如何处理买卖合同签订后发现房屋被查封的问题
【基本案情】
&&&&&&& 日，原告李刚、被告刘晓旭和中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定在中介公司提供居间服务的情况下，原告李刚购买被告刘晓旭拥有产权的商品房一套，总房款为36000()元，原告以二手房商业货款的方式支付房款24万元。
&&&&&& 合同签订后，李刚支付了12万元首付款，并与刘晓旭办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭货款时，刘晓旭却拒绝配合办理货款申请手续，导致李刚无法获得银行货款。日，李刚向人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封刘晓旭的房屋。法院在李刚提供了相应担保的情况下出具了房屋查封裁定书。该裁定书依法向双方当事人进行送达，但并没有抄告房屋管理局。
&&&&& 10天后，李刚起诉至人民法院要求刘晓旭继续履行合同，协助办理货款手续，并协助办理房屋产权过户登记手续。不料在法院审理过程中，刘晓旭又将房屋出售给案外人祝铭风并已办理产权过户手续。&&&
【判决意见】
&&&&& 法院诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。被查封人搜自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，所仃立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。李刚与刘晓旭、中介公司签仃的，《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应严格履行合同义务。
&&&&& 合同已经明确约定了购房款24万元由李刚以银行按揭货款方式支付，因此协助办理银行货款是刘晓旭应尽的合同义务，李刚要求刘晓旭协助办理银行货款手续的诉讼请求合法有据，法院予以支持。合同已经明确约定刘晓旭应于李刚支付购房首付款后，将房屋产权过户到李刚名下，现李刚已经依约支付首付款，因此其有权要求刘晓旭协助办理产权过户手续，将房屋产权登记至李刚名下。
【律师点评】
&&&&& 问题一:房屋被查封后，能否转让?&
& && 《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。查封是财产保全(查封、扣钾、冻结)的方式之一，而房屋是查封的最常见的对象。二手房买卖过程中，也往往会出现所交易的房屋被查封的情况。被查封的房屋在解除保全措施之前，依法不得进行买卖、过户、设定抵钾。双方当事人就已被查封的房屋签仃的买卖合同，违反我国《民事诉讼法》第一百零二条和我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，一般认定无效。
&&&& 本案中，刘晓旭于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后，与祝铭风签订的房屋买卖合同应为无效。法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力，因此本案中查封的决定书未抄送房管部门并不影响裁定查封的效力。
&&&& 问题二:签订合同后房屋被查封，如何处理?&
& && 如果查封是发生在双方当事人签仃房屋买卖合同之后，如何认定合同效力?&
&&& 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结时产的规定》第十七条规定:&被执行人将其所有的需要办理过户登记的对产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣钾、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人时此没有过错，人民法院不得查封、扣钾、冻结。&根据上述规定，对已经签订买卖合同但未过户的房屋，又被法院查封的情况，因为在签仃合同时，房屋并未查封，标的物不属于(城市房地产管理法)或其他法律规定不能交易的范围，因此合同应当是有效的。
&&&& 但购房人最终是否能够取得房屋的所有权，主要根据以下几个因素:一是是否支付了房款;二是是否占有了房屋;三是购房人是否有过错。对付清房款并交付房屋的，属查封错误，应当解封;如果支付部分价款并交付房屋的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定:&被执行人将其对产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣钾、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当在合理期限内向人民法院支付全部金额后，裁定解除查封、扣钾、冻结&，因此可由购房人向人民法院支付剩余价款而解除查封，从而继续展行合同;对没有交付房屋的，购房人一般不能取得房屋的所有权，应作为出卖人客观上不能履行合同来认定，合同因履行不能而应予解除，购房人也可以以出卖人欺作为由提出解除合同，出卖人应向购房人承担赔偿损失的责任。&&&
&&&&&&在司法实践中，无论是查封前还是查封后签仃的房屋买卖合同，如果双方同意在查封解除后继续展行合同，法院一般也不会干预，甚至查封后签订的房地产买卖合同也作为有效来处理。
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如何避免二手房交易风险？
50人阅读 来源：律师365
