房人。
　　最后，对房屋实际行使权利的人是事实购房人。
　　1.2借名登记出现的原因分析
　　在现实生活中，由于借名登记买房的现象与物权法的相关规定相冲突，存在着大量的因借名登记买房所引起的冲突。但在现实实践中，委托买房、借名登记已经是十分普遍的现象，其原因非常之复杂。现总结常见的几种情况：
　　首先，对法律或者政策进行规避。
　　在我国，根据商品房购买的有关规定，购房的优惠措施是随着购房人身份的不同而有所差别的。不具备相关优惠政策所必须条件的购房人，不能享受该政策所提供的优惠条件。因此，事实购房人就有可能通过规避法律或者政策，从而享受到自己本没有资格享受的优惠条件，获得本不应该获得的利益。有的购房人借名登记不仅仅是为了规避现有法律和政策，还考虑到了将来可能实施的法律，其中最典型的就是规避遗产税的情形。虽然我国目前还没有征收遗产税的相关法律、法规，但依照法制完善的趋势，开征遗产税的设想必然在不久的将来成为现实。由于房子的价值比较大，如果征收遗产税的话其数额相应的也会比较大，于是一些人便在购房时直接以子女的名字登记。一方面避开了被征遗产税的可能，另一方面还省掉了将来办理产权过户的麻烦和费用。
　　其次，隐匿或转移财产逃避债务。
　　在现实生活中一些从事公职的人员，生活并不检点，贪污受贿、徇私舞弊，为了逃避检查掩盖灰色收入而隐匿财产;债务人为了逃避债务，妨碍法院的强制执行行为而将房产登记在他人名下;还有另一种情况就是夫妻离婚分割共同财产时，丈夫一方或者妻子一方为了少分或不分财产给对方，就需要将财产隐匿或者转移出去，而借名购买房屋不仅能够将财产快速的转移，同时又能保证其财产不被消耗。因此，类似案件中，当事人往往借用第三人名义购买房屋，从而达到隐匿或转移财产逃避债务的目的。
　　再次，其他原因。
　　比如在不涉及任何违法违规的前提下，完全处于当事人自由意志的约定的原因。
　　2、借名买房行为存在的风险
　　由于是借用他人的名义购买房屋且房屋登记在他人名下，此种现象存在以下风险：
　　①在市场经济的发展过程中可能会有许多突发情况，诸如房价发生猛烈的波动，如果涨幅很大，在这种情况发生后登记购房人便有可能发生心理波动，进而后悔当初不该出借自己的名义致使自己错失购房机会，从而否认借名的事，一口咬定是借款买房。如果发生这种情况，但是事实购房人又无法证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，那么想要维护自身的权益从法律上讲就会很困难。
　　②事实购房人所要承担的另一风险是借名登记只是在借名人和出名人之间存在某种形式的约定，但是依据物权的公示公信原则，不动产登记簿上载明的人推定为房屋的所有人，如果登记人在诉讼上败诉，此房产作为其名下的财产便面临着被查封或处分的风险。此外，由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋的所有人，登记人如果与第三人签订买卖协议，且第三人不知借名登记情况的存在，则借名人便面临着失去房屋的可能性。
　　再次，如果房屋登记人死亡，继承便会发生，该房屋就可能会因为继承关系而被他人取得。
　　最后，在贷款买房的情况下，如果银行最后查实实际购房人和借款人不是同一人的话，银行很可能会根据贷款合同的有关规定，提前解除贷款合同。
　　在上述情形下，事实购房人想要得到房屋便很困难，只可能依双方的借名协议要求对方返还购房款并支付违约金。即便是登记人并未有违反约定和诚信的行为发生，那么要将登记人名下的房屋转移登记到事实购房人名下也要承担额外的税负。
　　3、借名买房合同的效力及房屋归属问题
　　借名买房行为的背后会有当事人的一个约定，即借名买房契约，该合同的效力问题对当事人至关重要。因此，对双方当事人在幕后所订立的协议的效力如何需要具体分析。
　　①借名购买一般的商品房，不存在规避法律或者政策的行为，根据意思自治的原则，双方当事人可以在法律规定的情况下签订委托代理合同，该借名买房合同应当认定为有效合同，购买房屋行为应认定为有效的法律行为，事实购房人可以依据约定，要求登记人将所代买房屋过户到自己名下从而得到房屋的所有权。
　　②借名购买经济适用房等特殊房屋的合同，订立该合同属于故意规避法律或者政策的行为，存在明显恶意，此种情况下该协议便不应具有法律效力。例如并不具备购买经济适用房资格的人借用具有购买资格人的名义购买经济适用房的行为。
　　4、借名买房的风险防范
　　我国物权法明确规定，不动产的所有权以登记为准。因此，借名买房的法律风险是不言而喻的。所以，在借用他人名义购买房屋之前一定要对该行为有足够的认识并充分做好风险防范措施。
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借名买房”这些风险你要注意了
“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，到底“借名买房”会涉及到哪些法律风险呢？
&借名买房&是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。&借名买房&通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，到底&借名买房&会涉及到哪些法律风险呢？又该怎么防范风险？新环境下文为您详细介绍相关内容。
一、一般借名买房的原因为：
第一、为规避法律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;
第二、借用他人资格享受某种购房优惠;
第三、转移财产以逃避债务。
二、借名买房带来的法律问题
借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。&可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。
当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。
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借名买房的风险有哪些
“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。那么，借名买房的风险有哪些?借名买房可能会伴随以下风险：(一)借名购房政策房。实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，首先可能遭遇举报等风险。即便买了，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权的情况也非常多。而且名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人无法证明购房款系由自己支付，导致面临钱房两空的局面时有发生。(二)借名购买普通房屋。1、名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。2、在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、，不能要求继续履行合同、取得房产。3、即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。那么，我们应该怎么来规避风险呢?1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。2、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。延伸阅读：
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