【摘要】住房搬迁工作中最核心的问题在于对住户的房屋补偿问题。采用实物补贴还是货币补贴对于居民的福利水平有着重要影响。" />
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实物补贴和货币补贴的效用分析
2015年33期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　 【摘要】住房搬迁工作中最核心的问题在于对住户的房屋补偿问题。采用实物补贴还是货币补贴对于居民的福利水平有着重要影响。传统理论认为货币补贴要优于实物补贴，而本研究结合具体项目数据，考虑了房价变动和利率水平对于住户效用的影响，并进行理论解释和实践分析。进一步，对不同补贴方式选择下，住户与政府的利益博弈关系进行了诠释。 中国论文网 /3/view-7419753.htm　　 【关键词】实物补贴 &货币补贴 &效用 &住房搬迁 　　一、引言 　　（一）问题背景 　　住房拆迁关系到城市建设和发展，也关系到相关公民的生活保障和福利水平。其中最核心的问题就在于拆迁项目中所涉及住房的补偿问题。在城市建设发展高速发展的现状下，搬迁户与政府之间的冲突不断，矛盾重重。存在着政府、搬迁户、开发商之间激烈的利益博弈格局。因而，对这一问题的研究更具有现实意义。 　　（二）两种补贴形式的含义 　　发放补贴是政府重要的经济职能。通过补贴手段可以实现宏观调控、社会保障等目标，增加公民的福利水平。实物补贴和货币补贴是两种经常使用的补贴方式。本文是基于住房项目来讨论这两种补贴形式，它们在此有着具体的含义。 　　实物补贴：是指在住房拆迁过程中，因拆除相关房屋而以新建房屋等形式提供实体住房，而对房屋所有人进行的所有权补偿。也叫做“补转头”。 　　货币补贴：是指在住房拆迁过程中，对被拆迁的房屋进行评估后，依照相关法律给予房屋所有人相应数量的货币，以补偿其所有权的损失。也叫做“补人头”。 　　（三）效用的定义 　　帕尔格雷夫经济学大辞典中，提到“效用是哲学家或政治经济学家在历史上早就企图用以解释价值现象的一个术语，其最经常的含义为‘期望’，或某种商品或某种服务满足需求的能力而不问其是何性质。”① 　　经济学家逐渐认识到，就选择行为来说，所有涉及效用的问题，都是一个消费束的效用是否比另一个消费束的效用更高一些的问题。对消费束（x1，x2）的偏好超过对消费束（y1，y2）的偏好，就意味着消费束X的效用大于消费束Y的效用。② 　　本文中提及的效用是对搬迁项目中，货币补贴或者实物补贴的方式下，居民对获得新住房的满意程度。具体而言，用较少的投入获得较好的住房时，效用更大。 　　二、住房搬迁中的补偿制度及本项目中补偿办法 　　为了贯彻依法治国的方针，保证住房搬迁工作以至城市建设的顺利进行，我国立法机构出台了一系列相关法规。对于搬迁户的住房补偿问题，做了明确的规定。 　　（一）国家层面 　　日又颁布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时，废止上述法规，进一步完善了对公民房屋产权的保护，明确了赔偿办法。（1）进行补偿的部分包括，被征收房屋的价值，搬迁临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。（2）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（3）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。③ 　　本文研究的搬迁项目进行时，《征收与补偿条例》还未颁布，该项目仍适用于《城市房屋拆迁管理条例》的规定。 　　（二）省级层面上 　　浙江省政府在日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，并根据日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议进行了修订，其中对于房屋补偿也做了规定：（1）货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。（2）被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。（3）房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格。④ 　　（三）市级层面上 　　金华市政府2006年实施了《金华市区城市房屋拆迁配套政策》，本文研究项目发生于2009年，适用该政策规定。具体的房屋拆迁补助费用，包括住宅安家补助费，住宅临时安置补助费，水电设施补偿费，电视、电话、空调、热水器拆装补助费。⑤ 　　（四）项目简介 　　本文研究项目，系2008年金华市婺城区旧城改造项目某段，涉及居民户数64户，我们选取该项目中分别选择实物补贴和货币补贴的居民的补贴数据进行研究，分析其效用状况。该项目于2008年12月底完成搬迁及补助发放。选取产权置换补贴（实物补贴）方式有10户，选取现金补偿（货币补偿）方式有10户，合计20户。