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在小区公共场所受伤物业公司应承担责任
第291期“公益律师进社区”上周六服务沙井街道万达星城社区
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中国江西网-新法制报
&公益律师&接受市民咨询摄/记者秦方
　　本报讯首席记者方维芳报道：上周六，本报联合江西省律师协会主办的第291期&公益律师进社区&活动，如约走进南昌市红谷滩新区沙井街道万达星城社区。虽然天气状况不好，但仍挡不住居民参与活动的热情，短短两个小时内，公益律师接待了近20位居民的咨询，咨询热点是劳动争议、物业纠纷等。
　　工作30余年没有签订劳动合同
　　17日上午，雨后放晴，&公益律师进社区活动&如约在万达星城社区举行。
　　&在报纸上了解到你们周六要在万达星城社区开展免费咨询活动，但昨天晚上一直在下雨还担心活动会取消，抱着碰运气的心理来到现场，没想到活动真的如期举行了。&王女士说，她是一家国企的工人，上世纪八十年代就在厂里工作，当时进厂时未签订正式劳动合同，也未按规定缴纳社会保险，到现在由于种种原因她和厂里的劳动关系一直未得到正式确认。现在她快退休了，该如何维护自己的权益？
　　江西联创律师事务所律师王新民表示，王女士可以选择劳动争议调解，若调解不成可申请仲裁，当然也可直接申请仲裁。不论是调解还是申请仲裁，王女士都应准备和搜集相关证据材料，虽然双方没有签订正式的劳动合同，但是只要能够证明王女士在该单位工作的相关证据，比如：工资条、工作证、上岗证以及工友之间的证明材料等。
　　劳动争议咨询是当天的热点，余先生在一家公司工作了4年，公司两年签订一次劳动合同，本来今年该签订第三次劳动合同，但是公司要求所有签订了两次劳动合同的员工全部办理辞职手续后重新聘用，公司如此做法是否违法？
　　江西艾民律师事务所律师肖亮斌告诉记者：&根据《劳动合同法》，签订三次劳动合同后应签订无固定期限劳动合同，这是公司寻找法律漏洞，规避法律义务。&
　　在小区公共场所受伤物业应担责
　　&&公益律师&送服务到家门口，太方便了。&陈先生儿子今年一岁多，他的儿子在回家开门时被电梯对面剥落的侧面砖砸中头部，导致小孩头部有一条明显凹陷的痕迹。随后，物业带陈先生儿子去儿童医院照CT，CT未显示出头部有异常。为此，物业提出签订一份协议，一次性支付陈先生一笔营养费，但以后发生任何情况与物业无关。
　　&因为小孩现在还小，怕以后孩子身体会受此影响出现其他的问题，现在能不能与物业签这份协议？&陈先生咨询律师。
　　江西一信律师事务所潘红卫律师称，因为造成陈先生儿子受伤的电梯属于共有部分，共有部分的管理单位为物业，发生事故应由物业承担责任。即使陈先生签订的协议注明&以后发生任何情况都与物业无关&，以后真的出现情况，通过医学鉴定，发现与这次事故有因果关系，物业仍要承担赔偿责任。
　　垫付原房东拖欠的物业费如何讨回？
　　在活动快结束时，黄女士赶到现场。她告诉江西京九律师事务所律师樊亮亮，她半年前刚好购买了某社区的一套房子，由于各种原因，近10年来，原房东一直没有缴纳物业费。
　　&当时，在和中介签订三方合同时，约定这些费用由原房东承担，原房东也缴纳了3万元押金，押金由中介负责保管。&黄女士告诉记者，办完过户手续后，她垫付了更换物业后几个月的物业费，多次向原房东讨要垫付的物业费却一直没有结果。
　　&合同中有约定，垫付的物业费应该由原房东出，如果原房东一直不肯出的话可以要求中介从3万元押金中扣除。&樊亮亮的回答让黄女士茅塞顿开。
　　咨询实录
　　商品房外墙漏水该如何维权？
　　陈女士：我购买了一套商品房，交房后一直无法入住，原因是外墙立面渗水。请问，我该怎么办？
　　江西联创律师事务所王新民律师：首先陈女士要注意在签订合同及交房时，开发商承诺的保修期是否已到期，一旦没有到期就可要求开发商进行维修，如果到期但确属建筑工程质量问题，陈女士仍然可以向开发商主张权利，当然这要经过司法鉴定才能确认。如双方达不成协议，陈女士可向法院起诉，通过诉讼方式进行维权。
　　两周岁以下子女一般随母亲生活
