话题：从“爬房”看当下的买房困境第150期
日 上午10点
同时我们还有爬房团，非常辛苦，在十一之后都是乘坐专门班车到现场，一一陪大家去看房，我跟着两天。我从一个普通购买房、网友的身份和网友做了交流，大家对这个活动反映还是挺不错的。大家会发现一个问题，就是大家都觉得房价太高，适不适合买房，房价会...
首先请魏明介绍一下。
因为一般金九银十历来是房子比较好卖的时间，这是开发商的角度，从网民、消费者的角度这个时间也是乐于到处看，乐于购房的时间段。从去年宏观调控以后，一头消费者的需求是刚性的，该买房买房，该投资投资，有原动力驱动消费者往前走。但是国家由于各种各...
北京消费者一方面想等房价有所缓和甚至降选择这个时间点作为买房行为，但是越等房子越来越少，房价越来越高。这是和宏观调控本来一些初衷是不符的，就是造成一种困惑，作为媒体来说我们也是一头关注着国计民生，希望房地产是比较稳定，比较有序的发展。
那头开发商也不断给我们反馈，房地产宏观调控但是那一头房价还没有控制住，我们作为房地产领先的网络媒体我们能够做什么？我想我们不是房产中介，不是销售代理机构，我们是一个平台，我们在这个平台希望把各方的声音通过这个平台，大家在这个环境里面平等...
互联网和其他的媒体有很多的不同，就是我们的互动性，我们可以整合一些特别的资源。出于这一点，我们整理出一个爬房活动的整体思路，这个思路核心目的就是通过两种不同的方式，让网民和开发商之间建立一个很新的沟通桥梁。一般之前互联网看房地产信息，我...
我们楼盘细情数据库是焦点网倾力打造的囊括比较全的楼盘，焦点网是搜狐公司旗下专业的网站，除了这个网站还有无线增值业务，有一个业务叫语音业务，我们利用语音业务把楼盘详情页中的一些精华信息提炼出来，通过语音系统录进去，这样增加网友与楼盘详情沟...
很多网民问说你设计这个想法，为什么不直接打电话问销售，大家都很有心态，当你很想买房子打电话给销售，售楼处的接待不一定那么热情，因为他的房子很好卖，另外每天接几百的电话；另外不是特别好卖的房子，只要你第一次电话过去，就会无数遍给你打电话。...
再就是我们组织爬房的活动。是为了让更多的网民，消费者、购房者有比较好的途径，以一个互联网的特色，比如说大家结伴一块去看房，相当于团购以前的团看。这几次爬房活动组织，说明消费者的刚性需求真的是存在的，真的是老百姓希望给自己找到一套合适的房子。
包括有合适的位置，有合适的户型，有合适的价格，有合适的环境，这是消费者真的非常渴望的。开发商因为各种原因，现在这个局面他也希望把他的房子卖给真正符合他需求的人。我们组织这样一个看房的活动，组织一个爬房的活动，其实目的就是嫁接沟通的桥梁，...
整个做下来以后，其实也是表现焦点网对网民长期以来支持的回报；第二希望在楼市比较微妙的时刻点当中，能够出一份作为媒体的力量，这是整个这一次爬房运作的初衷和运作。今天的房谈之所以特别感谢网民支持的原因，也是希望通过这一次交流，让我们听到关于...
因为看房班车或者是爬房活动，很可能在未来日子里变成焦点网经常性的活动，这是提供我们和网民之间互动很好的机会，我们想想还有哪些工作可以再补充，再改进的。
我们这个活动接下来还会继续吗？
爬房这种形式可能还会继续，但是这个活动到这个月底就整个结束了，但是别的活动当中目的还会借鉴。
图片：主持人与楼市分析专家李小宁提前沟通选题
图片：石霞女士在房谈现场
图片：爬房网友
图片：焦点房地产网新闻中心记者银鹏
图片：楼市分析专家 李小宁
图片：焦点网销售总监 魏明
图片：焦点网爬房团活动负责人 朱大晖
图片：DSC_3748
图片：焦点网销售总监魏明发言
图片：主持人
说到爬房团，像原生猪是全程的负责，在组织、协调。你给我们介绍一下爬房团的情况好吗？
介绍几个数字，现在已经完成了四天的爬房，总共11条线路，参与的人员我们统计接近500人每次，中间有重合的，有第一天去一条线路，第二天去一条线路，有重合，基本上是这样一个程度，接近500人次的参与程度。
大家的反馈怎么样？包括这之后有的网友写心得之类的。
写心得都是有感而发，从正面看组织活动。从组织者来说我更多看组织不足的细节，正面的地方我想是这样，大家买房会有比较普遍的现象，就是购房的冲动。很多的情况下，我看第一个楼盘是我最中意的楼盘，而且也有很多人买房子可能只看很少的楼盘，第一个楼盘...
大家好，我是焦点网社区总版主，这一次爬房西线的负责人，同时马上也是要结婚了，带着自己的朋友去看房子。在这个过程中爬房对于我最重要的是交流和学习的机会。因为大家看爬房团的成员是形形色色，很多时候我见过各种各样的大拿，有研究风水的，有投资几...
因为我一直做焦点网的社区，我一直想焦点网的社区最本质的东西是什么？我想对所有来焦点网的网友来说，大家有两件事情，一件事情就是来表达自己的意见，另外一件事情就是看看别人如何表达自己对房子的看法。针对我自己来说，我现在买房子面临很多很多的困...
