物业怎么样，该业主说了算-亿度库
物业怎么样，该业主说了算
　　自6月底交房以来，邻居小伙伴们陆续遭遇各类物业服务问题。在小伙伴们共同努力下，9月12日晚7点，热心邻居齐聚物业办公室，与物业负责人卞经理，就物业服务问题，进行了一场长达4个小时的交流。邻居志愿者正式向物业提交了一二期业主们的书面诉求（详见正文后附表《万科服务业服务问题汇总表（翡翠公园）》）。由于服务问题实在是槽点多多，难以一一赘述，以下是小翠儿去繁从简后整理的要点：【物业承诺当场落实的事项】1.& 一周内提供物业团队人员配置、组织架构、联系方式、服务内容及标准。2.& 一周内提供高端地下车库的定义，着手增设无障碍设施的设置。3.& 以后重大涉及业主利益的决定，物业承诺提前两周公示。4.& 针对车位配比不足问题，物业承诺积极配合业主寻求辅助的停车方案，如联系交通部门在小区附近道路划拨地面停车位、联系小区附近商用停车场协商夜间租用等。物业将每两周更新一次停车方案进展情况。5.& 对停车场进出口及内部道路进行安全隐患排查，增加安全防范设施，如球面镜。一周内出方案，进入采购流程。6.& 公示5.8的物业费所涵盖的服务内容、标准及响应时间。7.& 整改快递寄存、收取方案。业主代表将现场查实，同时增加快递代寄服务。8.& 更换二期管家，考虑到人员交接等客观情况，在10月份完成调整。9.& 增加物业常备设施的采购，如梯子、手推车等，简化借用流程。10.所有房修问题，物业承诺，由物业作为统一窗口，协调相关人员解决。业主将需求汇总至物业，无需直接与房修联系，跟进进度，统一由物业跟进维修进度。【物业承诺后续跟进并研究解决方案的事项】1.& 鉴于先后至少有两名业主遭遇电梯故障，物业承诺重点跟进，落实预防措施。2.& 研究楼道设垃圾桶在消防上的可行性。如业主将垃圾放置在楼道，保洁人员将一天进行两次清理。（充分考虑业主的便利需求，如部分业主不希望楼道设垃圾桶，所在楼层可不设）3.& 甲醛超标问题: 业主提供第三方有资质的检测机构，选取小区尚未入住的检测样本，告知物业，并通知地产。根据检测报告，确定责任归属及补偿方案。如检测结果超标，检测费用由万科地产承担。4.& 步行通道晚11点后上锁大铁链，早7点后解锁问题：物业解释该岗位保安转为流动岗，一旦通道有业主通行，将在三分钟内响应开锁。现场业主代表坚持由物业重新调整5位保安的岗位安排，确保步行通道夜间不再上锁。具体解决方案，有待跟进。5.& 用电量异常问题：邻居们普遍反映7、8两月，用电量异常，可能存在高耗电电器在不知情情况下，长时间使用或未关闭的情况。物业承诺将提供每件家用电器的功率，以供排查。关于楼道电梯灯是否计入业主电表的问题，物业方面明确回复，这部分属于共同用电，不计入业主电表。有关客厅灯带高达500瓦功率问题，因涉及地产交付标准，物业无法承担替换节能LED灯带的费用，但承诺将寻找供应商提供团购价格，在征求业主意愿前提下，对小区进行统一更换。其他重要事项：1.& 物业收支明细每季度定期公示。10月份物业将公示前一季度的收支情况，包括小区内广告收入等。届时请邻居小伙伴中火眼金睛的财务大拿们现场监督，小翠儿将及时跟踪，通过公众号向大家更新进展。2.& 物业安排9月19、20、21清洁小区水箱，10月份出具水质检测报告。会后，卞经理现场签收了《汇总表》，并与业主代表达成共识，在物业服务问题妥善解决之前，业主和物业将建立周例会制度，每周更新一次进展情况。周例会初步拟定为每周二晚7点，物业办公室。切盼热心邻居们抽空参加。看着长长的问题清单，呃——小翠儿代表小伙伴们崩溃地吐槽几句：千里之行始于足下……任重道远……罗马不是一天建成的……咱一项一项来消灭……吐槽完毕。对于困难，还是得承认，对于问题，还是得豁出一切去解决。以下就是难啃的馍馍和热心邻居们的应对措施啦：【涉及万科地产的难啃老大难问题】1.