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提问者:热心网友
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两书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当在交房时将两书交与购房者检验。购房者要认真阅读两书的内容，如果发现问题或者不合理的地方要及时与开发商协商。开发商交房时，您应该注意以下几个问题：（一）仔细查看《质量保证书》和《住宅使用说明书》看清楚房屋各部分的保修期是怎么规定的，这关系到出现质量问题怎么维修，谁承担责任的问题。（二）检查土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分是否通过验收合格也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。（三）如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。收房是对房屋质量检验的关键步骤，您一定要准备妥当，同时带好验收工具例如直尺、卷尺、照相机、笔纸、小刀等，方便测量取。对于两书的内容难以把握的或者认为两书存在问题的可以求助律师；对于收房标准存在异议或者发现明显有质量问题的可以请专业检测机构判断，总之，把好收房这一关，合理维护自己的权益是最重要的。
你是买的一手还是二手这个你要说清楚的二手交房的时候注意一些房子的固定设施煤气啊有线电视啊维修基金上家物业费很多二手房交易都把这个物业费不当回事有很多二手到最后交房的时候都是拖欠很多物业费的其他到是没什么一手的话就不用担心了开发商都会给你弄好的
国家有统一的规定。有明文的规定。((城市住房管理法))
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍,目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。记者日前在北京采访时发现,一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。据了解,按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。开发商说,象消防这种关键环节,一旦出了问题,就是人命关天的大事故。而对于业主来说,人身安全才是第一位的,因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
国家有统一的规定。有明文的规定。（（城市住房管理法））
开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
两书是一定要在交房时给房主的,如果没有,可能并没有具备交房条件哦!按照交房合同上所写的交房日期核对一下,看看是不是他提前交房了,或打电话咨询一下当地房管局,看看该项目是否已备案具备交房条件。至于房产证,按国家规定都是交房后90日内业主去房产局自己登记,由开发建设单位协助。但是具体的领取办理时间由双方协商签订在合同中。如果不提供相应的交房文件,业主可以拒绝交房。
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房屋交房时要注意哪些问题 芜湖人你都知道吗
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摘要：2016年以来，芜湖楼市见证了疯狂的一年，不少人将奋斗了大半辈子的积蓄都放在了购房上面，只是为了拥有一个属于自己的温暖小窝，因此买房不易，收房需谨慎。提前掌握收房流程以及一些注意要点，可以让自己在收房的过程中做到心中有数，避免权益受到损害。本期芜小编带大家一起来看看购买新房、二手房收房时要注意些什么，怎样做才算把好关。
芜房网讯&2016年以来，芜湖楼市见证了疯狂的一年，不少人将奋斗了大半辈子的积蓄都放在了购房上面，只是为了拥有一个属于自己的温暖小窝，因此买房不易，收房需谨慎。提前掌握收房流程以及一些注意要点，可以让自己在收房的过程中做到心中有数，避免权益受到损害。本期芜小编带大家一起来看看购买新房、二手房收房时要注意些什么，怎样做才算把好关。交房需谨慎新房收房时需要注意：1、交房时先查文件&“两书一表”一个不能少交房时购房者要先查看开发商文件（两书一表），这三者缺一不可。&所谓的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前者明确了这套房子不同部位的保修时间，后者则对房屋的单位面积荷载以及管道电路等都加以明示；“一表”指《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，也是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交楼的必要条件。值得注意的是，有不少开发商在楼房未经验收时就发出收房通知单，对此不清楚的就签了相关文件，造成了经济损失。2、面积误差超出3% 可中止收房要求开发商提供《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对与其销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大。A、若面积误差比*值在3%以内(含3%)，属于正常范围；B、若面积误差比*值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息；C、若房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足；D、若房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担。3、先验房再收房 常见问题不可忽视收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。业主要及时将返修意见反馈给开发商，约定好维修的时间，再收房。有条件的业主可以先看看专业的验房师如何验房。当检查完交房的必备文件和手续，并现场检验过房子的质量之后就可以放心地签字，办理接收房屋的手续了。千万记住，一定要先验收再接收，否则您签了字，就算是接收了房屋，即使存在违规交付，您也只能哑巴吃亏，自己认了。验房时需要注意：1、卷尺，用于测量房屋长度宽度及层高；2、水平尺，主要用于测量墙面或地面的平整度与垂直度，同时检测墙面内粉刷的质量； 3、卡尺，别看它小，它的作用却是无法替代的，测量窗缝大小； 4、小槌子，查找隐藏的空鼓；5、电笔，检测电路是否畅通； 6、水盆，用于检查上下水是否通畅。验房再收房 常见问题不可忽视这些基本的检验结束之后，别忘了还要做防水实验，也称养水实验，方法很简单，用塑料袋装上沙子，将下水和地漏堵住后放水，当水放到一定量之后，过24小时后检查楼下是否有水的渗漏现象。如果没有，就相安无事，如果有，要及时向物业登记，下整改通知书。4、商品房买卖&以下税费一个都不能少契税是购房必须交的税种，也在收房费用中占很大比例，目前契税征收税率主要是以“房屋面积”和“是否为家庭*住房”以及“是否为普通住宅”来区分。芜湖相关政策规定对个人购买家庭*住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭*套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。契税新政出台前后对比房屋&“养老保险金”——公共维修资金必须缴纳，未缴交不予领取房产证。房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。目前，芜湖市物业专项维修基金收费标准为：未配备电梯的（多层住宅），按照1％的比例交存；配备电梯的（高层住宅），按照1.5％的比例交存；纯商业无需缴纳物业专项维修资金。除上述2项税费外，还有登记费：住宅 80元/套、测绘图纸费：10元/本、权证印花税：5元/本（如有共有权证的加收5元/本）、权证工本费：10元/本等种种费用。买房前先了解整个收房流程，多关注细节，才能更好的行使业主权益。二手房收房时需要注意：1、设施设备细清点&如果购买的二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。2、费用要结清&，更名不马虎&买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险。&3、户口须迁出&&如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，在二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的）。4、质量问题细排查&由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。&质量问题细排查总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。&&5、收楼证明备齐全&对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。&另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。&6、《房屋交接书》要签署&收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。&签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。&签署《房屋交接书》是交房手续的*一个程序，应在房屋验收完成之后。它*少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。&收房是喜事，不过大家可不要过度兴奋，收房一定要仔细检查。收房验房是买房过程*一步的收尾工作了，把这一步走好了，就能拿到自己的房子。
[责任编辑：王欢]标签二手房收房新房
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