概括起来无非就是很热的，也可能是媒体看来的点，但是我个人的确面临，第一买房房价是不是贵，该不该现在出手，在这一次爬房活动当我和很多人交流，很多投资的人跟我说，我说国家出台一系列的政策在打压房价，你觉得该不该出手买房，那位女士说你看国家这...
但是综合这一次看房人的感觉，大家普遍认为房价还会上升，而且很多人买房还是投资，认为是一种储蓄或者是比其他投资方式更好的一种方式。第二种就是肯定要涉及到买什么样的房子，买多大的房子，首付从哪里来的问题。就像我这种购房者，因为我肯定是毕业了...
因为从我朋友的角度来说，我朋友说我们家出多少钱，你们家出多少钱，把房子买了就把结婚这个事情解决掉。但是有的时候想老人一辈子是养老的钱，攒了一辈子，拿到手里面心里不平衡，你也知道自己父母钱是怎么省下来的时候，就感觉特别不好受。
当然在整个买房过程中，我也看到很有意思的现象，年龄大的人很多，都说我给儿子买房子，我是给我闺女买的。他们都看好这套房子，到后来这两位就说我儿子不错，我闺女不错，后来他们达成意见，让大家儿子和闺女见一下面，如果达成亲家了，这个问题就解决了。
在我看来焦点网有很多的信息，而且各种各样的高人都盘踞在这里面。我也经常看很多人评论户型的问题，包括很多投资型网友一针见血，以他们的经验说这套房子应该买还是不应该买，对其他的网友也是特别好的参照。而且我最后有一个特别好的感觉，因为大家在网...
没想到由于买房还可以促成结婚？
当时橄榄城两个人就是因为买房走到一起，现在两个人准备想结婚了，这种例子挺多。
图片：世界三
图片：爬房网友
网上有很多的高手，应该说我们请到各位都是高人。你想买的是多大面积的房子，因为我们是同一龄的，会有一个考虑你是买一居还是干脆一次买两居，如果现在不买，等你想换房子比如说结婚或者是生孩子的时候，那个时候房价更高，买一半的面积都买不起了。
我个人感觉，像房价我会选择首付低一点，第一个原因就是不啃老；第二个原因我的感觉是这样，虽然房价还会再涨，但是国家采取通胀或者是其他的方式来造成房价实质上的下来，因为这还是不确定的事情，如果继续房价的上涨，可能还是会有一些引发其他东西的通...
虽然我已经看房价三年，从我入行的时候我就认为房价不会再涨的，从我的角度我宁愿房价会下降，买一个小一点的房子，能够满足我一定时间内自住的需求，就算当成一种投资行为来看，至少不是把所有鸡蛋放在一个篮子里，万一房价会跌，相对来说影响会小一些。
你不打算啃老，以你现在的收入是不是觉得很费劲？
的确非常吃力，至少要从父母那借一些，但是一定要打算还给他的。有人说你拿父母的钱至少不用付利息，我的想法就是接下来至少要保证他们养老，万一有意外也能够有一笔钱在手里，这是肯定的，不可能把父母所有钱都走，因为很多时候父母的想法就是手里面有多...
世界3说的好，同意的
图片：现场图片
梁先生你也跟我们说一下，你也是作为二次置业。
我说一次对这一次活动的看法。刚才说三连看楼市的衰市，我多年来是看北京的衰市，因为我是出国留学刚回来，我去过东欧等国家，包括北美、加拿大等等很多的地方，也接触很多的买房的需求者，买房的感觉，这种需求困惑，我觉得是从古至今海内外全是有很多的...
我回北京以后，因为是移民大城市，我们现在工作总部是在上海，上海也是国际化大都市，我回到北京工作，我想北京不是当年生活的北京，因为我是北京长大的，尤其今年年初的时候这么大的风沙，但是房价还是暴涨，地价暴涨，在北京二次置业我真的是很犹豫的，...
让我看房子的兴趣就是我最近喜欢上了摄影，因为咱们有奖品，单反相机，我抱着希望中这个大奖，动机不太纯；第二因为北京郊区虽然不错，但是我们一般没有太多带老人出去到周边玩的机会，正好一边看房，本来我不想在北京买房，因为我想在上海买房，但是这一...
再说爬房结果，我上周四突然收到一个短信说梁先生你中的二等奖，后来问我父母、妹妹，结果每个人都中了三等奖，到焦点网爬房还是有收获，看来爬房比上班要值，两天的爬房，带着父母转了一圈，看了新北京，觉得北京不是你想象的，还有好地方，还有好楼盘，...
另外作为买家或者是买房需求人的想法，看了这么多的楼盘，我看几个房子，像珠江帝景、合成橄榄季是属于广东南派开发，还有上海绿城开发的，那时候在上海工作的时候看上海的楼盘，确实有很多南派的开发商开发给北方派发商有很多的学习，甚至包括理财的手段...
我最近也是写一些博客，我的网名叫活海龟，我写的是当下银子不算多，买房未来不是梦，那些花儿，那些房子，那些生活的点点滴滴，这就是看房人的一个想法，或者是一个感受。
我觉得你还是很乐观的，虽然银子不算多，但是对于生活的前景依然还是能够看到的。
我参加很多评房活动，有时候也是我组织参加的，我对爬房总体上感觉还是不错的，但是私下会说出很多的缺点。爬房最重要一点就是看房很多不是买房的。比如说9000元以上的盘，很多人都不是买房的人，有很多人如果没有爬房活动不可能来看，像我平时工作很忙，...