停车收费问题：业主们对万科10元每晚，按天收费的“高端地下车库收费模式”普遍存疑，业主代表现场要求在“高端地下车库”认定标准双方达成一致前，保安不应设置路障阻挡业主通行，业主享有小区地面通行权利。由于涉及万科地产，卞经理并未现场给予承诺。后续解决方案，有待跟进。2. 地面停车位一会是绿化，一会是车位的问题，同上，有待后续跟进。3. 水质水压问题：物业已安排9月19、20、21清洁小区水箱，10月份出具水质检测报告。但就业主代表提出更改水箱清洁频率，由6个月改为3个月的诉求，物业以前期与地产签订的物业服务条款规定和物业费预算为由，当场拒绝。万科物业与万科地产签订的服务合同有效期至2017年，业委会成立之前，卞经理现场一再强调有权更改服务条款的是业委会。更改水箱频率问题，是一块难啃的馍馍，有待邻居小伙伴后续发力解决。有关水压问题，卞经理现场答复，万科地产是基于上海住宅二次供水设计施工，水压高于0.1MPa的设计规范，而反应水压问题的邻居家，现场水压检测结果是0.12。言下之意是小区是踩线达标了，但是真的是这样吗？万科一再强调，物业费5.8的收费标准和停车费10块的收费标准是鉴于“高端翡翠系”住宅的定位，可是堪堪踩线，能够得上“高端”？热心邻居征询浦东房管局得知，上海市水务局规定，上海市直供自来水水压标准是不低于0.16MPa，水务局对高层住宅二次供水水压标准不明。小翠儿想问，全上海的老公房都能用上0.16MPa的直供水，号称翡翠高端产品的小区却徘徊在0.12MPa的水压及格线上，这“高端”二字，除却价格，未免高度定得忒低了！【应对措施】相信关注公众号的小伙伴们已经陆续收到了热心邻居有关“授权邻居代表”的消息。小翠儿受热心邻居所托，借用左邻右舍公众号，就授权相关的一些事项公示并征询邻居们的意见：1.& 不少热心邻居在与物业沟通过程中，深感个人之力过于微薄，切盼业委会早日成立。受入住率必须达到50%以上的硬性指标及居委会尚未落地的客观情况所限，小区业委会短期内启动筹备工作存在困难，所以，热心邻居提议在业委会筹备建立之前，大伙有必要抱团取暖，以集体意志与物业对话。于是乎，有了授权“3+3+1志愿者组合”的倡议。（小翠儿题外话，邻居们觉得“志愿者”是更恰当的自称，“代表”仅限授权书上的法律用词。）“3+3+1志愿者组合”，即1、2期各出3名志愿者，外加1名协调（主要考虑到组合最好是奇数）。有关7名志愿者的基本情况，已在筹建业委会的群中以微信消息公示。考虑到此公众号面向范围较广，在此不再一一公示。如邻居们有任何疑问，欢迎联系各楼栋微信群或筹建业委会微信群，相信很多邻居都可以就志愿者的信息给予解答。其实，志愿者团队远不止授权书上的7位，至小翠儿发帖之时，邻居志愿者已有27位，包括授权书上的7位和各楼栋的热心联络员，且还在不断增加中。共建美好家园，本就是前仆后继的。切盼邻居们热心参与志愿者团队！授权书上的7位邻居希望借公众号向小伙伴们承诺，对授权敦促物业解决的问题，将不遗余力、不存私心。“不得单独与物业对话”，既是自愿者的纪律也是大家的承诺。欢迎伙伴们监督。2.& 附表《万科服务业服务问题汇总表（翡翠公园）》：这是志愿者们自发从各小区群中收集的问题清单。我们将持续关注业主诉求并及时更新。如汇总表中有未尽问题，欢迎小伙伴通过公众号消息或参与筹建业委会微信群等方式，反馈给我们。我们将在下一次周例会上，及时更新诉求。附表：万科物业服务问题汇总表（翡翠公园）序号类别子项目问题概述业主要求最新状态解决方案完成时间1停车事宜1.1.停车费一期二期从9.1开始征收停车费没有提前通知、没有收费公示及合法依据1.停车费业主一天4元封顶，访客4元一次（可参照同万科楼盘海上传奇或同张江楼盘汤臣豪园，不能拿翡翠周边商业楼做参照。）2.引入自动停车识别系统，加快出入时间（预录入业主车牌号，根据车库情况自动运算来放行或阻隔。）3.收费标准需取得政府机构的批准或取得业主的认可方可实施9.2号方案：首小时内免费两小时以内 5元2-24小时 10元1.2.