没有房产证的拆迁安置房买卖合同有效吗 签订的买卖协议有效吗

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拆迁安置房屋买卖合同是否有效?
【案例分析】张某与李某、吴某于2010年5月签订《安置房屋买卖合同》,约定李某、吴某自愿将坐落市某路某弄某号某室拆置房屋转让给原告,建筑面积90平方米,价格为100万元;张某按约通过银行转账支付李某、吴某房款,李某、吴某出具收条并捺印,同时将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、物业管理费发票、维修基金、有线电视初装费、燃气设施安装费等材料交给原告。同时,双方签署房屋交接书,张某入住系争房屋。后2013年年底张某联系办理房地产权证时,李某、吴某却称当初是向张某借款100万元,拆迁安置房屋买卖合同也是被逼签的,只是作为担保,因为房屋尚未办理房产证,便向他们提供动拆迁协议、电费、燃气费、水费等各种交费证明原件。而其他被安置的三个人表示拆迁分得多套房屋,该套只是同小区其中一套,又称拆迁事宜一直系李某、吴某办理,出售的事情没有经过他们的同意。现张某主张协助办理过户义务,而李某等人起诉张某要求法院确认购房合同无效,返回房屋。【法院判决】法院认为拆迁安置房屋买卖合同依法有效,支持张某诉求,判决协助办理过户手续,驳回了李某等人的诉求。【律师分析】拆迁安置房屋买卖时,因为尚未领取房产证,无法及时办理产权过户手续,这就为日后纠纷产生留下隐患,而加上房价飞涨,不断出现卖房人变卦,买房人起诉的情况。对此,上海资深房地产律师杨东表示,本案也是比较典型的拆迁安置房屋买卖纠纷。就本案而言,争议焦点主要有以下几点:一、拆迁安置房屋买卖合同是否有效?本案中张某与李某、吴某签订的拆迁安置房屋买卖合同系双方真实意思表示,并不违法法律、行政法规的强制性规定,应当认定为合法有效。认定合同效力应按照《》第五十二条的规定,而上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押的政策不属于法律、行政法规的强制性规定。另外,即使未办理登记手续,但这不影响合同的效力。二、因借款被逼签订房屋买卖合同作为担保是否有效?本案中借款事宜没有证据证明,且也没有被胁迫的证据。对其主张的事实,无法提供证据证明,应承担不利的后果。而与之相反张某却有签订拆迁安置房屋买卖合同,支付房款银行转账记录,又有出具,并实际交付占有使用,持有拆迁安置房的原始材料,这一系列的证据形成完整的证据链,足以说明拆迁安置房买卖的事实。三、未经其他安置对象同意出售是否有效?如果明知拆迁安置房出售后二年内不提起异议,那么应该视为已经默认同意。况且作为拆迁安置的重大事项,作为家庭成员应该有商有量,应该对自己的切身利益尽心对待义务。其他安置对象长时间的不实地查看,不闻不问,放任不管分得的拆迁安置房屋,另外其他安置对象分得同小区房屋已经实际入住,不可能不关注到系争房屋已经出售的事情。而直到张某主张过户义务时,才主张不知情,显然也不符合常理。由此推断其是知情且同意出售的。【律师提醒】最后,杨律师提醒广大购房者,拆迁安置房比起其他房屋虽然有价格优势,但买卖过程中存在诸多风险,一天不过户就是一天的隐患。所以涉及房产买卖系重大财产的处分行为,尤其是动迁房买卖,涉及法律方面的问题及各种限制更多,还是建议委托专业房产律师为提供陪购法律服务。
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