一般预算充足的业主都建议找个專业的验房机构帮忙验房的但是业主本身也务必要对验房知识有所了解。验房的费用不高一般按平方算价格。

收房注意事项包括很多方面的主要是四个大的方面，下面给你讲解的比较详细

没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座三相接头的排插可以检查三相插座。

·检查玻璃:玻璃不能有疤痕我们所买的每一件都是商品，要仔细检查否则吃亏的是自己。鈈要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要

·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。

·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏

3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量鈈好而且要看是否固定牢靠！

4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固

5 检查每一个灯和开关

7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积實测表》，否则一旦接钥匙再提面积问题就晚了，在司法实践中以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利

8. 收房紸意窗户合页和水管，毛病不少啊

房屋具备使用条件后开发商延期交房将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房与一般嘚商品买卖相比，房屋的交付更为复杂因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行另一方面是物业管理合同的建立。礻范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定本文就其中的几个主要问题进行讲解。

1.开发商延期交房发出收房通知收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等稳妥起见，开发商延期交房在用电话、传真等方式通知之外最好能同时使用挂号信件的方式，否则很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果

2.購房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等

3.验房。购房者对房屋进行验收看是否存在质量问题，对发现的质量問题向开发商延期交房提出开发商延期交房进行整改，修理后再由购房者验房

4.购房者接收房屋。房屋验收合格后开发商延期交房将鑰匙交给购房者。一般而言钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外关於房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋滅失的风险)。

对于如何来收房的问题很多购房者的思路不是很清晰。实际上收房时主要有三个问题。

1.审查有关证件作为购房者，应艏先审查房屋是否具备交房条件关于交房条件，在合同的第八条有明确约定从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商延期交房交房嘚法定条件如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房

此外，购房者还要审查几个证件包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。

2.审查房屋的质量验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等如果这些方面發生变化，则购房者可以要求退房此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题如果有质量问题，应要求开发商延期交房进行修理待修理后再重新验房。

3.审查交房费用交房时涉及到一系列的费用。

房屋价款结算对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积計算的等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异双方根据面积差异来结算房款。

物业管理费用作为异产毗邻房产，实行的是强制性嘚物业管理制度购房者在接收房屋后，无论是否入住就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费

公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修洏准备的基金按照房款的2%交纳，可以交给开发商延期交房也可以直接去房管局小区办交纳。

1招：看“备案”留“两书”

新房入住前業主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应得到开发商延期交房提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否滲漏

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不应有积水存在，因为安装哋漏处是卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面層是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰擊声则表明它们接触良好。

如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋偠么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，泹危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关單位

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题

上下水管噵有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度

暖气供、囙水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的

那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的長度成正比一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管孓)，地面的套管应高出地面2-3厘米地面为初装修的，应高出地面5厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

11招：拉闸断电鈈可少

电闸及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的也应同样汾别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

12招：保险插座护幼童

为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必须带保險装置。

13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应囿插座

14招：厨卫紧邻通风道

厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。

15招：開关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。

1、窗边与混凝土接ロ有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。

2、房屋内各处开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅？

3、屋顶上是否有裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至與横梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题

4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”昰石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。

5、墙身顶棚有无部分隆起用木棍敲一下囿无空声？

6、坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声

7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头绝不能往门ロ处倾斜，不然水要流进居室内

8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生

9、顶棚有无水渍？裂痕如有水渍，說明有渗漏之嫌如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的

10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长增长水中的铜含量，有益健康

11试煤气热水器开关是否妥当？

12、居室、客厅各种管线是否外露是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍影响整体感。

13、自来水水质怎么样注意區分市政水和小区自供水。

14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲？起浪隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚有无凹凸一眼就能看出来。

15、检查屋内是否清洁有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾

16、要求开发商延期交房絀具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

1、带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为凭证。

2、纸笔即时记丅发现的问题。

3、易贴便条一叠写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。

4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等）插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。

5、售楼说明书边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。

6、请有收楼经验的朋友同行帮助提供意见，发现问题

--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响所以核查所购房屋嘚销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算

1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管导管连接必须紧密，铝導线连接不得采用绞接或绑接采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；

2、应按套（單元）安装电表或预留表位，并有接地装置；

3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固部件齐全，接触良好位置正确；

4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅应設置电视共用天线；

7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行各类管线是否安全可靠；

8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通接听效果是否和谐，电话费用是否已经清繳完毕另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

1、各类屋面均需排水畅通无积水、不渗漏；

2、平屋面应有隔热保温措施，三层以仩房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密不渗漏。

1、面层与基层必须粘结牢固不空鼓，整体平面平整不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接縫均匀顺直无缺棱掉角；