车库数量售房时承诺人车分离，实际一期车位验收时是以地下128.5加地面17个车位来取得车位比0.6的通过验收。交房后地面车位已被做成绿化。1.地面不允许有车位，之前因车位投诉而扒掉的地方必须重新恢复成绿化，而且不允许布置成人工草皮。2.业主实际可利用的车位少了17个，万科必须给业主予以经济赔偿或能让业主认可的其他方案1.3 停车安全现一期南门进出口维修，走北面消防通道存在诸多安全隐患1.南门何时维修完成并启用明确公示出来。2.现行临时通车方案中，车从地库出口出来可能会撞到进小区车辆，物业需布置好球面镜等安全设施。1.4 车位售卖车位准备如何售卖？卖/租/访客车位的比例车位售卖方案必须提前公示并取得业主的同意2物业服务2.1 安装服务物业提供的上门服务收费标准不一，随口报价1.只收取材料费，服务费应当免除2.收费需要填写单据，统一标准2.2 快递寄存快递收取混乱，业主到物业中心提取快递经常出错快递临时存放应当归类，用标记牌明确标记分类2.3 快递上门快递员可以随意进入业主家门口，而且有时业主压根没接到门岗打来的电话快递员到门岗后，在确认业主在家的前提下，要不卸货让物业负责送货，要不物业陪同快递员送货，不能让快递员自由出入各楼层2.4 垃圾桶业主要求在楼梯间设立垃圾桶，物业多次以各种理由推诿，而这个是很成熟的方案，包括在万科多个小区已经成功应用。1.物业曾以有个别业主反对为由来推诿：管家收集信息，对于个别不想设的邻居楼层只要和同楼层的邻居达成共识可以不设。2.影响消防通道：只要是设立垃圾桶的楼梯间都是消防通道，理由不成立。3.影响水表间：不常打开，每月一次抄表只要挪动一下即可，不影响。2.5 管家二期管家被多次投诉态度不佳，处理业主问题拖沓员工培训管理加强，对不适合窗口工作的人员进行内部调整2.6 工具物业常用设备，工具配置严重不足，业主经常借用不了1.如业主经常借用的推车，梯子目前只有2部，起码需要翻倍才能满足423户使用。2.简化租用流程，免除押金，做到可以业主间直接传递，无需跑4趟才能完成借还动作。2.7 管家顶岗管家休假日无后备人员提示管家休假必须有顶岗人员来负责接洽业主2.8 人员素质物业服务人员，随地扔烟头，随地吐痰加强教育，只要重复发现就不允许再服务本小区3物业费3.1.收费标准物业费5.8元价格与实际体验严重不符1.物业公示7月，8月的实际开支情况。2.物业需公示服务范围，只有本小区内，还是包含外面的道路及公园。3.物业需要指出翡翠公园比金色雅筑，海上传奇等同万科小区物业费贵的服务点及理由。3.2.服务质量物业及保洁从业人员业务生疏，流程不清楚，业主体验大打折扣物业提供的服务大打折扣，业主需要缴纳的物业费也该打折扣3.3.无法入住问题业主预付物业费，而实际交房后发现很多问题需要整改，业主压根不能入住房屋装修问题全部解决后才能开始算实际交付，物业费也该从这时开始算或者按一定比例打折4装修质量4.1.甲醛超标多个业主收房测试过房间空气甲醛含量，全部超标，量值在0.20-0.40之间。而万科地产的检测报告里面，房屋状态里没有包含柜子，而柜体材料正是甲醛的主要释放源1.万科经过和业主沟通后请第三方专业检测机构到还未进家具的业主家里再次测试空气质量。2.如果不合格，则需要出具整改方案，方案涉及所有业主4.2.材料掉落有业主家里发现厕所墙砖掉落砸坏浴缸。室内门上方横条掉落，无钉子固定安全问题非同儿戏，万科既需要对出问题业主家进行维修，同时也需对所有业主家进行排查补救，防患于未然4.3 图纸业主不知道屋内详细的水电布置图，装修改造打洞之类存在风险。物业需联系地产提供每户详细的装修图纸。