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　　近期，央行公布一组2016年第三季度城镇储户问卷调查报告，在全国50个城市2万户城镇储户中，随机调查普通居民对房市的看法，调查显示有53.7%的居民认为目前房价“高，高到难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“尚可接受”，3.4%的居民认为“令人满意”。
　　相对上个季度而言，对于目前高房价的接受度降低了0.3 个百分点，那些感到满意的，估计就是已经买了房子的。大部分事实却是：房价的起起落落，市场的需求和资源支配的不平衡，使得国内热点城市的房屋价格，已经成为普通居民难以承受之重的事实。
　　房价、地产政策、时机、房源、贷款都可能成为圆购房梦路上的绊脚石，现在的社会可不只是看每月多那么一千多块钱了，而是日飞万里的房价。大部分人对房价认可度，不是看自身收入，而是来源于对市场的预期。叫骂的最凶往往是那些不买房的，对房价上涨速度认识最深的也就是那些已经买了房子的。
　　在过去十几年当中，杠杆率上升1/3的来源是房价的上涨。部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。房地产政策也时不时的影响居民购房计划，有的居民选择加快购房进程。而有的住房消费者意愿低迷，观望心态较浓。
　　虽然有42.9%的居民认为目前房价可以接受，而更多买不起房的却吐槽，“刺激，火热，调控，降温，再刺激……楼市不刺激，才是最好的调控，不然到底是该嫌房价太高还是怪自己没能力！”
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【第1楼市行情】房价起起落落 买房合适吗？
如果跟往年相比的话，2016年的金九银十，嘉兴楼市表现已经是非常好了，从2009年到现在，2016年金九银十的商品房和住宅成交已经创下了新高，比去年更是上涨了97.22%。但是，今年的嘉兴楼市实在太疯狂，所以“金九银十”这些原本不错的数据，从全年看来，倒显得表现平平了。特别是在住宅的成交方面，已经跟三四月份的数据差不多了。
在这种情况下，最困惑的应该就是想的朋友了，这时候买房到底合适吗？其实，如果不考虑房子的附加价值，买房只有一个判断因素，那就是——需求。如果你是刚需的，那么，任何时候都是买房的好时机。房子作为一个比较昂贵的商品，很多时候承载的是自身之外的功能，比如，投资的商品，保值的工具等等。但是，回归到房子本身来说，它的居住功能才是最主要的。说得再直白一点，房子买来首先是住的，然后才应该考虑其他方面的功能。但是，前段时间这么狂热，相信有很多人都不由自主地跟风买房了。 【采访】舒中胜 我觉得需要警惕的是 我们每个人买房的时候 会被周边的情绪裹挟 也就是说 大家都在买的时候 都在涨的时候 大家都追高追进去了 楼市比较平静的时候 甚至楼市在跌的时候 谁都不敢出手 这跟股市的道理是一样的 也就是说我们要避免一种追涨杀跌的心理 【采访】吴兴陆（9月，被拍出去的地都还好吗） 现在选房子跟地段 位置 周边环境是有关的 现在热点买的偏远房子 到了后来还是会有一些问题
也就是说，无论楼市的情况是好还是坏，买房的人一定要有独立思考的能力，自己买房的需求究竟是什么，就比如说现在，在嘉五条的调控之后，嘉兴楼市看上去冷静多了，但这个时候，也有很多人觉得，房价会不会再跌呢？我要不要再观望一下呢？这种买涨不买跌的情绪，相信很多人都有。但是，我们也要意识到一点，如果把买房当成一种经济行为来看的话，你拥有的这个房产跟其他金融产品比起来，持有的时间会相对更长，而短期的这种价格变化，对房子的价值其实并没有太多的影响，我们更应该看到的是未来这个房子的价值，以及嘉兴未来的发展前景。 【采访】丁建刚 这次嘉兴整个资本市场 被上海 被全中国市场重新认识 是必然的 所以在1到10月份 我们卖出去的房子 比过去很多年 一年的房子卖出去的多 【采访】舒中胜 毕竟嘉兴离上海也很近 离杭州也很近 在长三角城市规划群里面 嘉兴已经被规划进 上海的1+6的都市圈里面去了 所以我觉得在嘉兴这个地方 一万块钱左右的房价 我个人觉得还是比较便宜的