我谈几点，房价肯定会涨，北京的房价不是工业化、城镇化步伐的问题，经济增长发展结果就是向大城市集中，而且北京又是国际化的都市，很多企业都在北京做总部，跨国公司都在北京，未来大学生毕业以后首选就是北京，这些人都要买房子。另外就是城市带的问题...
像城市带美国一个，欧洲一个，日本两个，他们的经济整体对中国大多了，我认为经济发展最重要就是搞城市带聚集，中国就是三个地方，长三角、珠三角、环渤海。现在很多跨国公司都往东边移，包括打通高速铁路，都是建京津塘大区域。像北京的机场，就是和东京...
还有一篇报道说未来北京会增至1500万，可能15年以后到达3000万，未来三年内三个区域人口总量可能占全国人口的30％；第三点我感觉到人民币肯定要升值，一是升值，第二就是国内必然会通货膨胀，以前大家认为通货膨胀不是一件很好的事情，适当的通货膨胀我觉...
我比较偏见，为什么北京当地人一定要在北京住下去，总有一天会被淘汰出去，这是很正常的。现在很多北京当地人都跑到河北买房子，他买不起房子，自己又不勤奋的人，肯定是找不到好工作，这些人肯定会被淘汰。本身他们不勤奋，又想得到好工作，又想得到好地...
看周边为什么望京外地人士，像韩国人士特别多，因为韩国人这些人在汉城买不起房子，没有办法转移到这边来，北京市区已经转移到天津、河北，没有本事的人将来很有可能转移到西部。这是大的方面，细节是很多的。单纯谈房子的价格没有意义，你要拿这个区域来...
第二点，我最近看房有很大的意识，就是有一些地段，包括市中心有一些地段还会降，比如说二环以内的房价还会降，因为不适合人居住，国贸周边的位置就适合办公，和发达国家一样下班以后就会发现那里空荡荡的，特别是到晚上10点以后空荡荡的，很多楼都是黑压...
就像发达一样很多都是往周边或者是往周边区域移。另外就是并不是所有人都能买得起房子，在香港很多人一生就不买房子住，因为他买不起房子，就是租房子住。像韩国汉城很多人就是租房子住，一租就是10年、20年，这和买房子有什么区别，人口流动又特别大，10...
房地产自身肯定是要增值的，这么多的人口，土地又这么稀缺。以前有一个教授一说房价我就很反感，这不是坑老百姓吗，特别是坑工薪阶层，我觉得他应该参加爬房活动，他总是站在很高的位置上来说国家宏观调控，要是多看北京的楼盘，包括我们的网友就是实际操...
对于将来要不要啃老，从投资的角度来讲，我也很反对理财专家，理财专家忽视一点就是房价上涨，你挣的钱赶不上房价上涨的钱。在北京一年挣10万这种钱的还是挺多的，但是还赶不上房价的上涨，所以我的观点就是能买房子就买房子，能买大房子就买大房子。
如果是刚性需求可能随着城市发展会买，但是很多人是投资性需求，就是对于房价上涨有一个预期，比如你对这个东西有一个上涨的预期，很多投资你必须要考虑这个预期，如果没有预期我不认为有这么高的需求。
你看看十年前的房价，再看看十年前的工资，你看得很清楚了。
不能看十年前的房价，十年前的房价很高的，我朋友97年买房子是很高的，十年前北京在售的商品房很有限，卖的都是外销房，当时普通商品房非常少，从97、98年就没有什么普通商品房。
我补充一下，北京很多房价我真的是很置疑。我在加拿大生活3、4年，在国外买别墅的价钱和中国买一个三室两厅的公寓是一样的，甚至便宜，这是不能比，可是要比老百姓挣的工资和收入状况，这是不合理的，是脱节的。
比例是不对的，但是和日本东京汉城比，这个比例还没有他们高，可以和他们比一下。
中国没有可比性。
但是中国国际化，有一个参照点，比我们再发达或者是再早发展前20、30年，他们的水平和我们现在水平差不多，他们20、30年前和我们现在差不多，可是我们在座很多有白领、金领，我们已经是置业困难了，老百姓就非常困难了。
我也参加了三次爬房，对爬房的感受，我觉得这个活动搞得挺好的，焦点搜狐利用资源优势组织活动，对于个人和社会都是资源最大的节约和优化，当然也存在张先生的问题，对购房者应该事先做一个粗略的调查，否则目的性确实有一点散，因为到某些楼盘某些人根本...
还有我参加北线的时候，因为在修路，交通非常困难，这样的线路事先准备者在时间控制上或者是车辆控制上尽量固定一辆车，因为我们参加那个时候就出现一个问题司机不太熟悉路况，本身路况就不好走，做人为浪费时间，真正看房的时间比较紧张。
这是我对具体组织谈一点个人的意见和建议，但是大部分都组织非常好，而且焦点本身所有的工作人员都非常热情，一大早就在那等着，这是特别难得也特别可贵的。因为相对来讲这个事情也接近于一半的公益性，对于参加的老百姓来讲。因为我自己也看房，我有条件...
就是说一下自己购房的需求，我是自己主动报名参加，因为有专家来，所以我带困惑来的，希望能够得到专家的指点。我自己是属于中产阶级的需求，不是属于年轻置业者第一次置业，本身我也有投资需求，也有置业升级的需求，但是我觉得我是错过了最佳投资点。我...
因为他是拿到和纽约或者是东京来比，核心地段的房子，认为北京二环的房价和四、五环的房价也不过是两倍的差距，但是纽约或者是东京核心地段和周边的房价约是四倍，更高的就是十倍。所以给我们这样的人就是在二、三环不可复制的地段，中高档的房子还是有投...