5安全5.1 步行通道步行出入口晚上11点到早7点铁链锁住，无人值守安排人24小时值班，便于邻居出行5.2 紧急通道地面与地下的紧急通道常开但无安防设施增设门禁系统5.3 绿地Loft业主开车进车库后可以进入小区绿地，存在安全隐患需要物业出具一个根本上能隔绝的方案，而不是靠人为监控5.4 照明车位照明及晚上小区路面照明不足增加照明5.5 南门一期南面大门门禁系统坏，至今未恢复，安全隐患明确完成时间5.6 梯控梯控至今未启用明确完成时间5.7 中环隔音墙小区前面即为中环高架，车流夹杂临时能源站的声音，平时开窗状态下噪声极大物业联系政府相关机构在小区对面中环高架上建造隔音墙5.8 入户门楼栋单元大门常开，关门没有阻尼装置，声音大，易夹伤改善门的开合方式6供水6.1 水质自来水发现有肉眼可见的漂浮物自来水公司确认有漂浮物，物业本月内清理水箱，今后每3个月清理一次。6.2 水压供水压力不足，物业反馈1-3楼 &自来水直供，4楼以上二次供水，4~15 楼顶水箱自然压力，16~18二次加压保证每户水压大于2.07供电7.1 电费单业主收到的电费单费用很高，而且是在没有入住情况下产生的。1.物业需解释电费为何这么高及如何处理2.交房前的电费物业是否已经了结3.居民用电第一档已经被用掉很大一部分，业主入住后只能被算做第二档，物业需要给出补偿措施7.2 电梯厅用电电梯厅的耗电量算做物业还是业主？给出明确解释7.3 电器用电量业主不清楚家里这么多电器的具体用电量，怀疑能耗较高给出明确解释7.4 灯带业主家里的灯带单个灯管35W，一个客厅就500瓦，卧室同理全国都在普及节能降耗，万科竟然还给业主装这么不节能的灯管，要求万科免费给业主更换节能的LED灯条。8手机信号手机信号停车库无手机信号要求物业解决停车库信号问题9生活设施9.1 还未开业，小区生活极为不便1.提供2049开业时间2.公示2049商铺情况9.2 会所会所还未开业公示会所开业时间9.3周边周边无生活设施安排人员到周边踩点，发布小区周边生活设施(便利店、超市、菜场)的公告10学校学校当初售房时销售承诺16难9月份幼儿园和小学开学，现在已经落空。提供学校具体开学时间，提前公示相关进度，确保明年幼儿园和小学都能正常开学11出行11.1公交目前除了自驾车，出行极其不便协调公交公司，小区附近增设公交站点可以到长泰等商区11.2接驳车地铁开通前设立接驳车往返于小区和金科路站小龙巴士，统计业主需求，争取开通上下班短驳车12沟通12.1 沟通物业自行发布通告，而且当天发第二天实施。物业要发布跟业主利益相关的通知前跟业主进行沟通，或者设立一个意见反馈缓冲期，得到业主同意才可实施12.2 告示很多业主直接从车库进家门，看不到一楼大厅的告示。经过确认的通告，需要由管家第一时间发布在微信，同时在地下车库大厅增设一个公告栏
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最新热点推荐热门精华推荐不满意物业服务 请第三方“说理”行不行？_扬州时报
第A04版：关 注
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南京物业新规引入第三方评估，引发扬州物业界热议
不满意物业服务 请第三方“说理”行不行？
&&&&通讯员&尹玉婷&记者&金鑫&&&&物业说业主只享受服务不愿缴费，业主称物业服务不到位，物业费难收缴一直是行业通病。到底是业主不缴费还是物业不履约，一直也是“公说公有理婆说婆有理”日前，《南京市住宅物业管理条例》获批通过，并引入物业服务第三方评估制度。这能否打破物业收费难瓶颈呢？&&&&新规&&&&物业服务好不好&&&&第三方说了算&&&&据悉，获批的《南京市住宅物业管理条例》第三十八条强调，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。&&&&“扬州目前还没有建立这样的第三方评估机制。”扬州市物业管理商会秘书长吴琪告诉记者，如果业主对物业服务不满意，一般通过业主大会解决。&&&&热议&&&&是否过度使用其他业主权益？&&&&珠港物业的工作人员认为，百分之十的业主占比，人数过少。