作为生活在嘉兴的人，可能有些时候会有一种当局者迷的状态，但是，在外人看来，嘉兴还是有发展潜力的。 【采访】丁建刚 上海没有什么悬念 将成为世界的金融中心 上海刚刚公布了城市城铁的计划 这样一个最新的计划 上海和杭州之间一定要建造城市铁路 是城市交通通勤的铁路 不是高铁 毫无疑问将经过嘉兴 到那个时候将彻底实现 沪嘉杭的同城化 所以在未来不久的时间 嘉兴一定会成为整个的都市圈 丁建刚先生在嘉兴的一个活动上发表了主题为《嘉兴的人居幸福指数》的演讲，在他看来，经过了这么多年的发展之后，嘉兴的城市建设已经发生了很大的变化，这个城市居住的便捷性和舒适度也将越来越高。 也许有些想买房的朋友还会不甘心，我眼看着周围的楼盘从七八千涨到一万多，想想它以前那么便宜，用这个价格去买，真是有点不甘心。这么想的朋友，晓冬就劝你，快点忘记以前这个楼盘的价格，理智地用现在的市场行情来判断吧。毕竟，现在的嘉兴楼市也不是那个时候的嘉兴楼市了。从我们国家最近出台的政策来看，房地产市场不仅仅是经济行为，还有着很大一部分是政府行为，再也没有谁比政府更加希望有一个健康稳定的楼市，所以，我们还是这句话，如果你是刚需的购房者，那就在仔细考虑之后，果断出手吧。
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　　易经有言：“亢龙有悔！”
　　说时迟那时快，在一线城市房价像一条得了躁狂症的亢龙，摇头摆尾要上天的时候，政府果断出手，一波史上最严的房贷政策出台！
　　3月25日上午10点，上海最先发难，发布促进房地产市场平稳健康发展意见，要求严格执行住房限购政策。其中，包括外地户口买房资格需缴纳社保，年限从2年改为5年，而且不能是单身等政策。
　　深圳抢先一步动手，全面收紧房贷审核，其中杀手锏包括，严查首付贷，严查婚姻状况，严格控制月供收入比不低于50%，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理。
　　除了北京已有严控政策，上海深圳又新出台最严房价调控措施之外，武汉南京苏州等二线城市也来凑热闹了，包括公积金最高额度由60万下调为50万等。。
　　一条条一桩桩，都冲着需求端而去！这些城市各出绝招，目的很明确，要给这波一线楼市的上涨潮降温。
　　看来，这次一线城市全面调控房价，可不是做做样子了，这回是玩真的！
　　说好的救土地市场、救开发商、救商品房市场、救地方财政，要出台“强刺激”政策保护房产这一支柱产业，怎么突然之间，国家又开始出台政策，限制买房了？！这玩得失什么东东？说来话长，却道天凉好个秋！房价，现在已经成了中国锥心刺骨之痛！痛就痛在，一方面一线城市房价疯涨，一方面三四线城市房地产却又纹丝不动、死气沉沉！
　　冰火两重天，这就是当前中国的楼市！该火的不火，不该火的却像末日大抢购般疯狂，这真是愁煞人！面对这种尴尬的楼市，国家真是左右为难。这就像《天龙八部》里的岳老三对叶二娘：“你活得太好，我难受。你死了，我伤心。”
　　本人可以大胆地说：京沪是宇宙中心，京沪永远涨！老实说，一线城市房价如果不控制，涨到天上去都可能！
　　为啥？因为一线城市中心区房价坚挺，是有着它铁一般坚硬的逻辑！这方面，老读者可以看看内参君以前发过的文章，今天不再多说！