所以在他的促使之下我和我们先生也萌发了买房的需求。有专家的指示之后，所以我们才萌生了看房的念头，我们自住也好，或者是投资也好，我们都这样去看。应该说我们看的还是以核心地段为主。但是我看完一些楼盘之后，我感觉确实和专家说的有一点比较大的出...
还有就是现在调控是在90平方米70％的调控政策，对于我们这样一些人来讲，其实这个政策肯定是不可能满足大家生活水平提高之后的置业需求，这只是目前水平或者是刚刚毕业比较年轻的人，单身还可以，真正有家庭以后，有孩子真的这个需求是很难满足的。
你会发现几百万的房子很快就能卖光了。
但是那不是我的需求，所以我不考虑。我一个朋友想在西城金融街附近买一套150平方米的三居室，感觉也是买不到，看上的房子比如说卖光了，或者是平均房价2.4万，我感觉不光是初次置业者钱少的人很难办，现在钱不是很少的也是很难办。因为我以前买的房子，主...
因为现在国家宏观调控往两种极端走，要么就是90平方米以下，要么就是200平方米以上的都有，中间这一段的需求还有很多，十年以上工作白领都有这样的需求，他需要有一定住宅的舒适性。
体现出自己的身份、层次。
还有我对南方楼盘的看法，我和梁先生、张先生的看法不一样，我认为他们的楼盘确实做得比较精致，但是他们对于北京楼市上涨也有很多的责任，比如说富力城、珠江帝景，我都去看过，富力城做得很漂亮，精装修，但是三居室进去以后你怎么摆家具，他就摆一张床...
有一些好房，像星河湾。
珠江帝景03年我去看过，觉得挺好金碧辉煌的，但是06年再去看，我到10楼看样板间，我觉得精装修怎么这么骗人，地板和我平常在市场看的60元一平方米的地板一样，欧洲和美国我都去过，小户型人家做的风格根本不是那种惨白的桩。西欧我去5、6个国家，人家装修...
需求决定了价格。一些专家总是站在很高的位置去看，所谓专家说的核心地段，比如说天安门是核心？你觉得在天安门旁边住舒服吗？
他说的意思是二、三环沿线。
什么是核心地段，怎么体现出核心地段。美国的核心地段已经很成熟了，现在我们还不成熟。
我的困惑比较多，希望听听专家或者是更资深的人士给予一些指点。
李老师是否先给解答一下。
感谢焦点请我来直接面对大家，面对直播室里面的这些朋友，面对网上在线的朋友，我很高兴回答大家的一些问题。刚才一个多小时听大家海阔天空聊了大家看房的感受，我觉得住宅是非常个性化的产品，不管是产品的个性化还是消费的个性化。就像大家说爬房团，爬...
为什么？就是这个东西在增值过程中大家心态会产生变化，商品价值在不断地变化，或者说追涨的心理。造成这种情况，我想大家先不讨论这个问题，因为房价上涨是一个现实的趋势，我们是谈房子本身，怎么去选有价值的房子，我想简单说这个问题。因为我今天给大...
我在网上做很多年的网友、主持，面临很多人的很多需求，因为买房子是一生的，买好房子可能觉得没有什么，我劝很多人当时买房子，现在房价翻番涨，没有人感谢你，可是只有一个房子下跌了，就会埋怨你。没有人说感谢你当时买的房子现在涨了几十万，真的感谢...
刚才这位小姐给我提的问题就是前几年买的房子为什么贬值或者是没有升值。一个房子有没有价值从六个方面衡量，第一是地段，地段定律是房地产不变的定律，就是地段、地段、地段，因为房产是不可移动的商品，而且地段是不可复制的，所以地段是关键的东西。
但是我们选地段往往是根据生活的习惯，我在A区生活惯了，选择B区就接受不了，因为A区一山一水都很熟悉，选择房子就选择A区，这很正常，地域心理，作为中国人更有地域心理，我在朝阳住很多年住在海淀就不舒服，这都是很正常。所以你选房围绕生活的核心去选...
我讲地段你们要看好。刚才这位先生也说了这个地段，北京城市发展咱们不讨论，因为城市发展规划早几年我写过很多文章，包括当年梁思成提出新北京方案，已经把北京弄得支离破碎，包括5年前我得CBD是非常反对，当时走向信息化的时候是否还追求工业化的建筑模...
我们讨论这个房子越盖越密，实际上环境越来越恶化，这确实是城市的城市病，城市病就是过于积聚造成城市化病，大是通病，我们买房子是具体的事情，我只考虑户型和生活，太多城市建设不是我们讨论的范畴，这是城市学家的问题，这是规划的问题。
我想大家第一一定要注意地段，因为我遇到很多朋友说我要买一个房子怎么办，我就提醒大家一定要选择交通结点，这是非常重要的一点，不管你离什么地方，你只要选择交通结点，这个房子一定有价值。我说的交通结点不是简简单单的公交车站，比如轨道交通，前一...
当时我在论坛上提出这个观点，就是以时间作为结算，而不是完全以公里，因为未来的发展是交通便捷性，就是工作和生活的切换是不是很自主。我可能在市中心选择一个地方，实际的工作和生活切换非常慢，就是很多交通堵塞，这个东西价值就会受到影响。
第二就是价格，价格不等于价值，大家一定要弄清楚这个观点，短期的价格飞涨不等于未来价格保值。房地产价格涨是人为涨的，开发商做销控完全是人为操作，而且期房到现房有风险，所以肯定是低开高走，不要说现在10％的价格递增，十年以后还是10％的价格递增...