“每个人对物业服务是否满意有不同的界定，可这种概念并没有统一的标准，但百分之十的业主只是小区的少部分，还不够代表大部分业主的观念。”&&&&月亮园的居民张女士则说道：“如果有些业主只是为了一己私利，便鼓动少部分利益相连的业主请来第三方评估机构测评，说不定还会影响物业服务的正常开展，那我们这些对物业公司没有意见的业主岂不‘躺枪’，反而影响我们多数人正常的居住环境。”&&&&第三方评估结果能否公正？&&&&采访中，金牛、珠港、怡丰等物业人员都对第三方评估机构如何挑选、人员怎样确定、评估标准有哪些等心存疑问。&&&&“第三方评估机构的人员对物业范畴、规范、法律约束等知识应该十分了解，只有他们清楚物业管哪些，要做到何种要求才能作出公正决定。否则即便是评估也难以拿出准确的结论。”金牛物业张先生表示。&&&&鸿泰家园的柳先生同样表示担忧：“第三方评估报告对于站在谁的立场至关重要，《条例》中由主管部门抽取第三方评估机构的过程是不是也该得到监管？”&&&&能否成为物业收费难突破口？&&&&吴琪认为，目前也有部分业主的缴费意识不强，资金的欠缺让物业企业很难运转，这才导致服务质量的下降。所以，该机制的作用能有多大还有待考察。&&&&“第三方评估公司很难做到与业主、物业公司都毫无关系。如果结论对物业不利，物业撤离反而不利于维护业主正常的生活环境。万一业主对评估结果不服，也有可能反而会加深物业与业主的矛盾，取得适得其反的效果。”吴琪认为，只有由政府主管部门充当“第三方评估”的角色，才有可能得出让大家都认可的结论。
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|　广告服务 |物业价格放开 业主真能说了算吗
来源：燕赵晚报
发布日期： 06:57
摘要：放开价格同时将加强事中、事后的监管措施，但一些小区业主仍然担心，物业公司管理如果不能公开透明，政府监管又较少触及这一领域，今后如何进行维权？放开是否会造成小区停车费等上涨。记者就其中的几个焦点问题进行了调查。
管制放开，停车费乱涨价怎么办？新华社记者调查四大焦点问题
新年伊始，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格，将走市场化定价之路。虽然有关方面强调，放开价格同时将加强事中、事后的监管措施，但一些小区业主仍然担心，物业公司管理如果不能公开透明，政府监管又较少触及这一领域，今后如何进行维权？放开是否会造成小区停车费等上涨。记者就其中的几个焦点问题进行了调查。
焦点1：是否会涨价？
调查：一线城市车位缺口巨大，有些地方价格未放先涨
事实上，此举出台以前，部分地方已出现小区停车价格&未放先涨&、政府指导价&失控&等情况。
目前，国内一线大城市住宅小区停车收费基本执行的是政府指导价。
一方面是小区停车收费不高，但另一方面，城市整体停车位不足、一户多车等现象带来的车位供需失衡，小区停车难问题日趋严重。
失衡的供需关系，造成一些地方住宅小区停车价格出现不同形式的&未放先涨&。广州市停车场行业协会的调查数据显示，广州市中心城区住宅配建停车场的个人产权车位，月租最高为每月2300元。在中心城区的149家住宅停车场中，仅有4家控制在政府最高指导价范围内，超过97%的停车场收费高于政府最高限价。
各种变相涨价也层出不穷。此前北京市价格部门曾接到投诉称，有居住区停车场甚至欲一次性收取20年的停车场管理费和租赁费；位于北京南四环的部分新建住宅小区，出现在小区内外没有停车审批、不该收费的道路范围却被收费等现象。
曾代理多起小区物业纠纷官司的北京兰台律师事务所律师包华对记者表示，除了私自涨价，一些住宅小区还把停车费计入物业费，造成变相涨价。
近年来，由于私人购房增多，汽车数量增多，一些小区业主同物业公司成了一对冤家，从小吵小闹拒交物业费、随意乱停车，到业主和物业公司之间上演全武行，甚至出现过开车撞物业中心的过激行为。