　　徐小姐：我与丈夫感情不和想起诉离婚，女儿现在1岁半。请问，抚养权法院会判给哪一方？
　　江西京九律师事务所樊亮亮律师：根据《婚姻法》第29条、第30条以及《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》的规定：两周岁以下的子女，一般随母方生活。
　　继承人不知情立下的遗嘱是否有效？
　　戴先生：我父亲去世后，哥哥拿出父亲生前立的遗嘱将父亲生前名下的一套房屋据为己有，但我对父亲的遗嘱不知情。请问，这个遗嘱有法律效力吗？
　　江西京九律师事务所樊亮亮律师：《继承法》第16条规定，公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。你父亲立遗嘱时只要是其真实的意愿表达，没有义务告知其他继承人，因此，你父亲生前立的遗嘱合法有效。
　　家电保修卡遗失能否享受保修服务？
　　金先生：在商场购买了一台家电，一个月后出现质量问题，我拿着购买发票（保修卡已遗失）去找商场要求维修，商场以没有保修卡为由拒绝维修是否合理？
　　江西京九律师事务所樊亮亮律师：根据《消费者权益保护法》第24条规定：经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货；七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。因此，消费者提供的发票属于购货凭证，能够证明其在商场购买家电的事实，如家电在保修期间内损坏，消费者可以凭借购买发票要求商家提供售后服务，商家以无保修卡为由拒不提供售后服务的说法无法律依据。
　　宠物狗遭&逗玩&咬伤路人是否要担责？
　　熊女士：带宠物狗出门散步时，宠物狗遇路人&逗玩&后，将路人咬伤，我要承担责任吗？
　　江西艾民律师事务所肖亮斌律师：《侵权责任法》第78条规定：饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。所以如果是因为被侵权人的故意或者是重大过失的话，此时动物饲养人可以不承担责任或相对减轻责任。
　　网购手机有问题应由卖家提供证明
　　方女士：我在淘宝网上购买了一部手机老是黑屏，要求店主退货，但对方却声称要我提供手机质量有问题的证据。请问，我该怎么办？
　　江西艾民律师事务所肖亮斌律师：《消费者权益保护法》规定：经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品，消费者有权自收到商品之日起七日内退货，且无需说明理由。还规定了&举证责任倒置&，即由经营者来证明自己的产品没有瑕疵，而经营者若不能证明商品没有瑕疵就要担责。
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正告：开发商无权出售小区停车位，买卖违法无效收藏
《中华人民共和国物权法》规定，住宅小区地面停车位归属全体业主共同所有，房地产开发商无权出售，买卖停车位属违法行为，买卖协议无效。
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小区车位、车库产权究竟归谁所有？本报记者陈轶珺通讯员王海文/文并摄　　
小区地面汽车停车位、地下自行车库究竟归谁所有？在《物权法》实施前，一直没有明确说法。去年10月，物权法正式实施。在上海一基层法院首次运用此法判决的案件中明确这两者的归属:地面汽车停车位归全体业主共有，地下自行车库归开发商所有。但业主上诉，这一举动让两类车库的归属问题再次悬而未决。就在上周，曾轰动一时的上海物权法第一案的终审法槌落下，中级法院改判了。市一中院“推翻”了一审法院地下自行车库归开发商所有的认定。要求房产商退还龚先生在小区购买的地下自行车库钱款2.3万元及利息损失。上海物权法第一案最终以业主的完胜落幕。　　
业主起诉:已买断车位　物业还收管理费　　
龚先生一家共有四口人。2005年2月，龚先生一家花了50余万元从上海兴吉房地产开发有限公司购买了一套南汇区惠南镇康达公寓的房屋。在小区开盘后，开发商还同时向业主公开出售小区的停车位。“当时觉得有个自己的停车位，以后停车方便，再加上小区内很多业主都买了，我们担心今后会停不了车，也毫不犹豫地掏了钱。”