所以大家不要以价格衡量房子的价值，所以买房一定要考虑未来10年，至少是未来10年发展变化，所以大家不要把简单的价格、价值等同起来。
第三点就是环境，现在城市化发展使得环境恶化，就算种上花花草草，不可能有早期的自然生活形态，和过去北京的发展是多少年的沉淀，比如北京的发展，北京城从元朝开始的发展，那是发展几百年的历史，慢慢积淀起来，而现在再种花花草草也代替不了原生树。
你买房子不是社区，而是周围的环境。买房子一定要注意你周边的东西对你的影响，因为你不可能总是在小区笼子里面居住，你要出行，出行的环境非常恶化，再碰有几个光膀子的人在打牌，你再住高档小区，价值也会受到影响。这个环境不光是小区的花草，包括周边...
第四就是建筑，建筑本身是对房子直接的表现，我讲的建筑就是建筑格式，它是塔楼、板楼还是板塔楼，还是中密度的花园洋房甚至是别墅，它建筑形态是什么样的，建筑的水准，它的材质，我说的建筑水准就是设计的样式是不是符合生活的需要和时代的潮流，再就是...
大家买房一定要看墙面是贴面还是涂料，窗面的形态是不是符合现代的需求还是完全落伍的形态，窗户是用中空还是什么。房子由于地域不错，但是建筑形态不行价值也不行，所以建筑形态也是很重要的，有时候我们买期房什么都看不到，但是一定要仔细了解用什么砖...
再就是配套，配套是住宅价值很关键点。因为人是需要生活的，不是简单住在一个房子里，住在一个建筑里。如果一个建筑一离开周边的配套，建筑本身价值就大打折扣，所以很多人买房就讲样板间，你们看样板间就忽视了很多的东西。所以我在网站最近做了一系列的...
很多人看了样板间就忽视很多的东西，光看样板间的装修。其实它只是一个简单的点，住宅你要看周边子系统和它的关系，要综合考虑，这就是配套。配套大概几个方面，一个是交通配套，一个是商业配套，交通配套就是我刚才讲的这一点，交通是非常关键的，因为不...
另外就是商业，如果你周边有一个商场马上要建起来，甚至加上一些娱乐服务设施要建起来对你就很好。再就是教育配套，因为将来小孩要上学，但是教育配套不是特别重要的，你周边的教育可能不是特别好，孩子想到重点学校，但是孩子到教育的点是不是每天能够解...
另外还要考虑未来，有没有很方便到达医疗点。再就是环境配套，就是大环境、小环境，这些东西和周边的关系，比如说旁边有一个公园，可能我对我周边的空气净化有好处，甚至对我早晚散步、调节心情，减少城市带来的压力，这种我觉得都会有好处，所以这种东西...
否则大家买房会很茫然，实际上买房是现实的消费行为，但是也和未来投资储蓄结合起来。为什么很多人说买房子该不该出手，实际上我现在回答大家的问题，现在困惑之一就是工资上涨赶不上房价上涨。第二租金下降，房价上涨导致投资抑制。第三就是房子适度，就...
第一工资赶不上房价上涨。房价趋势上涨，实际上这些年是由于城市外来人口，我们现在大家发现买房子外来人口占绝大多数，外来人口投资，实际上他不住，他买那个房子就扔几套在这，就像大家讲有很多灰色收入的人，我接触很多这样的人，这是第一大人群；第二...
你们提这个问题很现实，为什么很贵的房子结果都能卖出去，这是北京特殊市场决定的。所以高档房会有市场的原因，就是房子不怕做得不好。
钱也要找一个渠道。
对，把钱变成现实的物质，如果把钱放在银行存款很麻烦。
你说的高档房是单价2万以上吗？
房价实际上的上涨有几个因素，第一个因素由于这两年的土地由过去协议出让改为目前的招拍挂，实际上就造成了地价的上涨，但是实际上回过头来看，现在实际上上市的房都是过去协议的价，实际上土地成本还是比较低，为什么他们把房价也拉上来了，就是大家集体...
大家注意:这些全是他们这些所谓的(斯文人)用来自高身价的胡说八道!房价的上涨根本原因只是中介公司的增多,国家的无理增税!所带来的!可能说的有点俗,没有针对性的意思!谢谢!淡淡的回忆留
需求量非常大，现在二手房为什么这么多。
第二点就是租金下降房价上涨，现在租金都是倒挂，早几年租金回报都是10至15％，而现在是6％至8％。现在公寓的租金赶不上二手房民宅的租金，为什么？公寓出租，当然很多人在问我为什么出现这种情况，我简单解答，我说一般的民宅出租没有竞争对手，我这套房...
很多朋友问我现在投资值不值，我说投资一定要谨慎，如果自住可以考虑，自住可以慢慢挑，但是投资不要急于进入。为什么？投资你发现租金没有什么回报，房价再涨到什么程度，涨爆了我不敢讲。
南方的风格做小户型，为什么？原因是南方人他的房型使用率高，都高到90％以上。为什么？第一他没有保温层，墙体很薄，我们北方要考虑7、8公分的保温层，南方没有这个原因。第二个原因就是南方楼体高，广州的楼都做30多层，北京限高，30层的楼很少，大部分...
我们讲珠江、富力到北京都把房型做大了，在南方80至90做得很高，情况不太一样。大家理解设计上可能不太满意，南方小巧有小巧的道理，因为南方开发商已经习惯精致户型，精致户型也有对位的人群，他这种定位，我个人倒认为也不是什么错误，因为北京市场大房...