&物业费？我们从来闹不清是怎么花的。&董女士住的是上世纪90年代建成的小区，没有业主大会和业委会，物业费也是10多年前入住时的定价。
&这两年，不少小区业主、业委会和物业公司之间，都因为物业费涨价出现过矛盾。&一位业内人士告诉记者，物业公司时常会以亏本为由提出涨价，可由于账单不透明，无法获得业主同意。物业公司要么就自行决定从小区撤离，要么消极怠工，甚至出现过伪造业主签名以实现上调物业费的情况。
据统计，武汉现有物业项目2800多个，其中居民小区项目1800多个。去年以来，武汉一些小区物业公司提出涨价方案，但由于操作不当或信息不对称，在业主和物业公司之间发生多起冲突。
记者调查发现，一些物业公司负责人对价格放开的确有所期待。他们表示，目前的运营成本太高，一旦政府放开价格，或许会根据运营成本调整价格。
焦点2：业主对价格真能说了算吗？
调查：业委会议价能力不高，广州仅两成小区建立业委会
多数人对政策的解读是，价格放开后的小区停车费由业主说了算。但业主真的能做主吗？
国家发改委价格司有关负责人表示，此次放开住宅小区停车服务收费，主要考虑到一是相关停车设施属业主共同拥有，且主要为业主自身服务，收费标准理应由业主共同决定，政府不宜直接干预；二是这部分停车服务与利用住宅小区周边车位、房地产开发商自有车位等提供的停车服务形成了一定竞争，具备放松价格管制条件。放开业主共有车位停车收费，改变了小区业主被动接受服务和收费的状况，将停车服务经营者和收费标准的选择权交还给全体业主，有利于发挥市场对资源配置的决定性作用。
但记者调查发现，目前，业主委员会在小区停车管理上的话语权微弱。
&&物业公司服务差，存利益寻租空间。
在部分一线大城市，由于政府定价价格低廉、供需失衡，业主要想获得车位很难，不仅导致不少小区物业公司将物业费与停车费挂钩进行涨价，一些业主为了获得车位长期使用权，不得不&找人、找关系、多花钱&。
&&随意改变公共区域用途，收入去向不明。
长期以来，由于权属不清、监管缺失、业主维权意识淡薄，许多属于全体业主共有的露天车位，却由物管方大肆收取停车费，这些收费也大多去向不明。
按照物权法等相关法律规定，小区公共区域规划的停车场的收费，应在扣除成本后交由全体业主使用。许多小区内的露天停车场原本规划不是停车场，而是花园或公共道路等，一旦功能发生改变，必须取得小区2/3业主的同意。
但记者调查发现，在北京，由于指导价偏低，导致不少业主对物业公司的违规行为不太关注。包华告诉记者，他曾经发现北京一个管理数百个露天车位的小区物业公司，在财务报表上仅显示一年收入1万多元，业主却毫不知情。&小区居民觉得反正有地方停车就行。&包华说。
&&小区业委会议价能力差，未来自主定价存疑。
据调查，国内多数商品房住宅小区都没有建立业主委员会，已有的业主委员会能真正发挥作用的也不多，很多常年处于和物业公司&打架&中。
&广州目前共有8000多个小区，仅20%的小区建立了业主委员会。&广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏说，&业委会难成立主要有两个方面的原因，一是业主的自治意识不强，开业主大会的时候往往找不齐人数，而且分歧较大；二是单靠业主自身力量难以完成业委会的成立，有的物业公司还阻挠业主建立业委会。&
&一些本属于业主的公共停车资源却被物业公司的少数人操纵和垄断，这里面有政府对业委会引导不力的原因。&广东省房地产研究会副会长韩世同说。物业换不换 业主说了算
物业管理办法元旦施行后备受关注
作者：贺佳 陈淦璋
来源：湖南日报
时下，物业纠纷一直是社会关注、广大老百姓关心的热点、难点问题。随着《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》（以下简称《办法》）自今年1月1日起正式实施，这一问题可望得到缓解。