2006年初，龚先生一家花了33000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库23000元，地面停车位1万元。那个买下的车位为露天停放，标注编号为20，位于地下的自行车库是从居民楼一侧进入，过道两边为分隔独立的停车空间。
“本以为我们已经买断了这两个停车位，可以随意使用，没想到小区物业入驻后，竟开始向业主收停车费，还美其名曰管理费。”2006年5月，开发商交房后，物业的这一行为让龚先生一家大惑不解。
龚先生的女儿告诉记者:“不知道这钱是进了物业自己的口袋，还是放入了业主的维修基金。如果放入维修基金，那还说得过去。但是物业对于这笔钱的去向一直没有个明确的说法。”龚先生一家便开始了与物业长达一年多的漫长交涉。希望物业能明示这笔管理费的去处。
但物业管理费照收不误，却没有一句解释。“停车位是小区的公共配套设施，开发商是没有权利对外出售的。”去年9月龚先生一家向南汇法院起诉，要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面停车位的33000元钱，并赔偿相应利息损失。
开发商是否有权出售车库、车位？
《物权法》从去年10月1日起正式实施，在《物权法》实施后第一个工作日，法院开庭审理了龚先生家的这一案件。庭审中，龚先生认为，地下车库和地面停车位是属于全体业主的，根据上海市物业管理规定开发商无权出售。因此其所取得的款项属于不当得利，应当予以返还，并赔偿相应利息损失。
而开发商辩称，“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。”在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。
一审法院判决:
地面停车位归全体业主所有
幸运的是，龚先生一家成了《物权法》实施后，沪上首个受益者。
南汇法院一审支持了龚先生一家关于地面汽车停车位的诉请。根据《物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
现开发商将车位出售给龚先生，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还龚先生，故法院对原告该项诉请予以支持。
而针对地下自行车停车库，由于是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归开发商所有，因此开发商当然有权出售地下自行车车库。
坚持地下停车库也属业主
“我们始终坚持地下自行车停车库属于业主共有的。”虽然取得了沪上《物权法》第一案的胜利，但对于法院的这一判决，龚先生一家表示要上诉。“我们将尽快向市一中院上诉，因为关于地下自行车车库我们还没有得到诉请。”
兴吉房产公司办公室主任王渡华也不认同法院的判决，但他表示，该公司还未决定是否上诉。王渡华还强调说，小区地面停车位的买卖在上海已形成普遍的市场交易惯例，法院的一审判决将打破这一“游戏规则”，房产公司就都要“没法子做”了。为此，他们公司不但将上诉，还将向上海市房地局反映这一问题。
案件上诉半年多，5月27日业主龚先生收到市第一中级法院的终审判决书，法院判令房产商于判决生效后十日内退还龚先生在小区购买的地下自行车库钱款2.3万元及利息损失。一审判决被推翻了。
房产商卖地下自行车库:属无效
市一中院认为，地下自行车库也属不动产，房产商转让出售时，应遵循相关法律规定，即应在具备有依法登记领取权属证书的条件下，与业主签订书面合同，方为有效。然而在本案中，对于小区地下自行车库，房产商兴吉公司并没有依法登记取得权属证书，与业主也没有订立相应的书面合同。因此，兴吉公司的出售行为属无效行为，兴吉公司应当将收取的款项全部退还。据此，法院作出了上述终审判决。