相信大家都清楚，与新相比在价格上是便宜多，但同时也存在了很多新商品房不具有的问题，也就是说过程中有许多法律风险。对于想要购买二手房的人来讲，了解如何避免二手房交易风险成为当前最重要的事情。接下来，小编就来为大家详细介绍一下。第一、审清“房屋权属主体资格”，注意“共有人”。在房产交易的时候，要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。第二、仔细审核“代理人”资格。有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书(经公证)，也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。在当前的限购形势下，如果是卖方，也就是房东，也要注意，对方是否具备资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的(房管局不给过户的)，那么，。第三、交易房屋是否有在身，是否被列入，是否农村。被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。目前，经济适用房还没有放开交易。比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用;为划拨的，涉及补交土地使用权出让金;被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。第四、房屋是否有租赁，有无物管费拖欠等法律上有句话叫“”。期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;有部分坚持该房屋租赁在前，而且租赁有效。如果租赁有效的话，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物管费、电费、煤气费有否拖欠，也可以去物业那里查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。第五、不要“跳单”法院也提醒，不要轻易跳单，一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单，一旦被发现，中介可告你违约，要支付的。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。第六、风险。中大多数买方都需办理银行按揭贷款?律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格，?还要对所交易的房产进行严格的评估作价。所以，打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。第七、产权转移登记过程中风险。买卖双方在签订了后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的?应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前或财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。第八、双方的主要权利义务应当明确，附随义务要注意。支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。办理过户手续是卖方的主要义务。当然合同的附随义务也是比较重要的，例如，有些人买房就是为了孩子上学，但是往往忽略户口的问题，在房子购入后，由于原房产所有人未能将户口及时迁出，致使新房屋所有人户口不能迁入，出现法律纠纷。第九、合同要明确。明确严格的违约责任，是双方诚信履行的保障。实践中，小额的处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方。因此建议在约定期限时应明确到具体日期，每项违约情形都要有违约责任，且违约责任的承担要有一定的拘束力。第十、要随时了解国家新政.如国务院办公厅日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确要求：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。近年来购买二手房的人越来越多，也导致二手房交易市场的火热，大家在购房二手房的时候一定不能操之过急，先认真的按照小编介绍的十点进行了解后，才能决定是否购买这套二手房，否则的话即使购买到了也会给自己带来很多麻烦。如有需要可以咨询律师365的在线律师，我们会帮助您处理相关事宜。延伸阅读： & &
吉安房屋买卖律师
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合肥滨湖某二手房买卖出问题，业主420万或打水漂？
二手房相对新房来说有诸多利好，过户后可以立马住上，省去租房的费用，而且可以看到现房，户型是否合适，房屋质量如何，实地参观，一览便知！因此二手房也一直挺畅销。 最近被报道的二手房事情挺多。
有”喜事“——买房有补贴：裕安区政府网站曾发布一条领取购房补贴的公示消息，一名柏姓合肥人出现44次，可获得约80万元的购房补贴。“ 但类似于这样的好事，毕竟也太少了！更多的是烦恼。大家可以参考下宋先生的买房案例作为参考，虽然概率小，但是处理的周期耗时两个月也没办好！ 来看新闻媒体报道的视频 维权事件还原 【小区】：合肥—— 【购房时间】：-29日 【购房者】：宋业飞 【原业主】：韩健
【事件关键词】：420万元、抵押贷款、不动产权证、诉前财产保全、维护自身权益
今年9月，为了改善家人居住环境，合肥市民宋先生以妻子名义在在合肥滨湖新区蓝鼎滨湖假日枫丹园社区买了一套洋房，面积达到207㎡，总价高达420万元。
当他将420万块房款全部付清之后，却发现房子不但没办法过户，甚至还要被法院拍卖。 【付全款的原因】：解除抵押，看好房子 在银行贷款了一千万，用这个房子做了抵押，银行要求解除抵押必须把全部房款交到银行。另外，宋业飞看好这套洋房，于是又借了两百多万将房款一次性全部付清。