根据2008年金华市房屋市场价格及相关拆迁补偿规定进行了补偿。具体统计数据参见下文表格。 　　三、货币补贴方式中搬迁户的效用分析 　　（一）货币补偿效用的理论分析 　　图1 住房货币补贴效用图示 　　假设搬迁户的效用函数为：U（x，y）=xay1-a，其中x为住房消费量，y非住房消费量，预算线L：m=p1x+p2y，m为收入，p1为住房价格，p2为非住房消费品价格。 　　目标函数：MaxU（x，y） 　　约束线：p1x+p2y=m 　　根据拉格朗日乘数法则，有：L=U（x，y）-λ（p1x+p2y-m） 　　令■ 　　■ 　　■ 　　 解得效用最大化的条件为MRS=Ux/Uy=P1/P2 　　设图一中预算线与三条无差异曲线的切点分别为E0（x0，y0）、E*（x*，y*）和E’（x’，y’）。
　　领了货币补贴的搬迁户，考虑其利息在内，到了买房时，其数金额增长为m*=（1+r）m0=（1+r）（p1x0+p2y0），图中预算线从L0平移至L*，然而因为房价增长到P1’=kp1（k&100%），则预算线L*在X轴的截据向左移动，预算线变为L’。 　　即m*/P1’-m/P1=（1+r）（p1x0+p2y0）/kp1-（p1x0+p2y0）/p1=（1+r-k）*（p1x0+p2y0）/kp1， 　　已知m=p1x0+p2y0&0，kp1&0，则当1+r-k&0，即k&1+r时，预算线L’在X轴的截据小于初始预算线L0在X轴的截据。 　　由图1知预算线L’穿过初始最优消费束E0，同时与最左侧的无差异曲线相切于点E’，结合无差异曲线的性质，可得UE’&UE0 　　（二）货币补偿效用的实证分析 　　本项目发生于2008年末，由表一可知，用户购房时长（从领取货币补贴至签订购房合同）约为12个月，而同期银行年利率为r=2.25%，且金华市2009年房价变动如下：2009年金华市新建住宅价格（5214元/m2）比2008年（4543/m2）⑥上涨14.77%。则k=1.1477&1+r. 　　按照当期平均房价水平和银行利率，对本项目中领取货币补贴的住户购买力变动进行计算情况如下： 　　表1 &领取货币补贴住户住房购买力变动表 　　 综上可得，领取货币补贴的住户效用状况受到房价、利率等因素影响，房价上升迅速的时候，损失显著。 　　四、实物补贴方式下搬迁户的效用分析 　　（一）住房搬迁项目中选取实物补贴的住户补偿统计资料 　　表2 &实物补贴方式住户统计资料 　　 （房屋总评估价=房屋评估补偿价+装修补助费+附属物补偿+超容积补偿补助费包括：住宅搬迁补助费、腾空奖励费、过渡费、电表、电视、电话等差价找补中被拆迁人应付款为正，拆迁人付款为负。） 　　（二）实物补偿效用的影响因素分析 　　本项目中，选取实物补偿的住户，在2008年末已经根据资产评估状况和自身经济状况，在等价补偿、自愿自主的原则下，与拆迁方签订了房屋产权置换合同，确定了安置房屋面积、安置房屋总评估价、差价找补等数据，供方保证在10个月后住房建好入住，在过渡期间给予发放房租补贴。 　　由于在补偿实施当期已经签订购房合同，所以有效地规避了货币补贴中必须要面对的房价波动风险。避免了住房价格大幅上涨，及利率变动引发的风险。 　　然而，直接由拆迁房提供住房，却损失了住房选择的自由度。房屋的结构、区位、设计风格等带有强制性，缺乏自由选择权，影响了福利水平。同时，集中兴建住房容易造成社会阶层分化，甚至于影响到下一代的教育水平、就业收入和被犯罪侵害发生率。这一点在国外学者的研究中得到广泛关注。 　　五、结论及建议 　　住房搬迁问题，涉及到公民权利、政府公信力、社会稳定等诸方面问题，且存在着各方利益博弈问题，应当竭尽全力保证搬迁户的合法权利与合理诉求，使资金得到最有效的运用。 　　在传统的经济学理论中，住房搬迁项目中的补贴方式的选择上，货币补贴被证明是一种高效率的补贴方式。而这种选择模型，是在假设房价和物价不发生变动的前提下，得出的结论。而在实践应用中，必须要综合考虑价格变动，利率等多种因素，在当前商品房价格波动较大的情况下，这种考虑显得尤为重要。本文选取具体项目进行实证分析，运用无差异曲线和希克斯替代模型对于两种补贴方式在实践中的应用效果进行了探讨。 　　随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，对于住房搬迁和补偿工作将产生重要影响。房屋征收和补贴中出现的新问题需要进一步地调查和研究。 　　注释 　　 {1}[美]范里安著，费方域等译[M].微观经济学：现代观点第七版，格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，2009年7月，43页. 　　{2}国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月. 　　{3}浙江省人民政府.浙江省城市房屋拆迁管理条例.2007年3月. 　　参考文献 　　[1][美]约翰.伊特韦尔，默里.米尔盖特，彼得.纽曼[M].