新出台的《办法》有哪些亮点？又将如何进一步规范物业管理活动，维护业主合法权益？1月11日，记者就此采访了省住房和城乡建设厅房产处副处长颜和平。
以往，受组织、信息等方面的制约，面对物业公司出现服务不到位甚至违规的情况，业主往往处于弱势地位，炒物业变成了&扯麻纱&。
&保障业主及业主大会的权利和地位，是《办法》的重要内容。&颜和平介绍，根据《办法》，在物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。
如业主大会决定选聘新的物业服务企业，《办法》规定原物业服务企业应当在服务合同终止之日起15日内撤出，并及时办理交接手续，且不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。颜和平说：&物业换不换，业主说了算。此举将大大提高业主在决定小区事务中的主动性，套上这道&紧箍咒&的物业服务企业，也将下大力气提高自身的服务质量和水平。&
小区车位车库优先满足业主需求
以长沙为例，至去年11月底，该市机动车保有量已达133万台，但全市公共停车位的数量还不到车辆数的十分之一，停车难已经成为不少小区业主头疼的问题。受利益的驱使，一些开发商、物业将车位、车库高价转租给小区外的单位或个人，进一步加剧了小区车位车库供需矛盾。
《办法》明确规定，物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。
《办法》还指出，车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应向全体业主公示，且租赁合同期限最长不得超过半年。
实现业主、物业权责对等
小区本身的管理涉及业主、物业、周边社区多方，物业戴上了&紧箍咒&，业主本身该承担怎样的责任和义务？
《办法》规定，符合&交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上的，或首次交付使用的物业专有部分面积已满2年、且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上的&条件的，应当成立业主大会。业主委员会由业主大会选举产生。业主总人数不到20人，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
《办法》还要求建立联系会议制度，即出现业主委员会不依法履行职责、业主委员会换届、履行物业服务合同出现重大争议、物业服务企业变更交接等问题，由街道办事处和乡镇人民政府召集举行物业管理联席会议，多方代表共同协商解决。&这体现出一个属地管理的原则，为解决当前物业管理的矛盾和纠纷增加了一个有效的途径。&颜和平介绍。
项目交付使用前要报备案，否则业主可以拒绝收房
物业管理在我省发展仅有20年，各地物业管理发展还很不均衡。
《办法》在国家确定的物业管理七项基本制度（业主大会制度、业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住房专项维修资金制度）基础上，还建立了物业承接查验备案制度、信用管理制度、项目经理人制度等基本制度。颜和平说，这既是进一步加强监督管理，也有利于促进物业服务行业的规范、有序发展。
以物业承接查验备案制度为例，《办法》明确要求行政主管部门要对此进行监督管理，而且规定了建设单位报备时限，即在项目交付使用前，要报备案，否则项目不得交付使用，业主可以拒绝收房。颜和平说，这项基本制度主要目的，就是要解决目前建设单位将商品住房交付后存在的配套设施不全，工程质量不符合要求等社会反映较强烈的问题，而这也是很多物业管理区域矛盾纠纷的根源。（编辑/吴名为）
责任编辑：吴名为
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