　　亦歌只能说，现在买一线城市的房子，的确是单个个体的理性选择；但无数个体理性选择的加总，并不能自动加总生成一个国家的理性行为。现在大家都去持币追捧一线城市的房子，最终结果，将使一线城市上涨成为一种风险很大，也是对实体经济伤害很大的上涨！
　　首先，现在一线城市的房地产，附带了太多的金融投机特征。太多人买房，不是为了自住，而是为了投机，许多人加了杠杆，甚至还运用了首付贷这样的金融工具来投机。更有业内人士称，目前场外配资中有50%的居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。这就太危险了。
　　去年，深圳楼市是彻头彻尾的杠杆牛，房贷余额达到了7420亿，房贷增量达到2014年的4.76倍！这样就很麻烦了，因为这里面有很多泡沫，一旦国家银根收缩，就可能会导致一个非常大的系统性的金融风险。
　　第二，有钱人都跑来买房，你让那些搞实体的人怎么办？就拿深圳为例，据说腾讯、华为的员工都已经买不起深圳的房子，而这两家企业应当是中国最好的企业，甚至是世界上一流的企业，连他们都买不起房子，哪谁能买得起房子？
　　亦歌有个深圳朋友，前年把房子卖了去创业，搞得还不赖，赚了一笔不小的钱。可是等他想回购原来的住房，发现，靠，奶奶的熊，自己创业赚的钱，还不够房价上涨的钱！你说像这样，大家还有心搞创新创业吗？买房就是一切！
　　第三，一线城市房价疯涨，其实对三四线城市去库存，起的是负作用！现在，大城市持续的虹吸效应，将人、钱、物都吸收到了大城市一线城市疯涨，让很多人开始卖掉老家的房子，去交一线城市的首付！这样，三四线城市房地产不仅去不了库存，而且是加了库存！
　　这几个月三四线城市有很多二手房抛出，背后原因，就在于此！最终结果，是三四线城市更加萧条，去库存更加缓慢。
　　中央去库存，是去一线城市的库存吗？从头到尾不是。其实，这次央行释放货币流动性，目的很明确：一是去房地产库存特别是三四线城市的房地产库存，二是强实体，防止中小企业资金链断裂“渴死”。目前，7成库存都在三四线城市，与一线城市的暴涨无关，而实体经济还处在资金饥渴之中，嗷嗷待哺，一线城市暴涨带来的结果，与中央的出发点背道而驰！
　　国家不是不让你买房，只是国家想让你买的是三四线城市的房子！你们都冲着一线城市房地产去了，搞得一线城市房价都亢龙有悔了，如此这般，国家只好给你见龙卸甲了！
　　中医讲得，是标本兼顾，辩证施治。对于中国房地产问题，也要用这种手法来解决！其实，三四线城市房地产要去库存，光用西医的办法，或关门放水或宣传造势或减税优惠，可能作用是有限的，功夫还在诗外！目前的中国城市化率只有56%，任何一个高收入国家来说城市化率已经超过了80%，进入城市地区的农民他们需要住房，因此，房地产行业需求仍然是巨大的，仍将是中国的支柱性的行业。
　　亦歌认为，不是中国房子多了，而是中国的经济结构出了问题，太多的资源、太多的就业、太多人往一线城市聚集！
　　那怎么办？
　　最关键的，是要让三四线城市有就业的机会。人气足了，房子才能卖得出去。但如果一个城市没有就业的机会，就算你说破天，无论是原来的居民，还是进城农民，都不会有长期居住的预期。而没有长期居住的预期，他们就不会买当地的房子。所以，现在，关键是要按照已经出台的《国家新型城镇化规划（年）》的要求，打造若干个像日本东京、神户这样的，围绕一线城市发散出去的城市群。
　　那政府该干什么？就是要把过度集中在一线城市的行政、教育、医疗和科研资源，分散到围绕一线城市的城市群中去。这些资源有机分散了，自然社会资本也会随之逆向流动，最终带动产业回流，人口也会自然而然地回到中小城市。
　　其实，本轮一线城市房价暴涨，带来的一个潜在的好处，可能是迫使部分年轻精英选择从北上广深撤退，转战二三线城市。这些“洄游青年”，可能会助推二三线城市成为中国经济新的增长极。这也算有心种花花不开、无心插柳柳成荫了！