按照约定，把420万一次性存到了阜阳市颍东农商行人民路支行，把房产抵押手续解除了。 【过户手续】：最后环节出问题 日下午，原业主韩健委托银行的一名工作人员办理过户手续。9月28日早上宋业飞向合肥市不动产登记中心提交了过户材料，并缴纳了各项税费20多万元。
但是等待了一个月后，新的房产证始终没有办下来！ 【事件主要原因】：过户前一天原业主财产被冻结 9月28日宋业飞办理过户，9月29日这套房子被阜阳颍州区法院查封。原因是韩健与市颍州区一名叫李彪的人有民间借贷纠纷，李彪是9月29日向颍州区法院提起诉前财产保全。另外，这套洋房原房主韩健由于生意失败，在外面有大量民间债务纠纷，并被阜阳市临泉县公安部门立案调查，而这套洋房暂时也无法过户！ 【面临问题】：无法过户 房款已交，因为原业主自身原因，房子被法院查封，现在面临着拿不到钱，房子可能也拿不到。宋业飞表示，他借的两百多万元，原本只是打算临时周转，等房产证一下来就抵押给银行，申请银行贷款，可现在不但无法过户，每天还有高额利息，房子也不能装修，为此宋先生无比的煎熬。 现在宋先生的这套洋房已经进行装修了，而宋业飞目前则已经进去帮忙照看孙子，看着偌大的房子，宋业飞内心是无比痛苦的，宋业飞也曾多次联系原房东韩健，但要么联系不上，要么对方称也无力偿还债务，也没办法！ 律师：购房者有产权 权益受损可诉讼 宋业飞来到安徽睿正律师事务所进行咨询，李勇律师介绍，对于法院作出的查封裁定，宋先生可以提出异议，并且根据相关司法解释和案例，宋业飞和他爱人应当合法取得房屋产权。
最高人民法院关于执行案件冻结财产的司法解释，里面强调了，买受人如果买受房屋实际占有，交付了全部价款，买受人没有过错的，在这种情况下，人民法院是不得查封财产的。如果法院审查后做出裁定说，对房屋买受人的申请不支持，在这种情况下呢，按照法律现有的相关规定，房屋买受人可以提出执行异议之诉，要求法院以诉讼程序来审查。 律师表示：像宋业飞面临的这种情况比较罕见，也很难在事前规避风险，现在如果买受人权益受到损害，就应当及时维护自身权益。 眼下二手房买卖方面纠纷是越来越多，之前务必摸清楚对方情况！ 限购之后刚需族成了购房主力军，小编特意给刚需族们整理合肥市二手房交易流程图，为避免多种纠纷，买房先看！ 合肥二手房交易流程 不能不看！
附：部分流程所需材料汇总 签订合同（三方协议) 【所需材料】：买方—身份证、定金、户口本、结婚证；卖方—房产证、不动产证、购房发票、身份证、户口本、结婚证 以上材料均需提供原件，双方查阅彼此证件。 限购查询 【所需材料】：夫妻双方及未成年孩子的身份证明、结婚证（未婚提供未婚证明）、户籍证明原件及复印件 【地点】：合肥市房地产档案馆 若卖家有房贷未还清，则需要先进行以下步骤： 买家银行预审贷款（买房一次性付款省略此步骤）所需材料：身份证、定金、户口本、结婚证（未婚提供未婚证明）、定金收条、收入证明、买卖意向合同及房主房产证 银行审核通过后，将对卖家发放提前还款预约单 资金托管 【所需材料】：买卖双方身份证、户口本、结婚证（未婚的提供未婚证明），房产证、存量房买4、卖合同 【备注】：若首付用来帮卖家还贷，则不用资金托管，首付多余还贷部分的剩余资金需托管。 不动产登记 【所需材料】：房屋权属证书、存量房买卖合同、身份证（原件、复印件），增值税征（免）单、契税完税凭证、资金托管协议及凭证、合肥市房屋所有权权属登记申请（审核）书，到各区域房地产管理局。 【备注】：该项工作完毕后，所在区域房地产管理局交易过户大厅领取“房地产业务受理单” 新房产证下发 二手房买卖登记后，15个工作日 【所需材料】：房地产业务受理单、本人及共有产权人身份证、印花税票 银行贷款 【到场人】：新房产证房主以及共有产权人 【所需材料】：新房产证、资金托管凭证、资金托管协议、定金收条、买卖合同、相关税票、夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明、所按揭房屋评估报告。 二手房购房流程较为复杂，导致维权事件频频发生。限购之后程序增添，购房者务必在各个环节都要谨慎小心，二手房重中之重是过户和产权变更登记。 更多楼市信息，请关注微信公众号：安徽楼市（ID：hfhouse365），我们每天为您提供安徽楼市最新鲜、最热辣、最专业、最权威的楼市新闻、数据，为您提供最便捷的楼市新闻阅读选择路径。您想看的楼市新闻，都可以在这里找到！ 本文为头条号作者发布，不代表今日头条立场。
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All Rights Reserved 粤ICP备号二手房买卖过程中常见的风险及其研究对策；一、交易房屋方面的风险；（一）房屋是非法建筑或已被列入拆迁范围；如果房屋是非法建筑，那么该房屋即无法取得房产证，；研究对策：审查其有无房产证，是否已被列入拆迁范围；（二）房屋权属存有争议；《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条明确规；研究对策：到房管部门查询该房产是否可以买卖；（三）没有经过共有人一致同意出卖的共有
二手房买卖过程中常见的风险及其研究对策
一、交易房屋方面的风险
（一）房屋是非法建筑或已被列入拆迁范围
如果房屋是非法建筑，那么该房屋即无法取得房产证，因此无法办理过户手续，并且非法建筑还随时都面临着拆除的风险。
研究对策：审查其有无房产证，是否已被列入拆迁范围，有无拆迁公告。
（二）房屋权属存有争议
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条明确规定了权属有争议的房屋禁止转让。
研究对策：到房管部门查询该房产是否可以买卖。
（三）没有经过共有人一致同意出卖的共有房屋