【产权问题】　　地下“车位”最好不要购买　　广州的住宅小区，目前无论是郊区的住宅的停车场，还是市区的停车场，都面对一个共同的问题－－确权问题。　　主要是因为，有许多住宅小区的地下停车场，当初在规划报建时，是用来作为小区的人防设施工程的，在和平、安全的日子里，按规定是可以用来作停车场来使用的，因此，这一类的停车场，由于没有交纳地税等费用，即使购卖了车位，也是无产权的。这一类的地下停车场在广州的小区停车场还是比较多见。　　那么这类地下停车场能否进行买卖？其７０年的使用权是否能够得到保障呢？　　记者为此采访了广州市国土资源和房屋管理局产权地籍处处长李俊夫博士。据李处长透露，广州市房管局于去年２月份就开始了对人防工程做车位、车位确权出售等市民关心的热点问题的调研工作。李处长指出，地下车位是一种特殊的物权形式，并不适用土地管理登记的一般办法。在办理确权登记时，首先应根据规划设计审批文件界定其用途。若是作为人防工程的地下车库，就不应确权登记。因为人防工程是市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。若规划设计已经审批为地下车库的，并补交地价了的就可以将整个车库按照房产测量部门出具的测量报告办理确权登记。　　那么，开发商将地下的人防设施作车位建成之后，再买给消费者，并承诺７０年的使用期是否有效呢？对此，李处长提醒市民，小区应严格根据规划设计审批文件确定其用途。任何开发商都无权对此种物业的使用权期限做出承诺。　　广州市律师协会许奋飞律师提醒市民，消费者在购买小区车位时，同样也要看发展商是否具有预售许可证，如果所购买的车位是有许可证的部分，则是属于**允许的；如果没有，就要当心了，购买车位之前，一定要弄清楚发展商的规划用途。有的在一刚开始是用作人防设施的，后来发展商又补交地价，经过房管局批准允许转让、买卖，也可以购买，这里最主要的还是要看房管局文件，而不要看发展商的一面之词。　　【利益问题】　　业主、发展商、物管三方该谁受益　　在经营上无论是人防工程的停车场，还是真正规划报建的停车场，其主动经营权都掌握在发展商手中，发展商再把这些停车场以承包的形式转让给小区的物业管理公司来经营。唯一不同的是，前者无产权证，后者有产权证，但目前却并不影响发展商的收入。　　因此，小区停车位的权属问题还没有闹清楚，小区停车场的收益归属问题又出现了，成为时下争议最大的话题。在很多小区，停车场的权益属于发展商还是属于业主一直众说纷纭，莫衷一是。　　有人认为，小区人防工程的停车场，其收益应该归小区业主，主要理由是这是小区的一个配套公建工程，其收益应该是属于全体业主的，其停车场的收益用处应由业主大会来决定。还有一个是地上停车场，这一类的停车场主要表现在早一些老的住宅小区，由于当时在规划时，没有建地下停车场或是停车场车位较少，因而在小区内的空地上见缝插针地停放车辆，这此露天的停车场，所占用的“空间”，是小区的共同配套空间，有的是草地，有的是道路两旁；还有一种是小区的架空层，本来报建是是用来作花园的，后来也用作停车场了。据了解，无论是何种形势的停车场，都有不错的收益，一个固定的停车位，一个月月租在５００元以上，是一笔可观的收益，哪么这笔收益，到底是归谁所有呢？　　有业主认为，小区停车场都没有算入容积率内，这就意味着停车场和小区的花园等一样，是作为小区的附属物存在的。如架空层和人防设施的地下的停车场和小区的露天停车场等，所有受益应属小区小区全体业主，其费用如何来使用，应由小区全体业主代表大会来决定。　　而发展商的理由是，对于小区停车位，发展商投资了却不能获益，这不公平。由于车位没有明晰产权，开发商不能对其进行合法买卖，如此一来，建停车场的费用只能是发展商独自扛了。要知道，建一个大厦的地下停车场，要花费１０００－２０００万元，这些资金都是发展商额外投放了，业主购房时不承担其中的任何费用。停车场是自己投资建筑的物业，按照谁投资谁受益的原则，收益归自己是理所当然的；　　而一些公共道路旁边的露天停车场，其收益则为物业管理公司了，理由是他们实行了服务与管理。再加上这些小区的物业管理费普遍收费较低，用这些露天的车位费来补贴小区的物业管理费，也算是小区业主受益。　　公说公有理，婆说婆有理，到底谁有理？据悉，广州市房管局正抓紧研究此类问题。随着《物权法》和建设部相关政策的出台，解决以上问题将为时不远
严厉查处庆阳小区买卖停车位的违法行为！
学法律，用法律，严厉打击庆阳官商结合开展了所谓“出售停车位”的违法犯罪行为!
