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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-06-18 11:49 标签： 西溪财富中心烂尾
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烂尾楼业主最终的结局是什么？
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出门在外也不愁终结“烂尾”进行时
终结“烂尾”进行时
&& □早报记者何惠娟
　　“烂尾楼”，曾是投资失败的代名词，也是一个让投资商望而却步的“黑洞”。但最近一两年来，国内的烂尾楼频频“咸鱼翻身”，焕发出诱人的商机，一股烂尾楼“淘金热”正在兴起。
　　今年，海南、上海、重庆、广西等不少城市里，许多停建缓建多年的“半拉子”楼盘普遍被盘活，被喻为“城市疮疤”的“烂尾楼”悄然间为投资者所看好，纷纷“变脸”为产权式度假酒店、小户型酒店式产权公寓或超级大户型商住物业，成为房地产市场又一新的热点。
　　随着全国的这股新投资潮流，在泉州、晋江等地，一些烂尾楼也开始悄悄“变脸”。
　　 “烂尾楼”纷纷咸鱼翻身
　　最近，走过晋江泉安中路的人惊喜地发现，已经停建多年的国贸大厦又开始施工建设了，而在距此不到800米的市标旁，另一幢荒置多年的楼盘———金山钻石公寓也正在兴建中。近两年，国内兴起的这股烂尾楼淘金热潮也刮到了晋江。
　　据了解，占地4000多平方米的晋江国贸大厦原属于新兴集团公司开发，1996年建到第8层后，就一直荒废至今，后被泉州中科房地产开发公司盘下。而位于市标旁的金山钻石公寓则几易其主，被银行收回后拍卖，最后中标者为金山房地产开发公司。
　　据知情人士透露，位于同一地段上还有另一楼盘也属于这一类项目。不同的是，该项目当时只开发了地下室，因而不为人们所注意。
　　其实，此前在泉州已有成功盘活烂尾楼的例子，如位于丰泽街的君逸大厦经过重新规划定位，全力打造成泉州一座高级豪华住宅。
　　对于盘活晋江国贸大厦，泉州中科房地产开发有限公司董事长黄春圃显得很有信心：“大厦本身的位置不错，晋江目前还没有这样大体量的楼盘，完全可以开发成比较大的购物中心。”
　　黄先生并不讳言“烂尾楼”这个词。“实际上，烂尾楼的成功开发可以提升企业形象。”他告诉记者，由于烂尾楼涉及到各种复杂的经济纠纷，以及楼盘如何重新包装定位等问题，所以首先要有操盘经验的人进行操作，同时还必须要有优秀的设计人才和崭新的设计理念，然后再对烂尾楼重新加以包装，这样才可能赢得市场的认可，这一复杂的过程正是开发商开发水平和开发实力的一种体现。
　　“关键还是产品的定位要好。”黄先生认为，对烂尾楼来说，产品形象的重新塑造非常重要，因此，开发商认认真真把产品做出来，比什么都重要。
　　项目在“烂尾”物业在升值
　　国内现有的“烂尾楼”大多是上世纪90年代初期房地产市场发展最初阶段遗留下的“产物”。一些企业向银行借款直接投入或是企业擅自挪用银行贷款资金、信用证垫资投入的房地产项目，以后由于资金链断裂、投资合作方的纠纷及规划改变等多种原因而形成停建、缓建工程。很多项目搁置多年，一方面沉淀了银行的大量资金，另一方面给城市建设和城市形象造成十分不利的影响。
　　对于近年来国内掀起的这股烂尾楼淘金热潮，业内人士认为，这主要是烂尾楼的开发周期较短，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，缩短了开发周期，而其回报率却相当可观。另一方面，国家调整土地政策，土地供应紧缩，位于中心城区的这些“烂尾楼”理所当然地成为抢手的宝贝。
　　在国内，目前已经有不少成功的例子，如位于上海黄金地段的“骏豪国际”。这座原定建设为5A级写字楼的烂尾楼复工后被改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在去年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时正值非典肆虐，但几百套公寓在一天之内销售一空。在上海，此类成功的案例还有由商场改造而成的“青年汇”单身公寓等。
　　“项目在烂尾，但物业在升值。”业内人士谢先生认为，目前国内的烂尾楼大多位于城市黄金地段，这些黄金商业地段并不适合居家，但适合开发商务型的物业，如大型卖场、写字楼、单身公寓等。
　　据了解，目前国内的烂尾楼盘活之后多规划为产权式度假酒店、小户型酒店式产权公寓或超级大户型商住物业。泉州、晋江的这些烂尾楼重新开发同样规划为这几类产品。如君逸大厦规划成大户型高档物业，而国贸大厦规划成“商业＋写字楼＋酒店式公寓”综合性物业，金山钻石走的也是卖场和公寓结合的道路。
　　有关人士认为，晋江市区旧城改造后，晋江大商业中心正逐渐形成，而晋江的这些烂尾楼正好处于泉安中路商业延伸段，高级卖场、写字楼和单身公寓的定位还是比较适合市场需求的。做好产品才能赢得市场