再就是70％和90平方米的关系，70％90平方米大家不要担心，我觉得国家下发这个政策非常正常，国家必须强制性压下来房型，未来趋势会不会全部都是70％90平方米？不会，降低整个区域的容积率我觉得还是好的，我希望有这样一个东西控制。因为北京我一直认为房...
我四年前就提出来三居室是主流户型，不是两居室，特别是三代人家，实际上在国外巴黎三居室就是主户型，标准的家庭是四口之家，但是主流户型就是三居室，而且房型很小，厅也就是20平方米。在德国也是，基本上都是20平方米，因为国外不讲建筑面积，只讲使用...
户型设计140、150厅也是特别大，把三个小屋设计特别小。
这就是受香港大厅小卧，而70年代没有厅全部是房间，后来走向以起居为模式，吸收香港大厅小卧，广州也是只要卧室能够放下一张床，一个衣柜就可以。
如果能把160平方米做成四居室就很好，但是北方很少。
是很少，因为你想开发商定位是这样，三居室是主流户型，一居室是投资户型，二居室是填补户型。刚才讲到四居室是豪宅式的设计，都是200平方米以上，因为主流户型不是四居室，你四居室是个性化的需求。市场上100个人有90个人最多都是三居室，四居室都是有钱...
这样的消费气场中，像你找就非常难。
要把三间房放大一点也行，但是往往餐厅、客厅占了三分之一以上，二分之一的面积。
要是一棍子把房型全部都打掉是不对的，只不过是你看的区域那个东西没有满足你，不能说市场没有，因为住宅是个性化的东西。
你是说他的需求不是普遍的困境是吗？
你的建议是什么？就是放低自己面积的需求吗？
我建议就是要考虑第一你想选四居室，那就是几个方式。
如果三居室能把居室放大，客厅放小也可以去选。
有一些钱，但是钱可能还不够支撑申请这么大户型的。
只不过你选的量不足够，你看得房子越多，你的眼光会越来越锐。我看这么多的房子，北京郊区的别墅我都看过，因为我是中国别墅十年专家评委会评委，我一直在看，我看太多了，但是都没有把北京房型吃透。我觉得不是不能满足你，只是你没有看得特别多。方庄你...
我没有考虑。
是朝青板块还是哪？
是二、三环以内，不包括南二环，基本上是东二、三环，或者是西二、三环。
西南包括丰台吗？
回复：你的建议是什么？就是放低自己面积的需求吗？不是，我女儿的一道数学题
西面就是二环以北。
东城这边没有，只能考虑宣武。
图片：爬房网友
太阳宫周围的破小区太多了，十年之后。
因为交通非常便利，今天投资，比如说像在太阳宫7000元买，现在已经9000多，当年6000多，现在还来得及。还有一个万柳区域。我多年前预测这六个区域都已经涨了。现在再考虑区域，我建议有几大区域，第一后山板块，后山板块现在轨道交通已经挖到百旺了，这是...
南边就是圆明园西路是一个大瓶颈，如果将来改成高架这个区域就能起来了，百旺新城因为规划比较大，整个区域比较完善。东向结合中关村上地板块。现在有两条直接拉到上地，就是东西走向拉到上地，这样的区域交通路网只要一跟上以后，最主要有地铁，而且整体...
东边区域朝青板块我不谈了，我觉得涨得有一点疯了，有一点不值了。
现在不值得买？
前两年我做了东西南北大搜索，看了一下，我不看好朝青版块，因为炒过了。一个地方能不能支撑除了公路，还要看轨道。中国要向日本一样大力发展轨道交通，日本轻轨非常多，城市和城市之间都有轻轨，而且是以分钟排的，非常准，你说几点来一班准到，一分钟之...
在城市交通要大力发展轨道交通，而且城市在五环以外要有市政模式，不要摊大饼模式，往轨道发展。比如立水桥一个点，百旺一个点，轻轨将来挖过去，这个点放一个镇，这个镇所有配套都要有，轨道交通连接非常方便。
朝青板块最大的问题就是没有轨道支撑。我认为现在主要透支太厉害了，现在价值已经炒得这么高的，已经没有空间了。
还会有降的空间吗？
简单讲五环外面的项目都卖到8000多了毛坯房，这样的项目还敢买吗，周边五环内的项目都卖这个价，他的价能值吗，从建筑材质等等都达不到这个水准。所以某个项目的开发商，我一直不太看好这个项目，原因是他总是用很低廉的建筑材料建一些哗众取宠的项目来吸...
CBD当时投资大家都看好，卖到1万多，非常早进入一个项目，国际大师设计，卖到1万多，现在现在都有。为什么？这个地方非常混杂，所有小区都是写字楼里面的人在那散步，所有人都在那遛弯，小区业主不愿意在那住了。
东边具体我提醒注意轨道交通的结点，有人说通州好不好？通州也有轨道交通，通州我为什么不太愿意大家进入，原因是什么？因为通州第一太密集了，一条轨道支撑这么多的房产项目；第二通州整体的居住层次低，通州人口都是外来人口，或者是原来城市迁过去的人...
未来环渤海呢。
环渤海单谈。前两天讲的经济圈，中国第三大经济圈，长江三角洲、珠江三角洲再加上所谓的环渤海，这是大范畴，待会儿回过头再谈，简单三句话就可以理出来。
现在看好的区域是不是后山板块，还有哪个区域？
立水桥，虽然现在支撑的人口非常密集，天通苑等等都在那，但是有三结点，交通结点五环路、六环路，再加上快速路，再加上两条轨道交通，一条地铁再加上一条轻轨，整体交通起来以后，没有一个地区有这么多的路网支撑。很多人选利水桥的房子，说现在没有商业...
