手把手教你不动产进项税额分期抵扣和申报表填写
手把手教你不动产进项税额分期抵扣和申报表填写
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&&&&& 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），增值税一般纳税人日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。近日，国家税务总局公布2016年15号公告，对不动产进项税额分期抵扣规定了暂行办法，结合新版的增值税纳税申报表（一般纳税人适用），阳羡税苑为你解读具体实务和申报表填写。
1要当心政策的时间界限
& 必须是在日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后发生的不动产在建工程，才能抵扣进项税金，如果是在日前取得或发生，即使取得的增值税扣税凭证是在日以后开具的，也不能抵扣。
&&&& & 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
2要注意进项的分期抵扣
&&&&&&& 进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如2017年1月取得某不动产全部进项税金为100万元，则2017年1月可抵扣60万元，到2018年1月可再抵40万元。
3要设置“待抵扣进项税额”科目
待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。
循上例，2017年1月取得不动产时，分录如下：
借：固定资产—某不动产909.09
&&& & &应交税金—应交增值税（进项税额）60
&&&&& &应交税金—待抵扣进项税额40
&&&&&&&& &贷：银行存款1009.09
到2018年1月，分录如下：
借：应交税金—应交增值税（进项税额）40
&&&&&&&& &贷：应交税金—待抵扣进项税额40
4要建立不动产和不动产在建工程台账
&&&&&&& &不同的不动产和不动产在建工程，应分别核算其待抵扣进项税额。分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。这也意味着如果你的在建工程工期较长，取得的发票较多，你的台账也就会很长，对待抵扣进项税金要多加关注，避免漏抵。
5要留心不动产在建工程的特殊规定
& 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照规定分2年从销项税额中抵扣。
& 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
6要关注改变用途的处理
& A、购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
& B、纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
& C、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按规定转出进项税金。
& D、不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
& &&&&& E、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率，按上面第2条分期抵扣。
7增值税纳税申报表填写
& 购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额，应该填入附表二相应的栏次，循上例，2017年1月所属期的申报表附表二填写如下(假定没有其他进项，为方便，单位为万元，实际填报时应该为元，下同)：
同时，要填报附表五
同时，也要填报“本期抵扣进项税额结构明细表”
2018年1月所属期的申报表附表二填写如下：同时，要填报附表五
从上面的填报可知，当期取得的购建不动产的扣税凭证仍要按规定填写附表二1-9行次的相应栏次。按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入第9行“税额”栏。
提醒：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。
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固定资产进项税额抵扣情况表
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固定资产进项税额抵扣情况表
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类别：一般纳税人申报表
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纳税人申报固定资产进项税抵扣情况表，企业和税务机关留存备案。注册会计师
固定资产进项税抵扣处理
导读：纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人日以后实际发生，并取得日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额。