　　项目定位的准确是产品销售的关键，目前，在北京、广州、武汉等房产高温城市，“烂尾楼”摇身一变为高档商务物业之后，就变成了抢手的“香饽饽”。
　　不过，烂尾楼重新开发也面临很多问题，如产品设计，这类楼盘多是几年前的产品，无论是建筑形式还是建筑风格，与现在的要求相比都有一定差距，难以适应新的市场需求。债权债务等三角关系也需要开发商花很大的精力去理清。此外，还涉及到产权年限等问题，因此，这类项目要重新启动，除了开发商的实力，政府的支持也非常重要。
　　谢先生认为，“烂尾楼”现象在泉州、晋江等地并不严重，但由于城市小，就显得特别显眼。针对上述问题，如何打消购房者对产品的疑虑，建立信心，这就成为开发商必须面对的事实。
　　据了解，由于这类“半拉子”楼盘已有一定的时间，建筑质量问题成为开发商接手后首先要考虑的问题。因此，每个开发商在重新启动这些“半拉子”楼盘之前，都要先聘请专业建筑质量检测机构对大楼进行全面的检测，在保证质量的前提下开始进行收购和重新定位。同时聘请高水平的设计公司对户型、景观重新进行包装设计。此外，还要聘请知名物业管理公司实现真正的酒店式管理。
　　正因为上述原因，一些开发商采取了有别于目前市场上期房的销售方式，只接受登记咨询，而未正式开盘，要等取得商品房预售许可证，楼盘全面封顶以后，才正式推向市场，以实实在在的精品来获得消费者的认同。
　　晋江市规划建设局有关负责人认为，晋江的烂尾楼并不多，目前这些工程的重新启动，对城市形象的提升，对城市经济都有很大的促进。因此，有关部门对这些项目的盘活都比较重视。
　　这位负责人告诉记者，目前晋江这类楼盘的手续基本完整，一般已具备“一书两证”，新的开发公司接手后，规划建设部门主要监督其是否办理建筑工程施工许可证，工程是否真正进行施工建设。他提醒消费者，买这类楼盘的房子时，首先要考察开发商的资金实力和信誉度，还要看其是否已办理预售许可证，要有一定的风险防范意识。
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　　“烂尾楼”迎来“春天”
　　■上海
　　上海的“烂尾楼”大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫破灭之后，被冻结成遍布全市的“烂尾楼”。据不完全统计，目前上海已经复工的“烂尾楼”面积超过200万平方米。在“烂尾楼”最多的静安区，现在已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的“烂尾楼”项目。
　　■广州
　　“烂尾楼”一直是广州房地产市场的痛。但近来种种迹象表明，广州“烂尾楼”也迎来了“春天”：广州国土大厦的成功重组；广州人大《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法》议案的提出；广东银丰大厦由城建总收购建成智能型甲级写字楼“财富广场”；有“烂尾楼王”之称的中诚广场被保利集团看中并打算收购；解放大厦和广州金海大厦也将被拍卖……
　　■武汉
　　据了解，截至去年底，武汉共“复活”一定规模的“烂尾楼”52座，占“烂尾楼”总数的80％。
　　据了解，停工时间最长的“烂尾楼”火炬广场已更名为“鹏程国际”；福星惠誉投资1.5亿元启动了汉口黄孝河路上已停工10年的“武汉第一城”，现更名为“金色华府”，工程正在顺利进展中；人称“江城第一烂尾楼”的中南煤炭科技设计大厦已于今年初与中建三局签约共同开发，和有关金融机构也结清了多年的坏账；位于江汉北路的“东方时空”和位于图书大世界的“城市星座”，复工后被包装成小户型推向市场，很快销售一空；位于中山大道烂尾两次停工近四年的原阳光大厦被温州某地产公司收购盘活，现更名为“青青国际公寓”；此外，一批繁华闹市区的烂尾楼项目也已复工。
　　据不完全统计，武汉市用于“烂尾楼”启动和续建的直接投入达到43亿元人民币，其中80％的资金来自民营企业和外地企业。
　　■天津
　　据了解，去年，天津市建委采取“一楼一策”等措施，通过拍卖和合作方合作等方式，使11处64万平方米停缓建项目得到了恢复重建，其中部分工程已经竣工投入使用。今年对现有23处停缓建工程，将通过司法仲裁和强制处置等方式加快停缓建工程的恢复重建，计划到2005年上半年将全部解决烂尾楼问题。
　　■北京
　　据了解，目前北京市场存在的“烂尾楼”多数都已搁置了五六年以上，个别项目甚至超过了10年。在上海、广州等城市“烂尾楼”出现“春天”的同时，北京的“烂尾楼”也开始进入开发商的视野：今年春节后，北京新松投资集团悄悄收购工体西路一个近10万平方米的烂尾项目；北京最大的房地产外销项目中国第一商城也得以“盘活”；地处东城区东二环朝阳门立交桥西南角的凯恒中心也焕发了生机；位于朝外大街3号蓝岛百脑汇对面的金菲国际也得于盘活，现改名为“铂宫国际中心”，市场曾一度盛传地产大亨潘石屹曾有意向收购它；位于京通快速路北侧的京通苑更名为“阳光华苑”，也焕发了春天；位于朝阳区十里堡的顺心居也复活了……（市场）
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