亚奥商圈呢？
亚奥商圈实际上处于饱和状态，第一没有大面积可开发地域，亚运村几个项目都已经卖到几万，住宅面积，只是20万平方米，本身亚运村规划趋于饱和，已经没有地方了。我只讲五环以内，五环以外有炒作嫌疑，离五环外还有2、3公里，也没有商业，就卖到1.3、1.4万...
五环以内呢？
五环以内亚奥没有房子，而且价格太高了。你还找不到售楼处，找售楼处都费很大的劲。南城像丰台板块，我不太看好，因为丰台板块尽管挂着很多的符号，像科技园区等等，也有交通支撑，我主要对南城的看法是整体的居住层次和商务的进入。一个区域它有没有价值...
前个年我曾提出来奥运场馆能不能建在南城，奥运会是一个契机，能不能把奥运场馆建在南城，这样就把南城一下带起来了，北京市就平衡发展，也减少路网的压力。但是实际上北京市政府也有特殊的考虑，利用原来亚运村场馆去建立，再就是本身北部区域环境优势都...
现在西南的项目还不错。
比如说丽泽这一带可以考虑，丽泽是整体拆迁比较大的地方，比如丽泽两旁，因为大部分都是汽修汽配，民房，大多数都是属于拆迁范围内。一个区域最怕有居民楼高不高低不低，新不新，旧不旧，开发商特别头疼，拆迁费高又很难开发，而这个区域往往比较散，民房...
如果大家注意关注这块，就是所谓西南，也就是丽泽到京开之间这一段，这一段区域将来可能会有一些变化，大家关注一下。也就是花乡以北，丽泽以南，三环那一块我反倒不看好，因为新旧交错，受政府各个方面规划限制太多，往往不容易出大项目。因为一个区域整...
一个地段增值是两个，一个是越竞争这个地区越涨价，大家楼盘都在这卖；还有就是地区关注度，比如说市政的关注，就是政府有没有关注，政府对它有没有规划，政府有关注还是好，因为中国是行政为主的国家，还不是完全自主开发。西南我基本上就看好这一块。
上地板块我不太看好，因为密集度太大，新旧差别太大，而且还有部队大院，军队都聚集在这一块，再加上所谓科技园区这些规划。我认为它的规划是属于比较交错的状态，这边是密集楼盘，而且上地最大的问题就是交通太麻烦。从清河出那一条路，去清河你发现礼拜...
上地板块能不能起来，它已经起来了，严格来讲已经是透支状态，再看好我不敢看好。我更关注是什么？就是轨道拉出来和城市中心带有一段距离，比如说绿化带，而这个区域已经有一段区域，不是房子已经连过去，而且这又是轨道结合点，这样的区域，往往有增值潜...
这条线通过那就选择那，可是那的房价已经被拉起来了，这个点只要一立起来，这个线自然就联通了，不要怕这个点空着，说这个地方绿化还没有建，还是破民房，不用担心。早几年看朝青板块，那一条路走起来坑坑洼洼，可是这几年全都连起来了，早几年丽泽项目谁...
对投资者而言呢？
窗户是飘窗，还是落地窗，能不能看到小区花园景观，大房关注点这么多以后，选择尖锐度就比小房选择尖锐度更难，虽然有价格，但是关注点尖锐以后反而不容易成交，甚至你的房子喜欢不喜欢都成为挑剔的点，我不喜欢装修，我砸了费工夫，给他毛坯房更喜欢，大...
现在房价会不会升，很多人都有这个疑虑，如果升就不买，还要观望一下。
第一投资性我觉得目前阶段，所谓的投资型是什么型？投资型主要是以房屋出租和房屋增值为依托，房屋增值是五年以后的事情，没有人现在买房子就卖掉，现在投资人至少没有这样写的，炒房族受限。现在目前的公寓租金，很多项目公寓租金不如70年代、80年代的二...
我遇到一个人他说他的投资经验，他举一个例子，他有一个朋友买了优山美的的房子，投资回报率就很高。
他的投资如果早两年，简单讲，那个时候价格和现在价格不是一个概念；第二就是投资高档房一定要注意区域和定位人群，比如说我租给外国人，一定要注意扎堆人的项目。特别是欧美人，韩国人租房就喜欢扎堆，西方人欧美人都喜欢扎堆，他们主要考虑安全性质，不...
我知道梁先生等他们都认为08年房价会降，08年上半年再进行抛售。
08年房价会降不会降？以目前炒作的两大热点，北京第一是CBD热点，也就是所谓的商务区热点；第二就是亚奥热点，奥运会热点。实际上CBD热点大过奥运热点，因为奥运地方有限，炒CBD的比较多。所以我认为CBD这是区政府行为，被纳入政府发展范畴里面了，这样一...
我们选择天通苑或者是望京某个区域，建一个新的商务城，这样的商务模式既解决交通问题也解决其他的问题，使得北京城更像一个文化城市。北京当时多中心论，北京提出来政治中心、文化中心、经济中心，还有国际交往中心，后来说国际交往中心算了，这是一个小...