房屋共有人未经其他共有人同意，擅自将共有房屋出卖给他人，其他共有人可以主张该房屋买卖关系无效。但在房屋共有人出卖房屋时，其他共有人明知而不制止的，则买卖关系成立。即使事后又提出异议的，也应承认买卖关系有效。如果买受人不知道或不应知道所买的房屋为共有房屋，而且已交付了全部或大部分房款，并已实际占用、使用了房屋，这种买卖关系应认定为有效。
研究对策：审查该房屋是否有共有人。该房屋如有共有人，房产证上的共有权人一栏必有记载。如果无记载就须查清楚卖方是否已结婚，该房屋是否是婚内财产。如果卖方未婚，则其应当出具未婚证明。
如果卖方已婚，并且其房屋是在婚后取得，则必须要有卖方配偶的同意出售证明。如果卖方已离婚，则必须要有判定房产归其所有的生效裁判文书或者经婚姻登记处盖章的财产分割协议书。
（四）优先购买权人在同等条件下有优先购买权益的
按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下有优先于他人的购买权。（民法通则第78条）。
共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持（民法通则意见第92条）。
出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
研究对策：审查是否存在优先购买权人，优先购买权人是否放弃优先购买权，建议买方见到《放弃优先购买权声明》后再购买。如果是通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购房人的优先购买权，应当关注优先购买权人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。
（五）房屋已设定抵押，未经抵押人书面同意转让的
根据《物权法》第191条之规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
研究对策：先用买方所付首付款来偿还债款解除抵押后再行买卖，但是应当限定首付款的用途仅限于偿还债务解除抵押之用，并约定如挪作他用时的违约责任。
（六）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房屋禁止买卖。
研究对策：遇到此种情形，法院及相关机构一般都会通知房管局，可以到房管局查询清楚后再行买卖。
（七）交易房屋存有质量瑕疵
如果交易的房屋存有质量瑕疵，首先可能会影响自己的使用，其次还可能侵害到他人的权益导致产生纠纷。
研究对策：购房前对房屋进行仔细的检查，同时在合同中明确约定卖方的瑕疵担保责任，避免发生问题时因约定不明确而扯皮。
（八）明确房屋产权性质，弄清房屋是否具备上市条件
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后，可以依法进入市场，但需补交土地使用权出让金或所含土地收益。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权。此外还需补交土地使用权出让金或所含土地收益。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价
水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应交纳土地收益等相关价款，即综合地价款。
商品房买卖不受任何限制，可以自由买卖。
研究对策：审查房产证上所载的产权性质，调查清楚原购房日期（以产权证或完税证明为准）。
（九）交易前的物业及水、电等费用未结清
研究对策：到所在小区物业管理办公室调查清楚上述费用是否已结清，最好让卖方出具物业结清证明，并约定房产交付之前所发生的一切费用均由卖方承担。
（十）交易房屋是否为凶宅
如果交易房屋为凶宅，则对买方的精神上会造成很大影响。 研究对策：购房前对所购房屋的左邻右舍进行走访，询问清楚，也可直接询问卖方，并约定卖方的保证责任。
二、交易主体方面的风险
（一）卖方的所有权人身份确定，是否经所有权人的有效授权 研究对策：审查房产证上的所有权人、卖方的身份证，看与卖方的实际情况是否一致。审查受委托人是否有经过公证的授权委托书。
（二）买方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款
研究对策：不要片面的仅以收入证明为准，还需结合买方的职业、家庭、经济实力、个人所得税纳税凭证等综合确定买方的支付能力。
三、房屋贷款风险
二手房买卖中很多买方需办理银行按揭贷款，实践中经常发生纠纷。实践中一般都是买方先付首付款（不低于30%），然后再向银行申请贷款，银行再进行批贷。事实上，银行对购买二手房的贷款审核比较严格，买方最好应事先进行房产评估，确认是否可以通过贷款审批及可贷款额度时再行买卖。
四、产权转移登记过程中的风险
受理交易登记申请并不代表产权已转移，交易审核期限也是产权转移的风险期。如果审核最终未经通过，对买方则构成极大的风险。
买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续。若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施。若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。再者，建议双方实行资金托管，将购房款托管给双方信赖的第三方，这样可确保双方的交易安全。
五、房产交易中的其他风险
（一）虚假房屋所有权证
在实践中不乏利用虚假房屋所有权证书进行诈骗的案例，因此，在购买二手房时要注意甄别房产证的真伪，以免造成不必要的财产损失。我国的房产证由中国人民银行北京印钞厂独家印制。购房者在购买二手房时，可以到房管部门查询房产证的真伪，也可以通过以下几个特征识别真伪：
1、看建房注册号
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