　　二是要让三四线城市想买房子的人，买得起房子。也就是说，让潜在的刚需，转变成实实在在的有效需求。其中最关键的，是要让进城农民工有钱买得起房子。
　　亦歌注意到，这方面，中央其实已经开始动起来了。3月24日，中国央行、财政部等几部门发布农村“两权”抵押贷款试点办法，允许农民凭借手中的土地和宅基地作为抵押，获得银行贷款。如果这一制度设计、实施得当，农村“沉睡的资产”将会活起来，农民就可以得到进城创业和买房的第一桶金了。
　　亦歌相信，中国经济规模、增长潜力和发展态势摆在那里，房地产问题解决的前景是光明的！当然，房地产问题的积累冰冻三日，解决起来也不是一朝一夕可以搞定，必须有战略定力和耐心！无论是房地产去库存，还是农民工进城，或是城市群的构建，都要尊重经济规律和历史路径。
　　建国以来，我们因为“急”这个字，吃过的亏、受的教训太大了。我们不能再搞拔苗助长了！
　　以上只是亦歌的观点，亦歌本人还是热爱交流A股的！为了相识广大A股投资者！所以本人开通了微信平台！
　　具体的每日个股操作策略，我将只在微信上发布，我开通了微信公众平台,分享一些独特的操作方法和建议，免费给大家讲解市场，解读盘口，需要的投资者可以：微信直接搜索：【deng95264】长按可复制
　　俗话说得好“百闻不如一见，百见不如一干。”关注我的微信公众平台：【deng95264】每天推送热点板块+最准确的大盘预测。做足功课去炒股，明明白白增信心。你给我一份信任，我还你一份惊喜，你给我一份支持，我还你意想不到的收获。政府为什么突然不让我们买房了 看懂楼市五个现状日 07:30 &来源：凤凰财经综合来源：郭磊宏观茶座，作者：[3.52%&&]首席宏观分析师郭磊我们研究了2006年以来中国几轮房地产小周期的进程，这些周期中蕴含着一些基本规律：第一，房地产销售脉冲往往伴随利率周期的刺激。2008年四季度、2012年二季度，2014年四季度（本轮）开始的几轮销售脉冲，都是伴随着降息周期的驱动。第二，几乎每轮强销售脉冲背后都有政策的推波助澜。2008年四季度开始的那轮周期包括7折利率、两成、下调契税等一系列政策刺激；2012年是四大行松绑首套房贷利率；2014年四季度以来这轮脉冲则包括"930"、"330"，以及今年初契税营业税新政的推动。第三，政策紧急刹调控一般都会有效果。不要认为政策调控会没效果，从历史经验看，基本上每轮调控政策开始之后的2-3个月之内，销售增速都会开始一轮趋势性下行。第四，工业表现（发电量）滞后于地产销售脉冲3-6个月左右。从经验上来说，地产销售增速上升和下降将滞后带来地产新开工和投资的回升和回落，以及工业表现的回升及回落。第五，价格同比一般滞后于销量，但基本同趋势变化。从70个城市价格和高频价格数据来看，地产价格涨幅一般与销量同趋势，在大部分周期中略有滞后。关于本轮地产周期，目前的基本状况是：第一，目前处于一轮降息周期的末端，从当前经济和状况来看，降息空间已支取完毕。2014年11月-2015年10月的这轮降息周期应该基本上已经结束，在经济停止快速下行、率已经抬升的背景下，后续再度降息可能性比较低。第二，这轮销售脉冲已持续13个月，已基本持平于历轮脉冲强度。2012年的销售脉冲大约11个月；2008年开始的销售脉冲大约13个月，本轮也已大体持续13个月（包含2014年四季度的短暂回落），时间上已大体差不多。第三， 政策风向确认已经变化。人民日报《中国经济不需要地产投机客》标志着政策已经转向，上海、深圳、、武汉等城市不同力度的调控措施已经出台。第四，政策非全国性收紧，目前部分二线至三四线城市还处于“房地产去库存”的影响之下。