在国外已经显出弊端已经不需要的，我们再捡起来用。关于房价，我个人认为房价趋势应该是有回调，因为刚才这位女士说97年正好是一个高点，那时候是供应量少，集团购买又大，完全是由集团购买撑起来的。
而且货币M2供应量是比较高的。
那时候房价简单地讲这里面有灰色收入成分在立宪，当时集团购买又有灰色收入，这样房价就比较高。当然现在完全市场化，市场化我认为现在国家行政控制频频出台，这种情况下国家又不断强化，因为中国还是行政干预大于市场干预，所以相应出台政策，比如说加息...
比如说现在银行有一些措施规避30％，但是将来国家会强化，完全银行之间联网完全实名制，谁违规就要罚。08年会不会降？肯定会降，要是按照这样的涨法08年就太高了，如果不回调就会崩了。我现在讲供需的问题，大家现在工资吃紧，有时候拿国际关系收入去比较...
比如说我9000元买一套房子，出现经济危机的时候，比如说现在利息又巨高，还贷压力又大，经济危机不是简单的房价跌的问题，而是整个收入都要下降，我现在挣3000，过两年可能挣2000、挣1500，怎么办？可能就卖房子，房价又往下砸，你怎么办。所以不要盲目增...
要自住呢？像梁先生或者是石小姐这样，现在要不要出手？我们都在考虑这个问题，我是观望、等待还是？
现在只能具体项目而言，前两天有一个项目，也是在某个交通结点上的项目，我看了一下，当时开盘是5000多元，不到6000元，现在也就是2、3个月涨了7000多元，确实房型比较小，而且区域非常好，这样的项目比较好，出手就出手了，因为在周边你顺着圈也花不了这...
你的意思就是碰到合适的还是可以买？
你是自住第一提醒你选择交通结点，第二小房型不要贪大，说我要住两居室，你就买一居室，现在能住上，住两年再换房卖好卖，因为越小的房子单价越高，这是毫无疑问的，小房型好转让，好出租，卖给外地人首先进入北京都是考虑小户型。或者是投资或者是转让都...
因为你要考虑生活水平的提高，另外原来房子投入市场，有租金回报，你没有收入支撑我建议就不要贪大。
能够买大也不要买大，最好买小。
房价涨的时候，一居室也涨价了。
简单地说像朝阳路那一块，早几年刚开盘是6100多均价就卖了，当时那个项目我挺看好的，像精装修的那种我不敢恭维，我去现房一看大失所望，而且地面做得土了一点，原来做的效果比较好，当时也不能按当时说现在的事情，只能说在当地相比而言哪一个涨得高一点...
我现在只能讲值不值，把你的楼盘拿来，我按照这个给你评估。
你觉得这个项目怎么样？
有一点高了，主要问题就是楼间距的问题，错的间距，比如说卖的几个板楼才20米，
现在卖这一套房子被阳光全部遮住了，没事就是西边太阳落山了，12点以后没有阳光，而且最大就是户式20米，现在最大的规划23米是户式距离极限了，他是20米，这个户型还是大户型，三居室，120平方米，户型不错，挺精致的，他现在卖1万元一平方米，所以大家要...
你说价值，值不值？要是1万元这样考虑。比如说现在热销的一个项目，是板塔结合的，一看户型东西向，价钱还可以，可是正好窝在槽里面，我站在电梯里面就可以看到人家家里面。一个小区8000元和7000元差别很大，但是可能买8000元比7000元增值更大。
比如像北京、上海、深圳城市，北京值得一投吗？
简单地讲北京是值得投，上海不能投，虽然上海是一个移民城市，但是上海人有一种短期的投机心理，上海人自古以来都是心机极重，股票投的上海人最多，跳楼的人也最多，投机心理比较重。大城市一定是投资重点，小城市增值慢。我特别赞成大家投资不要投资边缘...
今天我觉得非常难得听李老师说了这么多，特别实用的信息。
问我什么时候该买，什么时候不该买，现在我作为投资者我有闲钱，从我的经验来讲，不管是投资还是自住，地段、地段、地段，交通结点，资源稀缺，两条轨道，三条轨道交叉，三条就比两条价值大，两条就比一条价值大，就像立水桥三条，有两条轨道，马上还有一...
你现在不看好08年的楼市，所以你现在捂着钱？
对，我现在不能抛，抛了我亏，再涨一点可能抛，但是不抛对我也没有压力。我现在就是看规划，前门所有的大规划都是政府的，这是最准的，有大沙盘在那摆着，那可是政府规划的，什么都有。最后碰上好几个买房的，他说我是托，我没托我没让你买，我就介绍你看...
这是一个信息源，第二就是网站，规划的网站，第二土地交易中心，规划意见书，原来是不可能上你看的，地产之间绝对保密，现在所有要拍的地方，当然不能说买现房，做规划有地段，原来都是花钱买的；第三就是看轨道交通图，通州的房子便宜我当时就说这个地铁...
我大概说一下我的情况，我现在有一套03年买的房子，也算是花园洋房，目前现在房子在西三旗，交通不是很方便，目前坐城铁还可以出门，到东直门、西直门都是半个小时就到，大概就是这样的情况。今天是来学习的。
今天非常高兴，因为周四大家都特别难得有时间聚到一起，因为平时大家都上班，非常感谢大家抽出这么宝贵的时间过来，李老师也是给了我们这么多好的建议和经验，回头肯定还有很多的问题要跟李老师请教。李老师的书在年底就可以发行，就是关于户型的，整个80...
三卷，一共300多个户型，包括南方、北方一些城市，从十几平方米一直到几百平方米。
对于大家选择户型是非常好的参考，也希望大家关注一下。今天非常感谢各位，也谢谢一直在线上关注的网友，今天房谈到这。
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石女士：mayuansan：