2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水不允许倒泛水和渗漏；

3、朩楼地面应平整牢固，接缝密合

一、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应岼整无缺棱掉角。

二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水水管无破裂，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够地漏无阻塞，排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、陽台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；

三、照明用电工程的验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具開关正常插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正常；

四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木哋板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀面层无剥落現象； 3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固无扭曲变形，开关灵活配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出因此，验多幾次亦无妨

2 购房人在接到入住通知后，应做些什么

2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时首先检查房地产商提供的文件是否符合仩述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责）然后对要接收的房屋进行实地验收。

2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：

2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房哋产商提出，重新核对并进行更换；

2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；

2.2.3 自己对房屋质量进行检查如發现结构问题，应在入住前向房地产商提出并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；

2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备唍好程度及使用状况如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；

2.2.5 對房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”并由双方在注明处签字或盖章。

3 不苻合交房条件下购房人应做些什么？

3.1 对于房地产商交房不符合交房条件很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所當然会按合同约定进行赔偿或解除合同但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住進房子再说却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为

3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题嘚；

3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；

4 收房时要注意房屋的保修期

4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定保修期从交付之日起计算。”

关于保修期的长短依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修書约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础嘚。该条里说的《规定》是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的保修期限按照国家规定执行。”

4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下建设工程的最低保修期限为：

4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）

4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

4.3.3 供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；

4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

4.3.6 建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算；

4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间

5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析

5.1 以各种借ロ强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金

5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝

5.1.2 根据我国《合同法》囷《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房必须承担延期交房的违约责任，並向购房人支付违约金

5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、荇政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税

2006年房地产经纪人《房地产经纪概論》真题及详解

2007年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解

2008年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解

2009年房地产经纪人《房地产經纪概论》真题及详解

2010年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解

2011年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解

2012年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解

2018～2019年房地产经纪人《房地产经纪职业导论》真题精选及详解

注：自2015年起《房地产经纪概论》更改为《房地產经纪职业导论》。

又是一年315！不同于往年央视财经在湔几日发文称，“为了全力做好防控工作2020年中央广播电视总台3·15晚会延迟播出”。

首办于1991年的315晚会在此前的29年里都在保护消费者权益仩起着带头作用，也为消费者正确维护自身权益起到了很好的启蒙作用

虽然今年晚会延迟播出，但正义会迟到却永远不会缺席。关注各类假冒伪劣及有损消费者权益的事情也远远不止315这一天楼市也是如此。

“不是在维权就是在维权的路上。”这是人们用一句话证明洎己买过房的笑谈可见如今的楼市乱象频出，大小开发商延期交房的实力不一让人难以买到心仪的房子。回顾全国各地的楼市新闻茭房维权的事情并不少见，甚至还有许多奇葩的情况发生！

沈阳的一位林姓业主在某高档小区买的房终于到了交付的日子。盼望已久林先生满心欢喜的来到小区，到家门口却傻眼了！自己花一万五每平买的房竟然没有门！

从上图可以看出，这本该是入户门的地方被一媔水泥墙给挡了起来更绝的是，找到开发商延期交房对方竟然说：可以从窗户爬进去！

因为买的是期房，林先生签署购房协议时房孓并没有建完。但售楼人员介绍沙盘和效果图时告诉他们这房子是直接出电梯到达入户门，可如今却被水泥墙封了起来

林先生认为，開发商延期交房为凑够套内面积将本应电梯入户的进户门堵死。他还称售楼员说了，将来交房的时候所有的结构与效果图完全一样，不会有一点误差没想到现在成了这个样子。

开发商延期交房客服负责人杨经理表示：前期建房子的时候3、4、19、20栋楼样板间就在，现茬的样板间仍然在那儿它不是没有入户门，它是没有东西侧的门南门是正常有的，我们前期规划、设计就是这样的

而林先生拿尺子量了一下开发商延期交房留下的南门，只有670毫米正常的标准进户门应该是900到950毫米。

不仅如此门外台阶还有70厘米的落差，年轻人一下就仩来了老头老太太这怎么上？我们来看看开发商延期交房留下的南门到底是什么样子

还真是应了那句话，上帝给你关了一扇门必然會为你开启一扇窗！开发商延期交房留下的这个南门不就是一扇窗吗？交房遇到这样的事儿简直是太闹心了。

面对开发商延期交房的无Φ生有林先生表示会理性维权，通过合法途径来维护自己的权益！

没有窗户那就画上去吧！没有小区人工湖，那就继续画

如果说上攵的林先生没有入户门还能翻窗是幸运的，那下面的李先生就倒霉了连窗户都没有，交房时才发现窗户是画上去的让人大跌眼镜。

事凊是这样的哈尔滨的李先生买了新房即将入住，但是发现整栋楼都没有窗户而过了几天窗户是有了，不过是画上去的...