　　纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人日以后实际发生，并取得日以后开具的增值税扣税上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额。财税[号进一步明确，以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。
　　购进不需安装的固定资产
　　增值税一般纳税人自日起，购进(包括接受捐赠、实物投资)固定资产发生的进项税额，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。同时，取消进口设备免征增值税和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策。为保证政策调整平稳过渡，财税[号文规定，外商投资企业在日以前购进的国产设备，在增值税专用发票稽核信息核对无误的情况下，可选择按原规定继续执行增值税退税政策，外商投资企业购进的已享受增值税退税政策的国产设备，由主管税务机关负责监管，监管期为5年。
　　在监管期内，如果企业性质变更为内资企业，或者发生转让、赠送等设备所有权转让情形，或者发生出租、再投资等情形的，应当向主管退税机关补缴已退税款，应补税款按以下公式计算：应补税款=国产设备净值*适用税率。
　　企业购入不需安装的机器设备等动产作为固定资产的，按照专用发票或海关完税凭证上应计入固定资产成本的金额，借记&固定资产&等科目，按照专用发票或海关完税凭证上注明的增值税额，借记&应交税费一应交增值税(进项税额)&科目(若购进固定资产涉及支付运输费用时，运输费用按照7%的扣除率计算增值税额)，按照应付或实际支付的金额，贷记&银行存款&、&应付账款&、&应付票据&、&长期应付款&等科目。企业购入的以上固定资产若专用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，其进项税额不得抵扣，计入固定资产成本。企业购入房屋建筑等不动产作为固定资产的，专用发票或海关完税凭证上注明的增值税额不得抵扣，应计人固定资产成本，借记&固定资产&等科目。
　　购进需安装固定资产
　　会计上对于外购需要安装的固定资产，先按应计入外购固定资产成本的金额(不含增值税进项税额)，借记&在建工程&科目，按外购固定资产增值税扣税凭证注明或据以计算的增值税，借记&应交税费&&应交增值税(进项税额)&科目，按计入固定资产成本的金额与准予抵扣的增值税之和，贷记&银行存款&等科目;如安装领用生产用原材料，则按原材料成本，借记&在建工程&科目，贷记&原材料&等科目，领用的原材料购进时的增值税不再转出计入固定资产成本。固定资产达到预定可使用状态时，再将工程成本(不含增值税)从&在建工程&科目转入&固定资产&科目。
　　接受捐赠固定资产
　　接受捐赠的固定资产的入账价值与转型前确定的入账价值不同的是不再包括增值税。以不需安装固定资产为例，企业按确定的固定资产的人账价值，借记&固定资产&科目，按取得的增值税扣税凭证上注明的增值税，借记&应交税费&&应交增值税(进项税额)&科目，按应支付的相关税费，贷记&银行存款&等科目，按借贷差额，贷记&营业外收入&科目。
　　接受投资转入固定资产
　　接受投资转入固定资产，应当按照投资合同或协议约定的价值(不含增值税)，借记&固定资产&科目(不需安装的)、&在建工程&科目(需安装的)，按取得的增值税扣税凭证上注明的增值税，借记&应交税费&&应交增值税(进项税额)&科目，按投入固定资产的人账价值与进项税额之和，贷记&实收资本&等科目。
　　自制固定资产
　　一般纳税人购进货物或应税劳务用于自制(包括改扩建、安装)机器设备等动产作为固定资产而发生的进项税额，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。购入时，按照专用发票或海关完税凭证上记载的应计人工程物资或在建工程成本的金额，借记&工程物资&、&在建工程&等科目，按专用发票或海关完税凭证上注明的增值税额，借记&应交税费一应交增值税(进项税额)&科目。按照应付或实际支付的金额。货记&应付账款&、&应付票据&、&银行存款&、&长期应付款&等科目。
　　一般纳税人购进货物或应税劳务用于自制(包括改扩建、安装)房屋建筑等不动产作为固定资产而发生的进项税额不得抵扣，应计人工程物资或在建工程成本，借记&工程物资&、&在建工程&等科目。企业购入作为存货核算的原材料，以及为机器设备等动产工程购入的工程物资，如用于建造房屋建筑等不动产工程，应借记&在建工程&等科目，按该部分存货或工程物资的成本贷记&原材料&、&工程物资&等科目，按该部分货物对应的增值税进项税额，贷记&应交税费一应交增值税(进项税额转出)&科目。
　　企业为建造房屋建筑等不动产工程购入的工程物资，如用于机器设备等动产工程，或转为企业生产用原材料，则应按增值税专用发票上注明的不含税价格借记&在建工程&、&原材料&等科目，按增值税额借记&应交税费一应交增值税(进项税额)&科目，贷记&工程物资&科目。
　　企业为建造房屋建筑等不动产工程领用了本企业产品，根据新会计准则应用指南中&在建工程&科目的使用说明，若用于建造房屋建筑等不动产工程，按领用产品的成本及应负担的增值税额借记&在建工程&科目，按领用产品成本贷记&库存商品&科目，按应负担的增值税额贷记&应交税费一应交增值税(销项税额)&科目：若用于建造机器设备等动产工程。则按领用产品成本借记&在建工程&科目，货记&库存商品&科目。
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