雄越的车位都18万了
小区地面停车位的房地产权归属宅小区的全体业主
地面停车位是经发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。
回家停车难引发的纠纷渐多渐烈！记者穷追发现，一方面发展商混淆视听继续非法售卖车位，一方面市民的思维误区无意间助人发横财 赵亚洲、黄若韵 　　City Investigation　　城事调查　　本版撰文 　　记者 赵亚洲 　　实习生 黄若韵　　广州不久前爆出令人瞠目结舌的75万元“天价”车位余音未了，8月25日，天河北租金最高的中怡城市花园业主，再次向本报及广东电视台等媒体投诉他们的“匪夷所思”：有两个人买了80个车位“霸位”，地下停场经常空空如也，小区业主回家却要到外面四处找地方停车而焦头烂额。　　车位仍在扭曲买卖！本报接到关于停车难的投诉有增无减！省政府参事王则楚在接受本报记者采访时指出，中怡城市花园只是广州市停车位乱象中的一个缩影，车位买卖的问题不正本清源，有关政府部门不作为，各种乱象就会层出不穷。而跟踪停车位法规十多年的广州市律师协会房地产专业委员会委员陈敏，在接受记者采访时则尖锐地提出：75万元车位是不是太贵?一个人买几十个车位能不能出租？这类问题，都是伪命题。　　车位　　不是贵不贵价　　而是不能买卖　　中怡城市花园是天河乃至全广州租售最贵的楼盘之一，两房的单位每月租金高达七八千元。然而，在这里的业主向本报诉苦说，他们因无处停车而丝毫感觉不到“尊贵”感。有业主在房管局查到，这里的车位已全部售出，有两个人买了80个车位，这些车位要么租给酒楼，或是让车位长年空置；要么是开出20多万元的高价转让。　　“投诉者有一个巨大的误区，只是觉得‘太贵’，却没有人从源头上去质疑，这种车位到底该不该卖？”广州市律师协会房地产专业委员会委员陈敏指出，老百姓找媒体投诉的，只是少数，而沉默的大多数，都在逆来顺受。　　一个地产商拿下一块地，建房卖房赚钱，必然带来新增人口，带来新增车辆，作为政府的职责，必须要保证居民有地方停车。陈敏律师指出，依照《城乡规划法》、《物权法》、《道路交通安全法》、《价格法》等规定，发展商必须强制配套一定数量的地下停车位。这个配套设施可以由政府负责建设，也可以由发展商负责建设，如果由政府建设，政府可以在《国有土地出让合同》明确约定，向发展商收取市政配套费和土地使用出让金，作为建设资金。如果车位由发展商建设，政府应当免除其市政配套费和土地使用出让金。发展商如果将建设成本打入房价的，则配套车位的产权属全体业主共有，业主可以免费使用，但不能出售。如果成本不计入房价，发展商可以按照物价局的规定向业主及其他使用人收取停车费，但不能办理产权证，更不能出售。无论是由谁来建，强制配套的车位都不能独立于商品房之外，单独出售。　　有关专家指出，与强制性配套车位一样，属于强制性配套设施的还有人防工程、学校、幼儿园、邮局等，这些物业都不能自由流通，也就不存在卖多少钱的问题。从今年7月1日起，广州停车费执行新标准，为什么停车费要由国家定价，而不是像其它商品由市场定价？可见停车位在“娘胎”里就不是一种普通商品，政府在这里面有责任。　　车位　　商家混杂叫卖　　市民未知被蒙　　有关法律人士指出，在现行法律体制下，商家并非不能建设能自由买卖的车位（即非强制性配套车位），但有两个前提，第一，发展商或政府已经按规划要求，建设了足够的强制性配套车位；第二，投资商通过招、拍、挂获得了非强制性配套车位的土地使用权，并向政府交纳了市政配套费。这种类型的车位，卖75万元也好，卖750万元也罢，只要市场上有人买，政府不应当干涉。　　但是，现实中的停车位，无论是否属强制性配套，均在自由出售，而且越卖越高，商家有意将政府要求配套的停车位，与发展商自行投资建设的非强制性配套停车位混为一谈，故意模糊两者的界限，搅在一个锅里叫卖，消费者的不知情为商家所利用。有关专家指出，强制性配套车位的自由出售，必然导致政府的规划目的不能实现。其实发展商自己比谁都清楚，建地下停车位的土地是怎样得到的？！人们可以反过来想一下，商人的本能就是利益最大化，假如停车位可以自由买卖赚钱，为何像星河湾、招商地产等大多数知名发展商的楼盘，却从来没有大肆出售停车位？(授权转载务必注明来源“ 金羊网 -- 羊城晚报 ”)
严厉打击庆阳非法出售和买卖小区停车位行为，庆阳政府应当作为，不应当继续支持和纵容这种违法犯罪行为！
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建馨物业拿业主地盘卖业主的钱你们先人手里都缺钱吗
说过来说过去，就是人越有钱，就越不愿意和人联合起来！
瓜皮才买！你就放车位开，开不进去就砸车位锁或者见空就停
重庆弹子石东海长洲小区物业管理是一群法盲 ，它们要强制买卖车库，侵犯业主的利益，业主们决不答应。
翻遍《中华人民共和国物权法》没有找到撸主说的：“住宅小区地面停车位归属全体业主共同所有，房地产开发商无权出售，买卖停车位属违法行为，买卖协议无效。”只有第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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