由于这次政策风险转变比较快，涨幅过高的城市和部分库存压力较大的城市因地制宜、因城施策的政策特征比较明显，部分城市仍处于前期刺激政策的影响之下，甚至可能仍会有区域性去库存政策出台。第五，政策重点在需求端限制，在信贷、利率、土地供应等方面均尚无强力度政策。目前的调控政策依然是力度适中的（按我们地产组的判断是“时点与力度耐人寻味，呵护与调控左右为难”），在信贷、土地供应方面仍未有实质性政策出台。我们的整体判断是：1. 本轮地产销售脉冲的顶点已经出现，4月开始销售增速将逐步回落，但全国数据的断崖式跌落不会出现。我们判断3月的销售增速（销售增速口径35%以上，30大城市地产销售增速70%以上）将是本轮周期的一个顶部，此后将逐步回落。参考前几轮调控，预计上海、深圳的地产成交在未来几个月内可能会比3月高点下降30-50%，30大城市月均销售面积将回落至50-70万平。2. 地产销售价格将出现回调。按以往经验，在调控措施落地后，量回落将比较明显，价格也将伴随着这一过程出现回调。而本轮周期存在2016年2月之后的一轮跃升，预期并不稳定，价格回调趋势可能更为明显。以上海为例，外环价格回落幅度可能平均会在20%左右，中环将在10%以上。深圳房价调整将略大于这一幅度。3. 新开工增速将较1-2月回落，但未来两个季度内可能仍大于去年四季度增速，地产投资增速仍将继续小幅度修复。由于目前的调控仍是在部分一线城市，并不会从根本上否定本轮地产小周期见底之后的一轮供给修复；我们判断后续新开工将从1-2月的高位回落至低个位数，但仍高于去年四季度-14%左右的增速平台。4. 这轮工业增加值的的修复不会为地产调控阻挡，但3季度后的复苏斜率可能将更平缓。本轮经济企稳复苏存在三个推动因素：一是这轮已达13个月的地产销售脉冲；二是上升的基建资产投资（1-2月本年新开工计划总投资额增速达41%）；三是随着通缩（CRB指数和PPI）触底和补库存开始将会出现修复的制造业投资。从积极意义上说，房地产调控开始得早，杠杆化得到控制，后续严重泡沫化导致系统性风险的概率低。我们判断3月开始的工业增加值回升将不会逆转，二季度经济数据将逐步回升，我们仍对本轮库存周期持积极判断。但从经验规律看，工业表现会滞后表现地产系回落的影响，力度略超预期的地产调控会导致3季度后的复苏斜率更为平缓。政府为何突然不让我们买房了？ 17:12:48 &来源：研究2006年以来中国几轮房地产起落大戏，其中蕴含着一些基本规律：第一，楼市销量都是有起起落落的变化的，也受各种财政、税收等政策的刺激。根据历史规律来看，几乎每轮楼市销量暴增背后都有政策的推波助澜。例如：2008年四季度开始的那轮周期包括7折利率、两成、下调契税等一系列政策刺激；2012年是四大行松绑首套房贷利率；2016年的政策有今年初的契税营业税新政的推动。第二，面对楼市火爆、房价暴涨，政策紧急刹式的调控一般都会有效果。基本上每轮调控政策开始之后的2-3个月之内，楼市销售增速都会开始一轮趋势性下行。第三，工业表现（发电量）滞后于楼市销售暴涨期的3-6个月左右。第四，房价和销量基本是保持基本相对一致的变化。楼市价格涨幅一般与销量同趋势，虽然在大部分周期中略有滞后。关于本轮地产周期，目前的基本状况是这样的：第一，目前处于一轮降息周期的末端，从当前经济和状况来看，降息空间已支取完毕。在经济停止快速下行、率已经抬升的背景下，后续再度降息可能性比较低。第二，这轮楼市销售高峰已持续13个月，2012年的销售脉冲大约11个月，2008年开始的销售脉冲大约13个月，本轮也已大体持续13个月（包含2014年四季度的短暂回落），这些时间上已大体差不多。（心有戚戚焉，难道楼市经历了13个月的暴涨之后，要开始回落了？）第三， 楼市政策风向确认已经变化。人民日报发文《中国经济不需要地产投机客》标志着政策已经转向，上海、深圳、、武汉等城市不同力度的调控措施已经出台。