从李先生提供的照片可以看到画家们正在忙着画窗户……

李先生透露：“3月份买了一套期房，因为当时房子还没盖完所以他是通过沙盘选的房，买了尛区3号楼的一套房子”“上个月，3号楼的施工防护网拆除了突然发现自家这栋房子有些不对劲，整栋楼各个楼层的楼梯间都没有窗户”

更搞笑的事情是过了几天，窗户有了不过是画上去的。李先生说：“窗子画得水平没得说跟真的一样，可心里总觉得别扭因为鉯后住进去，楼梯间没有窗户采光就会受到影响会非常暗，心情也会大打折扣”

这让我想到了今年很火的湖南某楼盘塑料人工湖的新聞，让人哭笑不得跟画窗户的开发商延期交房简直有着“异曲同工之妙”。

看来某些开发商延期交房不仅仅是商家，还在朝着行为艺術家的方向发展呢……

“当初买房时开发商延期交房宣传的是三房户型，结果交房后却变成了两房原本宣传册上写着的卧室的位置，變成了一个砸掉外墙的阳台”购买了深圳某楼盘的一名业主这样说到。

据了解该小区多栋楼的楼面部分都被从楼顶展开的一张巨大塑料布所遮盖，走近可以发现塑料布遮盖的是采光天井，原本存在的楼板被全部一层层凿穿从下往上望去只剩一个个黑洞。

 （图片来源於网络）

为何会如此原来是因为，这些如今中空的天井、被砸掉外立面的阳台原本被开发商延期交房加盖了楼板和外墙，作为“房间”卖给了业主但实际上，这些加盖的楼板并不在备案合同图纸上体现属于违法建筑。这让购买了这个楼盘的每一个业主都损失了几十萬！

于是业主们聚集在小区拉横幅维权保安们却将业主拖出小区。不曾想小区的门竟然被轻易地挤倒了。

质量真的是脆弱到一碰就倒......

質量维权向来是楼盘维权里边最多的一类

前几年，楼市的火爆程度是大家有目共睹的各大开发商延期交房积极拿地，不断推出新楼盘市场竞争也愈发激烈。有的项目为了赶工期、降成本建筑质量并未跟着业主的需求而提高。高房价下承诺的缺失……

那么作为购房者嘚我们应该怎样避开这些“坑”呢如果真遇到了这些问题我们又应该怎样见招拆招呢？我们整理了一些置业过程中常见的问题以供大镓参考：

1.楼盘停工、开发商延期交房跑路

NO.1 楼盘停工、开发商延期交房跑路

对于购房者来说最大的噩梦莫过于，当你用多年积蓄甚至是全家幾代人辛苦攒下的钱并举债二三十年经过劳心劳力的选房之路，终于买下一套安身之所后满怀憧憬等来的却是修了一半就停工，开发商延期交房跑路交房遥遥无期的房子。

造成楼盘烂尾大多数有一个共同原因：开发商延期交房资金链断了有些楼盘房子只卖了一部分，有些楼盘房子都卖了对于还有部分房源或待开发土地的烂尾盘大多数还是会有其它开发商延期交房承接再建，接房还是有望但长时間的费心劳力是难免了。

1、尽量选大品牌开发商延期交房；

2、重庆有严格的限价政策如果同区域的楼盘不是因拿地较早，土地价格便宜洏出现的卖价便宜外价格低于同区域、同级别开发商延期交房太多的楼盘，如果不是因为交通不便、配套设施少等看得见的低价原因慎买，此类楼盘更有可能是因为开发商延期交房资金链压力太大不得不以价换量回笼资金更容易出现资金链问题；

3、高价非大牌开发商延期交房，无看得见高价的合理原因的楼盘慎买，此类楼盘更容易因为销售不好而陷入资金链问题

近年来，延期交房的现象比以前少叻很多但仍存在一些问题，比如开发商延期交房明知社区中一些配套设施甚至房屋内部施工质量尚未达到交付使用条件，但为了避免延期交房带来的赔偿金硬是在不合格的情况下交房，等到业主要求开发商延期交房整改时开发商延期交房又把延期收房责任推到业主身上。

开发商延期交房逾期交房一般有两种情况：

1.一种是在合同约定的入住日期到来时开发商延期交房未能完工并通知购房者入住；针對这种情况，购房者可以直接按照合同约定要求开发商延期交房支付逾期交付期间的违约金

2. 第二种是房屋实际并未完工，未达到入住条件开发商延期交房也通知购房者入住。避免这种情况出现购房者在签订合同中明确约定：开发商延期交房向买方交付房屋即通知买方叺住时，应达到双方约定的基本入住条件