新帕尔格雷夫经济学大辞典，1996年，第四卷，836页. 　　[2][美]范里安著，费方域等译[M].微观经济学：现代观点第七版，格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，2009年7月，43页. 　　[3]国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月. 　　[4]浙江省人民政府.浙江省城市房屋拆迁管理条例.2007年3月. 　　[5]金华市区城市房屋拆迁配套政策.http：//www.jhjsj.gov. 　　cn/upsoft/2.doc. 　　[6]浙江统计年鉴2010[M].中国统计出版社，2010. 　　作者简介：宋思扬（1989-），女，汉族，浙江金华人，浙江工商大学公共管理学院行政管理专业在读硕士研究生，研究方向：政府经济管理。
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房产置换如何进行账务处理？
　　问：我行与其他企业拟定固定资产房产置换，其中自建房产账面价值3000万元(市价3800万元)，同时支付给对方1000万元搬迁费，置换该企业大楼一座。
　　请问支付的大额搬迁费应一次性入当期损益还是予以资本化，如入账列支搬迁费是否需要附有搬迁费明细?
　　答：《企业准则第7号&&非货币性资产交换》应用指南规定：
　　一、非货币性资产交换的认定
　　非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产(即补价)。认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。
　　支付的货币性资产占换入资产公允价值(或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和)的比例，或者收到的货币性资产占换出资产公允价值(或占换入资产公允价值和收到的货币性资产之和)的比例低于25%的，视为非货币性资产交换，适用本准则;高于25%(含25%)的，视为以货币性资产取得非货币性资产，适用其他相关准则。
　　根据上述规定，贵行与其他企业房产置换，贵行支付的1000万元搬迁费属于支付补价。由于+3800)&25%，贵行与其他企业房产置换属于非货币性资产交换。
　　1、《第7号&&非货币性资产交换(2006)》第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：
　　(一)该项交换具有商业实质;
　　(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
　　换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。
　　如果所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。会计分录如下(其他未提及税费忽略不计)：
　　借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　3000
　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　2000
　　贷：固定资产&&自建房产　　　　　　　　5000
　　借：固定资产&&新置换办公楼　　　　　　　4800
　　贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　3000
　　营业外收入&&外置固定资产收益　　　800
　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　1000.
　　2、《准则第7号&&非货币性资产交换(2006)》第六条规定，未同时满足本准则第三条规定条件的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
　　假定所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。(其他未提及税费忽略不计)
　　借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　3000
　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　2000
　　贷：固定资产&&自建房产　　　　　　　　5000
　　借：固定资产&&新置换办公楼　　　　　　　4000
　　贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　3000
　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　1000.
（责任编辑）
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