第四，楼市此轮并非是全国性的收紧。部分二线至三四线城市还处于楼市去库存的重压之下，地方政府正在想尽各种办法鼓励大家买房，部分城市仍处于前期刺激政策的影响之下，甚至可能仍会有区域性去库存政策出台。目前和的风向标直指一线城市和房价上涨过猛的二线城市。明显的楼市政策区别对待。第五，楼市政策重点在需求端限制，在信贷、利率、土地供应等方面均尚无强力度政策。那么未来房价该怎么走呢？1、本轮楼市销售高峰的顶点已经出现，4月开始销售增速将逐步回落，但全国的楼市数据不会出现断崖式的跌落。参考前几轮调控，预计上海、深圳的地产成交量在未来几个月内可能会比3月的销售高点下降30-50%。2、房价将出现回调。按以往经验，在楼市调控措出台后，量将下跌，价格也将伴随销量下降而回落。以上海为例，外环房价下跌幅度可能平均会在20%左右，中环房价将下跌10%以上。深圳房价下跌幅度将超过上海（那些囤房的是不是要哭了？）。3. 新开工的楼盘增速也将回落。由于目前楼市调控仍集中在部分一线城市，后续新开工楼盘将从1-2月的高位回落至低个位数，但仍会高于去年4季度-14%左右的增速（注意啊，去年是负增长？）。限购总是几家欢喜几家愁。一线城市的房价涨的太快了！5年前，仅是现在一半，1套五环边的大两居300万以内妥妥的（户型随便挑），而如今同样这套房子，现在是600万左右（指的是小区环境好一点的房子）。这多出来的300万，上哪里去凑啊？你知道这5年的时间里，如果不买房，你会损失什么吗？这五年不仅要交房租金，还要忍受货币贬值，还要懵逼地看着房子蹭蹭地上涨。怎么办？逃离北上广深，响应政府号召，去帮二三线城市去库存吗？现在以上海的楼市限购新政为例：上海突然对外地户籍的购房者变脸了！具体是这样的：社保或纳税的要求由2年上升到5年。一大批在上海刚刚跨过2年纳税要求的有为青年们瞬间崩溃了，谁也不知道3年之后，交齐了社保或纳税，上海的房价还是不是今天的房价呢？过几年，你有买房资格或存了一点钱了，房价也和你无关了。说不定房价要普遍破千万了。这十几年，回头看，在一线城市早早买房的人深感庆幸。借助中国货币贬值的速度，他们的房贷月供大多能轻松还完。楼市似乎有两个声音：没钱买房的呼吁政府，既然房价这么高，为什么不强令开发商降价呢？有钱买房的四处，因为京沪深聚集了太强大的购买力：强劲购买力源于三大中国特色：其一，财富聚集一线城市。这些城市拥有中国50%的高净值人群，这些精英们的个人平均可投资资产为全国均值的409倍。其二，父辈为子女在一线城市买房，主要靠举三代的存款积蓄。要知道中国号称世界存款能力最强的国家，中国人民是世界上最爱存钱的群体，储蓄红利发挥巨大作用。这一现象在其他国家是十分罕见的。其三，中国人买房意愿强烈，房产购置占收入比高于其他国家。你想想啊，结婚要买婚房、孩子上学要买学区房、养老要买房。很多中国人有强烈的不安全感，当下唯有投资房子，似乎才逃得过的厄运。另一方面希望政府强硬降房价，目前在一线城市还不现实。你了解房价的组成吗？地方政府拿走了房价的一半，包括税费和土地收益。再看看这些多如牛毛的税项：营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、房地产占用税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。房地产一旦下行，地方政府税收靠什么支撑？因为房地产，有的人坐享其成，大发横财，而有的人努力工作一辈子也挣不到一个落脚的机会。所以，看懂了吗？现在政府不想让大家买房的是一线城市，而不是小城市大量过剩的无人问津的房子。
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