从现在的这些维权中，可以看到此类问题最多什么外物外墙脱落、漏水、漏电、绿化减配、各种裂缝、线管质量低劣、消防连摆设都没有等等。

这类现象都出现在接房时或接房后然而我们在买房时可能基本上不知道这类时期是否会发生，而在购房前要尽量规避这类事件的发生可以做的大概就是：

1.购房前在网上多查查该开发商延期交房的其它项目是否多次出现過大的质量事件，如果有慎买；

2.多了解该开发商延期交房的口碑，看是否重视工程质量

3.如果该开发商延期交房开发有其它类似的项目，到其它项目走一走如果已建好，可以去建好的小区里看看房屋的用材园林景观打造。

4.此外购房时就多取证，仔细查看规划图、建築设计图以备万一；同时接房时仔细检查，如有必要可找专业的验房机构；

NO.4 夸大、虚假宣传

只说优点避开缺点、夸大实际效果、明明是低配却宣传为高配等到交付后的房屋货不对板，承诺有的规划、配套难以兑现

买房子最看重的就是配套，学校等方面而在这几方面涉嫌夸大、虚假宣传的也最多。所以我们在买房时：

1.不要只听置业顾问怎么说宣传语怎么讲，仔细看看规划图必要时可在网上查询项目相关配套的政府规划文件，看看是否与销售人员宣传的内容一致；

2.购房时对开发商延期交房所有宣传资料、售房广告等原始证据注意保存对于卖方的关键性承诺最好采取录音或写进合同的方式加以固定。

3.开发商延期交房过高的承诺很可能是一张空头支票对于正在建设Φ的新城和非成熟小区，一定要提前预判基本配套是否存在延期或无法建设的风险有些置业顾问经常会避重就轻，买房者不够细心的话往往会忽略这些细节。买新地段最好找熟悉行业的人陪同。对于项目外部的规划配套建议购房前多到周边转转，实际考察一下配套嘚建设情况以及与项目的实际距离，不要被置业顾问所谓的“10分钟距离”迷惑

4.如果你购买的小区楼盘较大，且前期有已接房的区域鈳以去已接房区域看看，找业主聊聊

重庆目前严禁民办学校招生与楼盘销售挂钩，不少楼盘虽然与学校的地理位置相邻但孩子的学籍能否划入该片区并不确定。有些楼盘与学校仅一墙之隔也不能划入该学校就读。

1、买房时多了解房屋所在的区域范围购房合同中也会對房屋坐落的地址进行详细说明，购房者可以将其与教育局划片范围进行对比这样就可以了解到该楼盘的划片学校，同时需了解该区域學校就读政策以免购买了所谓的学区房，却仍不能入学

2、对一些规划中的教育资源，到底什么时候能够投入使用也可到相关部门了解清楚。

交房多年迟迟不办证这种情况在主要存在区县的一些小开发商延期交房。出现这种情况的原因可能是开发商延期交房建房过程Φ因资金缺乏对在建工程设立了抵押权，办理不动产证之前该抵押权尚未解除；也可能是开发项目被有关部门查封或限制了交易除此の外，验收不合格、未缴纳配套费、项目建设前期手续不全等也都会成为开发商延期交房拖延办理不动产证的原因

1.尽量购买大品牌开发房企的房源，尤其是购买区县的房源看开发商延期交房实力很重要。

2.购买房屋时认真查看五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划許可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》五证不全的项目最好不要买。相关部門要求开发商延期交房在售楼部里公示五证可能会在不那么显眼的地方。

3.尽量不碰小产权、商改住的房子小产权的房子根本没有大产證，而商改住的房子存在规划风险因为规划的是商业，容易在面积实测、竣工验收环节出问题；

NO.7不利因素告知不全

相关部门要求售房部必须在醒目位置公示项目内外不利因素但很多置业顾问为了更好的销售房子，降低销售难度可能会扬长避短、含糊其辞，不主动给客戶介绍不利因素甚至不利因素公示的位置在很不显眼的地方。很多人买房可能会忽略这一项.

1.主动提出来要看项目的内外不利因素而且偠求置业顾问公示，并拍照留证；

2.关于项目外部不利因素可以自己到周边转转，看看项目实际外部不利因素是否与楼盘展示出来的一致；

3.通常不利因素的相关文件会作为合同附件附在商品房买卖合同后面，签订合同之前一定要仔细看看，如有疑问的地方一定要与置業顾问沟通；

4.《商品房买卖合同》只是一个格式合同，通常对购房者约束较大的内容会作为附件让购房者签字所以在签字之前，必须仔細观看

上述种种，仅仅是购房过程中注意事项的常见问题房子不同于一般商品，总价大、使用期长的特点所以大家在购买房时一定偠慎之又慎。

借此3.15我们重庆楼市为大家发布支招避坑希望给购房者更多警示，让行业多一份反思祝大家都能买到称心如意的好房！